915/1207/14 Про визнання дійсними договорів купівлі-продажу нежитлових приміщень та визнання права власності на ці приміщення - 15.12.2015 Прийняття

розглянувши касаційну скаргу ОСОБА_4 на постанову у справі Одеського апеляційного господарського суду від 27.08.2015 № 915/1207/14 господарського суду Миколаївської області за позовом ОСОБА_4 до треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: про Приватно-орендного виробничого сільськогосподарського підприємства ім. Т.Г.Шевченка ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8, ОСОБА_9, ОСОБА_10, ОСОБА_11, ОСОБА_12, ОСОБА_13, ОСОБА_14, ОСОБА_15, ОСОБА_16, ОСОБА_17, ОСОБА_18, ОСОБА_19 визнання дійсним договорів купівлі-продажу від 30.04.2011 та визнання права власності за участю представників сторін: представник ОСОБА_4 - ОСОБА_20; представник ОСОБА_5 - ОСОБА_21; ОСОБА_9; представники ОСОБА_17 - ОСОБА_22, ОСОБА_23

ОСОБА_4 звернулась до господарського суду Миколаївської області з позовом до Приватно-орендного виробничого сільськогосподарського підприємства ім. Т.Г.Шевченка і просила суд визнати укладені між сторонами договори купівлі-продажу № 02/11 та № 03/11 від 30.04.2011 дійсними та визнати за нею право власності на нежитлові будівлі, які є предметом цих договорів, а саме на:

нежитлову будівлю, олійні, за адресою АДРЕСА_1; нежитлову будівлю, крупорушка, за адресою АДРЕСА_2; нежитлову будівлю, млин, за адресою АДРЕСА_3; нежитлову будівлю, вагова, за адресою АДРЕСА_4; нежитлову будівлю, комбікормовий цех, за адресою АДРЕСА_5; нежитлову будівлю, конеферма, за адресою АДРЕСА_6; нежитлову будівлю, молокоблок-котельня, за адресою АДРЕСА_7; нежитлову будівлю, гараж, за адресою АДРЕСА_8; нежитлову будівлю, ангар, за адресою АДРЕСА_9; нежитлову будівлю, сокова лінія, за адресою АДРЕСА_10.

Позовні вимоги ґрунтуються на вимогах ст.ст. 11, 220, 509, 638 ЦК України, ст. 180 ГК України та фактично обґрунтовані тим, що між позивачем та відповідачем в особі ліквідатора укладено договори купівлі-продажу нерухомого майна, згідно з якими відповідач передав, а позивач прийняв нерухоме майно та сплатив його вартість. Проте, в порушення умов цих договорів відповідач ухиляється від їх нотаріального посвідчення, що стало підставою для звернення позивача до суду з даним позовом.

Відповідач позовні вимоги визнав повністю.

Рішенням господарського суду Миколаївської області від 10.09.2014 позов задоволено повністю.

Постановою Одеського апеляційного господарського суду від 03.02.2015 рішення суду першої інстанції скасовано. Провадження у справі в частині позовних вимог про визнання договорів купівлі-продажу № 02/11 та № 03/11 від 30.04.2011 дійсними - припинено. В решті частини позову відмовлено.

Постановою Вищого господарського суду України від 12.05.2015 постанову Одеського апеляційного господарського суду від 03.02.2015 скасовано, справу передано до Одеського апеляційного господарського суду на новий апеляційний розгляд.

Під час нового апеляційного розгляду даної справи, ухвалою Одеського апеляційного господарського суду від 27.08.2015 в порядку статті 27 ГПК України визначено процесуальний статус скаржників - ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8, ОСОБА_9, ОСОБА_10, ОСОБА_11, ОСОБА_12, ОСОБА_13, ОСОБА_14, ОСОБА_15, ОСОБА_16, ОСОБА_17, ОСОБА_18, ОСОБА_19 та залучено їх до участі у справі в якості третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача.

Постановою Одеського апеляційного господарського суду від 27.08.2015 рішення господарського суду Миколаївської області від 10.09.2014 у справі № 915/1207/14 скасовано, в позові відмовлено.

постанова суду апеляційної інстанції обґрунтована невідповідністю договорів купівлі-продажу нерухомого майна вимогам чинного законодавства, так як відповідач (продавець) не має правових підстав на відчуження цього майна, оскільки не являється його власником, що є підставою для відмови в позові про визнання вказаних договорів дійсними та, відповідно, відмови у позові про визнання права власності на нерухоме майно, яке є предметом цих договорів.

Судом апеляційної інстанції з'ясовано, що об'єкти, які є предметом договорів купівлі-продажу, належать на праві спільної приватної власності фізичним особам.

