Аренда земли по-новому
------------------------------------------------------------------
В законодательстве, регулирующем правоотношения аренды земли,
произошли изменения. В частности, Закон Украины "Об аренде земли"
от 06.10.98г. № 161-ХIV ( 161-14 ) (далее - Закон об аренде земли)
изложен в новой редакции. Со вступлением в силу (5 ноября
2003 года) "изменяющего" документа - Закона Украины "О внесении
изменений в Закон Украины "Об аренде земли" от 02.10.2003 г.
№ 1211-IV ( 1211-15 ) (далее - Закон № 1211), многие правила
аренды земли "зазвучали" по-новому. Подробнее об аренде земли с
учетом норм этого Закона мы и поговорим в данной публикации.
Права на землю могут быть реализованы в форме права
собственности на землю или права пользования землей.
В свою очередь, пользование землей может осуществляться по
праву постоянного пользования или по праву аренды. В рамках данной
статьи нас будут интересовать именно права аренды земельного
участка, а не права постоянного пользования (их следует
различать).
Заключаем договор аренды земли
Для того, чтобы заключить договор аренды на земли
государственной или коммунальной собственности, лицу, желающему
это сделать, надо подать соответствующее заявление (ходатайство) в
орган исполнительной власти или орган местного самоуправления по
месту расположения земельного участка.
В случае согласия арендодателя передать земельный участок в
аренду стороны заключают договор аренды. Этот договор обязательно
должен соответствовать определенным требованиям, которые
перечислены в Законе об аренде земли. При этом Кабинетом Министров
Украины должна быть разработана под новую редакцию вышеупомянутого
Закона и утверждена типовая форма договора аренды земли. Та
типовая форма договора, которая применялась ранее (утвержденная
постановлением КМУ от 17.03.93 г. № 197 ( 197-93-п )), можно
сказать, "морально устарела" и под новую редакцию Закона об аренде
земли не подходит.
Если арендодателю поступило два и более заявления
(ходатайства) об аренде одного и того же земельного участка (речь
все еще идет о земле государственной и коммунальной
собственности), соответствующие органы исполнительной власти или
органы местного самоуправления проводят аукцион или конкурс по
получению права аренды земельного участка (если законом не
установлен иной порядок).
Порядок проведения конкурса или аукциона и получения права
аренды земельного участка на конкурентных началах под новый Закон
еще не разработан. Появление этого документа пока только
ожидается. Как будут проводиться конкурсы (аукционы) и будут ли
проводиться вообще до появления этого документа, сейчас сказать
сложно.
К указанному следует добавить, что согласно нормам старой
редакции Закона об аренде земли ранее решения о предоставлении в
аренду земельных участков, находящихся в государственной
собственности, должны были приниматься при предварительном
согласовании на сессиях соответствующих советов. Это, в свою
очередь, очень затягивало и усложняло процесс "получения" в аренду
земли. Теперь эту норму очень кстати упразднили.
Что касается аренды земли, не относящейся к государственной и
коммунальной собственности, то в этом случае арендатор заявление
подавать не должен. Достигнув предварительной договоренности с
арендодателем, можно сразу переходить к процессу заключения
договора.
Договор аренды земли заключается исключительно в письменной
форме и по желанию одной из сторон может быть удостоверен
нотариально.
Раньше, если договор аренды земли заключался на срок более
пяти лет, то он обязательно заверялся нотариально. Теперь это
требование упразднили, решение "заверять - не заверять" принимают
стороны по своему усмотрению, независимо от срока действия
договора аренды.
При заключении договора аренды земли очень важно, чтобы в нем
были изложены все существенные условия такого договора. Если этого
сделано не будет, договор не пройдет государственную регистрацию.
А государственная регистрация для договоров аренды земли -
необходимое условие. Только после этой процедуры такой договор
вступает в законную силу. Кроме того, договор аренды земли, в
котором отсутствует хотя бы одно из существенных условий, может
быть признан недействительным. Поэтому их стоит рассмотреть
подробнее.
Согласно "новой версии" Закона об аренде земли существенными
условиями договора аренды земли являются:
- объект аренды (местоположение и размер земельного участка);
- срок действия договора аренды;
- арендная плата с указанием ее размера, индексации, форм
платежа, сроков, порядка ее внесения и пересмотра,
ответственности за ее неуплату;
- условия использования и целевое назначение земельного
участка, передаваемого в аренду;
- условия сохранности состояния объекта аренды;
- условия и сроки передачи земельного участка арендатору;
- условия возврата земельного участка арендодателю;
- существующие ограничения (отягощения) по использованию
земельного участка;
- определение стороны, которая несет риск случайного
повреждения или уничтожения объекта аренды либо его части;
- ответственность сторон.
