910/26420/15 Про визнання недійсними договорів купівлі-продажу об'єкта нерухомості - нежитлового приміщення, виробничо-складської будівлі з вбудованими офісними приміщеннями, та скасування записів в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно - 13.07.2016 Прийняття

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві касаційні скарги ПАТ "Український будівельно-інвестиційний банк" та ТОВ "Джи Ес Груп" на постанову Київського апеляційного господарського суду від 5 квітня 2016 року у справі Господарського суду міста Києва за позовом ТОВ "Гросер" до ПАТ "Український будівельно-інвестиційний банк" та ТОВ "Джи Ес Груп", треті особи - ТОВ "Продзернопром", ТОВ "НВК ГРУПП", ТОВ "Авточист плюс" та Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Морозова Світлана Володимирівна, про визнання недійсними договорів купівлі-продажу та скасування записів в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно,

У жовтні 2015 року ТОВ "Гросер" (далі - позивач) звернулось до ПАТ "Український будівельно-інвестиційний банк" (далі - відповідач-1) та ТОВ "Джи Ес Груп" (далі - відповідач-2), треті особи - ТОВ "Продзернопром", ТОВ "НВК ГРУПП", ТОВ "Авточист плюс" та Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Морозова Світлана Володимирівна, з позовом про визнання недійсним з моменту укладення договору купівлі-продажу об'єкта нерухомості - нежитлового приміщення, виробничо-складської будівлі з вбудованими офісними приміщеннями загальною площею 16665,8 кв.м., що знаходиться за адресою: Київська область, м. Бориспіль, вул. Броварська, 11, укладеного між АТ "Укрбудінвестбанк" та ТОВ "Джи Ес Груп"; визнання недійсним з моменту укладення договору купівлі-продажу ДОК ДБХ загальною площею 220,8 кв.м., що знаходиться за адресою: Київська область, м.Бориспіль, вул. Броварська, 11, укладеного між АТ "Укрбудінвестбанк" та ТОВ "Джи Ес Груп"; визнання недійсним з моменту укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки, площею 0,8013 га (кадастровий номер 3210500000:06:006:0016), що знаходиться за адресою: Київська область, м.Бориспіль, вул. Броварська, 11, укладеного між АТ "Укрбудінвестбанк" та ТОВ "Джи Ес Груп"; скасування запису в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 24144050 від 3 вересня 2015 року), внесений на підставі договору купівлі-продажу № 4535 від 3 вересня 2015 року; скасування запису в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 24144115 від 3 вересня 2015 року), внесений на підставі договору купівлі-продажу № 4541 від 3 вересня 2015 року; скасування запису в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 24144206 від 3 вересня 2015 року), внесеного на підставі договору купівлі-продажу № 4538 від 3 вересня 2015 року.

Позовні вимоги обгрунтовані неповідомленням позивача - іпотекодаця відповідно до вимог ч. 1 ст. 38 Закону України "Про іпотеку" про намір здійснити продаж спірного майна, що свідчить, на його думку, про неправомірність продажу цього майна.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 15 грудня 2015 року в позові відмовлено повністю.

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 5 квітня 2016 року апеляційні скарги ТОВ "Гросер" та ТОВ "Продзернопром" задоволено.

Рішення Господарського суду міста Києва від 15 грудня 2015 року скасовано.

Прийнято нове рішення, яким позов задоволено повністю.

Визнано недійсним з моменту укладення договір купівлі-продажу об'єкта нерухомості - нежитлового приміщення, виробничо-складської будівлі з вбудованими офісними приміщеннями загальною площею 16665,8 кв.м., що знаходиться за адресою: Київська область, м. Бориспіль, вул. Броварська, 11, укладеного між АТ "Укрбудінвестбанк" та ТОВ "Джи Ес Груп", посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Морозовою С.В. 3 вересня 2015 року за № 4535.

Визнано недійсним з моменту укладення договір купівлі-продажу ДОК ДБХ загальною площею 220,8 кв.м., що знаходиться за адресою: Київська область, м. Бориспіль, вул. Броварська, 11, укладеного між АТ "Укрбудінвестбанк" та ТОВ "Джи Ес Груп", посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Морозовою С.В. 3 вересня 2015 року за № 4538.

Визнано недійсним з моменту укладення договір купівлі-продажу земельної ділянки площею 0,8013 га (кадастровий номер 3210500000:06:006:0016), що знаходиться за адресою: Київська область, м. Бориспіль, вул. Броварська, 11, укладений між АТ "Укрбудінвестбанк" та ТОВ "Джи Ес Груп", посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Морозовою С.В. 3 вересня 2015 року за № 4541.