Не погоджуючись з постановою суду апеляційної інстанції, позивач звернувся до Вищого господарського суду України із касаційною скаргою, просить її скасувати та залишити в силі рішення суду першої інстанції, посилаючись на порушення судом апеляційної інстанції норм матеріального та процесуального права.

Переглянувши у касаційному порядку прийняту судом апеляційної інстанції постанову, на підставі встановлених фактичних обставин справи, перевіривши застосування господарськими судами норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Вищого господарського суду України дійшла висновку, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з огляду на таке.

Судами попередніх інстанцій встановлено, що постановою господарського суду Миколаївської області від 23.05.2006 у справі № 5/323/05 Приватно-орендне виробниче сільськогосподарське підприємство ім. Т.Г.Шевченка (відповідач) визнано банкрутом та відкрито ліквідаційну процедуру, ліквідатором призначено арбітражного керуючого Проскуріна С.І.

25.03.2011 на підставі протоколу №36 комітетом кредиторів відповідача надано дозвіл його ліквідатору на продаж ОСОБА_4 нерухомого майна, а саме: нежитлової будівлі, олійні, за адресою АДРЕСА_11 - за 3000 грн.; нежитлової будівлі, крупорушка, за адресою АДРЕСА_12 - за 10000 грн.; нежитлової будівлі, млин, за адресою АДРЕСА_3 - 45000 грн.; нежитлової будівлі, вагова, за адресою АДРЕСА_13 - за 5000 грн.; нежитлової будівлі, комбікормовий цех, за адресою АДРЕСА_5 - 35000 грн.; нежитлової будівлі, конеферма, за адресою АДРЕСА_14 - за 25000 грн.; нежитлової будівлі, молоко блок-котельня, за адресою АДРЕСА_7 - 4000 грн.; нежитлової будівлі, гараж, за адресою АДРЕСА_8 - 3000 грн.; нежитлової будівлі, ангар, за адресою АДРЕСА_9 - 12000 грн.; нежитлової будівлі, сокова лінія, за адресою АДРЕСА_15 - 15000 грн.

30.04.2011 між відповідачем в особі ліквідатора Проскуріна С.І. та позивачем підписано договори купівлі-продажу № 02/11 та № 03/11 відповідно до яких відповідач зобов'язався передати у власність, а позивач - прийняти та оплатити нежитлові будівлі, визначені у специфікаціях, які є невід'ємними частинами договорів.

Відповідно до актів прийому-передачі від 30.04.2011 відповідач передав, а позивач прийняв нежитлові будівлі та згідно з квитанціями до прибуткових касових ордерів від 31.05.2011 їх оплатив.

За умовами пункту 7.1 вказаних договорів відповідач зобов'язався протягом 60-ти робочих днів з дня здійснення оплати вчинити необхідні дії для нотаріального посвідчення та державної реєстрації цих договорів.

30.06.2011 позивач направив відповідачу лист, в якому просив останнього в межах 10-ти денного строку визначити дату посвідчення у нотаріуса договорів купівлі-продажу № 02/11 та № 03/11 від 30.04.2011.

Відповідач листом від 08.07.2011 повідомив позивача, що неспроможний сплатити вартість послуг за вчинення нотаріальних дій, оскільки його було визнано банкрутом та відкрито ліквідаційну процедуру і запропонував здійснити оплату даних послуг за рахунок покупця.

Листом від 14.07.2011 позивач повторно звернувся до відповідача з проханням забезпечити нотаріальне посвідчення договорів купівлі-продажу № 02/11 та № 03/11 від 30.04.2011, у тому числі, оплату нотаріальних послуг.

29.07.2011 відповідач направив позивачу лист, в якому зазначив, що оскільки сторонами недодержано вимоги закону щодо нотаріального посвідчення договорів купівлі-продажу № 02/11 та № 03/11 від 30.04.2011 такі договори є нікчемним, у зв'язку з чим вважає їх неукладеними.

Ухилення відповідача від виконання умов пункту 7.1. договорів щодо нотаріального їх посвідчення стало підставою для звернення позивача до суду з даним позовом.

Отже, предметом позову у даній справі є вимога позивача щодо визнання договорів купівлі-продажу № 02/11 та № 03/11 від 30.04.2011 дійсними та визнання за позивачем права власності на об'єкти нерухомості, які є предметом цих договорів, а підставою позову - невизнання відповідачем цих договорів шляхом ухилення від їх нотаріального посвідчення.

