914/858/14 Про внесення змін до договору оренди державного нерухомого майна - 09.12.2015 Прийняття

головуючого судді: суддів: Іванової Л.Б. (доповідач), Козир Т.П., Шевчук С.Р., розглянувши касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Юридична консалтингова служба" на рішення та постанову Господарського суду Львівської області від 28.04.2015 Львівського апеляційного господарського суду від 11.08.2015 у справі № 914/858/14 Господарського суду Львівської області за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Юридична консалтингова служба" до Регіонального відділення Фонду державного майна по Львівській області треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача 1. Міністерство інфраструктури України 2. Українське державне підприємство поштового зв'язку "Укрпошта" в особі Львівської дирекції УДППЗ "Укрпошта" за участю Заступника прокурора Львівської області про внесення змін до договору оренди нерухомого майна за участю представників сторін:

прокурора: Романов Р.О., посв. від 21.01.2013 № 014714

позивача: не з'явилися

відповідача: Склярук Ю.В., дов. від 24.07.2015 № 285

третьої особи-1: Сєчко А.В., дов. від 16.06.2015 № 3188/15/14-15

третьої особи-2: не з'явилися

Товариство з обмеженою відповідальністю "Юридична консалтингова служба" звернулося до Господарського суду Львівської області з позовом до Регіонального відділення Фонду державного майна по Львівській області про внесення змін до договору оренди державного нерухомого майна від 11.03.2013 № 27, укладеного між Регіональним відділенням Фонду державного майна по Львівській області та Товариством з обмеженою відповідальністю "Юридична консалтингова служба".

Рішенням Господарського суду Львівської області від 14.05.2014 у справі № 914/858/14, залишеним без змін постановою Львівського апеляційного господарського суду від 11.08.2014, позовні вимоги задоволено повністю; внесено зміни до договору оренди державного нерухомого майна від 11.03.2013 № 27, укладеного між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Львівській області та Товариством з обмеженою відповідальністю "Юридична консалтингова служба", а саме: викладено пункт 1.2 договору в наступній редакції: "1.2 Майно передається в оренду з метою розміщення: складу - в підвальних приміщеннях площею 113,33 м. кв.; торгівельного об'єкту (магазину) з продажу непродовольчих товарів - в приміщеннях на 1-му поверсі площею 65,9 м. кв.; торгівельного об'єкту (магазину) з продажу продовольчих товарів, крім товарів підакцизної групи - в приміщеннях на 1-му поверсі площею 63,7 м. кв.; офісу - в приміщеннях на ІІ-му поверсі загальною площею 77,2 м. кв.; організації, що надає послуги з нагляду за особами з фізичними вадами - в приміщеннях на ІІ-му поверсі загальною площею 293,8 м. кв. і в приміщеннях на ІІІ-му поверсі загальною площею 369,9 м. кв.". Викладено пункт 3.1 договору в наступній редакції: "3.1 Орендна плата визначена на підставі Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорцій її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 № 786 (786-95-п) (далі - Методика) становить без ПДВ за базовий місяць оренди вересень 2013 року - 8042,51 грн. Орендна плата за кожен наступний місяць оренди визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць оренди вересень 2013 на індекс інфляції за відповідний місяць"; стягнуто з Регіонального відділення Фонду державного майна України по Львівській області на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Юридична консалтингова служба" 1218,00 грн. судового збору.

Постановою Вищого господарського суду України від 25.02.2015 рішення Господарського суду Львівської області від 14.05.2014 та постанову Львівського апеляційного господарського суду від 11.08.2014 у справі № 914/858/14 скасовано, справу передано на новий розгляд до Господарського суду Львівської області в іншому складі суду

Рішенням Господарського суду Львівської області від 28.04.2015 у справі № 914/858/14 (суддя Бортник О.Ю.), залишеним без змін постановою Львівського апеляційного господарського суду від 11.08.2015 (колегія суддів у складі: головуючого судді Хабіб М.І., суддів Зварич О.В., Юрченка Я.О.), у задоволенні позову відмовлено повністю.

