904/3415/18 Про визнання права користування нерухомим майном за договором оренди - 09.04.2019 Прийняття

1.1. Товариство з обмеженою відповідальністю "Майстер - Буд" (далі - ТОВ "Майстер-Буд") звернулось до Господарського суду Дніпропетровської області з позовом до Регіонального відділення Фонду державного майна України у Дніпропетровській області про визнання за позивачем права користування нерухомим майном (приміщення в будинку військової кафедри площею 366,40кв.м., розміщене за адресою: м. Дніпро, вул. Набережна Перемоги, 38а на другому поверсі трьохповерхового будинку Національної металургійної академії України) на підставі договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності №12/02-1585-ОД від 01.05.2005, укладеного між сторонами.

1.2. В обґрунтування заявлених вимог позивач посилається на відсутність заяви орендодавця протягом визначеного законодавством строку щодо припинення дії договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності №12/02-1585-ОД від 01.05.2005, продовження користування орендованим майном, сплату орендної плати, положення Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) , Цивільного кодексу України (435-15) , Господарського кодексу України (436-15) .

2. Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій

2.1. Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 06.11.2018 у задоволенні позову відмовлено.

2.2. Постановою Центрального апеляційного господарського суду від 07.02.2019 рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 06.11.2018 залишено без змін.

2.3. Господарськими встановлено такі фактичні обставини справи:

- між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Дніпропетровській області (орендодавець) та ТОВ "Майстер-Буд" (орендар) було укладено договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності №12/02-1585-ОД від 01.05.2005;

- відповідно до пункту 1.1 договору (в редакції додаткової угоди від 20.06.2007), орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування нерухоме майно приміщення в будинку військової кафедри (майно), площею 366, 40 кв.м., розміщене за адресою: м. Дніпропетровськ, вул. Набережна Перемоги, 38-А на другому поверсі трьохповерхового будинку, що знаходиться на балансі Національної металургійної академії України. Майно передається в оренду з метою розміщення суб'єкта господарювання, що проводить діяльність з ремонту об'єкта нерухомості;

- згідно з пунктом 2.1. договору орендар вступає у строкове платне користування майном у термін, вказаний у договорі, але після дати підписання сторонами цього договору та акту приймання-передачі майна. Передача майна відповідно відбулася за підписаним сторонами актом приймання-передачі 01.05.2005;

- у пункті 10.1 договору сторонами визначений строк дії договору, а саме з 01.05.2005 до 01.04.2006;

- крім того, пунктом 10.1 встановлено, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору, повній оплаті за договором і при наданні інформації щодо виконання умов цього договору, а саме: наявності договору страхування, дозволу пожежної інспекції та узгодження балансоутримувача договір, за заявою орендаря щодо продовження терміну дії, може бути продовжений на тих самих умовах, які передбачені у договорі;

- додатковою угодою від 20.08.2007 до договору сторонами внесені зміни до пункту 10.1 та встановлено, що договір діє до 01.03.2008;

- рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 04.07.2017 у справі №904/6259/17 задоволені позовні вимоги та визнано за ТОВ "Майстер-Буд" право на користування нерухомим майном (приміщення в будинку військової кафедри площею 366,40кв.м., розміщеним за адресою: м. Дніпро, вул. Набережна Перемоги, 38а, на другому поверсі трьохповерхового будинку Національної металургійної академії України) на підставі договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності №12/02-1585-ОД від 01.05.2005, укладеного між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Дніпропетровській області та ТОВ "Майстер-Буд" на час дії договору. Під час розгляду вказаної справи було встановлено, що договір продовжив свою дію востаннє з 01.03.2017 по 01.03.2018.

2.4. Відмовляючи в задоволенні позовних вимог, місцевий господарський суд, з яким погодився суд апеляційної інстанції, виходив з того, що при застосуванні процедури пролонгації спірного договору оренди необхідно враховувати положення статті 11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", що виключає безумовне продовження договорів оренди державного майна, яке не оцінювалося Фондом державного майна України понад три роки.

