910/16914/17 Про визнання укладеною додаткової угоди про внесення змін до договору оренди земельних ділянок - 13.06.2018 Прийняття

Свої вимоги Позивач обґрунтовує тим, що спірний пункт договору суперечить частині 7 статті 40 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", та з урахуванням частини 2 пункту 7 розділу V Прикінцевих положень даного закону, має бути виключений з договору оренди землі шляхом укладення відповідної додаткової угоди.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 12.12.2017, залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 22.02.2018, позов задоволено повністю, визнано укладеною додаткову угоду про внесення змін до договору оренди земельних ділянок, укладеного між Київською міською радою та ВАТ "Дарницький комбінат будівельних матеріалів і конструкцій", посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Рильською Л.С., 14.03.2006 за реєстровим № 499 та зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 21.03.2006 за № 66-6-00328 у книзі записів державної реєстрації договорів, з моменту набрання чинності судовим рішенням в редакції, запропонованій Позивачем.

Судові рішення мотивовано тим, що договір оренди земельних ділянок від 14.03.2006 є змішаним договором, оскільки містить елементи договору оренди та договору про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту та, у зв'язку з набранням чинності 12.03.2011 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" (3038-17) , абз. 18 пп. 8.4 п. 8 договору оренди земельних ділянок від 14.03.2006 щодо передання Головному управлінню житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) відповідних площ будинків підлягає приведенню у відповідність до вимог вказаного закону.

Відповідач подав касаційну скаргу, в якій просить рішення суду першої інстанції та постанову апеляційної інстанції скасувати, прийняти нове рішення про відмову в задоволенні позовних вимог.

В касаційній скарзі скаржник посилається на те, що спірний договір укладено у відповідності до вимог ст.ст. 203, 215 ЦК України, ст. 207 ГК України з погодженням всіх істотних умов договору, а внесення змін до договору можливо тільки за взаємною згодою сторін та в разі прийняття Київською міською радою відповідного рішення. Також скаржник посилається на те, що Позивач звернувся з позовом 29.09.2017 з пропуском позовної давності, оскільки Закон України "Про регулювання містобудівної діяльності" (3038-17) набрав чинності 12.03.2011.

Позивач подав відзив, який колегією суддів залишається без розгляду, оскільки підписаний особою, повноваження якої на представництво Позивача у Верховному Суді не підтверджені документально.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, заслухавши пояснення представників сторін, перевіривши матеріали справи, Верховний Суд вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Судами встановлено, що 15.07.2004 Київською міською радою прийнято рішення № 419-5/1829 "Про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею", пунктом 22 якого погоджено передачу Позивачу у довгострокову оренду на 15 років земельну ділянку загальною площею 21,52 га для будівництва житлових будинків з об'єктами соціально-культурного призначення та підземними паркінгами на вул. Степана Сагайдака, 101 у Дніпровському районі м. Києва площею 21,5177 га.

Підпунктом 22.1.10 вказаного рішення Позивача зобов'язано передати Головному управлінню житлового забезпечення виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) 5 % загальної площі будинків (крім службової) на підставі п.41 рішення Київської міської ради від 18.12.2003 № 267/1142 "Про бюджет міста Києва на 2004 рік".

14.03.2006 між Відкритим акціонерним товариством "Дарницький комбінат будівельних матеріалів та конструкцій", тип якого було змінено на ПрАТ "Дарницький комбінат будівельних матеріалів та конструкцій", та Київською міською радою укладено договір оренди земельних ділянок (далі - договір оренди), посвідчений приватним нотаріусом КМНО Рильською Л.С., зареєстровано в реєстрі за № 499 та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської державної адміністрації, про що зроблено запис від 21.03.2006 року за № 66-6- 00328 у книзі державної реєстрації договорів.

Пунктами 1.1, 2.1, 3.1 договору визначено, що Київська міська рада на підставі пункту 22 рішення КМР від 15.07.2004 № 419-5/1829 за актом приймання-передачі передає Позивачу в оренду земельні ділянки на 15 років, кадастрові номери 8000000000:66:105:0002,8000000000:66:108:0002, розташовані за адресою: вул.Степана Сагайдака, 101 у Дніпровському районі м.Києва, загальною площею 21,5177 га, з цільовим призначенням - для будівництва житлових будинків з об'єктами соціально-культурного призначення та підземними паркінгами.

Абзацем 18 пункта 8.4 договору визначено обов'язок орендаря передати Головному управлінню житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 5% загальної площі будинків (крім службової) на підставі п. 41 рішення Київської міської ради від 18.12.2003 № 267/1142 "Про бюджет міста Києва на 2004 рік".

