Які вимоги щодо форми договору оренди житла встановлені чинним законодавством? Чи необхідно його нотаріально посвідчувати та реєструвати?
Основні положення, що регулюють правові відносини за договором найму (оренди) нерухомого майна, установлені у главах 58 "Найм (оренда)" та 59 "Найм (оренда) житла" Цивільного кодексу України (далі — ЦК). При цьому, вимоги глави 59 ЦК стосуються договорів найму (оренди) приміщень, які мають чітко визначене цільове призначення — для проживання. Тому при укладенні договору найму (оренди) житла слід керуватися положеннями глави 59 ЦК "Найм (оренда) житла", які є спеціальними щодо положень глави 58 ЦК "Найм (оренда)".
У зв'язку із вищезазначеним, до договорів найму житла не застосовуються положення статей 793 та 794 ЦК щодо необхідності обов'язкового нотаріального посвідчення та державної реєстрації договору оренди, який укладається строком на три роки і більше.
Відповідно до ст. 810 ЦК за договором найму (оренди) житла одна сторона — власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату. Предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина.
Сторонами у договорі найму житла можуть бути фізичні та юридичні особи. Якщо ж наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання в ньому фізичних осіб (ч. 2 ст. 813 ЦК). Отже, якщо наймачем є юридична особа, то в договорі найму житла слід зазначити особи працівників, які будуть постійно проживати у найманому житловому приміщенні. При цьому, для надання житла в оренду для влаштування в ній офісного приміщення необхідно перевести таку квартиру у нежитловий фонд.
Укладатися договір найму житла відповідно до ст. 811 ЦК повинен у письмовій формі, тобто його зміст має бути зафіксований в одному або кількох документах, підписаних сторонами. Водночас, недодержання сторонами договору найму житла вимог закону щодо обов'язкової письмової форми договору не тягне за собою визнання його недійсним — у такому разі згідно з абз. 2 ч. 1 ст. 218 ЦК заперечення однією зі сторін факту вчинення правочину або оспорювання окремих його частин може доводитися письмовими доказами, засобами аудіо-, відеозапису та іншими доказами, причому суд при винесенні рішення не буде брати до уваги показання свідків. Таким чином, щоб убезпечити себе від небажаних наслідків, доцільніше дотримуватися зазначеної письмової форми договору.
Слід відзначити, що спеціальними нормами глави 59 ЦК не передбачено обов'язкового нотаріального посвідчення договору найму житла незалежно від строку його дії. Однак, за правилом ч. 4 ст. 209 ЦК, на вимогу фізичної або юридичної особи будь-який правочин за її участі може бути нотаріально посвідчений. Проте відповідно до пп. "б" пп. 9.1.4 п. 9.1 ст. 9 Закону України "Про податок з доходів фізичних осіб" договір оренди нерухомого майна підлягає нотаріальному посвідченню, якщо орендар є фізичною особою, яка не є суб'єктом підприємницької діяльності. Фактично норма цього Закону здійснює фіскальну функцію — нотаріус зобов'язаний надіслати повідомлення про посвідчення такого договору податковому органу за основним місцем проживання платника податку—орендодавця. При цьому, у разі порушення цієї вимоги нотаріус нестиме відповідальність, установлену законом за порушення порядку чи строків надання податкової звітності.
Водночас, якщо орендар є фізичною особою, яка не є суб'єктом підприємницької діяльності, у орендодавця обов'язок щодо нарахування та сплати (перерахування) податку до бюджету із доходу, отриманого від надання нерухомості в оренду (житловий найм), залишається незалежно від нотаріального посвідчення договору найму житла.
Таким чином, є колізія між законодавчими актами, через що у зазначеному випадку відповідно до статті 220 ЦК у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним (тобто недійсність якого встановлена законом). Юристи з цього приводу сперечаються, але врегулювати колізію можна лише законодавчими змінами.
При цьому, лазівкою для сторін договору оренди житла, які не бажають його нотаріально посвідчувати, може служити положення ч. 2 ст. 220 ЦК, яке передбачає, що якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Звісно, потрібно пам'ятати, що правові норми щодо умов укладення, виконання та припинення цього договору містяться як у ЦК, так і у Житловому кодексі Української РСР (далі — ЖК), хоча це породжує безліч суперечностей. Так, житлове законодавство до форми договорів найму житла ставить значно жорсткіші вимоги — крім укладення договору найму жилого приміщення у письмовій формі у положеннях ст. 158 ЖК передбачено також і необхідність його наступної реєстрації у виконавчому комітеті місцевої ради народних депутатів або в органі управління, що ним утворюється. Однак поряд з вимогою про неї житлове законодавство не містить жодних вказівок на правові наслідки невиконання цієї вимоги.
Сторінку підготувала Катерина ФОМІНА
Юридичний вісник України №5 ( 2-8 лютого 2008 року)