При цьому судами попередніх інстанцій також встановлено:

- остання оцінка майна була проведена в січні 2005 року. Позивач був поінформований про спеціальні вимоги законодавства та про необхідність здійснення оцінки державного майна, яке не оцінювалося понад три роки, як передумову для продовження дії договору оренди. Так, в листі №11-02-01512 від 07.03.2018, отриманим позивачем в березні 2018, Регіональне відділення Фонду державного майна України у Дніпропетровській області повідомило орендаря про необхідність надання до відділення заяви про пролонгацію договору оренди разом з пакетом документів. Вимога про надання копії технічного паспорту (за наявністю), копії плану-схеми, завіреного балансоутримувачем, довідки балансоутримувача обумовлена потребою проведення оцінки об'єкта оренди згідно зі статтею 11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна";

- докази надання позивачем на адресу відповідача витребуваних документів відсутні в матеріалах справи. В листі-заяві №90 від 21.03.2018 позивач просить відповідача розглянути питання продовження орендних відносин за договором №12/02-1585-ОД від 01.05.2005 на один рік. Вказаний лист не містить посилань на те, що до нього в якості додатків додавались витребувані відповідачем документи;

- в листі №11-02-01512 від 07.03.2018 орендаря було проінформовано, що у разі відмови від виконання викладених вимог, цей лист вважатиметься заявою про припинення договору оренди з 02.03.2018. Тобто орендодавець чітко висловив свою позицію з приводу продовження дії договору у передбачений для цього строк.

Оскільки автоматичного продовження строку дії договору на підставі частини 2 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" не відбулося, суди попередніх інстанцій дійшли висновку, що відсутні обумовлені законом підстави для визнання за позивачем права користування нерухомим майном (приміщення в будинку військової кафедри площею 366, 40 кв.м., розміщене за адресою: м. Дніпро, вул. Набережна Перемоги, 38а на другому поверсі трьохповерхового будинку Національної металургійної академії України) на підставі договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності №12/02-1585-ОД від 01.05.2005, укладеного між сторонами.

3. Короткий зміст вимог касаційної скарги та узагальнений виклад позиції інших учасників справи

3.1. Не погоджуючись з рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 06.11.2018 та постановою Центрального апеляційного господарського суду від 07.02.2019, ТОВ "Майстер-Буд" подало касаційну скаргу, в якій просить оскаржувані судові рішення скасувати, ухвалити нове, яким позовні вимоги задовольнити.

3.2. Узагальнені доводи касаційної скарги:

- судами попередніх інстанцій не враховано, що відповідачем не було направлено заперечень щодо пролонгації орендних правовідносин за договором у строк, обумовлений статтею 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", що кореспондується зі статтею 284 Господарського кодексу України та статтею 764 Цивільного кодексу України, та зумовило продовження дії договору;

- господарськими судами не враховано, що відповідачем було допущено бездіяльність щодо непроведення оцінки нерухомого майна та подальшого розгляду питання про пролонгацію договору у відповідь на законну заяву позивача. Те, що відповідач поставив проведення такої оцінки у пряму залежність від надання позивачем документів відповідачу, не відповідає нормам чинного законодавства, зокрема положенням статті 11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", Методики оцінки об'єктів оренди, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10.08.1995 № 629 (629-95-п) . При цьому скаржник наполягає, що він виконав вимогу з надання запитуваних документів разом із заявою про продовження дії договору;

- судом апеляційної інстанції неправильно застосовано положення частини 4 статті 80 Закону України "Про освіту" до спірних правовідносин та не враховано положення статті 70 Закону України "Про вищу освіту". За наявності суперечностей між загальними нормами Закону України "Про освіту" (2145-19) та спеціальними нормами Закону України "Про вищу освіту" (1556-18) та Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) , застосуванню підлягають саме спеціальні норми. Всупереч принципу верховенства права у даній справі порушено права скаржника як добросовісного орендаря незаконною вимогою звільнити приміщення.

4. Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої та апеляційної інстанцій з посиланням на норми права, якими керувався суд

4.1. Статтею 764 Цивільного кодексу України передбачено, що, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Відповідно до частини четвертої статті 284 Господарського кодексу України, строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Згідно з частиною другою статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Правовий аналіз вказаних норм матеріального права свідчить про те, що після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на такий самий строк, на який цей договір укладався, за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець. Відтак, якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору, то такий договір припиняється. Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 07.02.2018 у справі № 914/433/16.

4.2. Відповідно до частини 2 статті 11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (в редакції від 24.05.2011) оцінка об'єкта оренди передує укладенню договору оренди. У разі якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об'єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка об'єкта оренди.

Отже, з 24.05.2011 законодавцем встановлено умову обов'язкового проведення переоцінки об'єкта оренди як підстави для поновлення договору оренди державного та комунального майна, остання оцінка якого є застарілою, оскільки була зроблена більш як три роки тому.

