Щодо будівництва і введення будинку в експлуатацію та надання послуг з утримання будинку і прибудинкової території та їх оплати

Щодо будівництва та введення будинку в експлуатацію повідомляємо, що відповідно до ст. 23 Закону України "Про планування і забудову територій" (1699-14) забудова територій передбачає здійснення нового будівництва, реконструкції, реставрації, капітального ремонту, впорядкування об'єктів містобудування, розширення та технічного переоснащення підприємств (далі - будівництво). Будівництво об'єктів містобудування здійснюється згідно з законодавством, державними стандартами, нормами та правилами, регіональними і місцевими правилами забудови, містобудівною та проектною документацією.

Будівництво здійснюється суб'єктами планування та полягає в організації комплексної забудови території або розташуванні та будівництві окремих будинків і споруд.

Постановою Кабінетом Міністрів України від 08.10.2008 N 923 (923-2008-п) затверджено Порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів та покладено повноваження щодо утворення приймальних комісій та прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів на інспекції державного архітектурно-будівельного контролю.

Згідно із п. 2 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів (далі - Порядок), затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 08.10.2008 N 923 (923-2008-п) , документом, що підтверджує прийняття об'єкта в експлуатацію, є свідоцтво про відповідність збудованого об'єкта проектній документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм і правил, що видається інспекціями державного архітектурно-будівельного контролю на підставі акта готовності об'єкта до експлуатації.

Відповідно до п. 3 Порядку (923-2008-п) для одержання свідоцтва замовник або уповноважена ним особа подає інспекції, яка видала дозвіл на виконання будівельних робіт, письмову заяву із доданням відповідних документів.

Згідно із п. 4 Порядку (923-2008-п) акт готовності об'єкта до експлуатації підлягає, за письмовим зверненням замовника, погодженню протягом 10 робочих днів виконавчим комітетом сільської, селищної або міської ради, або місцевою державною адміністрацією та органами, до повноважень яких згідно із законом належить участь у прийнятті закінчених будівництвом об'єктів в експлуатацію.

У разі наявності зауважень уповноважений орган подає їх у письмовій формі у десятиденний строк замовникові та інспекції державного архітектурно-будівельного контролю.

Експлуатація закінчених будівництвом об'єктів, що не відповідають проектній документації, державним будівельним нормам, стандартам і правилам, забороняється (п. 19 Порядку (923-2008-п) ) .

З дати видачі зареєстрованого інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю свідоцтва об'єкт вважається прийнятим в експлуатацію. Після цього зазначене свідоцтво є підставою для укладання договорів про постачання на об'єкт будівництва необхідних для його функціонування ресурсів.

Участь представників Міністерства з питань житлово-комунального господарства України в роботі комісії з прийняття закінчених будівництвом об'єктів в експлуатацію законодавством не передбачено.

Спірні питання, що виникають між інвесторами та замовником/забудовником, повинні вирішуватися шляхом переговорів або в судовому порядку.

Стосовно надання послуг з утримання будинку і прибудинкової території та їх оплати повідомляємо, що статтею 7 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" (1875-15) визначено повноваження органів місцевого самоврядування у сфері житлово-комунальних послуг. До них належить встановлення цін/тарифів на житлово-комунальні послуги відповідно до закону; затвердження норм споживання та якості житлово-комунальних послуг, контроль за їх дотриманням; визначення виконавця житлово-комунальних послуг відповідно до цього Закону (1875-15) в порядку, затвердженому центральним органом виконавчої влади з питань житлово-комунального господарства; управління об'єктами у сфері житлово-комунальних послуг, що перебувають у комунальній власності відповідних територіальних громад, забезпечення їх належного утримання та ефективної експлуатації; забезпечення населення житлово-комунальними послугами необхідних рівня та якості, здійснення контролю за дотриманням законодавства щодо захисту прав споживачів у сфері житлово-комунальних послуг тощо.

Статтею 360 Цивільного кодексу України (435-15) визначено, що співвласник відповідно до своєї частки у праві спільної часткової власності зобов'язаний брати участь у витратах на управління, утримання та збереження спільного майна, у сплаті податків, зборів (обов'язкових платежів), а також нести відповідальність перед третіми особами за зобов'язаннями, пов'язаними із спільним майном.

Відповідно до Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" (2482-12) власники приватизованого житла в багатоквартирних будинках є співвласниками всіх допоміжних приміщень будинку та його технічного обладнання і мають сплачувати свою частку витрат у загальних витратах на утримання будинку (житла) та прибудинкової території.

