Полювання на квартири триває

Оннією з найважливіших соціальних проблем для кожної людини є забезпечення житлом. Вирішити її за рахунок власних коштів, особливо нині, має змогу порівняно незначна кількість громадян. Можливість безкоштовного одержання квартир із державного фонду зведено до мінімуму, тому способи придбання житла, не пов'язані з великими витратами, є надзвичайно поширеними. Наприклад, можна стати власником квартири шляхом одержання її в дар або придбання на підставі договору довічного утримання

Дарування

Найбільш популярним способом придбання житла є одержання квартири в дар. Дарувальниками, переважно, стають люди похилого віку, самотні, хворі, стурбовані перспективою подальшого проживання без сторонньої допомоги. Укладаючи будь-які угоди щодо відчуження власних приватизованих квартир, вони взамін завжди розраховують на підтримку в старості з боку їхніх набувачів.

Оскільки договір дарування згідно зі ст.243 ЦК є безоплатною передачею однією стороною другій майна у власність без покладення на обдарованого будь-яких обов'язків стосовно дарувальника, то в подібних випадках фактично між сторонами складаються відносини, які за наявності взаємно? згоди повинні бути оформлені відповідно до ст.425 ЦК як договір довічного утримання.

Для значної частини осіб, які бажають придбати житло у власність, цей спосіб, пов'язаний із відповідальними обов'язками і невизначеним строком їхнього виконання, мало-привабливий. Прийнятнішим для них є договір дарування.

З різних причин — через довірливість, незнання законодавства, вади здоров'я, пов'язані з віком, — власники квартир укладали договори дарування з надією, що набувачі їхніх квартир піклуватимуться про них. Однак практика свідчить, що в багатьох випадках такі надії самотніх людей не виправдовувалися. Набувачі квартир, одержавши іху дар, ухилялися від виконання взятих на себе за договором обов'язків, що й породжувало виникнення спору.

Наприклад, Заводський районний суд Миколаєва обгрунтовано задовольнив позов Ю. до Б. про визнання договору дарування квартири недійсним, з'ясувавши, що позивачка є особою похилого віку, одинокою і неписьменною, має потребу в сторонньому догляді та утриманні, фактично угоду щодо передачі квартири обумовлювала довічним утриманням. Це ж саме визнав і відповідач. Незважаючи на такі обставини, нотаріус, посвідчуючи договір дарування між особами, які не є родичами, не роз'яснив сторонам змісту угоди та наслідків її укладення.

Довічне утримання

Іноді, маючи на меті довічне утримання, сторони оформляли договір купівлі-продажу приватизованих квартир. Наведене можна проілюструвати таким прикладом.

Дніпровський районний суд Києва розглянув позов Б. до Г. про визнання договору купівлі-продажу квартири недійсним. У справі встановлено, що одинока, похилого віку позивачка уклала договір купівлі-продажу належної їй приватизованої квартири за 170 грн., вважаючи, що відповідач із дружиною доглядатимуть П довічно. Але після укладення договору ті залишили її без будь-якої допомоги, а потім виписали з квартири. Суд обгрунтовано дійшов висновку, що зазначену угоду було укладено внаслідок помилки позивачки, яка вважала, що ця угода забезпечить її довічне утримання.

Як засвідчила практика, нерідко несумлінні громадяни використовують найрізноманітніші способи за-володіння квартирами. Найчастіше такі особи входять у довіру до власників приватизованих квартир, переконують іх у тому, що постійно турбуватимуться про них і що всі їхні клопоти з питань володіння, користування й розпорядження квартирою спрямовані на захист прав її власників. Оскільки останні за віком, станом здоров'я та через незнання законодавства часто не мають змоги особисто займатися розпорядженням належними їм житловими приміщеннями, вони за порадою цих же осіб погоджуються доручати тим здійснення необхідних дій щодо квартир.

Довіреність

Нерідко власники приватизованого житла видають таким особам нотаріально посвідчені доручення, які й використовуються потім на шкоду власникам квартир.

Як приклад можна навести справу за позовом прокурора в інтересах Т. про визнання договору купівлі-продажу квартири недійсним. Шевченківський районний суд Києва під час розгляду справи встановив, що Т., людина похилого віку (1918 року народження), до того ж хвора і без близьких родичів, видала довіреність на розпорядження всім своїм майном А., яка обіцяла доглядати за нею. Скориставшись цим дорученням, А. через Київську універсальну біржу продала належну Т. квартиру Ю. за 5 тис. грн., хоча позивачка не мала наміру її продавати. Суд обгрунтовано задовольнив цей позов, визнавши договір купівлі-продажу квартири недійсним, одночасно постановив стягнути з А. на користь Ю. 5 тис. грн.

