906/605/17 Про визнання недійсною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки - 12.06.2018 Прийняття

Головне управління Держгеокадастру України у Житомирській області (далі - Держкадастр у Житомирській обл.) звернулося з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "А.Т.К." (далі - ТОВ "А.Т.К.") та Чуднівської районної державної адміністрації (далі - Чуднівська РДА) про визнання недійсною додаткової угоди від 22.01.2010 до договору оренди земельної ділянки від 20.06.2007.

Позов обґрунтовується відсутністю реєстрації спірної додаткової угоди, якою пролонговано договір оренди до 31.12.2025, в органах Держкомзему згідно порядку, що діяв на момент її укладення, та є підставою для визнання її недійсною.

Рішенням Житомирської області від 12.10.2017 (суддя Марищенко Л.О.), залишеним без змін постановою Рівненського апеляційного господарського суду від 18.12.2017, в задоволенні позову відмовлено.

Рішення місцевого суду мотивоване положеннями статей 203, 210, 215, 640 Цивільного кодексу України (далі - ЦК), статті 2 Закону України від 01.07.2004 №1952-ІV "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (далі - Закон №1952-ІV (1952-15) ), статей 4-2, 4-3, 4-7, 33, 34, 43, 83 Господарського процесуального кодексу України (1798-12) (далі - ГПК (1798-12) ) в редакції, чинній до 15.12.2017, враховуючи які суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позову про визнання додаткової угоди недійсною, оскільки недійсність правочину може наступати лише з певним порушенням закону, якого за даних обставин не вбачається.

Постанова апеляційного суду окрім зазначених норм, мотивована положеннями статті 654 ЦК, статті 126 Земельного кодексу України (далі - ЗК), статті 19 Закону № 1952-ІV, Закону України від 07.07.2011 № 3613-VI "Про Державний земельний кадастр" (3613-17) (далі - Закон № 3613-VI (3613-17) ), Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель, затвердженого наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 02.07.2003 № 174 (z0641-03) (далі - наказ Держкомзему № 174), постанови Кабінету Міністрів України (далі - КМУ) від 09.09.2009 № 1021 "Про затвердження порядків ведення Поземельної книги і Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі" (далі - постанова КМУ № 1021), постанови КМУ від 17.10.2012 № 1051 "Про затвердження Порядку ведення Державного земельного кадастру" (1051-2012-п) (далі - постанова КМУ № 1051), статей 74, 76- 78, 86, 269 ГПК в редакції, чинній з 15.12.2017, враховуючи які апеляційний суд погоджуючись із позицією місцевого суду про відмову в задоволенні позову про визнання недійсною додаткової угоди, мотивував своє рішення іншими підставами - нездійснення державної реєстрації спірного правочину виключає факт його вчинення, а отже і виникнення у сторін правовідносин за ним, наслідком чого є відсутність підстав для визнання його недійсним.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

У касаційній скарзі ТОВ "А.Т.К." просить змінити мотивувальну частину постанови апеляційного суду, виключивши (змінивши) висновки щодо нечинності укладеного правочину та залишити в силі правове обґрунтування місцевого суду в частині висновків щодо відмови в задоволенні позову.

Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу

В обґрунтування наведеної ним позиції ТОВ "А.Т.К." посилається на порушення апеляційним судом положень статей 11, 203, 210, 212, 215, 626, 638, 639, 654, 792 ЦК, статей 1, 6, 11, 14- 16, 18, 20 Закону України від 06.10.1998 № 160-ХІV "Про оренду землі" (далі - Закон № 161-ХІV (161-14) ), статей 2, 19 Закону № 1952-ІV, в редакції діючих змін, наголошуючи, що судом апеляційної інстанції: 1) проігноровано вимоги діючого законодавства щодо скасування необхідності проведення державної реєстрації правочину, якою засвідчувалися підстави його чинності та встановлення лише проведення державної реєстрації речового права оренди, строки на вчинення якої чинним законодавством не передбачено, тоді як таке право зареєстровано державним реєстратором за ТОВ "А.Т.К." в листопаді 2015, що встановлено за результатами розгляду адміністративної справи № 826/1684/17; 2) не досліджено належним чином факту досягнення сторонами всіх істотних умов додаткової угоди, додержання належної форми її укладення, виконання зобов'язань за нею та набуття чинності в розумінні вимог діючого законодавства шляхом продовження терміну дії основного правочину до 31.12.2025.

Узагальнений виклад позиції інших учасників справи (доводи, викладені у відзивах та запереченнях на касаційну скаргу)

Позивач та Чуднівська РДА відзивів на касаційну скаргу не подали.

Доводи, за якими суд касаційної інстанції погодився або не погодився з висновками суду апеляційної інстанції

Заслухавши доповідь судді-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню зважаючи на таке.