Утримання житла - це комплекс робіт, спрямованих на створення необхідних умов для проживання людей і забезпечення збереження житлових будівель та технічного обладнання.

Таким чином, мешканці несуть витрати у загальних витратах, пов'язаних з утриманням будинку та прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку.

Порядок формування та затвердження цін/тарифів на житлово-комунальні послуги визначений статтею 31 зазначеного Закону (1875-15) .

Згідно із п. 2 ч. 1 Порядку формування тарифів на послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 20.05.2009 N 529 (529-2009-п) , послуги надаються відповідно до затвердженого (погодженого) рішенням органу місцевого самоврядування тарифу, його структури, періодичності та строків надання послуг. Копія такого рішення є невід'ємною частиною договору про надання послуг.

Тарифи (нормативні витрати, пов'язані з утриманням будинків і споруд та прибудинкових територій) розраховуються окремо за кожним будинком залежно від запланованих кількісних показників фактичного надання послуг з урахуванням забезпечення належного санітарно-гігієнічного, протипожежного, технічного стану будинків і споруд та прибудинкових територій з урахуванням типового переліку послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій.

Виконавець доводить розрахунок тарифів до відома власників житлових будинків, власників квартир, власників нежитлових приміщень у житлових будинках та інших споживачів послуг шляхом проведення щодо кожного будинку громадських слухань.

Статтею 11 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" (1875-15) передбачено, що громадські слухання у сфері житлово-комунальних послуг проводяться в порядку, визначеному статутом територіальної громади.

Пропозиції, які вносяться за результатами громадських слухань, підлягають обов'язковому розгляду органами місцевого самоврядування.

Отже, у постанові Кабінету Міністрів України від 20.05.2009 N 529 (529-2009-п) наведено типовий перелік послуг, який може бути зменшено, і тарифи розраховуються окремо за кожним будинком з урахуванням типового переліку послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій.

У разі виключення зі складу тарифів, наприклад послуги з технічного обслуговування та ремонту внутрішньобудинкових інженерних мереж, мешканці будинків повинні будуть самостійно, за власні кошти, або за договором підряду забезпечувати утримання мереж у належному технічному стані, здійснювати їх технічне обслуговування та ремонт, вживати своєчасних заходів до запобігання аварійним ситуаціям та їх ліквідації, тобто виконувати весь комплекс робіт, передбачений Правилами утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затвердженими наказом Держжитлокомунгоспу України від 17.05.2005 N 76 (z0927-05) .

Отже, письмово в установленому законодавством порядку рішення власників житлових будинків оформляється протоколом громадських слухань.

Громадські слухання запроваджені саме для забезпечення прозорості та відкритості процесу тарифоутворення та участі мешканців у прийнятті управлінських рішень, забезпечення розгляду та врахування їх пропозицій, що дозволяє уникнути необгрунтованого завищення тарифів шляхом недопущення включення до них, зокрема, послуг, які не надаються споживачам або надаються не в повному обсязі, чи, в деяких випадках, є неможливими для надання (наприклад, включення послуг з утримання і обслуговування ліфтів, підвальних приміщень у разі їх відсутності).

Якщо перелік послуг зменшується, виконавець перераховує тарифи і подає новий розрахунок тарифів відповідному органові місцевого самоврядування, що приймає рішення про його затвердження (погодження).

Пунктом 1 ч. 1 ст. 19 Закону (1875-15) передбачено, що відносини між учасниками договірних відносин у сфері житлово-комунальних послуг здійснюються виключно на договірних засадах, у пп. 1 п. 3 ст. 20 вказано, що споживач зобов'язаний укласти договір на надання житлово-комунальних послуг, підготовлений виконавцем на основі типового договору.

Таким чином, укладення договору про надання житлово-комунальних послуг є обов'язком як для виконавця послуг, так і споживача.

Взаємовідносини між споживачем і виконавцем житлово-комунальних послуг регулюються договорами, укладеними згідно з Типовим договором про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 20.05.2009 N 529 (529-2009-п) , та Типовим договором про надання послуг з централізованого опалення, постачання холодної та гарячої води і водовідведення, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 21.07.2005 N 630 (630-2005-п) .

Мешканці будинків як споживачі мають законні підстави вимагати від виробника/виконавця комунальних послуг укладання відповідних договорів, якщо договори не укладені.

Відповідно до Закону України "Про захист прав споживачів" (1023-12) договір - це усний чи письмовий правочин між споживачем і продавцем (виконавцем) про якість, терміни, ціну та інші умови, за яких реалізується продукція.

Підтвердження дії усної угоди оформляється квитанцією (розрахунковим документом).

