ОБ'ЄДНАННЯ СПІВВЛАСНИКІВ ЖИТЛА*

Після набуття статусу юри-чної особи об'єднання може прийняти житловий комплекс на власний баланс для управління житловим комплексом, залишити весь комплекс чи його частину на балансі попереднього власника чи укласти договір з будь-якою юридичною особою, статут якої передбачає можливість здійснення відповідної діяльності, про передачу їй на баланс усього житлового комплексу або його частини. Рішення про прийняття на баланс основних фондів приймається відповідно до чинного законодавства та статуту об'єднання. Передача майна з балансу на баланс відбувається у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Передача на баланс майна, у тому числі і земельної ділянки, яке входить до складу житлового комплексу, але не належить об'єднанню, не тягне за собою виникнення права власності на нього. Частина багатоквартирного будинку може бути виділена в окремий, житловий комплекс за умови, Що реконструкція чи знесення цієї частини не порушить ЦІЛІСНОСТІ ЧИ МОЖЛИВОСТІ використання за призначенням інших частин будівлі, що не входить до складу цього комплексу.

Об'єднання має право

Об'єднання має право створювати органи управління та визначати умови їх діяльності і оплати, приймати рішення щодо надходження та витрати коштів, визначати порядок утримання, експлуатації та ремонту неподільного і загального майна, встановлювати розміри платежів, зборів і внесків членів об'єднання, а також відрахувань до резервного і ремонтного фондів, здійснювати господарську діяльність, укладати договори на управління та експлуатацію, обслуговування і ремонт майна, контролювати своєчасну сплату внесків та платежів, захитати права та представляти законні інтереси власників в органах державної влади і місцевого самоврядування, на підприємствах, в установах та організаціях незалежно від форми власності тощо. Об'єднання є неприбутковою організацією і не має на меті одержання прибутку для його розподілу між членами об'єднання. За дорученням загальних зборів та відповідно до статуту об'єднання має право виступати засновником (учасником) товариств з обмеженою відповідальністю, вимагати своєчасної сплати всіх платежів та відрахувань, звертатися до суду з позовом про звернення стягнення на майно власників приміщень, які заподіяли збитки неподільному та загальному майну об'єднання і відмовляються їх відшкодовувати, а також відмовляються своєчасно і в повному обсязі сплачувати всі встановлені законодавством і статутом платежі, збори, внески і відрахування до резервного і ремонтного фондів. Загальні збори можуть прийняти рішення про списання боргів його членів у разі виконання ними робіт, необхідних для утримання неподільного і загального майна об'єднання, на суму боргу.

Об'єднання зобов'язане

Об'єднання зобов'язане забезпечувати виконання вимог статуту, виконувати договірні зобов'язання, звітувати загальним зборам про виконання кошторису за рік, забезпечувати належний санітарний, протипожежний і технічний стан неподільного і загального майна, дотримання інтересів усіх членів об'єднання, представляти інтереси членів об'єднання відповідно до наданих повноважень у відносинах з третіми особами тощо. Основна діяльність об'єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав власників приміщень на володіння та користування спільним майном членів об'єднання, належне утримання будинку та прибудин-кової території, сприяння членам об'єднання в отриманні житлово-комунальних послуг належної якості за обгрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов'язань, пов'язаних з діяльністю об'єднання.

Житлово-будівельні кооперативи можуть бути реорганізовані в об'єднання, які при цьому звільняються від сплати реєстраційного збору. Така реорганізація відбувається за рішенням загальних зборів.

Об'єднання може стати засновником асоціації — юридичної особи, яка створюється для представлення спільних інтересів об'єднань. Частину повноважень власних органів управління загальні збори можуть делегувати створеній асоціації.

Частка у загальному обсязі обов'язкових платежів на утримання і ремонт неподільно майна встановлюється пропорційно до загальної площі приміщень, які перебувають у власності фізичних чи юридичних осіб. Кошти, що сплачуються власниками приміщень за надані їм комунальні послуги, можуть згідно з укладеними ними договорами надходити на рахунок об'єднання для накопичення і наступного перерахунку підприємствам, які надають ці послуги. Власники нежилих приміщень сплачують надані послуги за тарифами, що встановлені для відповідних видів діяльності.

Оренда спільної власності

Для потреб органів управління об'єднання може використовувати приміщення у житловому комплексі, якщо на це є згода власників приміщень, які не є членами об'єднання та рішення зборів. Об'єкти права спільної власності на майно можуть бути передані у користування фізичній чи юридичній особі або групі осіб у разі, якщо це не пов'язано з порушенням прав і інтересів інших співвласників неподільного та загального майна, які охороняються законом. Власник приміщення може здати його в оренду для проживання фізичній особі або для здійснення господарської, підприємницької чи іншої не забороненої законом діяльності фізичній або юридичній особі, якщо така діяльність не суперечить нормам використання приміщень та не завдає шкоди інтересам власників і довкіллю. Предметом договору оренди може бути квартира чи нежиле приміщення з дотриманням орендарем державних будівельних, протипожежних, санітарно-гігієнічних та інших норм, встановлених законодавством. За необхідності може бути здійснене переведення приміщення у нежиле на термін дії договору оренди або постійно у порядку, встановленому законодавством.

За домовленістю сторін може бути укладений договір про передачу в оренду квартири та приміщення або їх частин, що перебувають у спільній частковій власності членів об'єднання. У цьому випадку договором визначається частка кожної сторони в отриманні доходів, сплаті податків та інших обов'язкових платежів. У договорі оренди обов'язково визначається предмет договору, мета використання приміщень, номер і дата видачі документа, що посвідчує державну реєстрацію орендаря і орендодавця, відповідальність за заподіяні збитки. Не допускається передача в оренду жилого чи нежилого приміщення для ведення господарської, підприємницької та іншої діяльності, якщо це буде суперечити інтересам або обмежувати права інших власників, чи користувачів приміщень.

У Законі введено нове поняття управителя, який є юридичною особою, що здійснює управління неподільним та загальним майном житлового комплексу за дорученням власників майна і забезпечує його належну експлуатацію тощо. Закон передбачає, що особи, Ііинні у порушенні прав власників чи користувачів приміщень, порушенні статуту об'єднання, незаконному привласненні майна, що перебуває у спільній власності, недотриманні умов договорів тощо несуть цивільну, кримінальну або адміністративну відповідальність.

Кабінету Міністрів України та підпорядкованим йому органам на виконання Закону необхідно привести свої нормативно-правові акти у відповідність з прийнятим Законом, зокрема, внести зміни та розробити документи про порядок безоплатного оформлення і реєстрації документів про створення об'єднань, порядок передачі майна з балансу на баланс, порядок розрахунків за роботи, виконані членами об'єднань та списання боргів перед ним, порядок створення спеціальних фондів та типовий статут об'єднань.

Як працюватимуть об'єднання у майбутньому — питання часу. Адже все буде залежати від мешканців будинку, його керівних органів, умілого використання коштів об'єднання, роботи управителя, участі державних органів.

Галина КОВАЛЕНКО,

заступник завідуючого секретаріатом Спеціальної контрольної комісії Верховної Ради України з питань приватизації, оглядач "ЮВУ"

По материалам газеты "Юридичний вісник України"