12.03.2011 набув чинності Закон України "Про регулювання містобудівної діяльності" (3038-17) , пунктом 7 Прикінцевих положень якого встановлено, що якщо договором про пайову участь, який укладений до набрання чинності цим Законом, передбачена сплата пайової участі замовником будівництва (повністю або частково) в обсягах інших, ніж визначено цим Законом, такий договір підлягає приведенню у відповідність із цим Законом. Будь-які рішення органів місцевого самоврядування про надання замовником будівництва будь-яких послуг, передачу активів у будь-якій формі (матеріальній чи нематеріальній), передачу частини (відсоткової частки) площ, прийнятих в експлуатацію об'єктів містобудування, крім пайової участі відповідно до цього Закону, прийняті до набрання чинності цим Законом, підлягають приведенню у відповідність із цим Законом.

Відповідно до частини 7 статті 40 Закону, органам місцевого самоврядування забороняється вимагати від замовника будівництва надання будь-яких послуг, у тому числі здійснення будівництва об'єктів та передачі матеріальних або нематеріальних активів (зокрема житлових та нежитлових приміщень, у тому числі шляхом їх викупу), крім пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту, передбаченої цією статтею, а також крім випадків, визначених частиною п'ятою статті 30 цього Закону.

05.09.2017 листом № 62 Позивач звернувся до Київської міської ради щодо приведення у відповідність до чинного законодавства положень Договору оренди земельної ділянки, внесення змін до договору шляхом виключення абз. 18 пп. 8.4 п.8 договору оренди та укладання додаткової угоди в редакції, запропонованій Позивачем, до вказаного листа був доданий проект додаткової угоди до Договору оренди земельної ділянки.

Листом від 14.09.2017 № 05707-16062 Департаментом земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) надано відповідь про те, що зміни, запропоновані Позивачем до договору оренди земельної ділянки, не можуть бути враховані.

Таким чином, сторони не досягли згоди щодо зміни договірних відносин та укладення додаткової угоди в запропонованій Позивачем редакції, що і стало причиною звернення Позивача з даним позовом про визнання укладеною додаткової угоди про внесення змін до договору оренди з моменту набрання чинності судовим рішенням в поданій Позивачем редакції, зокрема шляхом викладення у пункті 1 додаткової угоди положення про внесення змін до договору оренди, а саме: виключити абзац 18 підпункту 8.4 пункту 8 договору оренди, який містить наступне положення: "передати Головному управлінню житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 5 % загальної площі будинків (крім службової) на підставі п.41 рішення Київської міської ради від 18.12.2003 №267/1142 "Про бюджет м. Києва на 2004 рік".

Задовольняючи позовні вимоги, суди, керуючись ч. 5 ст.30, ч.7 ст. 40, п. 7 Прикінцевих положень Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" (3038-17) , ст.ст. 1, 4, 5, 15, 22 Закону України "Про оренду землі" (в редакції чинній на дату укладення договору оренди земельних ділянок), ст.ст. 179, 184 Господарського кодексу України (в редакції чинній на дату укладення договору оренди земельних ділянок), ст.ст. 14, 626, 627, 628, 651 Цивільного кодексу України, ст.ст. 187, 188 Господарського кодексу України, виходили з того, що за своєю правовою природою спірний договір є змішаним договором, оскільки він містить елементи договору оренди та договору про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту і з набранням чинності Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" (3038-17) виникла необхідність привести договір оренди в частині пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту у відповідність з вимогами вказаного Закону, у зв'язку з чим дійшли висновку про наявність правових підстав для внесення змін до договору способом виключення з нього абзацу 18 підпункту 8.4 пункту 8 щодо передачі Головному управлінню житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) 5 % загальної площі будинків (крім службової) на підставі п.41 рішення Київської міської ради від 18.12.2003 №267/1142 "Про бюджет м. Києва на 2004 рік", шляхом укладення відповідної додаткової угоди в поданій Позивачем редакції.

Колегія суддів Касаційного господарського суду не погоджується з висновками судів попередніх інстанцій з огляду на таке.

Як було зазначено вище, 12.02.2011 набрав чинності Закон України "Про регулювання містобудівної діяльності" (3038-17) (далі - Закон № 3038-VI (3038-17) ), ч.ч. 1- 3 ст. 40 якого передбачено, що порядок залучення, розрахунку розміру і використання коштів пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту встановлюють органи місцевого самоврядування відповідно до цього Закону. Замовник, який має намір щодо забудови земельної ділянки у відповідному населеному пункті, зобов'язаний взяти участь у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту, крім випадків, передбачених ч. 4 цієї статті. Пайова участь у розвитку інфраструктури населеного пункту полягає у перерахуванні замовником до прийняття об'єкта будівництва в експлуатацію до відповідного місцевого бюджету коштів для створення і розвитку зазначеної інфраструктури.

Величина пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту визначається у договорі, укладеному з органом місцевого самоврядування (відповідно до встановленого органом місцевого самоврядування розміру пайової участі у розвитку інфраструктури), з урахуванням загальної кошторисної вартості будівництва об'єкта, визначеної згідно з будівельними нормами, державними стандартами і правилами. Встановлений органом місцевого самоврядування для замовника розмір пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту не може перевищувати граничний розмір пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту. Граничний розмір пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту з урахуванням інших передбачених законом відрахувань не може перевищувати: 10 відсотків загальної кошторисної вартості будівництва об'єкта - для нежитлових будівель та споруд; 4 відсотки загальної кошторисної вартості будівництва об'єкта - для житлових будинків (ч.ч. 5, 6 ст. 40 Закону № 3038-VI).