Скасовано запис в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 24144050 від 3 вересня 2015 року), який внесений на підставі договору купівлі-продажу № 4535 від 3 вересня 2015 року.

Скасовано запис в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 24144115 від 3 вересня 2015 року), який внесений на підставі договору купівлі-продажу № 4541 від 3 вересня 2015 року.

Скасовано запис в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 24144206 від 3 вересня 2015 року), внесений на підставі договору купівлі-продажу № 4538 від 3 вересня 2015 року.

У касаційній скарзі ПАТ "Український будівельно-інвестиційний банк" просить скасувати постанову Київського апеляційного господарського суду від 5 квітня 2016 року, а рішення Господарського суду міста Києва від 15 грудня 2015 року залишити в силі.

Посилається на помилковість висновків суду апеляційної інстанції про те, що ст. ст. 35, 38 Закону України "Про іпотеку" передбачено два види повідомлень: повідомлення про порушення основного зобов'язання та повідомлення про намір укласти договір купівлі-продажу.

Зазначає, що оскільки іпотекодавець вже є власником предмета іпотеки, то на останнього не поширюються положення ч. 2 ст. 38 Закону України "Про іпотеку" щодо права на переважену купівлю предмета іпотеки.

У касаційній скарзі ТОВ "Джи Ес Груп" просить скасувати постанову Київського апеляційного господарського суду від 5 квітня 2016 року та залишити в силі рішення Господарського суду міста Києва від 15 грудня 2015 року.

Посилається на те, що, у порушення норм ст. ст. 32, 34, 101 Господарського процесуального кодексу України, судом апеляційної інстанції задоволено клопотання про залучення доказів та прийняті нові докази у справі.

Вважає, що вимоги позивача про скасування записів в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно підлягають розгляду в порядку адміністративного судочинства, що свідчить про порушення судом апеляційної інстанції п. 1 ч. 1 ст. 12, п. 1 ч. 1 ст. 62, п. 1 ч. 1 ст. 80 Господарського процесуального кодексу України.

Вважає, що висновки апеляційного господарського суду про необхідність надсилання виключно двох окремих повідомлень і виключно по черзі суперечить приписам ч. 1 ст. 19 Конституції України, ч. ч. 1, 2 ст. 14 Цивільного кодексу України, ст. ст. 35, 38 Закону України "Про іпотеку".

У відзиві на касаційну скаргу ТОВ "Джи Ес Груп" ТОВ "Гросер" просить залишити без зміни постанову суду апеляційної інстанції, посилається на порушення процедури звернення стягнення на іпотечне майно, суттєве заниження його вартості внаслідок вчинення оцінювачем кримінально караного діяння, наполягає на тому, що рішення суду першої інстанції суперечить ч. 5 ст. 33 Закону України "Про іпотеку", за якою вартість майна, на яке звернуто стягнення, значно перевищує суму боргу.

Представники третіх осіб - ТОВ "НВК ГРУПП", ТОВ "Авточист плюс" та Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Морозова С.В. у судове засідання не з'явились.

Враховуючи, що про час та місце розгляду касаційної скарги треті особи - ТОВ "НВК ГРУПП", ТОВ "Авточист плюс" та Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Морозова С.В. повідомлені належним чином, суд вважає за можливе розглянути справу за їх відсутності.

Заслухавши пояснення представників ТОВ "Гросер", ПАТ "Український будівельно-інвестиційний банк", ТОВ "Джи Ес Груп" та ТОВ "Продзернопром", обговоривши доводи касаційних скарг та вивчивши матеріали справи, суд вважає, що касаційні скарги підлягають задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до ч. 2 ст. 509 Цивільного кодексу України зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу, зокрема, з договорів та інших правочинів.

Судами першої та апеляційної інстанцій встановлено, що 25 грудня 2013 року між ТОВ "Гросер" (іпотекодавець) та ПАТ "Український будівельно-інвестиційний банк" (іпотекодержатель) укладено іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Морозовою С.В, за реєстровим № 13045.

