904/8960/17 Про розірвання договору купівлі-продажу нерухомого майна та зобов'язання повернути державі об'єкт незавершеного будівництва - 10.10.2018 Прийняття

У жовтні 2017 року регіональне відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській області звернулось до Господарського суду Дніпропетровської області з позовом до ПАТ "Судноплавна компанія "Укррічфлот" в особі філії ПАТ "Судноплавна компанія "Укррічфлот" "Нікопольський річковий порт" про розірвання договору купівлі-продажу від 12.06.2003 та зобов'язання ПАТ "Судноплавна компанія "Укррічфлот" повернути до державної власності об'єкт незавершеного будівництва.

Позовні вимоги обґрунтовані неналежним виконанням відповідачем умов договору купівлі-продажу від 12.06.2003 щодо завершення будівництва об'єкта і введення його в експлуатацію.

Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 12.03.2018, залишеним без змін постановою Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 25.06.2018, позов задоволено.

Розірвано договір від 12.06.2003 (зі змінами) купівлі-продажу на аукціоні об'єкта незавершеного будівництва "Причал для відвантаження металу (річпорт Нікополь)" будівельною готовністю 5,4 %, що розташований за адресою: м. Нікополь, вул. Крупської, 26, укладений між регіональним відділенням Фонду державного майна України по Дніпропетровській області та ПАТ "Судноплавна компанія "Укррічфлот" "Нікопольський річковий порт".

Зобов'язано ПАТ "Судноплавна компанія "Укррічфлот" в особі філії ПАТ "Судноплавна компанія "Укррічфлот" "Нікопольський річковий порт" повернути об'єкт незавершеного будівництва "Причал для відвантаження металу (річпорт Нікополь)" будівельною готовністю 5,4 %, що розташований за адресою: м. Нікополь, вул. Крупської, 26, до державної власності в особі регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській області за актом приймання-передачі.

Приймаючи рішення, господарські суди дійшли висновків про невиконання відповідачем умов договору купівлі-продажу об'єкта незвершеного будівництва "Причал для відвантаження металу (річпорт Нікополь)" на аукціоні, розташованого в м. Нікополь, від 12.06.2003, зокрема п. 5.3 договору - введення об'єкта в експлуатацію у встановлений договором строк.

ПАТ "Судноплавна компанія "Укррічфлот" подало касаційну скаргу, в якій просить скасувати вказані рішення і прийняти нове рішення, яким відмовити в задоволенні позову.

Підставами для скасування судових рішень відповідач зазначає неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права судами першої та апеляційної інстанції. Зазначає, що обов'язковою умовою, необхідною для прийняття судом рішення про розірвання договору купівлі-продажу (угоди приватизації) є наявність вини сторони за таким договором у порушенні зобов'язання. Однак, відповідач вважає, що ним виконувались обумовлені договором зобов'язання щодо приватизації чи оренди земельної ділянки, проте, невирішення зазначених питань не є провиною відповідача та пов'язано зі змінами в законодавстві і необхідністю отримання нового рішення про надання дозволу на розроблення нового проекту землеустрою. Відповідач стверджує, що ним фактично виконані всі істотні умови договору, укладеного між сторонами, що свідчить про неможливість застосування наслідків, передбачених ч. 2 ст. 651 ЦК України та ч. 2 ст. 19 Закону України "Про приватизацію державного майна", тобто розірвання договору з мотивів порушення його істотних та обов'язкових умов. За доводами відповідача, оскільки об'єкт незавершеного будівництва "Причал для відвантаження металу (річпорт Нікополь)" будівельною готовністю 5,4% на даний час фактично не існує, то такий об'єкт не може бути повернуто у державну власність.

У відзиві на касаційну скаргу позивач вважає постанову апеляційного суду та рішення місцевого суду законними та обґрунтованими, просить залишити їх без змін. Зазначає, що відповідач в порушення умов укладеного договору не ввів в експлуатацію завершений будівництвом об'єкт. Посилається на ті обставини, що під час всього періоду дії договору купівлі-продажу (14 років), питання щодо переоформлення документів на земельну ділянку, відведену під об'єкт незавершеного будівництва, та введення об'єкту в експлуатацію за початковим призначенням, відповідачем так і не вирішене.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників сторін, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи та заперечення проти неї і перевіривши матеріали справи, Верховний Суд вважає, що касаційну скаргу необхідно задовольнити частково з таких підстав.