Пунктом 2 Методики оцінки об'єктів оренди, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10.08.1995 № 629 (629-95-п) (у редакції постанови Кабінету Міністрів України від 02.01.2003 № 3 (3-2003-п) ) (далі - Методика), зокрема, передбачено, що оцінка об'єктів оренди проводиться з метою визначення вартості таких об'єктів згідно з положеннями (національними стандартами) оцінки майна та цією Методикою з урахуванням положень (стандартів) бухгалтерського обліку для відображення її в договорі оренди та використання під час розрахунку орендної плати. Оцінка обов'язково проводиться перед укладенням договору оренди та перед продовженням (поновленням) договору оренди у разі, коли на момент продовження дії такого договору остання оцінка об'єкта оренди була проведена більш як три роки тому. Передбачені цією Методикою послуги з проведення незалежної оцінки об'єкта оренди (активів, що входять до складу об'єкта оренди) та аудиторської перевірки об'єкта оренди оплачує орендар.

4.3. Судами попередніх інстанцій встановлено, що в листі №11-02-01512 від 07.03.2018, отриманим позивачем в березні 2018, Регіональне відділення Фонду державного майна України у Дніпропетровській області повідомило орендаря про необхідність надання до відділення заяви про пролонгацію договору оренди разом з пакетом документів. Вимога про надання копії технічного паспорту (за наявністю), копії плану-схеми, завіреного балансоутримувачем, довідки балансоутримувача обумовлена потребою проведення оцінки об'єкта оренди згідно зі статтею 11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна". Також в листі №11-02-01512 від 07.03.2018 орендаря було проінформовано, що у разі відмови від виконання викладених вимог, цей лист вважатиметься заявою про припинення договору оренди з 02.03.2018. Тобто орендодавець чітко висловив свою позицію з приводу продовження дії договору у передбачений для цього строк.

При цьому докази надання позивачем на адресу відповідача витребуваних документів відсутні в матеріалах справи. В листі-заяві №90 від 21.03.2018 позивач просить відповідача розглянути питання продовження орендних відносин за договором №12/02-1585-ОД від 01.05.2005 на один рік. Вказаний лист не містить посилань на те, що до нього в якості додатків додавались витребувані відповідачем документи.

4.4. З врахуванням викладеного та виходячи із фактичних обставин справи, встановлених судами попередніх інстанцій, колегія суддів погоджується з їх висновком про відсутність правових підстав для задоволення позовних вимог, оскільки матеріали справи не містять жодних доказів, які б свідчили про вжиття позивачем відповідних заходів для забезпечення проведення Фондом державного майна України у Дніпропетровській області оцінки об'єкта оренди, зокрема надання витребуваних документів, як передумови продовження (поновлення) договору оренди.

Наведеним спростовуються доводи касаційної скарги щодо порушення судами попередніх інстанцій статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", статті 284 Господарського кодексу України та статті 764 Цивільного кодексу України, а також положень Методики оцінки об'єктів оренди.

4.5. Щодо доводів касаційної скарги про порушення судом апеляційної інстанції положення частини 4 статті 80 Закону України "Про освіту", колегія суддів зазначає таке.

Відповідно до частини 1 статті 237 Господарського процесуального кодексу України при ухваленні рішення суд вирішує, зокрема питання про те, яку правову норму належить застосувати до цих правовідносин.

Так, згадана норма матеріального права не була підставою для відмови в позові, спірні правовідносини сторін регулюються нормами статей 11, 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", що правильно встановлено судами попередніх інстанцій.

5. Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

5.1. Відповідно до частин 1, 2 статті 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

5.2. Згідно зі статтею 309 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.

5.3. З огляду на встановлені судами попередніх інстанцій обставини справи, виходячи із меж перегляду справи в касаційній інстанції, а також відповідно до доводів та вимог касаційної скарги, колегія суддів вважає, що відсутні правові підстави для зміни чи скасування оскаржуваних судових рішень.

6. Судові витрати

6.1. З огляду на те, що Верховний Суд залишає касаційну скаргу без задоволення, судові витрати, пов'язані з розглядом справи у суді касаційної інстанції, покладаються на скаржника.

Керуючись статтями 236, 238, 240, 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Суд -

П О С Т А Н О В И В:

1. Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Майстер-Буд" залишити без задоволення, а постанову Центрального апеляційного господарського суду від 07.02.2019 та рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 06.11.2018 у справі № 904/3415/18 - без змін.