С согласия сторон в договоре аренды земли могут указываться
другие условия, в частности, качественное состояние земельных
угодий, порядок выполнения обязательств сторон, порядок
страхования объекта аренды, порядок возмещения расходов на
осуществление мероприятий по охране и улучшению объекта аренды,
проведение мелиоративных работ, а также обстоятельства, которые
могут повлиять на изменение или прекращение действия договора
аренды, и т. п.
Кроме того, неотъемлемой частью договора аренды земли
являются:
- план или схема земельного участка, передаваемого в аренду;
- кадастровый план земельного участка с отражением ограничений
(отягощений) в его использовании и установленных земельных
сервитутов;
- акт определения границ земельного участка в натуре (на
местности);
- акт приемки-передачи объекта аренды (передача объекта аренды
арендатору осуществляется арендодателем в сроки и на условиях,
определенных в договоре аренды земли, по акту приемки-передачи);
- проект отведения земельного участка в случаях,
предусмотренных Законом об аренде земли. Здесь следует обратить
внимание, что проект отведения нужен только если земельный участок
передается в аренду с изменением его целевого назначения. Передача
земельного участка, границы которого определены в натуре (на
местности), в аренду без изменения его целевого назначения
осуществляется без разработки проекта его отведения.
Государственная регистрация договора аренды земли
Заключенный договор аренды земли подлежит государственной
регистрации. Как определено в новой редакции Закона об аренде
земли, договор аренды земли вступает в силу после его
государственной регистрации. При этом в упомянутом Законе сказано,
что порядок такой государственной регистрации устанавливается
законом. До сих пор государственная регистрация договоров аренды
земли производилась в соответствии с порядком, утвержденным
постановлением КМУ от 25.12.98 г. № 2073 ( 2073-98-п ), а вот
закона о госрегистрации договоров пока нет. При этом остается
невыясненным вопрос, как и в каком порядке должна производиться
государственная регистрация договора аренды земли до появления
соответствующего законодательного акта.
Срок действия договора аренды земли
Со вступлением в силу нового Закона об аренде земли в
отношении сроков действия договора аренды ничего не изменится. Как
и ранее, срок действия договора аренды земли определяется по
соглашению сторон, но не может превышать 50 лет.
Арендная плата за землю
Вопрос об арендной плате - один из важнейших при заключении
договора аренды земли. Сразу заметим, что размер, форма и сроки
внесения арендной платы за землю устанавливаются по соглашению
сторон.
Ранее было предусмотрено, что внесение арендной платы на
будущий период аренды допускается за срок не более одного года.
Теперь такого ограничивающего требования нет. Если стороны
согласны, то арендатор может внести арендную плату за любой период
аренды.
Исчисление размера арендной платы за землю осуществляется с
учетом индексов инфляции, если иное не предусмотрено договором
аренды. Индексация арендной платы является одним из существенных
условий договора аренды земли, поэтому вообще забыть об индексации
в договоре вроде как нельзя. Стороны могут либо указать в
договоре, что индексация арендной платы проводиться не будет и
тогда исчисление размера арендной платы будет производиться без
учета индексов инфляции, либо подробно описать порядок индексации,
и тогда расчет размера арендной платы надо будет проводить с
учетом порядка индексации.
Одним из самых важных нововведений Закона № 1211 является
установление верхнего предела размера годовой арендной платы за
земельные участки, находящиеся в государственной или коммунальной
собственности. Ранее никакого верхнего предела установлено не
было. В старом Законе об аренде земли было только сказано, что
размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в
государственной или коммунальной собственности, не может быть
меньше размера земельного налога.
По новым правилам годовая арендная плата за земельные участки,
находящиеся в государственной или коммунальной собственности, не
может превышать 10 процентов их нормативной денежной оценки. При
определении арендатора на конкурентных началах может быть
установлен больший размер арендной платы.
Арендная плата за земельные участки, находящиеся в
собственности физических и юридических лиц, по соглашению сторон
может пересматриваться.
Арендная плата за земельные участки государственной и
коммунальной собственности, переданные в аренду для
сельскохозяйственного использования, пересматривается один раз в
три года в порядке, установленном законом или договором аренды.
Если состояние арендованного земельного участка ухудшилось не
по вине арендатора, он имеет право требовать соответствующего
уменьшения арендной платы.
Арендная плата может взиматься в денежной, натуральной и
отработочной (предоставление услуг арендодателю) формах. Стороны
могут предусмотреть в договоре аренды сочетание различных форм
арендной платы.