Відповідно до іпотечного договору ТОВ "Гросер" є майновим поручителем за:

- ТОВ "НВК ГРУПП" за кредитним договором № LV/U/04-0253, укладеним між ТОВ "НВК ГРУПП" та АТ "Укрбудінвестбанк" 25 грудня 2013 року;

- ТОВ "ДОБРОДІЯ ФУДЗ" за кредитним договором № LV/U/04-0254, укладеним між ТОВ "ДОБРОДІЯ ФУДЗ" та АТ "Укрбудінвестбанк" 25 грудня 2013 року;

- ТОВ "Авточист плюс" за кредитним договором № LV/U/04-0255, укладеним між ТОВ "Авточист плюс" та АТ "Укрбудінвестбанк" 25 грудня 2013 року.

Відповідно до п. 1.2 іпотечного договору в забезпечення виконання зобов'язань, вказаних в п. 1.1 цього договору, іпотекодавець на умовах, передбачених цим договором, передав в іпотеку:

- нежитлове приміщення - виробничо-складську будівлю з вбудованими офісними приміщеннями літ. Б, загальною площею 1665,8 кв.м., що знаходиться за адресою: Київська область, місто Бориспіль, вулиця Броварська, будинок № 11;

- ДОК ДБХ літ. В, загальною площею 220,8 кв.м., що знаходиться за адресою: Київська область, місто Бориспіль, вулиця Броварська, будинок № 11 (колишня вулиця Броварська, 7);

- земельну ділянку, на якій знаходяться нежитлові приміщення, вказані у п. 1.2.2 іпотечного договору, площею 0,8013 га (кадастровий номер ділянки 3210500000:06:006:0016), що знаходиться за адресою: Київська область, місто Бориспіль, вулиця Броварська будинок № 11.

3 червня 2014 року між ТОВ "Гросер" та ПАТ "Український будівельно-інвестиційний банк" укладено договір № 1 про внесення змін до іпотечного договору, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Морозовою С.В. 25 грудня 2013 року за реєстровим номером 13045, відповідно до якого внесено зміни до вищезазначеного іпотечного договору, а саме, з договору виключено позичальника 2 - ТОВ "ДОБРОДІЯ ФУДЗ".

24 грудня 2014 року між ТОВ "Гросер" та ПАТ "Український будівельно-інвестиційний банк" укладено договір № 2 про внесення змін до іпотечного договору, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Морозовою С.В. 25 грудня 2013 року за реєстровим номером 13045, яким внесено зміни до зазначеного іпотечного договору, а саме, вказано строк погашення боргу - до 24 грудня 2015 року за кредитними договорами № LV/U/04-0253 від 25 грудня 2013 року та № LV/U/04-0255 від 25 грудня 2013 року.

Згідно іпотечного договору від 31 липня 2014 року, укладеного між ТОВ "Гросер" (іпотекодавець) та ПАТ "Український будівельно-інвестиційний банк" (іпотекодержатель), посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Морозовою С.В. за реєстровим номером 4047, ТОВ "Гросер" виступало майновим поручителем за ТОВ "Продзернопром" за кредитним договором № LV/U/04-0281, укладеним між ТОВ "Продзернопром" та АТ "Укрбудінвестбанк" 22 липня 2014 року.

Судами встановлено, що у зв'язку зі складним фінансовим становищем ТОВ "Авточист плюс" та ТОВ "НВК ГРУПП" належним чином зобов'язання за кредитними договорами № LV/U/04-0253 та № LV/U/04-0255 від 25 грудня 2013 року виконати не змогли, чим порушили їх умови.

У зв'язку з наведеними обставинами, ПАТ "Український будівельно-інвестиційний банк" звернулось до ТОВ "Продзернопром" та ТОВ "Авточист плюс" з вимогами № 363 та № 365 про погашення боргу від 2 квітня 2015 року, в яких зазначено, що у зв'язку з несвоєчасним погашенням відсотків та кредиту наявний прострочений борг, а тому відповідно до п. 2.16 кредитних договорів банк має право достроково вимагати погашення наданого позичальнику кредиту. Також вимагав впродовж 10 днів з моменту направлення вимог сплатити банку борг.

Вказані вимоги отримані ТОВ "Продзернопром" 6 квітня 2015 року та ТОВ "Авточист плюс" - 7 квітня 2015 року, що підтверджується рекомендованими повідомленнями про вручення поштового відправлення № 01133 23270626 та № 01133 23270634 відповідно.

