912/1578/17 Про визнання поновленим договору оренди земельної ділянки, визнання укладеної додаткової угоди до договору оренди землі - 29.11.2018 Прийняття

1. 06.06.2017 Сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю "Росія" (далі - Позивач) подало позовну заяву про визнання поновленим на той самий строк і на тих самих умовах договору оренди від 20.04.2007, укладеного між Новоукраїнською районною державною адміністрацією Кіровоградської області та Позивачем, зареєстрованого у Кіровоградській регіональній філії Державного підприємства "Центр ДЗК при Держкомземі України" за № 541 від 20.04.2007 (далі - Договір), щодо оренди землі загальною площею 5,3206 га ріллі із земель резервного фонду державної власності сільськогосподарського призначення, яка розташована на території Новоукраїнської міської ради Новоукраїнського району Кіровоградської області, кадастровий номер 3524010100:02:002:1847 (далі -Земельна ділянка); та визнання укладеною між Головним управлінням Держгеокадастру у Кіровоградській області (далі -Відповідач) та Позивачем додаткової угоди до Договору у редакції, щодо викладена в позовній заяві (далі - Додаткова угода).

2. Позовна заява мотивована тим, що Відповідач як особа що здійснює розпорядження землями, що перебувають в оренді Позивача, вчиняє протиправні дії при підготовці та прийнятті рішення щодо поновлення Договору, які порушують переважне право Позивача перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк, оскільки всупереч вимогам закону Відповідач ігнорує належне виконання своїх обов'язків та не вирішує питання щодо поновлення Договору та укладення Додаткової угоди, незважаючи на неодноразові звернення Позивача з листом-повідомленням про поновлення Договору та укладення Додаткової угоди до Договору, із додаванням всіх документів, що вимагає Відповідач, та які передбачені законодавством. Позивач вказує, що з метою внесення змін до Договору в частині розміру орендної плати для приведення Договору у відповідність до вимог податкового законодавства (3 % від нормативної грошової оцінки землі) він замовив за власні кошти нормативну грошову оцінку орендованих за Договором земельних ділянок, яка пройшла експертизу та затвердження Новоукраїнською районною радою, та звернувся до Відповідача з відповідним клопотанням (отримане Відповідачем 18.08.2015) та доданими відповідно до законодавства документами (копіями витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, розрахунку нормативної грошової оцінки земельної ділянки, Додаткової угоди та Договору), на яке Відповідач направив лист від 01.10.2015 з пропозицією подати Позивачем на розгляд лист-повідомлення про поновлення Договору з доданням проекту додаткової угоди, рекомендував встановити розмір орендної плати 5 % від нормативно-грошової оцінки та долучити документи про належне виконання умов Договору. На виконання вимог цього листа Позивач вдруге 30.11.2015 направив Відповідачу лист-повідомлення про поновлення Договору та укладення угоди з доданням Додаткової угоди та відповідних документів, у відповідь на яку Відповідач з порушенням встановленого законом строку направив лист-повідомлення від 26.02.2016 з пропозицією щодо розміру орендної плати на рівні 8 % від нормативно-грошової оцінки. На виконання листа від 26.02.2016 Позивач з урахуванням пропозиції щодо розміру орендної плати на рівні 8 % від нормативно-грошової оцінки 18.05.2018 направив Відповідачу лист-повідомлення про поновлення Договору та укладення угоди з доданням додаткової угоди та відповідних документів. 14.06.2016 Відповідач листом погодив вказаний розмір орендної плати та запропонував Позивачу висловити пропозицію з цього приводу, у зв'язку з чим Позивач знову 26.10.2016 звернувся з листом-повідомленням про поновлення Договору та укладення угоди з доданням Додаткової угоди та відповідних документів, у тому числі щодо відсутності заборгованості за Договором, однак Відповідач протягом місячного строку не розглянув це звернення Позивача, а у відповіді від 15.12.2016 на скаргу Позивача на гарячу лінію Державного земельного кадастру підтверджений факт порушення законодавства Відповідачем. При цьому у відповіді від 02.12.2016 Відповідач заперечив поновлення Договору через відсутність витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку та витягу з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель, хоча ці документи подавались Відповідачу раніше в 2015 році. Виконуючи вимоги Відповідача в листі від 02.12.2016, Позивач зібрав всі належні документи, що вимагав Відповідач, та 10.03.2017 направив лист-повідомлення, на який 08.04.2017 Позивач отримав лист Відповідача від 21.03.2017 про відмову у поновленні Договору, в якому зроблено посилання на лист Відповідача від 02.12.2016 щодо необхідності надати документи - витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку та витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

3. 12.07.2017 Позивач подав заяву про збільшення позовних вимог, в якій просив визнати протиправним лист - повідомлення Відповідача від 21.04.2017 № 32-11-0.63-4177/2-17, визнати поновленим Договір на той же строк і на тих самих умовах та визнати укладеною між сторонами Додаткову угоду.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

4. 02.08.2017 Господарський суд Кіровоградської області вирішив в задоволенні позовних вимог відмовити повністю.