Арендная плата за земельные участки, находящиеся в
государственной и коммунальной собственности, взимается
исключительно в денежной форме.
Внесение арендной платы оформляется письменно, за исключением
перечисления средств через финансовые учреждения. То есть, если
арендная плата выплачивается наличными на руки арендатору,
обязательно нужно оформлять письменно факт ее выплаты. Но это не
значит, что стороны должны составлять какой-то отдельный документ
о выплате, достаточно просто обычного платежного документа.
Права и обязанности сторон по договору аренды земли
Как определено в Законе № 1211, арендодатель имеет право
требовать от арендатора:
- использования земельного участка по целевому назначению в
соответствии с договором аренды;
- соблюдения экологической безопасности землепользования и
сохранения плодородия почв, соблюдения государственных стандартов,
норм и правил, в том числе местных правил застройки населенных
пунктов;
- соблюдения режима водоохранных зон, прибрежных защитных
полос, зон санитарной охраны, санитарно-защитных зон, зон особого
режима использования земель и особо охраняемых территорий;
- своевременного внесения арендной платы.
Арендодатель обязан:
- передать в пользование земельный участок в состоянии,
соответствующем условиям договора аренды;
- при передаче земельного участка в аренду обеспечивать
согласно закону реализацию прав третьих лиц в отношении
арендованного земельного участка;
- не совершать действий, которые бы препятствовали арендатору
пользоваться арендованным земельным участком;
- возместить арендатору капитальные расходы, связанные с
улучшением состояния объекта аренды, которое проводилось
арендатором с согласия арендодателя;
- предупредить арендатора об особых свойствах и недостатках
земельного участка, которые в процессе его использования могут
стать причиной экологически опасных последствий для окружающей
среды или привести к ухудшению состояния самого объекта аренды.
Теперь о правах и обязанностях арендатора.
Арендатор земельного участка имеет право:
- самостоятельно вести хозяйство на земле с соблюдением
условий договора аренды земли;
- с письменного согласия арендодателя возводить в
установленном законодательством порядке жилые, производственные,
культурно-бытовые и другие строения и сооружения и закладывать
многолетние насаждения;
- получать продукцию и доходы;
- осуществлять в установленном законодательством порядке
с письменного согласия арендодателя строительство
водохозяйственных сооружений и мелиоративных систем.
Арендатор земельного участка обязан:
- приступать к использованию земельного участка в сроки,
установленные договором аренды земли, зарегистрированным в
установленном законом порядке;
- выполнять установленные в отношении объекта аренды
ограничения (отягощения) в объеме, предусмотренном законом или
договором аренды земли;
- соблюдать режим использования земель природно-заповедного и
другого природоохранного назначения, оздоровительного,
рекреационного и историко-культурного назначения;
- в пятидневный срок после государственной регистрации
договора аренды земельного участка государственной или
коммунальной собственности представить копию договора в
соответствующий орган государственной налоговой службы.
Почему на арендаторов земельных участков государственной и
коммунальной собственности возложили обязанность уведомлять
налоговые органы о государственной регистрации договора аренды, не
понятно. Ранее этого никто не делал, а теперь это условие
необходимо выполнять. Правда, на сегодняшний день трудно сказать,
какая ответственность может ожидать арендатора за то, что он о
факте госрегистрации договора ничего налоговому органу не сообщил.
Наверное, этот нюанс будет оговорен в том документе, которым будет
установлен сам порядок такой госрегистрации.
Страхование арендованного земельного участка
Вопрос о том, будет ли страховаться земельный участок на
период действия договора аренды земли и кто будет осуществлять это
страхование, стороны решают по своему усмотрению. При этом в
Законе об аренде земли сказано, что в случае невыполнения своей
обязанности стороной, которая должна в соответствии с договором
аренды земли застраховать объект аренды, вторая сторона может
застраховать его и потребовать от другой стороны возмещения
расходов на страхование. В свою очередь, первая сторона должна
будет эти расходы второй стороне возместить.
Улучшения земельного участка как объекта аренды
В договоре аренды земли стороны могут сами определить порядок
осуществление мероприятий по улучшению объекта аренды. При этом,
если договором аренды земли предусматривается осуществить
мероприятия, направленные на улучшение объекта аренды, к договору
прилагается соглашение о возмещении арендатору расходов на такие
мероприятия.
При осуществлении арендатором с письменного согласия
арендодателя улучшения арендованного земельного участка за
собственный счет, арендодатель обязан компенсировать расходы на
его улучшение, если иное не предусмотрено договором аренды.
Осуществленные арендатором без согласия арендодателя расходы
на улучшение арендованного земельного участка, которые невозможно
отделить без причинения ущерба этому участку, не подлежат
возмещению.
