Ми з дружиною збираємося незабаром купити квартиру і у зв'язку з цим звернулися до кількох агентств нерухомості. Але у кожному з них нас попереджають про те, що при укладенні договору купівлі-продажу ми будемо зобов'язані надати як завдаток власнику обраної нами квартири певну грошову суму. Я так розумію, що коли ми в подальшому відмовимося від договору, то втратимо ці гроші? А чи втратить щось продавець квартири, якщо угода зірветься з його вини?
Завдаток на сьогодні є досить популярним та зручним способом забезпечення зобов'язань, значення якого полягає насамперед у тому, що він має на меті запобігти невиконанню договору, який він забезпечує.
Правові наслідки порушення договірного зобов'язання, забезпеченого завдатком, викладені у ст. 571 Цивільного кодексу України (далі — ЦКУ). Так, якщо порушення зобов'язання сталося з вини боржника (яким у даному випадку є дописувач), він втрачає завдаток, який залишається у кредитора (тобто продавця квартири). Якщо ж договір буде порушено з вини кредитора, він буде зобов'язаний повернути завдаток боржнику та додатково сплатити суму у розмірі завдатку.
Крім того, будь-яка сторона, винна у порушенні зобов'язання, має відшкодувати іншій стороні збитки в сумі, на яку вони перевищують розмір завдатку. Отже, якщо за порушення договору відповідає боржник, то він несе відповідальність у вигляді втрати суми завдатку та відшкодування збитків кредитору в частині, що перевищує суму завдатку. Якщо ж за невиконання чи неналежне виконання зобов'язання відповідає кредитор, то боржник вправі вимагати від нього сплати подвійної суми завдатку та, окрім цього, відшкодування збитків у частині, що перевищує однократну суму завдатку (ч. 2 ст. 571 ЦКУ).
Але слід звернути увагу, що згадане положення ЦКУ є диспозитивним, а тому сторони зобов'язання, яке забезпечується завдатком, можуть передбачити у договорі й інше співвідношення між збитками та завдатком. Наприклад, цілком можливим є включення у договір умови про те, що в разі залишення завдатку у сторони, якій його було видано (тобто у кредитора), або повернення подвійного розміру завдатку стороні, яка його видала (боржникові), заподіяні збитки цій стороні не відшкодовуються — отже, сторони, укладаючи між собою договір завдатку, можуть відмовитися від права на відшкодування збитків, не покритих сумою завдатку.
Також необхідно звернути увагу на те, що втрата боржником переданого кредиторові завдатку, так само як і сплата кредитором боржнику подвійної суми завдатку, не припиняють основне (забезпечене завдатком) зобов'язання та відповідно не звільняють сторони від необхідності його виконання.
Адже за загальним правилом, викладеним у ст. 525 ЦКУ, ані кредитор, ані боржник не вправі в односторонньому порядку відмовитися від зобов'язання (звісно, окрім виняткових випадків, прямо передбачених у законі чи договорі). Отже, якщо без завдатку жодна зі сторін договору не може лише за власним бажанням звільнитися від виконання зобов'язання, то вона не вправі ухилятися від нього й у разі встановлення такої додаткової гарантії виконання зобов'язання, як завдаток.
Разом з тим слід враховувати, що вищезгадані наслідки невиконання зобов'язання, забезпеченого завдатком, неможливо застосувати у випадках припинення зобов'язання ще до початку його виконання або ж внаслідок неможливості його виконання через обставини, за які жодна зі сторін не відповідає, — у таких випадках завдаток згідно з ч. 3 ст. 571 ЦКУ завжди підлягає поверненню боржникові (звісно, в однократному розмірі).