З набранням чинності новим Цивільним кодексом України (далі — ЦК) підприємства били вимушені шукати нові шляхи оформлення договору оренди приміщення, оскільки у 4.2 ст. 793 ЦК передбачено, що договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на один рік і більше підлягає нотаріальному посвідченню. Підприємства для уникнення нотаріального посвідчення договору і несення додаткових витрат почали укладати договори оренди приміщень на термін менше 1 року. Звичайно, такий строк оренди приносить орендарю великі незручності, тому для нього гостро постає питання продовження строку оренди на це приміщення.
Розуміючи, що орендар має стабільний інтерес до майна, що ним використовується, законодавець встановив норму, яка захищає його інтерес. Статтею 777 ЦК передбачено, що наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди на новий строк.
Проте для реалізації цього права необхідні певні умови.
Так, орендар матиме переважне право на оренду майна у випадку, якщо ним належно виконувалися всі умови договору оренди. Неналежним виконанням відповідно до ст. 610 ЦК слід вважати невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання. Неналежним виконанням, яке тягне за собою втрату переважного права, є вчинення порушень, які тягнуть за собою розірвання договору оренди, а саме у випадках, якщо орендар без дозволу орендодавця передав приміщення у користування іншій особі, своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі, якщо орендар не приступив до проведення капітального ремонту, коли таке зобов'язання було покладене на нього, або користується приміщенням всупереч умовам договору. Тобто можна стверджувати, що неналежним виконанням договору є невиконання будь-якого обов'язку, покладеного на орендаря відповідно до договору. У разі порушення умов договору, на підставі якого передавалося в оренду приміщення, орендар втрачає переважне право на укладення договору оренди на новий строк.
Проте слід зважати на те, що невиконання умов договору орендарем внаслідок того, що орендодавець не вчинив дій, без яких орендар не мав можливості виконати свої зобов'язання, є підставою визнати орендаря таким, який належним чином виконував свої обов'язки, тому навіть за формальної наявності порушень, причиною яких стали дії орендодавця, орендар не втрачає свого переважного права на укладення договору найму на новий строк, оскільки у діях орендаря відсутня вина.
Наймач, який має намір скористатися своїм переважним правом на укладення договору оренди, повинен подбати про те, щоб повідомлення про намір орендувати приміщення в подальшому орендодавцем було отримано вчасно, тобто відповідно до абз. 2 ч. 1 ст. 777 ЦК до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором — у розумний строк.
Метою встановлення строку, протягом якого орендар має повідомити орендодавця про свій намір продовжити оренду приміщення є те, що у випадку неотримання повідомлення від орендаря у визначений строк, орендодавець вправі вважати, що таке мовчання орендаря є вираженням його волі на те, щоб у подальшому не продовжувати договірні відносини. Не отримавши повідомлення, орендодавець має цілком законне право шукати нового орендаря та брати на себе зобов'язання перед ним передати приміщення в оренду після закінчення договору оренди зі старим орендарем. Тому неповідомлення орендарем про свій намір продовжувати орендувати приміщення слід розцінювати як відмову від використання свого переважного права на-укладення договору оренди.
Статтею 777 ЦК передбачено два випадки, коли повинно робитись повідомлення про намір продовжувати оренду приміщення.
У першому випадку строк на повідомлення про бажання в подальшому орендувати приміщення визначається сторонами у договорі. При бажанні продовжувати договірні відносини, орендар має повідомити орендодавця у той строк, що визначений договором. У разі повідомлення про бажання орендувати приміщення з порушенням строків, встановлених договором, орендар має вважатися таким, що втратив переважне право на укладення договору оренди на новий строк.
Проте частіше трапляються випадки, коли термін повідомлення про намір скористатися переважним правом на оренду приміщення не передбачений договором. У такому випадку слід керуватися положеннями ЦК, і здійснити повідомлення у розумний строк. У даному випадку проблемним питанням є визначення, який строк слід вважати розумним. У статті 777 ЦК постійно робиться наголос на тому, що повідомлення про намір продовжувати оренду приміщення має бути отримане орендодавцем до закінчення терміну договору оренди, оскільки орендодавець та орендар повинні подбати про те, щоб досягти згоди стосовно подальшої оренди приміщення. Тобто можна визначити, що розумний строк — це строк, необхідний для укладення нового договору оренди.
В інтересах орендаря здійснювати повідомлення про свій намір укласти договір оренди на новий строк в письмовому вигляді, оскільки якщо виникне необхідність надання доказів того, що він виявляв бажання реалізувати своє переважне право, посилання на те, що він повідомляв орендодавця усно, не доведе того, що повідомлення було реально здійснене.
При укладанні нового договору оренди орендодавець не зобов'язаний укладати його на старих умовах. Він має право висувати нові умови, яких не було в старому договорі. При укладенні нового договору сторони мають досягти згоди за всіма необхідними умовами. У даному випадку особливістю є те, що у разі недосягнення згоди за запропонованими умовами договору, орендар втрачає своє переважне право на оренду приміщення. Моментом втрати переважного права є дата відмови орендаря підписати договір на умовах, запропонованих орендодавцем.
При втраті орендарем переважного права на укладення договору оренди на новий строк, орендодавець має право укласти договір оренди приміщення з іншою особою. При цьому, орендодавцю слід мати на увазі, що умови договору з новим орендарем не повинні бути поблажливішими ніж ті, що були запропоновані старому орендарю] Суть переважного права полягає у тому, що за рівних умов, які пропонуються у договорі, орендар має переважне право перед третьою особою на укладення договору. Тому у випадку, якщо орендодавець укладе договір на кращих умовах, ніж були запропоновані старому орендарю, останній, якщо йому стане відомо, на яких умовах було укладено договір з іншою особою, зможе вимагати в судовому порядку укладення договору оренди саме з ним, оскільки за рівних умов він би мав переважне право на укладення договору оренди, а умови, на яких було запропоновано укласти договір новому орендарю, є такими, що влаштовують старого орендаря.