Арендатор имеет право оставить за собой осуществленные им за
собственный счет выгоды от улучшения арендованного земельного
участка, если эти улучшения могут быть отделены без причинения
ущерба земельному участку.
Убытки, причиненные арендатору: порядок их возмещения
Арендатор имеет право на возмещение убытков, понесенных им в
результате невыполнения арендодателем условий, определенных
договором аренды земли.
Убытками считаются:
- фактические потери, понесенные арендатором в связи с
невыполнением или ненадлежащим выполнением условий договора
арендодателем, а также расходы, которые арендатор осуществил или
должен осуществить для восстановления своего нарушенного права;
- доходы, которые арендатор мог бы реально получить в случае
надлежащего выполнения арендодателем условий договора.
Размер фактических расходов арендатора определяется на
основании документально подтвержденных данных.
В случае действий арендатора, не предусмотренных договором
аренды, которые привели к изменению состояния земельного участка,
расходы на их осуществление арендодателем не возмещаются.
Если арендатор хочет купить арендуемый земельный участок
Арендатор, который согласно закону может иметь в собственности
арендованный земельный участок, имеет преимущественное право на
приобретение его в собственность при продаже этого земельного
участка, при условии, что он платит цену, по которой он продается,
а при продаже на конкурсе (аукционе) - если его предложение
является равным с предложением, наибольшим из предложенных
участниками конкурса (аукциона).
Арендодатель обязан уведомить в письменной форме арендатора о
намерении продать земельный участок третьему лицу с указанием его
цены и других условий, на которых он продается.
Изменение условий договора аренды земли
Если у сторон по договору аренды земельного участка возникла
необходимость в изменении условий договора аренды земли, то такие
изменения возможны только по взаимному согласию обеих сторон. В
противном случае спор решается в судебном порядке.
Прекращение договора аренды земли
Договор аренды земли прекращается в случае:
- окончания срока, на который он был заключен;
- выкупа земельного участка для общественных нужд и
принудительного отчуждения земельного участка по мотивам
общественной необходимости в порядке, установленном законом;
- совпадения в одном лице собственника земельного участка и
арендатора;
- ликвидации юридического лица - арендатора.
Право на аренду земельного участка переходит после смерти
физического лица-арендатора, если иное не предусмотрено договором
аренды, к наследникам, а в случае их отказа или отсутствия таких
наследников - к лицам, которые использовали этот земельный участок
совместно с арендатором и изъявили желание стать арендаторами,
если это не противоречит требованиям Земельного кодекса Украины и
Закона об аренде земли. В связи с этим договор аренды земельного
участка прекращается в случае смерти физического лица-арендатора и
отказа вышеупомянутых лиц от выполнения заключенного договора
аренды земельного участка.
Похожая ситуация вырисовывается и в случае, если арендатор
осужден к лишению свободы. Так, в этом случае или в случае
ограничения его дееспособности по решению суда право на аренду
земельного участка переходит к одному из членов его семьи, который
изъявил желание и может согласно закону стать арендатором, а при
его отказе или отсутствии таковых - к лицам, использовавшим этот
земельный участок совместно с арендатором, с их согласия, если это
не противоречит требованиям Земельного кодекса Украины и Закона об
аренде земли. Договор аренды земельного участка прекращается в
случае осуждения к лишению свободы физического лица-арендатора и
отказа вышеупомянутых лиц от выполнения заключенного договора
аренды земельного участка.
Договор аренды земли прекращается также в других случаях,
предусмотренных законом.
Прекращение договора аренды земли путем его расторжения
О порядке расторжения договора аренды стоит поговорить
подробнее. Договор аренды земли может быть расторгнут по согласию
сторон. Если расторгнуть договор желает только одна сторона, то
для того, чтобы расторгнуть договор аренды, нужно будет обратиться
в суд.
Расторжение договора аренды земли в одностороннем порядке не
допускается, если иное не предусмотрено законом или договором. То
есть в одностороннем порядке расторжение договора аренды земли
возможно только в том случае, если это прямо прописано в договоре
аренды земли.
Требовать расторжения договора аренды в судебном порядке
стороны могут в любом случае, в том числе и в случае невыполнения
другой стороной обязанностей, предусмотренных Законом об аренде
земли и условиями договора, при случайном уничтожении или
повреждении объекта аренды, которое существенным образом
препятствует предусмотренному договором использованию земельного
участка, а также на основаниях, определенных Земельным кодексом
Украины и другими законами Украины.
