915/809/17 Про розірвання договору купівлі-продажу комплексу нежитлових будівель-автозаправної станції та зобов'язання повернути майно у державну власність - 02.10.2018 Прийняття

розглянув у судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Вікос Юг" на рішення Господарського суду Миколаївської області від 25.10.2017 (суддя Фролов В. Д.) та постанову Одеського апеляційного господарського суду від 14.03.2018 (головуючий суддя Головей В. М., судді Колоколов С. І., Разюк Г. П.) у справі за позовом Регіонального відділення Фонду державного майна України по Миколаївській області до Товариства з обмеженою відповідальністю "Вікос Юг" за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - Новоданилівської сільської ради Казанківського району Миколаївської області про розірвання договору та зобов'язання повернути майно,

Короткий зміст позовних вимог

1. 15.08.2017 Регіональне відділення Фонду державного майна України по Миколаївській області (далі - Позивач) звернулось до Товариства з обмеженою відповідальністю "Вікос Юг" (далі - Відповідач) з позовом про розірвання договору купівлі-продажу комплексу нежитлових будівель-автозаправної станції № 2, від 25.03.2015, укладеного між Позивачем та Відповідачем; зобов'язання Відповідача повернути за актом приймання-передачі Позивачу об'єкт приватизації комплекс нежитлових будівель а саме: будинок оператора А-1 загальною площею 44,5 кв.м., автозаправочний блок-пункт № 2, автозаправочний блок-пункт № 3, замощення-І, розташованих за адресою: Миколаївська область, Казанківський район, селище Новоданилівка, вул. Індустріальна, 2.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що Відповідач не виконав умови укладеного з Позивачем договору купівлі-продажу комплексу нежитлових будівель-автозаправочної станції № 2 (далі - Договір) щодо обов'язку протягом одного року з дня нотаріального посвідчення Договору оформити відповідне право (власності, оренди тощо) на земельну ділянку, на якій розташований об'єкт приватизації, з власником земельної ділянки, що відповідно до пункту 7.5 Договору надає Позивачу право порушити питання про розірвання Договору і стягнення завданих збитків.

Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій

2. 25.10.2017 Господарський суд Миколаївської області вирішив позов задовольнити повністю; розірвати договір купівлі-продажу комплексу нежитлових будівель-автозаправної станції № 2, від 25.03.2015, укладений між Позивачем та Відповідачем; зобов'язати Відповідача повернути за актом приймання-передачі Позивачу об'єкт приватизації комплекс нежитлових будівель а саме: будинок оператора А-1 загальною площею 44,5 кв.м., автозаправочний блок-пункт № 2, автозаправочний блок-пункт № 3, замощення-І, розташованих за адресою: Миколаївська область, Казанківський район, селище Новоданилівка, вул. Індустріальна, 2. Вказане рішення залишено без змін постановою Одеського апеляційного господарського суду від 14.03.2018.

Судами встановлено, що 25.03.2015 між Позивачем (продавець) та Відповідачем (покупець) укладено договір № 286/3/15/27 купівлі-продажу комплексу нежитлових будівель автозаправочної станції № 2 (далі - Договір) до складу яких входить: будинок оператора А-1 загальною площею 44,5 кв.м., автозаправочний блок-пункт №2, автозаправочний блок-пункт № 3, замощення-І, розташованих за адресою: Миколаївська область, Казанківський район, селище Новоданилівка, вул. Індустріальна, 2 (пункт 1.1 Договору). За умовами пункту 5.6 Договору відповідно до Земельного кодексу України (2768-14) відповідач зобов'язаний оформити протягом одного року з дня нотаріального посвідчення цього договору відповідне право (право власності, право оренди, тощо) на земельну ділянку, на якій розташований об'єкт приватизації, з власником земельної ділянки. Відповідно до пункту 7.5 Договору у разі невиконання відповідачем зобов'язань за цим договором відповідач має право у встановленому законодавством порядку порушити питання про його розірвання, стягнення завданих збитків та повернення об'єкта приватизації за актом прийому-передачі у державну власність.