Також банк звернувся до ТОВ "Гросер" з вимогою № 540 від 28 квітня 2015 року про погашення боргу, в якій, керуючись ст. 35, 38 Закону України "Про іпотеку", вимагав впродовж 30 днів з моменту отримання цієї вимоги сплатити АТ "Укрбудінвестбанк" 1115970 гривень 46 коп. в рахунок погашення боргу за кредитним договором № LV/U/04-0253 та 879755 гривень 25 коп. в рахунок погашення боргу за кредитним договором № LV/U/04-0255 від 25 грудня 2013 року. Повідомлено, що у випадку, якщо борг за кредитним договором не буде погашено протягом 30 днів, АТ "Укрбудінвестбанк" задовольнить свої вимоги за рахунок предмета іпотеки шляхом його продажу третім особам за ціною, визначеною експертним шляхом.

Вказана вимога отримана ТОВ "Гросер" 13 травня 2015 року, що підтверджується рекомендованими повідомленнями про вручення поштового відправлення № 03150 43118022.

У відповідь листами вих. № 22/05/15 та вих. № 22/1/15 від 22 травня 2015 року ТОВ "НВК ГРУПП" та ТОВ "Авточист плюс" повідомили, що у зв'язку зі складним фінансовим становищем не мають можливості виконати свої зобов'язання за кредитними договорами та зазначили, що не заперечують проти проведення відповідної процедури відповідно до вимог чинного законодавства та умов іпотечного договору.

ТОВ "Гросер" листом вих. № 22-05/15 від 22 травня 2015 року надав відповідь на вимогу про погашення боргу банку, в якій зазначив, що не має можливості виконати свої зобов'язання за укладеними іпотечними договорами та повідомило, що у разі невиконання своїх зобов'язань за іпотечним договором не заперечує проти проведення відповідної процедури згідно до вимог чинного законодавства України та умов іпотечного договору.

Відповідно до ч. 1 ст. 35 Закону України "Про іпотеку" у разі порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов'язань, вимога про виконання порушеного зобов'язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Згідно ч. ч. 1, 2 ст. 36 Закону України "Про іпотеку" сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону (898-15) . Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші, встановлені цим Законом, способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Частиною 3 наведеної норми Закону (898-15) встановлено, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати:

передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання у порядку, встановленому ст. 37 цього Закону;

право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому ст. 38 цього Закону.

Судами встановлено, що відповідно до п. 6.1 іпотечного договору іпотекодержатель набуває права звернути стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання або часткового невиконання іпотекодавцем умов договору та/або умов кредитного договору.

Згідно п. 6.2 іпотечного договору звернення стягнення на предмет іпотеки та його реалізація відбуваються на розсуд іпотекодержателя: або за рішенням суду, або на підставі виконавчого напису нотаріуса, або в позасудовому порядку.

Підпунктом 6.3.2 іпотечного договору передбачено, що якщо іпотекодержатель приймає рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку, то задовольнити свої вимоги він може на свій розсуд одним із наступних способів, зокрема: іпотекодержатель набуває права від свого імені продавати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу з дотриманням умов, визначених в Законі України "Про іпотеку" (898-15) .

Враховуючи наведене, місцевий господарський суд дійшов юридично мотивованого висновку про те, що умови вказаних пунктів договору іпотеки є застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що прирівнюється за своїми правовими наслідками до договору про задоволення вимог іпотекодержателя.

Встановлено, що ПАТ "Український будівельно-інвестиційний банк" на підставі зазначеного у договорі застереження прийняло рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку шляхом його продажу від свого імені будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу.

30 липня 2015 року між ПАТ "Український будівельно-інвестиційний банк" та Товарною біржею "Перспектива - Комодіті" (далі - Товарна біржа) було укладено договір № 30/07-2015/22А про проведення відкритих (публічних) аукціонів з продажу майна, яке перебуває у заставі банку, відповідно до якого біржа зобов'язалася надати послуги з організації і проведення аукціонів згідно Регламенту.

11 серпня 2015 року між ПАТ "Український будівельно-інвестиційний банк" та Товарною біржею було укладено додаткову угоду № 1 до вказаного договору, за якою її предметом є надання біржею послуг з організації та проведення аукціону з продажу майна (предмета застави) за початковою ціною 4801640 гривень, що відповідає ціні, визначеній в звітах про оцінку від 15 липня 2015 року.

27 серпня 2015 року було проведено аукціон з продажу предмету іпотеки, за результатами якого були укладені спірні договори купівлі - продажу, про що свідчить протокол № 3181 про проведення аукціону у вигляді електронних торгів з продажу майна, що перебуває у заставі Банку.