5. Рішення мотивоване недоведенням Позивачем обставин належного виконання ним обов'язків орендаря за Договором в частині своєчасної та в повному обсязі сплати орендної плати, недотриманням Позивачем визначеної статтею 33 Закону України "Про оренду землі" процедури для поновлення Договору, що виключає можливість його поновлення, оскільки поновлення договору за частиною 6 вказаної статті закону пов'язують з фактом відсутності заперечень орендодавця протягом місяця після закінчення строку договору оренди, тоді як за умови наявності листа-повідомлення орендодавця із запереченнями проти поновлення договору оренди, виданого протягом місяця після закінчення строку договору, договір вважається припиненим у зв'язку із закінченням строку його дії. Суд виходив з листа Відповідача від 21.04.2017, який за змістом є запереченням орендодавця в поновленні Договору, яке направлено орендарю - Позивачу в межах строку, визначеного чинним законодавством. При цьому суд відхилив посилання Позивача на решту звернень, окрім звернення від 24.05.2017, яке подане з пропуском встановленого законом строку, з огляду на те, що додаткові угоди, що додавались до листів Позивача, містили інші, ніж визначені Договором, умови, що суперечить вимогам частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі. Суд також врахував, що листом від 02.06.2017 Відповідач на звернення Позивача від 24.05.2017 вказав про відсутність підстав для задоволення заяви Позивача про укладення додаткової угоди, оскільки листом від 21.04.2017 Відповідач вже відмовив у поновленні Договору та направив акт приймання-передачі земельної ділянки для підписання. Матеріально-правовою підставою для позовних вимог суд визнав норми частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі". Відхилення клопотання Позивача про зупинення провадження у справі до розгляду господарським судом вимог в позовній заяві про визнання протиправним листа Відповідача від 21.04.2017 як основного доказу правомірності дій Відповідача мотивовано ненаданням доказів порушення господарським судом провадження у справі за вказаною позовною заявою.

Короткий зміст рішення суду апеляційної інстанції

6. 19.10.2017 Дніпропетровський апеляційний господарський суд постановив рішення Господарського суду Кіровоградської області від 02.08.2017 скасувати та прийняти нове рішення, яким позов задовольнити: визнати поновленим на той самий строк і на тих самих умовах Договір та визнати укладеною між сторонами Додаткову угоду, відповідно до умов якої сторони домовились поновити Договір терміном на 10 років та замінити у всіх частинах і пунктах Договору орендодавця з Новоукраїнської районної державної адміністрації Кіровоградської області на Відповідача.