При расторжении договора аренды земли по инициативе
арендатора, арендодатель имеет право на получение арендной платы
за земли сельскохозяйственного назначения за шесть месяцев, а за
земли несельскохозяйственного назначения - за год, если в течение
указанного периода не поступило предложений от других лиц на
заключение договора аренды этого же земельного участка на тех же
условиях, за исключением случаев, когда расторжение договора было
обусловлено невыполнением или ненадлежащим выполнением
арендодателем договорных обязательств.
При расторжении договора аренды земли по согласованию сторон
каждая сторона имеет право требовать у другой стороны возмещения
понесенных убытков согласно закону.
Переход права собственности на арендованный земельный участок
к другому лицу, а также реорганизация юридического лица-арендатора
не является основанием для изменения условий или расторжения
договора, если иное не предусмотрено договором аренды земли. На
этот момент стоит обратить особое внимание. Смена собственника -
явление нередкое. А при смене собственника перед арендатором сразу
встает вопрос, сможет ли он и дальше пользоваться арендуемым
земельным участком. Из приведенного выше следует, что если в
договоре не оговорено иное, переход права собственности на
арендованный земельный участок к другому лицу для арендатора
препятствием к пользованию этим арендованным земельным участком не
является.
Возобновление договора аренды земли
После окончания срока, на который был заключен договор аренды
земли, арендатор, надлежащим образом исполнявший обязанности
согласно условиям договора, имеет при прочих равных условиях
преимущественное право на возобновление договора. При этом условия
договора могут быть по соглашению сторон изменены.
В Законе об аренде земли предусмотрен и "автоматический"
вариант возобновления договора аренды земли. Так, если арендатор
продолжает пользоваться земельным участком после окончания срока
договора аренды, то при отсутствии письменных возражений
арендодателя в течение одного месяца после окончания срока
договора он подлежит возобновлению на тот же срок и на тех же
условиях, которые были предусмотрены договором.
Под письменным возражением в данном контексте следует понимать
письмо-уведомление.
Ответственность сторон за невыполнение обязательств по
договору аренды земли
При невыполнении обязательств по договору аренды земли,
стороны несут ответственность согласно закону и договору.
Арендодатель несет ответственность за недостатки переданного в
аренду земельного участка, которые не были предусмотрены договором
аренды и препятствуют использованию земельного участка по
договору. При выявлении таких недостатков арендатор имеет право
требовать:
- уменьшения арендной платы или возмещения расходов на
устранение недостатков;
- отчисления из арендной платы определенной суммы своих
расходов на устранение таких недостатков с предварительным
уведомлением об этом арендодателя;
- досрочного расторжения договора.
Арендодатель не несет ответственности за последствия,
связанные с недостатками переданного в аренду земельного участка,
если такие недостатки обусловлены договором аренды.
Субаренда земельных участков
Как определено Законом об аренде земли, арендованный земельный
участок или его часть может передаваться арендатором в субаренду
без изменения целевого назначения, если это предусмотрено
договором аренды или с письменного согласия арендодателя. Если в
течение одного месяца арендодатель не направит письменное
уведомление о своем согласии или возражении, арендованный
земельный участок или его часть могут быть переданы в субаренду.
Условия договора субаренды земельного участка должны
ограничиваться условиями договора аренды земельного участка и не
противоречить ему.
Срок субаренды не может превышать срока, определенного
договором аренды земли. При прекращении договора аренды действие
договора субаренды земельного участка прекращается.
С согласия сторон договор субаренды земельного участка
удостоверяется нотариально. Договор субаренды земельного участка,
так же как и договор аренды земельного участка, подлежит
государственной регистрации.
Плата за субаренду земельных участков государственной и
коммунальной собственности не может превышать арендной платы.
Передача в субаренду земельных участков, на которых
расположены целостные имущественные комплексы предприятий,
учреждений и организаций государственной или коммунальной
собственности, а также основанных на имуществе, принадлежащем
Автономной Республике Крым, и их структурных подразделений,
запрещается.
Арендаторы земельных участков сельскохозяйственного назначения
на период действия договора аренды могут обмениваться
принадлежащими им правами пользования земельными участками путем
заключения между ними договоров субаренды соответствующих
участков, если это предусмотрено договором аренды или с
письменного согласия арендодателя.
В заключение хотелось бы заметить, что в рамках данной статьи
мы рассмотрели основные моменты, касающиеся заключения договоров
аренды земельных участков. Но тема эта не исчерпана и в дальнейшем
мы будем уделять ей внимание.
------------------------------------------------------------------
"Бухгалтерская неделя"
№ 47(99), стр. 39
[24.11.2003]
Екатерина Владимирская
Консультант газеты "Бухгалтерская неделя"
------------------------------------------------------------------