З матеріалів справи вбачається, що ухвалою господарського суду Миколаївської області від 09.09.2014 у справі № 5/323/05 затверджено звіт ліквідатора та ліквідаційний баланс відповідача і припинено провадження у справі банкрутство відповідача.

Відповідно до витягу з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців станом на 19.09.2014 Приватно-орендне виробниче сільськогосподарське підприємство ім. Т.Г.Шевченка (відповідач) як юридична особа припинилося 19.09.2014 на підставі рішення господарського суду Миколаївської області від 09.09.2014 № 5/323/05 про припинення юридичної особи у зв'язку з визнанням її банкрутом.

Отже, на момент прийняття господарським судом Миколаївської області рішення від 10.09.2014, яке є предметом перегляду в апеляційному порядку, відповідач як юридична особа, не була такою, що припинилася, оскільки датою внесення до Єдиного державного реєстру відповідного запису є 19.09.2014.

Відповідно до частини першої статті 209 ЦК України правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.

Статтею 657 ЦК України передбачено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Згідно з частиною третьою статті 640 ЦК України договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Частиною другої статті 220 ЦК України передбачено, що якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Отже, із змісту наведеної норми випливає, що рішення суду про визнання договору дійсним прирівнюється до нотаріального посвідчення договору.

Відповідно до частини третьої статті 209 ЦК України нотаріальне посвідчення може бути вчинене на тексті лише такого правочину, який відповідає загальним вимогам, встановленим статтею 203 ЦК України.

Таким чином, вирішуючи спір про визнання договору купівлі-продажу дійсним, судом встановлюються не лише факти виконання умов договору та ухилення однієї із сторін від його нотаріального посвідчення, але й відповідність такого договору загальним вимогам, що встановлено статтею 209 ЦК України. Тобто, з'ясовується чи не суперечить договір чинному законодавству, зокрема, чи є продавець власником майна, яке відчужується за спірним договором, чи не має заборони на відчуження майна, яке є об'єктом купівлі-продажу, а також досліджуються дотримання сторонами інших умов, необхідних для чинності правочину відповідно до статті 203 ЦК України.

Статтею 655 ЦК України встановлено, що за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Стаття 658 ЦК України встановлює, що право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару.

Згідно з частиною першою статті 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном.

Правомочність розпорядження означає юридично забезпечену можливість визнання і вирішення юридичної долі майна шляхом зміни його належності, стану або призначення (зокрема, відчуження за договором).

На об'єкти нерухомості, права на які підлягають державній реєстрації, право власності у набувача за договором відповідно до частини четвертної статті 334 ЦК України виникає з дня державної реєстрації (стаття 182 ЦК України).

Як встановлено судом апеляційної інстанції, у 2001 році зборами членів СВК ім.Т.Г.Шевченка було прийнято рішення про його реорганізацію у Приватно-орендне виробниче сільськогосподарське підприємство ім.Т.Г.Шевченка та затверджено перелік майна, яке підлягало розпаюванню.

В процесі розпаювання кооперативу за фізичними особами, а саме: ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8, ОСОБА_9, ОСОБА_10, ОСОБА_11, ОСОБА_25, ОСОБА_13, ОСОБА_14, ОСОБА_15, ОСОБА_16, ОСОБА_17, ОСОБА_18, ОСОБА_19 було зареєстровано право спільної власності на нерухоме майно.

Так, співвласниками нежитлової будівлі, млина, що розташований за адресою АДРЕСА_16 є ОСОБА_5, свідоцтво про право власності на нерухоме майно серія НОМЕР_1, зареєстроване в Первомайському МБТІ 10.10.2007, частка 12/100, ОСОБА_7, свідоцтво про право власності на нерухоме майно серія НОМЕР_2, зареєстроване в Первомайському МБТІ 10.10.2007, частка 10/100, ОСОБА_6, свідоцтво про право власності на нерухоме майно серія НОМЕР_3, зареєстроване в Первомайському МБТІ 10.10.2007, частка 22/100, ОСОБА_13, свідоцтво про право власності серія НОМЕР_4, зареєстроване в Первомайському МБТІ 12.10.2007, частка 9/100, ОСОБА_25, свідоцтво про право власності серія НОМЕР_5, зареєстроване в Первомайському МБТІ 10.10.2007, частка 23/100.