7. Рішення апеляційного суду мотивоване тим, що судом встановлені обставини, які свідчать про поновлення Договору з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 України "Про оренду землі", оскільки після закінчення дії Договору Позивач продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою, належним чином виконує свої обов'язки щодо сплати орендних платежів, відсутнє повідомлення орендодавця про відмову в поновлені Договору. Суд виходив з того, що лист Відповідача від 21.04.2017, яким Позивачу нагадано про відмову у поновленні Договору згідно з листом № С-18969/0-10785/0/6-16, є неналежним доказом на підтвердження заперечень Відповідача в поновленні Договору, оскільки цей лист не містить посилання на Договір, в ньому не висловлені заперечення щодо продовження строку його дії, відсутнє посилання на кадастровий номер земельної ділянки, доданий акт приймання-передачі ділянки є незаповненим та непідписаним бланком без зазначення відомостей щодо самої земельної ділянки та щодо її орендаря, а лист та акт не містять жодних відомостей, що достовірно підтверджують належність їх до Земельної ділянки та Договору. Крім цього, суд вказав про дотримання Позивачем передбаченої частиною 6 статті 33 України "Про оренду землі" передумови, як повідомлення орендодавця до закінчення строку дії договору в установлений строк про намір орендаря скористатись переважним правом на укладання договору оренди земельної ділянки на новий строк, оскільки Позивач звернувся до Відповідача 26.10.2016 з листом-повідомленням № 172 від цієї дати, додавши проект Додаткової угоди до Договору, а потім повторно 10.03.2017 та 21.03.2017 з листами-повідомленнями про поновлення Договору, а пропозиція в цих листах збільшити розмір орендної плати та змінити строк оренди не суперечить положеннями частин 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки цими положеннями сторони не позбавлені можливості змінювати умови договору оренди землі при вирішенні питання про його поновлення в порядку реалізації переважного права орендаря. З посиланням на практику Європейського суду з прав людини апеляційний суд відзначив, що Позивач є особою, яка мала принаймні законне сподівання на реалізацію передбаченого Договором права на продовження договору оренди, яке можна вважати додатковою частиною майнових прав, наданих йому Відповідачем, а досягнення сторонами згоди щодо розміру орендної лати на рівні 8 % від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки на рік, згоди щодо строку дії договору, надання Позивачем повного пакету документів, що витребовувались Відповідачем, направлення листів-повідомлень Відповідачем, які не містять посилання на Договір та конкретний кадастровий номер земельної ділянки в сукупності свідчать про порушення Відповідачем права Позивача на земельну ділянку у вигляді правомірних очікувань щодо набуття у майбутньому права оренди ще до укладення договору оренди.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

8. Відповідач подав касаційну скаргу, у якій просить скасувати постанову Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 19.10.2017, а рішення Господарського суду Кіровоградської області від 02.08.2017 залишити без змін

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

9. Відповідач в листах від 02.12.2016, від 21.03.2017 та від 21.04.2017 заперечив проти поновлення Договору та відмовив Позивачу у поновленні Договору, а тому Договір між сторонами не поновився, а припинив свою дію відповідно до положень статті 31 Закону України "Про оренду землі", строк дії Договору закінчився 20.04.2017, новий договір оренди землі з Позивачем не укладався, додаткова угода не підписувалась, що в сукупності свідчить про відсутність у Позивача підстав займати Земельну ділянку на праві оренди.

10. Не дотримано необхідної передумови для укладення договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності, як прийняття відповідним органом (Відповідачем) рішення про надання земельної ділянки в оренду або про зобов'язання цього органу укласти або продовжити дію договору, тому відсутні будь-які порушення прав Позивача з боку Відповідача.

Позиція Позивача, викладена у відзиві на касаційну скаргу

11. Договір є поновленим в силу частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки у правовідносинах між сторонами наявні юридичні факти, передбачені цією нормою, що встановлено апеляційним судом: після закінчення дії Договору Позивач продовжував користуватись земельною ділянкою та добросовісно сплачував орендну плату за неї, будь-яких повідомлень від орендодавця із запереченням щодо поновлення Договору протягом місяця з дня припинення дії договору, тобто до 20.05.2017, Позивач не отримував.

12. Інші доводи відзиву аналогічні мотивам, наведеним в оскаржуваній постанові апеляційного суду.

Позиція Верховного Суду

Щодо реалізації права на поновлення договору оренди землі

13. Відносини, пов'язані з орендою землі, врегульовані, зокрема спеціальним нормативним актом у сфері правовідносин з оренди землі - Законом України "Про оренду землі" (161-14) (далі - Закон). Законом визначені умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

14. Суд перевіряючи правильність застосування судами норм Закону у цій справі, виходить з того, що головним елементом принципу правової визначеності є однозначність та передбачуваність правозастосування, а отже системність та послідовність у діяльності відповідних органів, насамперед судів. Суб'єкти (учасники спору) завжди повинні мати можливість орієнтувати свою поведінку таким чином, щоб вона відповідала вимогам норми на момент вчинення дії. Для оцінки правовідносин у цьому спорі колегія керується позиціями, викладеними Європейським судом з прав людини (далі - ЄСПЛ) у рішенні у справі The Sunday Times v. United Kingdom. У цій справі ЄСПЛ зазначив, що закон має бути досить доступним, він повинен служити для громадянина відповідним орієнтиром, достатнім у контексті, в якому застосовуються певні правові норми у відповідній справі; норма не може вважатися законом, якщо вона не сформульована з достатньою чіткістю, яка дає можливість громадянинові регулювати свою поведінку.