Як вбачається з матеріалів справи, розпорядженням голови Чуднівської районної державної адміністрації від 11.04.2007 № 156 ТОВ "А.Т.К." надано в оренду земельну ділянку, загальною площею 20,5 га із земель запасу Жеребківської сільської ради (далі - Жеребківська сільрада) строком на 10 років для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

20.06.2007 між ТОВ "А.Т.К." (орендар) та Чуднівською РДА (орендодавець) було укладено договір оренди земельної ділянки, що розташована на території Чуднівського р-ну Житомирської обл. кадастровий № 1825882800:06:000:0007 загальною площею 20,5 га, зареєстрований у Державному реєстрі земель 17.03.2008 за № 040822400014, про що вчинено відповідний запис.

20.06.2007 за актом прийому-передачі зазначена земля передана ТОВ "А.Т.К.".

22.02.2008 складено акт про встановлення меж земельної ділянки, переданої в оренду за договором від 20.07.2007.

22.01.2010 між ТОВ "А.Т.К." та Чуднівською РДА укладено додаткову угоду до договору оренди від 20.06.2007, за якою відповідачами продовжено строк дії договору до 31.12.2025 та визначено, що усі зміни та доповнення до цього договору здійснюються за взаємною згодою сторін, після чого він, якщо це є обов'язковим відповідно до законодавства України, підлягає перереєстрації уповноваженим органом (пункт14.4 договору).

Одночасно судами встановлено, що у 2015 році ТОВ "А.Т.К." подало до реєстраційної служби Бердичівського міськрайонного управління юстиції Житомирської області договір оренди від 20.06.2007 та додаткову угоду про внесення змін до нього від 22.01.2010 для здійснення реєстрації/перереєстрації речового права - права оренди на вказані вище земельні ділянки відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (1952-15) .

Державними реєстраторами 25.11.2015 вчинені реєстраційні дії на підставі рішення № 26459297 щодо реєстрації речових прав оренди ТОВ "А.Т.К." на земельну ділянку, що зазначена вище.

Наказом Міністра юстиції України від 20.12.2016 № 3715/5 зазначену реєстрацію права оренди скасовано.

Однак, постановою Окружного адміністративного суду міста Києва від 23.05.2017 у справі № 826/1684/17, залишеною без змін ухвалою Київського апеляційного адміністративного суду від 26.07.2017, визнано протиправним та скасовано наказ Міністра юстиції України від 20.12.2016 № 3715/5 про скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень та зобов'язано Департамент державної реєстрації та нотаріату Міністерства юстиції України відновити становище, що існувало до видачі незаконного наказу, шляхом поновлення в державному реєстрі скасованої державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а саме права оренди землі ТОВ "А.Т.К." за рішеннями державних реєстраторів прав на нерухоме майно Бердичівського міськрайонного управління юстиції Житомирської області від 25.11.2015 № 26459297, № 26462171, № 26461451; від 02.10.2015 № 24988850; від 28.12.2015 № 27585122.

Предметом позову у справі є вимога про визнання недійсною додаткової угоди від 22.01.2010 до договору оренди землі від 20.06.2007, укладеної між відповідачами, з підстав невчинення державної реєстрації змін до договору, як того вимагало законодавство, чинне на момент укладення додаткової угоди від 22.01.2010.

Відмовляючи у задоволенні позову, місцевий суд зазначив про відсутність підстав для визнання недійсною спірної угоди про внесення змін до договору оренди землі, оскільки її недійсність може наступати лише в разі порушення вимог закону, яке наразі не вбачається.

Проте, залишаючи рішення місцевого суду без змін, апеляційний суд змінив мотиви відмови в позові. Так, апеляційний суд вказав, що нездійснення державної реєстрації спірного правочину виключає факт його вчинення, а, отже, наслідки недійсності правочину не застосовуються до правочину, який не вчинено, тому й відсутні підстави для задоволення позову.

Колегія суддів вважає мотиви апеляційного суду вірними, а місцевого суду неповними, враховуючи наступне.

Питання щодо визнання недійсними правочинів найму (оренди) земельної ділянки регулюються Цивільним Кодексом (435-15) , Земельним Кодексом (2768-14) , а також Законом № 161-ХІV (161-14) , проте в разі виникнення колізії між актами законодавства перевагу в застосуванні мають норми спеціального закону.

Так, відповідно до положень статей 18, 20 Закону № 161-ХІV (в редакції, чинній на момент укладення спірного правочину - 22.01.2010), укладений договір оренди землі підлягав обов'язковій державній реєстрації, з моменту якої набував чинності. Отже, діючою на момент укладення спірної додаткової угоди редакцією Закону № 161-ХІV (161-14) розмежовувався момент укладення договору оренди землі, внаслідок чого договір набував юридичного значення як факт (наявність домовленостей сторін на виникнення між ними прав та обов'язків у майбутньому після державної реєстрації договору) та момент набрання чинності договором в результаті проведення його державної реєстрації, після чого виникали суб'єктивні цивільні права та обов'язки сторін. Тобто, державна реєстрація правочину виконувала функцію фіксації державою волевиявлення сторін договору оренди для подальшого офіційного визнання права оренди землі та гарантування його реалізації орендарем з метою забезпечення стабільності цивільного обороту речових прав на земельні ділянки.