Фіктивні власники

З метою заволодіння приватизованими квартирами застосовувалися й інші методи відчуження квартир, але в усіх випадках воно оформлялося через нотаріальні контори (державні або приватні) або через товарні біржі. Формально угоди про відчуження квартир, як правило, оформлені відповідно до чинного законодавства, однак за такими угодами нерідко приховується дійсне волевиявлення громадян — відчуження квартир. Непоодинокими є випадки, коли в договорах продавцями зазначаються власники квартир, а фактично продаж здійснюють підставні особи. В діях окремих учасників таких угод убачаються ознаки діянь, за які передбачено кримінальну відповідальність, але не завжди факти протиправних дій окремих громадян перевіряються уповноваженими на те органами й на них реагують суди. Проілюструємо зазначене твердження таким прикладом.

Шевченківський районний суд Києва задовольнив позов Д. до П. про визнання договору купівлі-продажу квартири від 29.03.94 недійсним на тих підставах, що, як установлено судом, позивач ніколи своєї квартири не продавав, а про її продаж випадково довідався 1997 року. Відповідачка також пояснила, що позивача не знає і ніколи квартири в нього не купувала, колись вона загубила паспорт і, можливо, ним скористався зловмисник. Договору купівлі-продажу в справі немає. Нотаріальна контора повідомила, що такої угоди там не зареєстровано, а з БТІ надійшла відповідь про те, що право власності на квартиру на ім'я П. було оформлено на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого Першою державною нотаріальною конторою Києва.

Іноді незаконне відчуження приватизованої квартири здійснювали особи, які на правах наймачів або тимчасових мешканців якийсь час проживали з її власником, мали доступ до документів останнього і без його відома, однак від його імені, укладали договір купівлі-продажу квартири.

Так, Мінський районний суд Києва, задовольнивши позов Т. про визнання договору купівлі-продажу квартири недійсним, установив, що позивач, маючи в Києві на праві власності однокімнатну приватизовану квартиру, на короткий час поїхав до матері в Бердянськ, залишивши в квартирі наймача. Останній, скориставшись документами Т., продав квартиру Н. за 20 тис. 550 грн. на підставі договору від 31.01.94, посвідченого нотаріусом Першої державної нотаріальної контори Києва. В договорі як продавець зазначений Т., а також нотаріусом записано, що особу кожної сторони ним встановлено. Проте і в цьому випадку, як визнала експертиза, підпис від імені продавця зроблено не Т., а іншою особою. Покупець квартири також підтвердив, що продавцем був не позивач.

Спільна сумісна власність

Мав місце також факт багаторазового відчуження квартири в період тривалої відсутності власника в його квартирі.

Р. із сім'єю (дружина та двоє дітей) мешкав у двокімнатній квартирі в Києві, яка в 1993 р. була приватизована на всю сім'ю. З 1994 до 1996 р. сім'я не проживала в цій квартирі. 5.04.96, тобто в період відсутності власника, приватним нотаріусом було посвідчено договір про те, що Р. продав, а К-ко купив цю квартиру за 100 млн крб. З липня. того ж року іншим приватним нотаріусом був оформлений договір купівлі-продажу цієї ж квартири між К-ком і Б. за 1 млн 14 тис. крб., а 13 вересня 1996 року згідно з договором купівлі-продажу, засвідченим Українською біржею «Десятинна», Б. про дав цю саму квартиру К-ву за 1 тис. грн.

Згідно зі ст. 145 КпШС опікун не має права без дозволу органів опіки й піклування укладати угоди, а піклувальник — давати згоду на їхнє укладення, якщо вони виходять за межі побутових. Такими угодами, зокрема, є договори, що потребують нотаріального посвідчення і спеціальної реєстрації, відмова від належних підопічному майнових прав, поділ майна, поділ або обмін житлової площі, видача письмових зобов'язань тощо.

У результаті приватизації квартири всі члени сім'ї, що проживають у ній на правах наймачів, у тім числі й неповнолітні діти, набувають рівних прав щодо спільної сумісної власності на квартиру. Право кожного з них на його частку захищається законом. Тому в усіх випадках відчуження приватизованих квартир, в яких їхні частки належать на праві власності й неповнолітнім дітям, може мати місце лише з дозволу органу опіки.

Підготувала Галина ЛАПТУН

(У публікації використані матеріали Верховного Суду України)

По материалам газеты "ЗАКОН & БІЗНЕС"