У справі Steel and others v. The United Kingdom ЄСПЛ наголосив, що Конвенція вимагає, щоб усе право, чи то писане, чи неписане, було достатньо чітким, аби дати змогу громадянинові, якщо виникне потреба, з належною порадою, передбачати певною мірою за певних обставин наслідки, що може спричинити певна дія.

15. Статтею 33 Закону регламентовані порядок та підстави поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини 1- 5 цієї статті), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина 6 цієї статті).

Законодавець у частині 5 статті 33 Закону визначив алгоритм дій, який зобов'язує орендодавця після отримання листа-повідомлення орендаря:

1) розглянути лист-повідомлення на предмет відповідності вимогам закону;

2) узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору;

3) за відсутності заперечень прийняти рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності);

4) укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендареві направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Зазначені положення слід розуміти таким чином:

а) орендодавець у разі невідповідності змісту листа-повідомлення та умов проекту додаткової угоди вимогам закону повинен протягом місяця із дати його отримання повідомити орендареві про такі невідповідності, що, у свою чергу, може бути підставою для заперечення у задоволенні заяви орендаря;

б) може запропонувати свою редакцію істотних умов договору оренди землі.

При цьому, заперечення орендодавця стосовно невідповідності направленого орендарем листа-повідомлення із проектом додаткової угоди вимогам закону мають бути обґрунтованими і містити конкретні посилання на порушення закону, зазначені у листі-повідомленні або проекті додаткової угоди, або містити конкретні істотні умови договору, щодо яких орендодавець пропонує зміни.

Якщо орендар та орендодавець у процесі погодження фактично дійшли згоди щодо нових істотних умов договору оренди землі, але не уклали додаткової угоди, то способом захисту прав орендаря буде саме його звернення до суду із позовом про визнання додаткової угоди укладеною на нових узгоджених істотних умовах, а не пролонгація на попередніх умовах.

У разі ж встановлення обставин дотримання орендарем процедури і строку звернення до орендодавця із повідомленням про намір поновити договір оренди землі, однак невиконання при цьому орендодавцем установленого частиною 5 статті 33 Закону обов'язку у місячний термін розглянути надісланий орендарем лист-повідомлення цю поведінку орендодавця не можна визнати добросовісною.

Щодо прав та обов'язків орендодавця, то він має право заперечити стосовно поновлення згідно із цією частиною і таке заперечення має бути заявлено саме протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди землі, що безпосередньо випливає зі змісту частини 6 зазначеної статті Закону.

У подальшому, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди і орендодавець не надав заперечень стосовно поновлення цього договору протягом одного місяця після його закінчення, орендар має право звернутися із вимогою про визнання укладеною угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк (частина 6 статті 33 Закону).

Орендодавець, у свою чергу, в будь-який час до укладення додаткової угоди стосовно поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах може звернутися із вимогою про звільнення земельної ділянки. Тобто договір оренди землі вважатиметься поновленим лише у разі укладення додаткової угоди, про що безпосередньо зазначено у частині 8 статті 33 Закону. При цьому відмову або зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено у суді.

Суд звертається до правових позицій щодо відмінностей підстав для поновлення договору оренди земельної ділянки, які викладені Верховним Судом України у постанові від 25.02.2015 у справі № 6-219цс14, Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц та Судовою палатою для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду у постанові від 10.09.2018 № 920/739/17.

16. Відповідно до статті 3 Цивільного кодексу України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права. При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов'язків, що зокрема підтверджується змістом частини 3 статті 509 цього Кодексу. Отже, законодавець, навівши у тексті Цивільного кодексу України (435-15) зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов'язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов'язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.

Саме тому у конкретних правовідносинах, зокрема щодо поновлення договору оренди землі на підставі статті 33 Закону, добросовісність орендодавця по суті становить гарантію дотримання прав менш захищеної сторони, якою у спірних правовідносинах є орендар. .

17. Апеляційний господарський суд установив, що Позивач більше ніж за 30 днів до закінчення строку дії Договору, а саме 26.10.2016, направив Відповідачу лист-повідомлення № 172 про поновлення Договору разом із проектом Додаткової угоди (отримано Відповідачем 26.10.2016), а також інші документи.

Таким чином, орендар (Позивач) Земельної ділянки належним чином виконав свій обов'язок щодо повідомлення орендодавця не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору про намір його поновити, як це передбачено положенням частини 2 статті 33 Закону.