При цьому, колегія суддів зауважує, що з 01.01.2013 набрав чинності Закон України № 3613-VІ (3613-17) , згідно з підпунктом "е" підпункту 2 пункту 5 розділу VІІ "Прикінцеві та перехідні положення" якого статтю 126 ЗК викладено у новій редакції та передбачено, що право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону № 1952-ІV (1952-15) .

16.03.2010 набрав чинності Закон України від 11.02.2010 № 1878-VI "Про внесення змін до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" (1878-17) та інших законодавчих актів України", згідно з яким статті 18 та 20 Закону № 161-ХІV виключено, а статтю 6 доповнено частиною 5, за змістом якої право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Пунктом 3 розділу II "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України "Про внесення змін до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" та інших законодавчих актів України" (в первісній редакції) встановлено, зокрема, що до 01.01.2012 державна реєстрація договорів оренди земельних ділянок проводиться територіальними органами земельних ресурсів. Законом України від 09.12.2011 № 4152-VI "Про внесення змін до деяких законів України щодо забезпечення реалізації прав на нерухоме майно та їх обтяжень при їх державній реєстрації" (4152-17) , який набрав чинності з 31.12.2011, дію норми щодо здійснення державної реєстрації договорів оренди земельних ділянок продовжено до 01.01.2013.

За змістом статті 2 Закону № 1952-ІV (у редакції Закону України № 1878-VI (1878-17) ) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації. Права на нерухоме майно, що виникли до набрання чинності цим Законом, визнаються дійсними у разі відсутності їх державної реєстрації, передбаченої цим Законом, за таких умов: якщо реєстрація прав проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, або якщо на момент виникнення прав діяло законодавство, що не передбачало обов'язкової реєстрації таких прав (частини 3, 4 статті 3 Закону № 1952-ІV).

Таким чином, з урахуванням викладених норм поняття "державна реєстрація договору" та "державна реєстрація речового права" не є тотожними.

При цьому, колегія суддів зауважує, що сторони додаткової угоди від 22.01.2010, якою продовжено строк дії договору оренди землі до 31.12.2025, в належній формі не досягли згоди щодо даної умови, оскільки не здійснили державної реєстрації додаткової угоди від 22.01.2010, як того вимагало діюче на той час законодавство, тому вірними є висновки апеляційного суду про нечинність спірної угоди про внесення змін до договору оренди землі, що виключає задоволення позовних вимог про визнання цієї угоди недійсною.

Мотиви прийняття або відхилення кожного аргументу, викладеного в касаційній скарзі та відзиві на касаційну скаргу

Колегія суддів відхиляє доводи скаржника про ігнорування апеляційним судом вимог законодавства, якими скасовано державну реєстрацію як необхідну умову чинності правочину, та відсутність дослідження належним чином факту досягнення сторонами згоди з усіх істотних умов додаткової угоди, додержання належної форми її укладення, виконання зобов'язань за нею та набуття чинності в розумінні вимог діючого законодавства шляхом продовження терміну дії основного правочину до 31.12.2025, зважаючи на таке.

Реєстрація правочину, імперативність якої визначалася нормою, діючою на момент укладення додаткової угоди, є фіксацією державою волевиявлення сторін договору оренди для подальшого офіційного визнання права оренди землі та гарантування його подальшої реалізації орендарем.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги з посиланням на норми права, якими керувався суд

Надаючи правову кваліфікацію доказам, поданим сторонами з урахуванням фактичних та правових підстав позовних вимог і заперечень на них, апеляційний суд дійшов правильного висновку про відмову в задоволенні позову про визнання додаткової угоди від 22.01.2010 до договору оренди землі від 20.06.2007 з мотивів її невчинення (відсутності державної реєстрації).

Отже, оскаржувана постанова апеляційної інстанції ухвалена з правильним застосуванням норм матеріального і процесуального права (статті 654 ЦК, статті 126 ЗК, статті 19 Закону № 1952-ІV, Закону № 3613-VI (3613-17) , наказу Держкомзему № 174, постанови КМУ № 1021, постанови КМУ № 1051, статей 74, 76- 78, 86, 269 ГПК в редакції, чинній з 15.12.2017).

За змістом пункту 1 частини 1 статті 308 ГПК в редакції, чинній з 15.12.2017, суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій без змін, а скаргу без задоволення.

Враховуючи межі перегляду справи в касаційній інстанції, колегія суддів вважає, що доводи, викладені ТОВ "А.Т.К." в касаційній скарзі, не отримали підтвердження під час касаційного провадження, не спростовують висновків апеляційного суду про відсутність підстав для задоволення позову про визнання додаткової угоди від 22.01.2010 до договору оренди землі від 20.06.2007 з мотивів її невчинення (відсутності державної реєстрації) та фактично зводяться до переоцінки доказів і встановлених судом обставин, що з огляду на положення статті 300 ГПК в редакції, чинній з 15.12.2017, не відноситься до повноважень касаційної інстанції, тому підстав для задоволення касаційної скарги та скасування чи зміни оскаржуваної постанови апеляційного суду немає.