Відповідно до Закону України "Про житлово-комунальні послуги" (1875-15) споживачі послуг мають повне право сплачувати лише ті послуги, які фактично надавались. Проте для того, щоб реалізувати це право, споживачам необхідно документально оформити ненадання або надання не в повному обсязі житлових послуг згідно з договором.

Зважаючи на викладене, з метою забезпечення належної експлуатації житлового будинку та надання житлово-комунальних послуг Ви маєте право (відповідно до Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" (2866-14) ) створити у будинку об'єднання співвласників багатоквартирного будинку та самостійно вирішувати питання утримання житлового фонду і надання житлово-комунальних послуг.

Основна діяльність об'єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав власників приміщень на володіння та користування спільним майном членів об'єднання, належне утримання будинку та прибудинкової території, сприяння членам об'єднання в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов'язань, пов'язаних з діяльністю об'єднання.

Порядок та умови створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ) врегульовано Законом України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" (2866-14) та постановою Кабінету Міністрів України від 11.10.2002 N 1521 (1521-2002-п) "Про реалізацію Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку".

Органи місцевого самоврядування відповідно до Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" (280/97-ВР) повинні сприяти створенню таких об'єднань та здійснювати їх реєстрацію у встановленому законодавством порядку.

Необґрунтована відмова місцевого органу влади у реєстрації ОСББ може бути оскаржена в судовому порядку.

Використання і забезпечення схоронності житлового фонду, відповідно до ст. 15 Житлового кодексу Української РСР (5464-10) , належить до компетенції виконавчих комітетів районних, міських, районних у містах Рад народних депутатів, які зокрема здійснюють: державний контроль за використанням і схоронністю житлового фонду (частина перша статті 30); контроль за станом та експлуатацією відомчого житлового фонду; контроль за утриманням будинків, що належать громадянам (стаття 154).

Державний контроль за використанням і схоронністю житлового фонду має своїм завданням забезпечити додержання всіма міністерствами, державними комітетами, відомствами, державними, кооперативними та іншими громадськими підприємствами, установами, організаціями, житлово-будівельними кооперативами, службовими особами та громадянами правил користування житловим фондом і утримання його в технічно справному стані.

Відповідно до пп. 2 п. "б" ст. 30 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" (280/97-ВР) повноваження щодо здійснення відповідно до законодавства контролю за належною експлуатацією та організацією обслуговування населення підприємствами житлово-комунального господарства, використанням та утриманням інших об'єктів нерухомого майна усіх форм власності покладено на виконавчі органи місцевих рад.

Відносини органів місцевого самоврядування з підприємствами, установами та організаціями, що не перебувають у комунальній власності відповідних територіальних громад, будуються на договірній і податковій основі та на засадах підконтрольності у межах повноважень, наданих органам місцевого самоврядування законом (ст. 18 Закону (280/97-ВР) ) .

Органи місцевого самоврядування можуть виступати з ініціативою щодо перевірок, а також організовувати проведення перевірок на підприємствах, в установах та організаціях, що не перебувають у комунальній власності, з питань здійснення делегованих їм повноважень органів виконавчої влади.

Враховуючи викладене, Державна житлово-комунальна інспекція звернулась до Тернопільської міської ради листом від 08.10.2010 N 23/4535 з проханням розглянути Ваше звернення та вжити заходів з реагування на порушені в ньому питання.

У свою чергу, виконавчий орган Тернопільської міської ради листом від 11.11.2010 N 3178/07 повідомив, що житловий будинок N 2 на вул. Вільховій у м. Тернополі є відомчий, перебуває у повному господарському віданні ТОВ "Добробут", а тому питання пов'язані з його утриманням, не належать до компетенції органу місцевого самоврядування і, відповідно, покладаються на власника житла.

Відповідно до ст. 17 Кодексу адміністративного судочинства України (2747-15) та Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" (280/97-ВР) Ви маєте право оскаржити рішення, дії чи бездіяльність органу місцевого самоврядування у судовому порядку.

Також інформуємо, що центральні органи виконавчої влади, їх посадові особи не мають права втручатися в законну діяльність органів та посадових осіб місцевого самоврядування, а також вирішувати питання, віднесені Конституцією України (254к/96-ВР) , вищезгаданими законами та іншими законами до повноважень органів та посадових осіб місцевого самоврядування.

Водночас повідомляємо, що Державна житлово-комунальна інспекція як урядовий орган, що діє у системі Міністерства з питань житлово-комунального господарства, вдруге звернулась до Тернопільського міського голови з пропозицією взяти під особистий контроль і належно розглянути Ваше звернення та вжити заходів з реагування на порушені у ньому питання.