3 вересня 2015 року між ПАТ "Український будівельно-інвестиційний банк" (іпотекодержатель, продавець) та ТОВ "Джи Ес Груп" (покупець) укладено:

- договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Морозовою С.В. за реєстровим номером 4535, відповідно до умов якого продавець передає у власність покупцю, а покупець приймає нежитлове приміщення, виробничо-складську будівлю з вбудованими офісними приміщеннями (літ. Б), загальною площею 1665,8 кв.м., що знаходиться за адресою: Київська область, місто Бориспіль, вулиця Броварська, будинок № 11;

- договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Морозовою С.В. за реєстровим номером 4538, відповідно до умов якого продавець передає у власність покупцю, а покупець приймає ДОК ДБХ (літ. В), загальною площею 220,8 кв.м., що знаходиться за адресою: Київська область, місто Бориспіль, вулиця Броварська, будинок № 11;

- договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Морозовою С.В. за реєстровим номером 4538, відповідно до умов якого продавець передає у власність покупцю, а покупець приймає земельну ділянку, розміром 0,8013 га, для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості, яка знаходиться за адресою: Київська область, місто Бориспіль, вулиця Броварська, будинок № 11, кадастровий номер ділянки 3210500000:06:006:0016.

Предметом позову у даній справі є заявлена ТОВ "Гросер" вимога про визнання недійсними вказаних договорів з підстав недотримання вимог ч. 1 ст. 38 Закону України "Про іпотеку".

Відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 38 Закону України "Про іпотеку" якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов'язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Протягом тридцятиденного строку з дня отримання такого повідомлення особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, вправі письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки. З дня отримання іпотекодержателем цього повідомлення вказана особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя. Якщо таких повідомлень надійшло декілька, право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя належить особі, яка має вищий пріоритет своїх зареєстрованих прав чи вимог.

Встановлено, що ПАТ "Український будівельно-інве6стиційний банк" повідомило ТОВ "Гросер" про свій намір здійснити продаж майна, що підтверджується вимогою про погашення боргу № 540 від 28 квітня 2015 року, в якій, керуючись, зокрема, ст. 38 Закону України "Про іпотеку", також повідомило про задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки шляхом його продажу третім особам за ціною, визначеною експертним шляхом, у зв'язку з чим місцевий господарський суд дійшов висновку про належне повідомлення іпотекодавця про задоволення вимог іпотекодержателя.

Скасовуючи рішення місцевого господарського суду про відмову у задоволенні позовних вимог, апеляційний господарський суд вказав, що з приписів ст. ст. 35, 38 Закону України "Про іпотеку" прямо вбачається, що для звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання у спосіб продажу предмету іпотеки третій особі, необхідним є надсилання двох повідомлень, а саме: про порушення основного зобов'язання та про намір укласти договорів.

При цьому, лише після спливу встановленого ст. 35 Закону України "Про іпотеку" строку банк мав право приступити до звернення стягнення шляхом позасудового врегулювання, що також передбачає обов'язкове надсилання повідомлення про намір укласти договір купівлі-продажу за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу у відповідності до вимог ст. 38 Закону України "Про іпотеку".

Суд апеляційної інстанції зазначив, що саме лише посилання у листі № 540 від 28 квітня 2015 року на ст. 38 Закону України "Про іпотеку" не свідчить про дотримання встановлених у ній вимог, у зв'язку з чим дійшов висновку про недотримання банком вимог наведеної норми, з огляду на що задовольнив вимоги про визнання недійсним спірних договорів.

Проте, суд касаційної інстанції не може погодитись з вказаною підставою недійсності спірних договорів з огляду на наступне.

Відповідно до ч. 1 ст. 202 Цивільного кодексу України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Відповідно до ч. 2 ст. 16 Цивільного кодексу України одним із способів захисту цивільного права може бути зокрема, визнання правочину недійсним.

Згідно ст. 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою ст. 203 Цивільного кодексу України.

За ст. 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити Цивільному Кодексу (435-15) , іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Таким чином, наведеними нормами встановлено виключний перелік підстав, за яких оспорюваний правочин може бути визнаний недійсним.

Вирішуючи спори про визнання правочинів (господарських договорів) недійсними, господарський суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов'язує визнання таких правочинів (господарських договорів) недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.

При цьому, апеляційний господарський суд, зазначивши про невідповідність дій банку вимогам ст. 38 Закону України "Про іпотеку", не звернув уваги, що наведеною нормою визначено порядок реалізації права іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві та відповідні наслідки недотримання іпотекодержателем цього порядку, а саме, відповідальність останнього за відшкодування завданих збитків іпотекодавцю та усім особам, які мають зареєстровані у встановленому законодавством права чи вимоги на предмет іпотеки.