Як встановлено господарськими судами, 12.06.2003 регіональне відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській області (продавець) та дочірнє підприємство "Запорізький річковий порт" акціонерної судноплавної компанії "Укррічфлот", правонаступником якого є відповідач (покупець), уклали договір купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва "Причал для відвантаження металу (річпорт Нікополь)"на аукціоні, розташованого в м. Нікополь, відповідно до умов якого продавець зобов'язується передати у власність покупцеві об'єкт незавершеного будівництва "Причал для відвантаження металу (річпорт Нікополь)", що знаходиться на балансі ВАТ "Нікопольський південнотрубний завод", будівельною готовністю 5,4 %, земельна ділянка під забудову об'єкта окремо не відводилася, розташований за адресою: м. Нікополь, а покупець зобов'язується прийняти об'єкт незавершеного будівництва і сплатити за нього ціну відповідно до умов, що визначені у цьому договорі.

Вказаний договір 12.06.2003 посвідчено приватним нотаріусом Нікопольського міського нотаріального округу Мігуновим С.О.

Відповідно до п. 1.3 договору право власності на об'єкт незавершеного будівництва переходить до покупця з моменту підписання акту приймання -передачі.

14.07.2003 сторони підписали акт приймання-передачі незавершеного будівництва "Причал для відвантаження металу (річпорт Нікополь)", що знаходиться за адресою: м. Нікополь.

Згідно з п. 2.2 договору покупець зобов'язаний внести 51 172, 00 грн за придбаний об'єкт приватизації протягом 30 календарних днів з моменту підписання цього договору.

Розділом 5 договору купівлі-продажу передбачені обов'язки покупця, зокрема, обов'язкове завершення будівництва об'єкта приватизації і введення об'єкта в експлуатацію за початковим призначенням протягом трьох років від дня підписання акта приймання - передачі об'єкта (п. 5.3); питання приватизації чи оренди земельної ділянки покупець вирішує самостійно з місцевою радою в порядку, встановленому чинним законодавством (п. 5.6).

Згідно з п. 5.7 договору у разі невиконання умов договір купівлі-продажу підлягає розірванню в установленому законодавством порядку. При цьому покупець, з яким розірвано договір купівлі-продажу, повертає об'єкт приватизації в державну власність за актом приймання-передачі, а також відшкодовує державі збитки, завдані невиконанням умов договору, та штрафні санкції, передбачені договором купівлі-продажу.

03.08.2006 між сторонами укладено додаткову угоду №1 до договору купівлі-продажу від 12.06.2003, якою пункт 5.3 договору викладено в такій редакції: "Отримати дозвіл від інспекції ДАБК на будівництво об'єкта протягом 6 місяців з дня підписання цієї додаткової угоди; завершити будівництво об'єкта та ввести об'єкт незавершеного будівництва в експлуатацію строком до 14.07.2007 згідно плану графіку; у десятиденний термін після підписання акту державної комісії про введення закінченого будівництвом об'єкту до експлуатації надати копію акта до регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській області".

Відповідно до пункту 1 договору від 17.08.2012 про внесення змін № 2 до договору купівлі-продажу від 12.06.2003 пункт 5.3 договору викладено у новій редакції, яка передбачає: "Завершити добудову об'єкта і ввести його в експлуатацію за початковим призначенням в порядку, встановленому чинним законодавством, в строк до 17.08.2015. Документи, що посвідчують введення об'єкта в експлуатацію, надати до регіонального відділення у 10-ти денний термін з дня їх затвердження".

Договором про внесення змін № 3 до спірного договору купівлі-продажу від 12.06.2003 пункт 5.3 договору викладено у такій редакції: "Завершити добудову об'єкта і ввести його в експлуатацію за початковим призначенням в порядку, встановленому чинним законодавством, в строк до 31.10.2016. Документи, що посвідчують введення об'єкта в експлуатацію, надати до регіонального відділення Фонду державного майна України у Дніпропетровській області у десятиденний термін з дня їх затвердження".

24.03.2017 представниками органу приватизації (продавця) проведено поточну перевірку виконання умов договору купівлі-продажу від 12.06.2003, за результатами якої складений акт відповідної перевірки. Вказаною перевіркою встановлено, що покупцем не переоформлено документи на земельну ділянку, відведену під об'єкт незавершеного будівництва та не завершено будівництво об'єкта незавершеного будівництва, не введено його в експлуатацію.

Суди в оскаржуваних рішеннях дійшли висновку про наявність підстав для задоволення позову.