Старому орендарю для захисту своїх прав насамперед слід подбати про те, щоб у нього були документи, які б засвідчували те, на яких умовах орендодавець виявив бажання укласти договір оренди. Краще за все, якщо це буде лист від орендодавця з умовами договору або сам договір з підписом і печаткою орендодавця, який пропонується для підписання. Непідписаний варіант договору — малопереконливий доказ. У разі недосягнення згоди і укладення договору оренди з новим орендарем на кращих умовах, у старого орендаря будуть докази того, які умови йому пропонувалися, і він зможе довести, що новому орендарю були запропоновані кращі умови.
Проте слід мати на увазі, що переважне право орендаря буде діяти лише у випадку, якщо орендодавець буде мати бажання в подальшому використовувати своє майно шляхом здачі в оренду. За інших намірів використання орендодавцем приміщення після припинення дії договору (наприклад, для власного використання) переважне право орендаря не діє.
При розгляді подібних справ суди звертають увагу на те, що позивачу необхідно довести те, що договір оренди був укладений з іншою особою. До звернення до суду у орендаря не багато можливостей отримати докази знаходження за адресою приміщення нового орендаря. Якщо відома назва фірми, питання можна вирішити шляхом надсилання рекомендованого листа з повідомленням про вручення, і у разі знаходження в приміщенні нового орендаря, відправнику повернеться повідомлення про вручення листа із позначкою, що дана особа за цією адресою отримала листа.
Проте орендар не матиме доказів того, на яких умовах було укладено договір з новим орендарем. Малоймовірно, що орендодавець чи новий орендар нададуть інформацію стосовно умов договору. Реально отримати ці відомості можливо лише після звернення до суду, оскільки йому надано право вимагати документи, необхідні для розгляду справи. Тому у разі відсутності інформації стосовно умов договору з новим орендарем, у старого орендаря є єдиний шанс дізнатися про умови договору — звернутися до суду. У разі, якщо його права не були порушені, він ризикує лише втратити кошти, сплачені на судові витрати.
Частиною другою статті 777 ЦК передбачено, що наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.
Таким чином, орендарю, окрім переважного права на оренду приміщення, надається також переважне право на купівлю орендованого приміщення. У зв'язку з цим орендодавець повинен спочатку повідомити орендаря про свій намір продати приміщення та повідомити умови, на яких він бажає продати приміщення. Зокрема, необхідно вказати вартість приміщення, строк сплати коштів, та, що є особливо важливим, — строк для надання відповіді про бажання орендаря придбати приміщення. Оптимальним є строк у 1 місяць з дня отримання повідомлення — він не спричинить проблем у майбутньому, якщо орендар буде намагатися використати за аналогією єдину норму ЦК (ст. 362), яка регулює терміни та порядок реалізації переважного права. У разі неотримання від орендаря повідомлення у встановлений термін, орендодавець має право вважати орендаря таким, що відмовився від реалізації свого переважного права.
Проте орендареві для реалізації переважного права на купівлю приміщення необхідно дотримуватись таких самих вимог, як і для укладення договору оренди, — належно виконувати умови договору оренди. За неналежного виконання умов договору оренди орендар втрачає переважне право на придбання приміщення.
Причому слід мати на увазі, що дане переважне право діє у випадку, якщо орендодавець повідомить про бажання продати приміщення під час дії договору оренди, оскільки особа, яка має переважне право на придбання приміщення, відповідно до вимог законодавства на момент оголошення наміру продати приміщення повинна мати статус наймача. У випадку оголошення наміру продати приміщення після закінчення договору оренди, орендар вже не матиме переважного права на придбання цього приміщення, оскільки він вже втратить статус наймача.
Важливим є питання про продаж приміщення тоді, коли до закінчення дії договору оренди залишається небагато часу. Орендодавець може мати намір продати приміщення третій особі, а орендар виявлятиме бажання продовжувати користуватися цим приміщенням на праві оренди чи навіть придбати його. У цьому випадку орендодавець зможе уникнути проблем з орендарем, якщо він заявить про те, що бажає використовувати приміщення для власних потреб. За таких обставин орендар втрачає своє переважне право на укладення договору оренди і буде вимушений звільнити приміщення, а орендодавець зможе продати його. За даних обставин не буде порушено переважних прав орендаря, оскільки покупець буде користуватися приміщенням не на підставі договору оренди, а на підставі договору купівлі-продажу. Крім того, орендодавець не зможе заявити вимог стосовного переважного права на придбання приміщення орендарем, оскільки намір продати приміщення виник після того, як останній втратив своє переважне право на його купівлю.
Проте, якщо орендодавець і орендар погодяться укласти договір купівлі-продажу, але після припинення договору оренди реально не укладуть його, чи продовжує діяти переважне право орендаря на придбання приміщення? Особливістю переважного права у договорі найму, є те, що воно здобувається під час дії договору, проте реально реалізуватися може і після припинення його дії (укладення нового договору оренди після закінчення дії старого договору). Законодавство визначає умови, за яких орендар має переважне право на придбання приміщення, — належне виконання умов договору та виявлення сторонами бажання здійснити купівлю-продаж під час дії договору оренди. У даному випадку, якщо орендодавець здійснив пропозицію укласти договір купівлі-продажу, а орендар висловив бажання придбати це приміщення на умовах орендодавця, то можна вважати, що орендар є таким, що вже здобув переважне право на укладення договору і воно не втрачається після припинення договору оренди.