Органам місцевого самоврядування забороняється вимагати від замовника будівництва надання будь-яких послуг, у тому числі здійснення будівництва об'єктів та передачі матеріальних або нематеріальних активів (зокрема житлових та нежитлових приміщень, у тому числі шляхом їх викупу), крім пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту, передбаченої цією статтею, а також крім випадків, визначених ч. 5 ст. 30 цього Закону (ч. 7 ст. 40 Закону № 3038-VI).

Пунктами 2, 7 Прикінцевих положень Закону № 3038-VI (3038-17) визначено, що закони та інші нормативно-правові акти, прийняті до набрання чинності цим Законом, діють у частині, що не суперечить цьому Закону. Якщо договором про пайову участь, який укладений до набрання чинності цим Законом, передбачена сплата пайової участі замовником будівництва (повністю або частково) в обсягах інших, ніж визначено цим Законом, такий договір підлягає приведенню у відповідність із цим Законом. Будь-які рішення органів місцевого самоврядування про надання замовником будівництва будь-яких послуг, передачу активів у будь-якій формі (матеріальній чи нематеріальній), передачу частини (відсоткової частки) площ прийнятих в експлуатацію об'єктів містобудування, крім пайової участі відповідно до цього Закону, прийняті до набрання чинності цим Законом, підлягають приведенню у відповідність із цим Законом.

Згідно з положеннями ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Згідно з ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Враховуючи викладене, суди попередніх інстанцій дійшли вірного висновку про те, що договір оренди земельних ділянок в частині передачі Головному управлінню житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) 5 % загальної площі будинків не відповідає вимогам закону та підлягає приведенню у відповідність до вимог Закону № 3038-VI (3038-17) .

Однак, задовольняючи позовні вимоги про виключення з договору положення про передачу Головному управлінню житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) 5 % загальної площі будинків, суди не врахували, що фактично це призводить до виключення з договору оренди земельних ділянок умов договору про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту і не приводить договір у відповідність до вимог закону.

Тобто, виключення з договору умов щодо пайової участі без її визначення згідно з вимогами Закону № 3038-VI (3038-17) не відповідає вимогам п. 7 Прикінцевих положень цього Закону про приведення умов договору у відповідність з законом, оскільки Законом № 3038-VI (3038-17) передбачено пайову участь у іншому обсязі та формі.

Здійснюючи судовий розгляд справи, господарські суди обох інстанцій викладеного не врахували та не надали оцінку спірним правовідносинам в контексті заявлених позовних вимог та наведених норм.

Колегія суддів погоджується з доводами Відповідача стосовно того, що з огляду на заявлені позовні вимоги про приведення договору у відповідність з вимогами закону, внесення змін шляхом виключення з договору умови про пайову участь у формі передачі 5 % загальної площі будинків не відповідає умовам Закону № 3038-VI (3038-17) .

Посилання Позивача на те, що відповідно до вимог ч.3 ст. 40 Закону № 3038-VI договір про пайову участь укладається до прийняття об'єкта будівництва в експлуатацію колегією суддів не приймається, оскільки підставою позову у даній справі Позивач зазначив саме визначені п. 7 Прикінцевих положень Закону № 3038-VI (3038-17) вимоги про приведення умов договору про пайову участь у відповідність з законом, а не укладення договору про пайову участь на підставі названого закону.

Посилання скаржника на те, що внесення змін до договору оренди земельних ділянок можливе лише після прийняття Київською міською радою відповідного рішення колегією суддів відхиляється, оскільки приписи п.7 Прикінцевих положень Закону № 3038-VI (3038-17) є імперативними, а тому їх виконання не може ставитися в залежність від волі сторони договору.

Доводи скаржника стосовно позовної давності колегією суддів відхиляються з огляду на приписи ч.3 ст. 267 ЦК України.

Відповідно до частин 1, 2, 4 статті 300 ГПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

В силу приписів п. 1 ч. 3 ст. 310 ГПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази.

За таких обставин висновки судів про наявність правових підстав для задоволення позову є передчасними і такими, що зроблені без дослідження всіх обставин справи, а отже постанова апеляційної інстанції та рішення господарського суду підлягають скасуванню, а справа - направленню на новий розгляд до суду першої інстанції, в зв'язку з чим касаційна скарга підлягає частковому задоволенню.

Під час нового розгляду справи господарському суду слід взяти до уваги наведене в цій постанові, вжити всі передбачені законом засоби для всебічного, повного і об'єктивного встановлення обставин справи, прав і обов'язків сторін і, в залежності від встановленого та у відповідності з чинним законодавством, прийняти відповідне рішення.