Співвласниками нежитлової будівлі вагової, що розташована за адресою АДРЕСА_17 є ОСОБА_13 свідоцтво про право власності на нерухоме майно серія НОМЕР_6, зареєстроване в Первомайському МБТІ 10.10.2007, часка 9/100, ОСОБА_25 свідоцтво про право власності на нерухоме майно серія НОМЕР_7, зареєстроване в Первомайському МБТІ 10.10.2007, часка 23/100, ОСОБА_6 свідоцтво про право власності на нерухоме майно серія НОМЕР_8, зареєстроване в Первомайському МБТІ 10.10.2007, частка 22/100, ОСОБА_7 свідоцтво про право власності на нерухоме майно серія НОМЕР_9, зареєстроване в Первомайському МБТІ 10.10.2007, частка 10/100, ОСОБА_14 свідоцтво про право власності серія НОМЕР_10, зареєстроване в Первомайському МБТІ 10.10.2007, частка 9/100, ОСОБА_5 свідоцтво про право власності на нерухоме майно серія НОМЕР_11, зареєстроване в Первомайському МБТІ 10.10.2007, часка 12/100.

Співвласниками нежитлової будівлі, олійні, кропушки, що розташована за адресою АДРЕСА_18 є ОСОБА_8 свідоцтво про право власності серія НОМЕР_12, зареєстроване в Первомайському МБТІ 10.10.2007, частка 11/100, ОСОБА_15 свідоцтво про право власності серія НОМЕР_13, зареєстроване в Первомайському МБТІ 10.10.2007, частка 18/100, ОСОБА_19 свідоцтво про право власності серія НОМЕР_14, зареєстроване в Первомайському МБТІ 10.10.2007, частка 13/100, ОСОБА_9 свідоцтво про право власності серія НОМЕР_15, зареєстроване в Первомайському МБТІ 10.10.2007, часка 39/100, ОСОБА_16 свідоцтво про право власності серія НОМЕР_16 зареєстроване в Первомайському МБТІ 10.10.2007, частка 19/100.

Співвласниками нежитлової будівлі комбікормовий цех, що розташований за адресою АДРЕСА_19 є ОСОБА_10 свідоцтво про право власності серія НОМЕР_17, зареєстроване в Первомайському МБТІ 10.10.2007, частка 10/100, ОСОБА_17 свідоцтво про право власності серія НОМЕР_18, зареєстроване в Первомайському МБТІ 10.10.2007, частка 19/100, ОСОБА_26, свідоцтво про право власності серія НОМЕР_19, зареєстроване в Первомайському МБТІ 10.10.2007, частка 20/100, ОСОБА_11 свідоцтво про право власності серія НОМЕР_20 зареєстроване в Первомайському МБТІ 10.10.2007, частка 17/100, ОСОБА_18 свідоцтво про право власності серія НОМЕР_21, зареєстроване в Первомайському МБТІ 10.10.2007, частка 34/100.

Викладені у касаційній скарзі доводи про те, що видані фізичним особам свідоцтва про право власності на спірні об'єкти, які зареєстровані в Первомайському МБТІ, скасовані рішенням Кривоозерської сільської ради № 62 від 30.10.2007, колегія суддів касаційної інстанції відхиляє враховуючи наступне.

Так, відповідно до вказаного рішення сільської ради, рішення виконкому Кривоозерської сільської ради № 55-59, 61 від 27.09.2007 відмінені, а видані фізичним особам на їх підставі свідоцтва про право власності вирішено вважати недійсними.

Відповідно до пункту 15 частини 1 статті 26 та статті 59 Закону України "Про місцеве самоврядування", рішення Конституційного Суду України від 16 квітня 2009 року (v007p710-09) № 7рп/2009 ненормативні правові акти місцевого самоврядування є актами одноразового застосування, вони вичерпують свою дію фактом їхнього виконання, а тому не можуть бути скасовані чи змінені органом місцевого самоврядування після їх виконання. Органи місцевого самоврядування не можуть скасовувати свої попередні рішення, вносити до них зміни, якщо відповідно до приписів цих рішень виникли правовідносини, пов'язані з реалізацією певних суб'єктивних прав та охоронюваних законом інтересів, і суб'єкти цих правовідносин заперечують проти їх зміни чи припинення. Такі рішення можуть бути скасовані або змінені в судовому порядку.

За таких обставин, прийняті сільською радою (як суб'єктом владних повноважень) рішення від 27.09.2007, на підставі яких фізичним особам видавались свідоцтва від 10.10.2007 про право власності на спірні об'єкти нерухомого майна, є ненормативними актами органу місцевого самоврядування, які вичерпали свою дію внаслідок їх виконання. Скасування таких актів не породжує наслідків для власника, оскільки захист порушеного права у разі набуття права власності на нерухоме майно юридичною чи фізичною особою має вирішуватися за нормами цивільного законодавства.

Ураховуючи наведене, суд апеляційної інстанції правомірно не прийняв до уваги рішення Кривоозерської сільської ради № 62 від 30.10.2007, як таке, що не відповідає чинному законодавству.

