904/1622/15 Про внесення змін до договору оренди земельної ділянки - 13.10.2015 Прийняття

головуючого Грейц К.В., суддів: Бакуліної С.В. (доповідач), Поляк О.І. розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали касаційної скарги Заступника прокурора Дніпропетровської області на постанову від 30.06.2015 Дніпропетровського апеляційного господарського суду у справі № 904/1622/15 господарського суду Дніпропетровської області за позовом Прокурора Самарського району м. Дніпропетровська в інтересах держави в особі Дніпропетровської міської ради до Фізичної особи - підприємця ОСОБА_4 третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача: Лівобережна об'єднана державна податкова інспекція м. Дніпропетровська Головного управління ДФС у Дніпропетровській області про внесення змін до договору оренди земельної ділянки в судовому засіданні взяли участь представники: від позивача: від відповідача: від третьої особи: від прокуратури: не з'явились не з'явились не з'явились Савицька О.В. (старший прокурор відділу Генеральної прокуратури України)

Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області (суддя Євстигнеєва Н.М.) від 15.04.2015 у справі № 904/1622/15 позов задоволено повністю; внесено зміни до пунктів 1.3. та 3.1. договору оренди земельної ділянки від 19.02.2003, зареєстрованого в реєстрі 19.02.2003 за № 638, укладеного між Дніпропетровською міською радою та Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_4 та викладено їх в такій редакції: "п.1.3. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 09.02.2015 становить 3 878 719 грн 10 коп."; "п.3.1. Розмір орендної плати за користування земельною ділянкою становить 116361,57 грн, не є сталим та може змінюватись у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки та обчислюється відповідно до Податкового кодексу України (2755-17) у розмірі, що встановлюється цим кодексом"; стягнуто з Фізичної особи-підприємця ОСОБА_4 в доход Державного бюджету України в особі Управління Державної Казначейської Служби України у Жовтневому районі м. Дніпропетровська Дніпропетровської області судовий збір у сумі 1218,00 грн.

Постановою Дніпропетровського апеляційного господарського суду (головуючий суддя Кощеєв І.М., судді - Євстигнеєв О.С., Бахмат Р.М.) від 30.06.2015 рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 15.04.2015 у справі № 904/1622/15 скасовано; прийнято нове рішення; в задоволенні позовних вимог відмовлено; стягнуто з Дніпропетровської міської ради на користь Фізичної особи-підприємця ОСОБА_4 609,00 грн витрат на сплату судового збору за розгляд апеляційної скарги.

В касаційній скарзі Заступник прокурора Дніпропетровської області просить скасувати постанову Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 30.06.2015, а рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 15.04.2015 у справі № 904/1622/15 залишити в силі, посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права, а саме: ст.ст. 632, 651- 652 ЦК України, ст.ст. 5, 15, 20, 23 Закону України "Про оцінку землі", ст.ст. 14, 287, 288 Податкового кодексу України, ст. 43 ГПК України.

Відзиву на касаційну скаргу сторони не надіслали.

Позивач, відповідач та третя особа не скористалися наданим процесуальним правом на участь у засіданні суду касаційної інстанції.

Заслухавши пояснення по касаційній скарзі старшого прокурора відділу Генеральної прокуратури України, перевіривши повноту встановлення обставин справи та правильність їх юридичної оцінки в рішенні місцевого господарського суду та в постанові апеляційного господарського суду, колегія суддів Вищого господарського суду України приходить до висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

Прокурор Самарського району м. Дніпропетровська в інтересах держави в особі Дніпропетровської міської ради звернувся до Господарського суду Дніпропетровської області з позовом, яким просить внести зміни до пунктів 1.3. та 3.1. договору оренди земельної ділянки від 19.02.2003, зареєстрованого в реєстрі 19.02.2003 за № 638, укладеного між Дніпропетровською міською радою та Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_4, виклавши їх в такій редакції: "п.1.3. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 09.02.2015 становить 3 878 719 грн 10 коп."; "п.3.1. Розмір орендної плати за користування земельною ділянкою становить 116 361,57 грн, не є сталим та може змінюватись у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки та обчислюється відповідно до Податкового кодексу України (2755-17) у розмірі, що встановлюється цим кодексом".

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції правомірно виходив із такого.