Суд апеляційної інстанції також установив, що Позивач упродовж строку дії Договору, а також після закінчення строку його дії продовжував користуватися Земельною ділянкою та сплачувати орендну плату за неї. При цьому факт продовження належного користування Позивачем Земельною ділянкою після закінчення терміну дії Договору Відповідач не спростував.

18. Поряд з цим, як встановлено апеляційним судом лист-повідомлення Позивача від 02.12.2016 № С-18969/0-10785/0/6-16 про відмову Позивачеві у поновленні Договору був складений та направлений Позивачу поза межами місячного строку, передбаченого частиною 5 статті 33 Закону для розгляду звернення Позивача як орендаря щодо поновлення договору оренди землі, без визначення і наведення відповідного обґрунтування, як це передбачено положеннями наведеної норми.

Отже, апеляційний господарський суд установив порушення Відповідачем місячного строку, визначеного для повідомлення орендареві про прийняте рішення, що, у свою чергу, дало Позивачеві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини 6 статті 33 Закону.

19. Суд звертає увагу, що, як установлено судом апеляційної інстанції та убачається зі змісту листа від 02.12.2016 № С-18969/0-10785/0/6-16, Відповідач поінформував Позивача, що не вважає за можливе поновити Договір через відсутність витягу із Державного земельного кадастру про Земельну ділянку і витягу із технічної документації з нормативно-грошової оцінки землі.

Водночас Закон не передбачає обов'язкового надання орендарем інших додаткових документів до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі, окрім проекту додаткової угоди.

Крім цього, як встановив апеляційний суд, зазначений лист не відповідає вимогам законодавства, оскільки не містить заперечень щодо визначеного у Договорі розміру орендної плати або застережень про незгоду із будь-якими істотними умовами договору.

Отже, Відповідач неправомірно послався на необхідність надання додаткових документів, не зазначаючи конкретних підстав для відмови у поновленні Договору.

20. Таким чином, апеляційний суд обґрунтовано визнав, що саме Відповідач порушив процедуру реалізації Позивачем переважного права на поновлення договору відповідно до вимог статті 33 Закону.

21. Водночас, як з'ясував суд апеляційної інстанції, усі інші наступні листи Відповідача, а саме лист від 21.03.2017 № С-4485/0-3313/0/6-17, лист-повідомлення від 21.04.2017 мають відсилочний характер, лише інформують Позивача про наявність листа Позивача від 02.12.2016. Крім цього, лист від 21.04.2017, на який як на відмову у поновленні Договору послався Відповідач в обґрунтування своїх заперечень проти позову, не містить посилань на спірний договір чи спірну земельну ділянку, щодо поновлення права оренди якої виник цей спір; зазначений лист, як установив суд апеляційної інстанції, не є запереченням щодо поновлення Договору на новий строк у розумінні положень частини 6 статті 33 Закону.

22. Отже, за встановлених апеляційним судом обставин належного виконання орендарем (Позивачем) обов'язків за Договором, своєчасного звернення до орендодавця (Відповідача) із листом-повідомленням про поновлення договору із наданням проекту Додаткової угоди орендодавець (Відповідач) порушив право Позивача на встановлений Законом порядок розгляду питання про поновлення Договору на новий строк, а отже і на укладення Додаткової угоди до Договору.

На підставі викладеного Суд дійшов висновку, що Позивач звернувся до суду за захистом свого порушеного права на поновлення Договору в силу закону із дотриманням відповідної процедури та порядку. Апеляційний суд, ухвалюючи оскаржувану постанову, дійшов правильних висновків, відновивши порушене право Позивача, установивши факти належного виконання ним умов Договору оренди Земельної ділянки, продовження користування нею після закінчення дії Договору, сплати орендної плати за користування Земельною ділянкою після закінчення строку дії Договору та неспростування цих фактів Відповідачем.

23. Дійшовши наведених висновків, та з огляду на те, що відповідно до частини 7 статті 33 Закону укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності) Суд відхиляє аргументи скаржника (пункти 9, 10) про недотримання орендарем (Позивачем) необхідної передумови для укладення договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності - прийняття відповідним органом (Відповідачем) рішення про надання земельної ділянки в оренду або про зобов'язання цього органу укласти або продовжити дію договору, а доводи скаржника щодо неправомірності задоволення позовних вимог про визнання поновленим Договору на той же строк і на тих самих умовах та визнання укладеною між сторонами Додаткової угоди не знайшли свого правого та матеріального підтвердження, оскільки не ґрунтуються на нормі закону та не відповідають обставинам справи, а тому відповідні вимоги не підлягають задоволенню.