Договір підписаний сторонами, скріплений їх печатками та 25.03.2015 зареєстрований приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Міщенко М.В. в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за № 242.

У зв'язку з тривалим не виконанням Відповідачем умов пункту 5.6 Договору щодо оформлення протягом одного року з дня нотаріального посвідчення договору відповідного право (право власності, право оренди, тощо) на земельну ділянку, на якій розташований об'єкт приватизації, з власником земельної ділянки та не наданням відповідних матеріалів, відомостей, документів та іншої інформації про виконання Покупцем умов Договору, Позивач 22.06.2017 звернувся до Відповідача з пропозицією про розірвання Договору. 15.07.2017 Відповідач надав Позивачу відповідь, що Новоданилівською сільською радою винесено рішення № 58 від 11.07.2017 "Про надання дозволу на виготовлення технічної документації землеустрою, щодо відведення земельної ділянки в оренду ТОВ "ВІКОС ЮГ", у зв'язку з чим Відповідач буде замовляти технічну документацію для подальшого укладання договору оренди земельної ділянки на виконання пункту 5.6. Договору

Прийняті у справі судові рішення мотивовані тим, що відповідно до статті 27 Закону України "Про приватизацію державного майна" та частини 8 статті 23 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" органи приватизації здійснюють контроль за виконанням покупцем умов Договору купівлі-продажу, а у разі їх невиконання застосовують санкції, передбачені чинним законодавством та можуть у встановленому порядку порушувати питання про розірвання Договору. Враховуючи відсутність доказів виконання Відповідачем умов Договору щодо оформлення протягом одного року з дня нотаріального посвідчення Договору відповідного права (власності, оренди тощо) на земельну ділянку, на якій розташований об'єкт приватизації, з власником земельної ділянки, вимога Позивача про розірвання Договору є обґрунтованою. Відповідно до вимог частин 5, 9 статті 27 Закону України "Про приватизацію державного майна" судами задоволено вимогу позову про повернення за актом приймання-передачі об'єкта приватизації Позивачу.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

3. 11.06.2018 Відповідач (Скаржник) подав касаційну скаргу, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Миколаївської області від 25.10.2017 та постанову Одеського апеляційного господарського суду від 14.03.2018 скасувати, прийняти нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову.

4. 23.08.2018 Позивач подав відзив на касаційну скаргу, в якому просить залишити рішення Господарського суду Миколаївської області від 25.10.2017 та постанову Одеського апеляційного господарського суду від 14.03.2018 без змін, а касаційну скаргу - без задоволення.

Доводи Скаржника, викладені в касаційній скарзі

5. Скаржник не погоджується з висновками судів попередніх інстанцій про наявність підстав для розірвання Договору на підставі положень частин 5, 9 статті 27 Закону України "Про приватизацію державного майна" та статті 651 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України (435-15) ), оскільки суд мав встановити, чи є істотними такі порушення умов договору, причини цих порушень, вину Відповідача в недотриманні умов договору, шкоду, спричинену Позивачу у зв'язку з неналежним виконанням Відповідачем своїх обов'язків.

6. Невиконання Відповідачем умов пункту 5.6 Договору жодним чином не позбавляє Позивача того, на що він розраховував при укладенні цього Договору і не завдає йому будь-яких збитків та/або іншої шкоди. Наявність шкоди, завданої у зв'язку з порушенням умов Договору Відповідачем, Позивачем не доведена.

7. Враховуючи вимоги статті 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини", позовні вимоги Позивача щодо розірвання договору купівлі-продажу у зв'язку з невиконанням умов пункту 5.6 Договору мають бути розцінені судом як втручання у право на мирне володіння майном внаслідок недотримання справедливого балансу між вимогами загального інтересу суспільства та вимогами захисту основоположних прав особи.