Проте, суд касаційної інстанції вважає такі висновки судів попередніх інстанцій передчасними з огляду на таке.

Відповідно до ст. 11 ЦК України, однією з підстав виникнення цивільних прав та обов'язків є, зокрема, договори та інші правочини.

Згідно з ст. 509 ЦК України, зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.

За приписами статей 525, 526 ЦК України, статті 193 ГК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутністю таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором (ч. 1 ст. 188 ГК України).

За умовами пункту 5 статті 27 Закону України "Про приватизацію державного майна" в редакції, яка була чинна на час звернення позивача з позовом у цій справі до суду, на вимогу однієї із сторін договір купівлі-продажу може бути розірвано за рішенням суду у разі невиконання іншою стороною зобов'язань, передбачених договором купівлі-продажу, у визначені строки.

Згідно з ч. 9 ст. 27 названого Закону у разі розірвання в судовому порядку договору купівлі-продажу у зв'язку з невиконанням покупцем договірних зобов'язань приватизований об'єкт підлягає поверненню в державну власність.

Відповідно до частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. При цьому сторона, яка ставить питання про розірвання чи зміну договору, має довести наявність порушення договору та наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною.

До 07.03.2018 особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва, що перебувають у державній власності, включаючи законсервовані об'єкти, а також за ініціативою органів, уповноважених управляти відповідним державним майном, об'єктів незавершеного будівництва, що утримуються на балансах підприємств, які не підлягають приватизації, були визначені у Законі України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва" (1953-14) .

На момент укладення спірного договору та під час його виконання ст. 8 Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва" передбачала, що відведення земельної ділянки, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва, оформляється відповідним рішенням згідно з вимогами законодавства.

У разі відсутності рішення про відведення земельної ділянки в натурі, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва, за поданням органів приватизації спеціально уповноважений орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів та його органи на місцях разом з адміністрацією підприємства, установи, організації, на балансі яких перебуває об'єкт незавершеного будівництва, у місячний строк вживають у встановленому порядку заходів щодо відведення земельної ділянки несільськогосподарського призначення, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва.

Роботи, пов'язані з відведенням земельної ділянки, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва, та підготовкою технічної документації, необхідної для її придбання, а також оформленням державного акта на право власності на землю, виконуються за рахунок коштів, передбачених на підготовку та проведення приватизації.

Вказана правова норма була виключена із Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва" (1953-14) тільки 13.01.2012 Законом України "Про внесення змін до деяких законів України з питань приватизації щодо реалізації положень Державної програми приватизації на 2012-2014 роки" №4336-VI (4336-17) .

Обґрунтовуючи заперечення проти позову, відповідач зазначав, що фактично виконав всі істотні умови спірного договору: сплатив ціну майна; прийняв об'єкт незавершеного будівництва за актом приймання передачі; повністю здійснив добудову об'єкт незавершеного будівництва; забезпечив виконання вимог екологічної безпеки і навколишнього природного середовища.

Вказував, що необхідною умовою введення об'єкта незавершеного будівництва в експлуатацію є оформлення права користування або права власності на земельну ділянку під таким об'єктом. Зокрема, вчиняв та вчиняє дії з оформлення прав на земельну ділянку: укладав договори на розробку проекту землевпорядкування; отримав дозволи на складання та замовлення проекту землеустрою; отримав рішення Нікопольської міської ради з дозволом на розроблення проекту землеустрою щодо встановлення меж водоохоронної та прибережної захисної смуги; отримав дозвіл на розроблення проекту щодо відведення земельної ділянки для розміщення та експлуатації будівель та споруд; укладав договори підряду на розробку проекту землеустрою.

На підтвердження наведеного надав до матеріалів справи копії рішень Нікопольської міської ради № 2-30/VI від 26.04.2013, № 8-66/VI від 23.10.2015, № 59-16/VIІ від 27.01.2017, листа відділу Дерземагенства у м. Нікополі № 1290/14-17 від 06.08.2014, листа Мінприроди України № 5/1-8/3496-16 від 11.04.2016, договору № 01-03/33 від 15.08.2016, листа філії "Нікопольський річковий порт" № 01-01/122 від 19.08.2016, листів Нікопольської міської ради від 14.11.2016 та 13.12.2016, акта робочої комісії про прийняття в експлуатацію закінченої будівництвом споруди "Причал металу" в річковому порту м. Нікополь, висновку Державного агентства водних ресурсів України № 42/ДП/30-18 від 19.01.2018.