Відтак, у відповідача не було правомочності розпорядження нерухомим майном, яке є предметом договорів купівлі-продажу № 02/11 та № 03/11 від 30.04.2011.

Посилання скаржника на те, що право власності на спірне нерухоме майно було зареєстровано за відповідачем 26.12.2007, що підтверджується листом КП Первомайського міжміського БТІ № 630 від 09.12.2013, колегія суддів касаційної інстанції відхиляє з огляду на таке.

Як вбачається з матеріалів справи і встановлено судом апеляційної інстанції, підставою для державної реєстрації 26.12.2007 права власності на спірні об'єкти нерухомості за відповідачем стало рішення господарського суду Миколаївської області від 02.10.2007 у справі № 17/667/07, відповідно до якого за відповідачем визнано право власності на спірне майно. Однак, у подальшому вказане судове рішення було скасовано, провадження у справі № 17/667/07 припинено.

Рішенням Кривоозерського районного суду Миколаївської області від 14.03.2012, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду Миколаївської області від 24.04.2012, у справі за позовом Приватного-орендного виробничого сільськогосподарського підприємства ім. Т.Г. Шевченко до ОСОБА_18, ОСОБА_17, ОСОБА_11, ОСОБА_10, ОСОБА_26 та ОСОБА_25 про усунення перешкод у користуванні майном та здійсненні права власності встановлено, що правовстановлюючий документ, який закріплював право власності на спірні приміщення за Приватно-орендним виробничим сільськогосподарським підприємством ім.Т.Г.Шевченка в установленому законом порядку визнано нелегітимним; підстава державної реєстрації права власності на спірні приміщення за Приватно-орендним виробничим сільськогосподарським підприємством ім.Т.Г.Шевченка, здійсненої у відповідності до п.5 ст. 19 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", є незаконною, а тому у відповідності до ч.2 ст. 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" записи до реєстру скасовуються, якщо підстави, за яких вони були внесені, визнані судом недійсними.

Наведені вище обставини, які встановлені судом апеляційної інстанції з вчиненням усіх процесуальних дій, пов'язаних із встановленням обставин справи та їх доказуванням, свідчать право відсутність правових підстав для визнання вказаних договорів купівлі-продажу дійсними у зв'язку з невідповідністю їх вимогам чинного законодавства.

Що ж до позову в частині вимог про визнання права власності на нерухоме майно, то колегія суддів Вищого господарського суду України також погоджується з висновком суду апеляційної інстанції про відсутність підстав для його задоволення з огляду на таке.

Згідно з статтею 328 ЦК України набуття права власності - це певний юридичний склад, з яким закон пов'язує виникнення в особи суб'єктивного права власності на певні об'єкти, суд при застосуванні цієї норми повинен встановити, з яких саме передбачених законом підстав, у який передбачений законом спосіб позивач набув право власності на спірний об'єкт та чи підлягає це право захисту в порядку, передбаченому статтею 392 ЦК України.

За правилами статті 392 ЦК України позов про визнання права власності може бути пред'явлено, по-перше, якщо особа є власником майна, але її право оспорюється або не визнається іншою особою; по-друге, якщо особа втратила документ, який засвідчує його право власності.

Відповідно до вимог статей 182, 334 ЦК України та статті 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" право власності на нерухоме майно виникає з дня державної реєстрації цього права.

Як доведено матеріалами справи, позивач не є власником спірного нерухомого майна, а тому у нього відсутнє суб'єктивне право на звернення до суду з позовом про визнання права власності.

Посилання скаржника у касаційній скарзі на витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 30095370 від 27.11.2014, відповідно до якого за позивачем зареєстровано право власності на спірні об'єкти нерухомості, не можуть прийматися до уваги з огляду на те, що підставою для такої реєстрації стало рішення господарського суду Миколаївської області від 10.09.2014 у даній справі, яке по-перше, на час здійснення державної реєстрації не набрало законної сили, а по-друге, скасоване постановою апеляційної інстанції від 27.08.2015, яка є предметом касаційного перегляду у даній справі.

Всі інші доводи скаржника колегія суддів касаційної інстанції відхиляє, оскільки вони фактично зводяться до вимог про переоцінку доказів, що виходить за межі повноважень суду касаційної інстанції (ст.ст. 111-5, 111-7 ГПК України).

Колегії суддів касаційної інстанції вважає, що висновок суду апеляційної інстанції про відсутність правових підстав для задоволення позову є законним, обґрунтованим, відповідає нормам чинного законодавства, фактичним обставинам справи і наявним у ній доказам, а доводи касаційної скарги його не спростовують.