Не погоджуючись із рішенням суду першої інстанції та постановою суду апеляційної інстанції, Товариство з обмеженою відповідальністю "Юридична консалтингова служба" звернулося до Вищого господарського суду України із касаційною скаргою, в якій просить скасувати постанову Львівського апеляційного господарського суду від 11.08.2015 та рішення Господарського суду Львівської області від 28.04.2015 та у справі № 914/858/14, прийняти нове рішення, яким позов задовольнити.

Обґрунтовуючи підстави звернення з касаційною скаргою, позивач посилається на порушення та неправильне застосування судами першої та апеляційної інстанції норм матеріального та процесуального права. Зокрема, скаржник вказує на неправильне застосування судами попередніх інстанцій ч. 4 ст. 188 Господарського процесуального кодексу України, якою, на думку заявника, не передбачено жодних обмежень щодо підстав внесення змін у договір.

Сторони згідно з приписами статті 111-4 Господарського процесуального кодексу України були належним чином повідомлені про день, час і місце розгляду касаційної скарги, однак позивач і третя особа-2 не скористалися передбаченим законом правом на участь у перегляді справи в суді касаційної інстанції.

Колегія суддів, беручи до уваги межі перегляду справи у касаційній інстанції, обговоривши доводи касаційної скарги, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування норм матеріального та процесуального права при ухваленні оскаржуваних судових актів, вважає касаційну скаргу такою, що не підлягає задоволенню, з огляду на наступне.

Як встановлено господарськими судами попередніх інстанцій та підтверджується матеріалами справи, 11.03.2013 між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Львівській області (далі - орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Юридична консалтингова служба" (далі - орендар) було укладено договір оренди нерухомого державного майна № 27, відповідно до умов якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нерухоме державне майно - нежитлові приміщення загальною площею 983,83 м. кв., що знаходяться в підвалі, на 1-му, 2-му і 3-му поверхах нежитлової будівлі за адресою: Львівська область, м. Трускавець, вул. Героїв УПА, 11, що перебуває на балансі Львівської дирекції Українського державного підприємства поштового зв'язку "Укрпошта" (далі - балансоутримувач). Вартість зазначеного орендованого майна визначена згідно зі звітом про оцінку майна станом на 31.12.2012 і становить за незалежною оцінкою 1571000 грн. без ПДВ (п. 1.1 договору).

Пунктом 1.2 договору передбачено, що майно передається в оренду з метою розміщення офісу.

Як передбачено п.п. 3.1, 3.3 договору, орендна плата визначена на підставі Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 № 786 (786-95-п) (із змінами) становить без ПДВ за базовий місяць оренди лютий 2013 - 23588,52 грн. Орендна плата за перший (повний місяць) оренди - березень 2013 визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць оренди лютий 2013 на індекс інфляції за березень 2013. Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць.

Відповідно до п. 3.5 договору розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї із Сторін у разі зміни Методики її розрахунку, істотної зміни її розрахунку, істотної зміни стану об'єкта оренди з незалежних від сторін причин та в інших випадках, передбачених чинним законодавством.

Згідно із п. 10.1 договору він укладений на 2 роки 364 дні та діє з 11.03.2013 по 09.03.2016 включно.

Судом апеляційної інстанції з'ясовано, що 20.08.2013 державним реєстратором Реєстраційної служби Головного управління юстиції у місті Києві зареєстровано нову редакцію статуту позивача, п. 3.1 якого статуту передбачено, що основною метою діяльності товариства є надання послуг з нагляду за особами з фізичними та/або розумовими вадами, надання послуг догляду із збереженням проживання для осіб похилого віку та інвалідів, а також здійснення господарської діяльності, спрямованої на одержання прибутку від виробничої та комерційної діяльності; підвищення прибуткової діяльності і на цій основі реалізації соціальних і економічних інтересів учасників товариства.

Листом від 28.08.2013 № 28/08 позивач звернувся до відповідача з пропозицією про внесення змін до договору оренди державного нерухомого майна від 11.03.2013 № 27 у зв'язку із зміною основного статутного предмету діяльності товариства.

Відповідач листом № 11-03-06716 від 26.09.2013 повернув позивачу на доопрацювання подані документи.

Позивач листом № 2110-1від 21.10.2013 повторно звернувся до відповідача щодо внесення змін до договору оренди № 27, до якого додав, зокрема, проект договору про внесення змін до договору оренди № 27.