Будь-яких інших наслідків, таких, зокрема, як недійсність договорів купівлі-продажу, укладених з добросовісним набувачем за наслідками аукціону з продажу предмету іпотеки, наведеною нормою не визначено.

Згідно вимог ч. ч. 5 - 10 ст. 38 Закону України "Про іпотеку" дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця.

Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Розподіл коштів від продажу предмета іпотеки між іпотекодержателем та іншими особами, що мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, здійснюється відповідно до встановленого пріоритету та розміру цих прав чи вимог. Решта коштів повертається іпотекодавцю.

Іпотекодержатель, який реалізував предмет іпотеки, надсилає іпотекодавцю, боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, та іншим іпотекодержателям звіт про розподіл коштів від продажу предмета іпотеки.

Іпотекодавець і боржник, якщо він є відмінним від іпотекодавця, мають право виконати основне зобов'язання протягом тридцятиденного строку, вказаного в частині першій цієї статті, згідно з умовами та з наслідками, встановленими ст. 42 цього Закону.

Договір купівлі-продажу предмета іпотеки, укладений відповідно до цієї статті, є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на нерухоме майно, що було предметом іпотеки.

Крім того, згідно ч. 1 ст. 42 Закону України "Про іпотеку" боржник вправі до дня продажу предмета іпотеки на прилюдних торгах виконати вимогу за основним зобов'язанням чи ту її частину, виконання якої прострочено, разом з відшкодуванням будь-яких витрат та збитків, завданих іпотекодержателю, включаючи судові витрати, витрати на оплату винагороди залученим експертам (оцінювачам, юристам), витрати на підготовку до проведення прилюдних торгів тощо. Таке виконання є підставою для припинення реалізації предмета іпотеки на прилюдних торгах. Умови договорів, що обмежують це право боржника, є недійсними.

Також, при підготовці до посвідчення правочину про відчуження та заставу майна нотаріус діє відповідно до п. п. 2.7, 2.8 та 2.15 глави 2 розділу II Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Міністерства юстиції України № 296/5 22 лютого 2012 року (z0282-12) , згідно яких, якщо рішенням суду або договором про задоволення вимог іпотекодержателя передбачено право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, посвідчення таких договорів здійснюється за загальними правилами посвідчення договорів відчуження. Для посвідчення такого договору іпотекодержатель зобов'язаний за тридцять днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти такий договір. Іпотекодержатель має документально підтвердити нотаріусу, що він повідомив осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, відповідно до витягу і Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Особи, які виявили бажання придбати предмет іпотеки (відмовитися від права купівлі), повинні в тридцятиденний строк з дня одержання повідомлення щодо наміру продажу письмово повідомити іпотекодержателя або нотаріуса про свій намір. Особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки в іпотекодержателя з дня отримання іпотекодержателем повідомлення про згоду на купівлю предмета іпотеки. Якщо в установлений строк відповідь на повідомлення від осіб, які мають право переважної купівлі предмета іпотеки, не надійшла, нотаріус вправі посвідчити договір купівлі-продажу предмета іпотеки будь-якій іншій особі на розсуд іпотекодержателя. Договір купівлі-продажу предмета іпотеки є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на нерухоме майно, що було предметом іпотеки.

Встановлено, що спірні договори купівлі-продажу посвідчені приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Морозовою С.В.

Водночас, у даному випадку посилання апеляційного господарського суду на порушення, допущені під час проведення оцінки предмета іпотеки, не впливають на правову оцінку щодо недійсності спірних правочинів, оскільки предметом спору у даній справі не є оцінка предмету іпотеки, законність аукціону з продажу предмету іпотеки та його результатів.

Посилання позивача на порушення при продажу предмету іпотеки ч.5 ст. 33 Закону України "Про іпотеку" не можуть братися до уваги Вищим господарським судом України, оскільки даний довід не заявлявся ні в суді першої, ні в суді апеляційної інстанцій.

З огляду на викладене, місцевий господарський суд правильно застосував до спірних правовідносин норми матеріального права та дійшов юридично обгрунтованого висновку про відсутність визначених законом підстав для визнання недійсними спірних правочинів, у зв'язку з чим мотивовано відмовив і в задоволенні похідних позовних вимог - про скасування записів в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.