Доводи Позивача, викладені у відзиві на касаційну скаргу

8. Наведені Скаржником доводи не спростовують висновків судів першої та апеляційної інстанцій та не доводять їх помилковість, судові рішення винесені з повним з'ясуванням обставин справи та належним оцінюванням доказів.

Позиція Верховного Суду

9. Порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання) за положенням статті 610 ЦК України. Відповідно до пункту 1 статті 611 ЦК України у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору. Відповідно до частини 1 статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Згідно з частиною 1 статті 188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.

10. Згідно з частиною 8 статті 23 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, органи приватизації здійснюють контроль за виконанням покупцем умов договору купівлі-продажу, а в разі їх невиконання застосовують санкції, передбачені чинним законодавством, та можуть у встановленому порядку порушувати питання про розірвання договору.

Згідно з частиною 1 статті 27 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, при приватизації об'єкта державної власності шляхом його викупу, продажу на аукціоні, за конкурсом між продавцем і покупцем укладається відповідний договір купівлі-продажу. Укладення та внесення змін до договорів купівлі-продажу здійснюється відповідно до вимог законодавства.

Відповідно до абзацу 4 частини 2 статті 27 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, виключними умовами для розірвання договору купівлі-продажу об'єкта приватизації в порядку, передбаченому законодавством, є: 1) несплата коштів, визначених договором купівлі-продажу, протягом 60 днів з дня нотаріального посвідчення договору; 2) невиконання або неналежне виконання умов продажу об'єкта і зобов'язань покупця щодо основних напрямів розвитку і функціонування приватизованого об'єкта; 3) невиконання умов договору купівлі-продажу у зв'язку з банкрутством приватизованого підприємства або підприємства, до якого було передано приватизований об'єкт.

При цьому абзацами 5, 6 частини 2 статті 27 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" у договорі купівлі-продажу чітко визначаються критичні значення неналежного виконання виключних умов (строк, відсоток виконання). До виключних умов не можуть включатися вимоги щодо обсягів і строків внесення інвестицій на розвиток об'єкта приватизації, крім випадків, передбачених законодавством про особливості приватизації окремих видів об'єктів державної власності.

11.При вирішенні питання щодо розірвання Договору оренди з підстави, передбаченої Договором, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України, згідно з якою договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Однією з підстав розірвання договору є істотне порушення стороною цього договору.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (постанова Верховного Суду України від 11.10.2017 № 6-1449цс17).

Тобто йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору.

Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - "значної міри" позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Істотність порушення визначається виключно за об'єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. В такому випадку вина (як суб'єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини 2 статті 651 ЦК України.

12. Встановивши відсутність доказів виконання Відповідачем умов пункту 5.6 Договору щодо обов'язку оформити відповідне право на земельну ділянку, на якій розміщений об'єкт приватизації, в установлений строк, суди наведені вище положення не врахували, не встановили та не надали належної правової оцінки умовам укладеного сторонами Договору, не встановили наслідків порушення Відповідачем обов'язків за Договором та не навели переконливих мотивів для обґрунтування наявності обставин, з якими закон пов'язує можливість розірвання договору, з урахуванням зазначених положень, у зв'язку з чим дійшли передчасного висновку про наявність підстав для розірвання Договору.

13. Враховуючи наведене рішення та постанова судів першої та апеляційної інстанції підлягають скасуванню, а справа - передачі на новий розгляд до суду першої інстанції.

14. Під час нового розгляду врахувати наведене, встановити дійсні права та обов'язки сторін спору та прийняти рішення відповідно до вимог закону.

Судові витрати

15. З огляду на те, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, а справа підлягає передачі на новий розгляд до суду першої інстанції, Суд не здійснює розподіл судових витрат.

Керуючись статтями 240, 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Суд

П О С Т А Н О В И В :

1. Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Вікос Юг" задовольнити частково.

2. Рішення Господарського суду Миколаївської області від 25.10.2017 та постанову Одеського апеляційного господарського суду від 14.03.2018 у справі № 915/809/17 скасувати, справу № 915/809/17 передати до Господарського суду Миколаївської області на новий розгляд.