Як вбачається з матеріалів справи, господарські суди не здійснили дослідження зазначених доказів, не надали їм правової оцінки.

Окрім того, необхідно врахувати, що обставини здійснення будівництва причалу для відвантаження металу (річпорт Нікополь) та введення його експлуатацію були предметом дослідження різних судових інстанцій.

Зокрема, у 2008 - 2009 роках розглядалася господарська справа № 6/354д/08 за позовом Нікопольського міжрайонного прокурора в інтересах держави в особі регіонального відділення Фонду Державного майна України по Дніпропетровській області до ДП "Запорізький річковий порт" АСК "Укррічфлот" про розірвання договору купівлі - продажу об'єкта незавершеного будівництва "Причал для відвантаження металу (річпорт Нікополь)" від 12.06.2003 та повернення майна до державної власності.

У справі № 6/354д/08 господарськими судами встановлено, що незавершене будівництво "Причал для відвантаження металу" прийнято робочою комісією, його готовність складає 100%; проектна документація на будівництво причалу - об'єкта приватизації отримала позитивні висновки контролюючих служб; ДП "Запорізький річковий порт АСК "Укррічфлот" неодноразово зверталось до виконавчого комітету Нікопольської міської ради з заявами про утворення державної приймальної комісії для прийняття в експлуатацію закінченого будівництва об'єкту - причалу для відвантаження металу, однак виконавчий комітет Нікопольської міської ради на усі звернення відмовляв у створенні комісії; вчиняв заходи з оформлення права користування земельною ділянкою.

З метою прийняття спірного об'єкту в експлуатацію ДП "Запорізький річковий порт" АСК "Укррічфлот" звертався до Запорізького окружного адміністративного суду (справа № 2а-2423/09/0870) з позовом про визнання протиправною бездіяльності виконавчого комітету Нікопольської міської ради в особі відділу архітектури та містобудування виконавчого комітету Нікопольської міської ради та Нікопольського регіонального відділу інспекції Державного архітектурно-будівельного контролю Дніпропетровський області щодо надання ДП "Запорізький річковий порт" АСК "Укррічфлот" дозволу на виконання будівельних робіт на об'єкті: "Причал для відвантаження металу (річпорт Нікополь)".

Отже, дочірнє підприємство "Запорізький річковий порт" акціонерної судноплавної компанії "Укррічфлот", правонаступником якого є відповідач, вживало заходів для виконання умов договору купівлі-продажу від 12.06.2003 з введення об'єкту незавершеного будівництва "Причал для відвантаження металу (річпорт Нікополь)" до експлуатації.

З огляду на правові норми Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва" (1953-14) , Закону України "Про приватизацію державного майна" (2163-12) та статті 651 Цивільного кодексу України, дослідження таких доказів та обставин є необхідною умовою для правильного вирішення спору.

Загальними вимогами процесуального права визначено обов'язковість встановлення судом під час вирішення спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки всіх доказів, з яких суд виходив при вирішенні позову. Без виконання цих процесуальних дій ухвалити законне й обґрунтоване рішення у справі неможливо.

Виходячи з обставин справи, встановлених судами попередніх інстанцій та враховуючи, що судами не виконано ці вимоги в повному обсязі, зокрема, щодо дослідження доказів у справі, суди припустились порушень норм процесуального права, які унеможливили встановлення фактичних обставин. Колегія суддів вважає передчасними висновки господарських судів про наявність правових підстав для задоволення позову.

Відповідно до положень статті 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

З врахуванням викладеного, оскільки як місцевий, так і апеляційний господарські суди припустились неправильного застосування приписів Господарського процесуального кодексу України (1798-12) стосовно всебічного, повного і об'єктивного розгляду в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, а у Верховного Суду відсутня процесуальна можливість з'ясувати дійсні обставини справи та досліджувати докази, що перешкоджає ухвалити нове рішення у справі, то це відповідно є підставою для скасування рішень судів попередніх інстанцій, та передання справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

Під час нового розгляду суду необхідно врахувати викладене, належним чином дослідити всі наявні в матеріалах справи докази, всебічно і повно перевірити доводи, на яких ґрунтуються вимоги та заперечення сторін, встановити наявність чи відсутність підстав для розірвання договору купівлі-продажу від 12.06.2003 та зобов'язання ПАТ "Судноплавна компанія "Укррічфлот" повернути до державної власності об'єкт незавершеного будівництва, з врахуванням норм матеріального права ухвалити рішення, яке відповідає вимогам ст. ст. 236 - 238 ГПК України.