На підставі рішення Дніпропетровської міської ради від 18.12.2002 № 154/5 "Про передачу земельної ділянки по АДРЕСА_1 в оренду ОСОБА_4 по фактичному розміщенню нежитлових будівель та споруд" між Дніпропетровською міською радою (орендодавець) та фізичною особою - підприємцем ОСОБА_4 (орендар) 19.02.2003 був укладений договір оренди земельної ділянки, відповідно до п.1.1. якого орендодавець надає, а орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку площею 0,2147га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, для фактичного розміщення нежитлових будівель та споруд, яка зареєстрована в Державному земельному кадастрі м. Дніпропетровська за кодом НОМЕР_1 згідно з планом земельної ділянки, що додається.

Цільове призначення земельної ділянки: фактичне розміщення нежитлових будівель та споруд (п.4.1. договору).

Відповідно до п.2.1. договору земельна ділянка передається до 18.12.2017.

Підписаний сторонами та нотаріально посвідчений договір набуває чинності після державної реєстрації (п.2.2. договору).

Зазначений договір підписаний сторонами 19.02.2003, посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Сусловою Н.Б. (реєстр № 638).

Грошова оцінка земельної ділянки складає згідно з довідкою про грошову оцінку земельної ділянки на момент укладення цього договору: 709 842,00 грн (п.1.3. договору).

Відповідно до п.3.1. договору сума орендної плати за користування земельною ділянкою на термін дії договору складає 106 476,3 грн.

Орендна плата за користування земельною ділянкою сплачується у грошовій формі у розмірі земельного податку за базовий податковий (звітний) період, який дорівнює календарному місяцю, щомісячно протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця, вноситься на розрахунковий рахунок Держказначейства за місцем податкового звіту і на майбутній період вноситься на термін не більше одного календарного року (п.3.2. договору).

Розмір земельного податку переглядається у разі законодавчої зміни ставок земельного податку (п.3.3. договору).

Зміна умов договору оренди можлива за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо умов договору оренди та інші спори вирішуються у судовому порядку (п.п.8.1., 8.2. договору).

За приписами статті 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини. Згідно з частиною 1 статті 628 вказаного Кодексу зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Статтею 632 Цивільного кодексу України передбачено застосування у встановлених законом випадках цін (тарифів, ставок тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. При цьому зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Статтею 654 Цивільного кодексу України унормовано, що зміна договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, який змінюється, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає зі звичаїв ділового обороту.

Відповідно до статті 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України (2768-14) , Цивільним кодексом України (435-15) , цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі. За приписами статей 126, 206 Земельного кодексу України використання землі в Україні є платним, оренда землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону. Як визначено статтею 15 Закону України "Про оренду землі" однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата.

За приписами статті 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно зі статтею 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України (2755-17) ).

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

У зв'язку з введенням в дію Податкового кодексу України (2755-17) з 01.01.2011 Закон України "Про плату за землю" (2535-12) втратив чинність, а питання сплати податку на землю та оплати орендної плати за користування земельною ділянкою регулюється виключно цим Кодексом, згідно зі статтею 288 якого, підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем. Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу: не може бути меншою: для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом; для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом; не може перевищувати: для земельних ділянок, наданих для розміщення, будівництва, обслуговування та експлуатації об'єктів енергетики, які виробляють електричну енергію з відновлюваних джерел енергії, включаючи технологічну інфраструктуру таких об'єктів (виробничі приміщення, бази, розподільчі пункти (пристрої), електричні підстанції, електричні мережі), - 3 % нормативної грошової оцінки; для інших земельних ділянок, наданих в оренду - 12% нормативної грошової оцінки.

Базою оподаткування є нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого розділом ХІІІ Податкового кодексу (2755-17) , а у разі якщо нормативну грошову оцінку не проведено - площа земельних ділянок (стаття 271 цього Кодексу).

Згідно з підпунктом 14.1.125. пункту 14.1. статті 14 Податкового кодексу України нормативна грошова оцінка земельних ділянок для цілей розділу XIII Податкового кодексу (2755-17) - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений відповідно до законодавства центральним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів.

Правові засади проведення оцінки земель в Україні визначено Законом України "Про оцінку земель" (1378-15) , відповідно до абзацу п'ятого статті 5 якого нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.

Суб'єктами оціночної діяльності у сфері оцінки земель є органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування, які здійснюють управління у сфері оцінки земель, а також юридичні та фізичні особи, зацікавлені у проведенні оцінки земельних ділянок (стаття 6 Закону).

Відповідно до статей 15, 18 Закону України "Про оцінку земель" підставою для проведення оцінки земель є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

Статтею 20 Закону України "Про оцінку земель" передбачено, що за результатами бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація, а за результатами проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок складається звіт.

Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель (частина 2 вказаної норми).

Відповідно до статті 23 Закону України "Про оцінку земель" технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується рішенням відповідної сільської, селищної і міської ради.