Згідно з названим проектом позивач запропонував внести зміни до пунктів 1.2 та 3.1 договору, якими встановлена мета використання орендованого майна та встановлений розмір орендної плати. Зокрема, позивач запропонував передбачити в п. 1.2 цього договору, що майно передається в оренду з метою розміщення: складу - в підвальних приміщеннях площею 113,33 м. кв.; торгівельного об'єкту (магазину) з продажу непродовольчих товарів - в приміщеннях на 1-му поверсі площею 65,9 м. кв.; торгівельного об'єкту (магазину) з продажу продовольчих товарів, крім товарів підакцизної групи - в приміщеннях на 1-му поверсі площею 63,7 м. кв.; офісу - в приміщеннях на ІІ-му поверсі загальною площею 77,2 м. кв.; організації, що надає послуги з нагляду за особами з фізичними вадами - в приміщеннях на ІІ-му поверсі загальною площею 293,8 м. кв. і в приміщеннях на ІІІ-му поверсі загальною площею 369,9 м. кв.

Також просив викласти п. 3.1 договору в наступній редакції: "Орендна плата визначена на підставі Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорцій її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 4 жовтня 1995 року № 786 (786-95-п) , становить без ПДВ за базовий місяць оренди вересень 2013 року - 8042,51 грн. Орендна плата за кожен наступний місяць оренди визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць оренди вересень 2013 на індекс інфляції за відповідний місяць.

Також як визначено апеляційним господарським судом, листом від 07.11 2013 № 07-03-08004 Регіональне відділення Фонду державного майна по Львівській області звернулось до Міністерства інфраструктури України щодо надання дозволу на внесення змін до договору оренди № 27 від 11.03.2013, однак відповіді на своє звернення не отримало.

Недосягнення сторонами згоди щодо внесення змін до договору стало підставою звернення позивача із вказаним позовом до суду.

Як передбачено ч. 1 ст. 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Згідно із ч. 4 ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору і у випадках, коли після його укладення (приведення у відповідність з цим Законом) законодавством встановлено правила, які погіршують становище орендаря.

Частиною 2 ст. 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" визначено, що розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.

Відповідно до ч. 1 ст. 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Як визначено частинами 3, 4 ст. 188 Господарського кодексу України, сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Частиною 2 ст. 651 Цивільного кодексу України передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Також, як визначено ст. 652 Цивільного кодексу України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання.

Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Частиною 2 зазначеної статті визначено, що якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Згідно із ч. 4 ст. 652 Цивільного кодексу України зміна договору у зв'язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

Таким чином, за відсутності згоди сторін, внесення змін до договору є можливим за умови наявності та доведеності позивачем обставин та підстав, визначених ст.ст. 651, 652 Цивільного кодексу України, або у інших випадках, прямо передбачених договором або законом.

Скасовуючи ухвалені у цій справі судові рішення, Вищий господарський суд України у постанові від 25.02.2015 вказав на порушення судами попередніх інстанцій вимог ст. 43 Господарського процесуального кодексу України у зв'язку із тим, що суди не з'ясували наявності передбачених законом або договором підстав для внесення змін до договору, не надали правової оцінки вимогам щодо внесення змін до договору оренди в частині зміни мети використання орендованого приміщення, у зв'язку із чим дійшли передчасного висновку про те, що сама лише зміна статутної діяльності позивача є підставою для зміни мети використання орендованого приміщення без згоди орендодавця та відповідно зміни розміру орендної плати.

Вирішуючи спір по суті з урахуванням вказівок суду касаційної інстанції, суди попередніх інстанцій виходили з того, що позивачем не доведено наявності обставин та підстав, визначених ст.ст. 651, 652 Цивільного кодексу України та ч. 2 ст. 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", для внесення змін до договору в частині мети використання об'єкта оренди та розміру орендної плати; докази істотного порушення умов договору відповідачем чи істотної зміни стану об'єкта оренди відсутні, а зміна основної мети статутної діяльності позивача не є істотною зміною обставин в розумінні ст. 652 Цивільного кодексу України, яка дає право на зміну умов договору за рішенням суду.