Згідно з пунктами 34, 35 частини 1 статті " до виключної компетенції міської ради належить вирішення на пленарних засіданнях питань регулювання земельних відносин; затвердження відповідно до закону ставок земельного податку, розмірів плати за користування природними ресурсами, що є у власності відповідних територіальних громад.

Рішенням Дніпропетровської міської ради (сесія V скликання) від 26.12.2007 № 5/26 "Про затвердження проекту "Нормативна грошова оцінка земель м. Дніпропетровська" затверджено проект "Нормативна грошова оцінка земель м. Дніпропетровська" з базовою вартістю 1 кв.м землі - 237,36 грн станом на 01.01.2007 з введенням в дію з 01.01.2008 (п.1 цього рішення).

02.02.2011 Дніпропетровською міською радою прийнято рішення № 216/8 "Про приведення рішень міської ради та деяких проектів рішень міської ради, які погоджено виконавчим комітетом міської ради, у галузі земельних відносин у відповідність до вимог чинного законодавства", яким визначено, що до моменту прийняття міською радою рішення про визначення розміру річної орендної плати за земельні ділянки залежно від їх функціонального використання встановити розмір річної орендної плати за користування земельними ділянками у мінімальному розмірі орендної плати, визначеному Податковим кодексом України (2755-17) , незалежно від мети використання.

У зв'язку із змінами, які були внесені до Податкового кодексу України (2755-17) , позивачем 29.05.2014 року № 26(3756) в газеті "Наше місто" опубліковано відкритого листа до орендарів земельних ділянок, розташованих у м. Дніпропетровську, про необхідність приведення договорів оренди землі у відповідність до вимог Податкового кодексу України (2755-17) . Для укладання договорів оренди, всім орендарям, договори яких не відповідають вимогам Податкового кодексу України (2755-17) в частині визначення розміру річної орендної плати за землю, необхідно у двотижневий термін після публікації цього повідомлення звернутися до департаменту корпоративних прав та правового забезпечення Дніпропетровської міської ради.

Проте, у двотижневий термін після публікації цього звернення відповідач не звернувся до департаменту корпоративних прав та правового забезпечення Дніпропетровської міської ради, вимоги не виконав, додаткову угоду до договору оренди землі не підписав.

Статтею 30 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Відповідно до частини другої статті 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом; а також у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору (ст. 652 Цивільного кодексу України).

Отже, нормами чинного законодавства передбачено можливість зміни умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках встановлених договором або законом.

Оскільки сторонами в договорі оренди передбачена можливість внесення змін до договору, а орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, тому законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору. При цьому надсилання відповідачеві пропозицій щодо внесення змін до договору оренди є правом, а не обов'язком позивача, тому недотримання останнім вимог частини другої статті 188 Господарського кодексу України щодо надсилання іншій стороні пропозицій про зміну умов договору не позбавляє його права звернутися до господарського суду з позовом про зміну умов договору.

Станом на час розгляду справи відповідні зміни до спірного договору оренди землі не внесені.

Відповідно до статті 18 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок розташованих у межах населених пунктів проводиться незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років.

Згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 09.02.2015, нормативна грошова оцінка земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1, яка знаходиться у користуванні фізичної особи-підприємця ОСОБА_4 (кадастровий номер НОМЕР_1) становить 3 878 719,10 грн (а.с.21).

Орендна плата становить 3 878 719,10 грн х 3 (коефіцієнт, який розраховується відповідно до категорії земельної ділянки) = 116 361,57 грн.

Враховуючи, що має місце зміна законодавства щодо визначення розміру орендної плати за користування землею, місцевий господарський суд правомірно виходив із того, що позовні вимоги про внесення змін до пункту 1.3. договору оренди земельної ділянки щодо визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки в розмірі 3 878 719,10 грн, внесення змін в п.3.1. договору в частині зміни розміру річної орендної плати за користування земельною ділянкою та встановлення її в розмірі 116 361,57 грн підлягають задоволенню як законні і обґрунтовані.

Частиною 3 статті 653 Цивільного кодексу України передбачено, що у разі зміни або розірвання договору зобов'язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Касаційна інстанція вважає, що апеляційний господарський суд помилково не прийняв до уваги витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, виданий центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин (а.с.21), який не визнаний недійсним в суді адміністративної юрисдикції і є належним доказом даних про нормативну грошову оцінку спірної земельної ділянки в силу положень ст.ст. 5, 6, ч.2 ст. 20 Закону України "Про оцінку земель", підпункту 14.1.125. пункту 14.1. статті 14 Податкового кодексу України.