922/4588/14 Про внесення змін до договору оренди землі - 30.07.2015 Прийняття

Коробенка Г.П. - головуючого (доповідач), Прокопанич Г.К., Мачульського Г.М. розглянувши матеріали касаційної скарги фізичної особи - підприємця ОСОБА_4 на постанову Харківського апеляційного господарського суду від 25.05.2015 у справі господарського суду Харківської області за позовом Харківської міської ради до фізичної особи - підприємця ОСОБА_4 про внесення змін до договору за участю представників сторін:

позивача: не з'явився,

відповідача: не з'явився

Харківська міська рада звернулася до господарського суду Харківської області із позовною заявою до ФОП ОСОБА_4 про внесення змін до договору оренди землі від 16.01.2004 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі в редакції, викладеній в позовній заяві.

Рішенням господарського суду Харківської області від 24.02.2015 у даній справі, залишеним без змін постановою Харківського апеляційного господарського суду від 25.05.2015, позов задоволено частково, внесено зміни до п. 1.4. та п. 2.1. договору оренди землі, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Клопотовою Л.Ю. 16 січня 2004 року за № 154, зареєстрованого 24 січня 2004 року за № 6307/04 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах", виклавши пункти 1.4. та 2.1. в наступній редакції:

"1.4. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації № 127 від 08.11.2013 становить 1003601 грн. (один мільйон три тисячі шістсот одна гривня). При змінах в нормативній грошовій оцінці земель за рішенням міської ради Орендар за свій рахунок виконує розрахунок оновленої грошової оцінки земельної ділянки і направляє один екземпляр відповідному органу державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки)".

"2.1. Орендна плата за земельну ділянку вноситься Орендарем щомісячно у грошовій формі на рахунок управління Державної казначейської служби України у м. Харкові Харківської області. Інформація щодо реквізитів отримується у відповідному органі державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки.

Розмір орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком № 965/14 від 29.11.2013 на рік становить 5,6% від її нормативної грошової оцінки і складає 56201,66 грн. (п'ятдесят шість тисяч двісті одна гривня 66 копійки), або в місяць - 4683,47 грн. (чотири тисячі шістсот вісімдесят три гривні 47 копійки)".

В решті позову відмовлено.

Не погоджуючись з прийнятою постановою, ФОП ОСОБА_4 звернулась з касаційною скаргою до Вищого господарського суду України, в якій просить її скасувати та прийняти нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити повністю, мотивуючи скаргу тим, що оскаржувана постанова прийнята з порушенням норм матеріального та процесуального права, а саме: ст. 93, 120, 141 Земельного кодексу України, ст. 31 Закону України "Про оренду землі", ст. 79, 99 ГПК України. Зокрема, як зазначається скаржником: всупереч приписам ст. 377 ЦК України, ч.1 ст. 93, ч.2 ст. 120 Земельного кодексу України, ст. 31 Закону України "Про оренду землі", суди встановивши відсутність відносин, щодо використання відповідачем земельної ділянки позивача з травня 2008 року, неправомірно дійшли висновків про часткове задоволення позову та внесення змін до договору оренди землі щодо збільшення орендної плати відповідачу; судами не враховано положення ч.1, 2 ст. 652 ЦК України та, як зазначає скаржник незадоволено його клотопання про зупинення провадження у справі до розгляду пов'язаної з даною справою справи № 922/2661/15, що була порушена господарським судом Харківської області.

Колегія суддів, приймаючи до уваги межі перегляду справи в касаційній інстанції, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування норм матеріального та процесуального права при винесенні оспорюваного судового акту, знаходить необхідним в задоволенні касаційної скарги відмовити, враховуючи наступне.

Як вбачається з матеріалів справи, 16.01.2004 Харківською міською радою (орендодавець) та ФОП ОСОБА_4 (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки (надалі по тексту - договір), зареєстрований за № 6307/04 від 24.01.2004, відповідно до п. 1.1 якого орендодавець надає, а орендар приймає в оренду земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 0,0394 га, згідно з планом земельної ділянки, що додається.

Земельна ділянка надається в оренду строком до 31.12.2028 для реконструкції нежитлових приміщень 1-го поверху та підвалу під торговельне підприємство з прибудовою приміщень холодильника (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації) та подальшої експлуатації об'єкту. Реконструкцію виконати до 31.12.2005 р. (п. 1.2. договору).

Плата за землю вноситься орендарем щомісячно у вигляді орендної плати у грошовій формі у розмірі 50,58 грн. до 31.12.2005 р. не пізніше п'ятнадцятого числа наступного місяця (п. 2.1. договору).

Оренда плата за землю збільшується при зміні розміру земельного податку відповідно до законодавства України, при цьому сторони укладають додаткову угоду, яка є невід'ємною частиною цього договору (п. 2.2. договору).

Згідно з п. 4.1 договору зміна умов договору оренди землі можлива за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.

Рішенням Харківської міської ради від 03.07.2013 № 1209/13 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013.

Пунктом 1.1. цього рішення затверджено базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова у сумі 291,18 грн., яка отримана на підставі витрат на освоєння і облаштування території міста станом на 01.01.2013 та підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України.

Пунктом 2 рішення встановлено, що це рішення вводиться в дію з моменту оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013 застосовується з 01 січня 2014 р.

Попередня вартість 1 кв. м землі у місті Харкові була визначена станом на 01.01.2007 на підставі рішення Харківської міської ради від 25.12.2007 № 335/07 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007 року", рішень Харківської міської ради від 27.02.2008 № 42/08 "Про затвердження "Положення про впровадження нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007 року" та була введена в дію з 01.03.2008.

Рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013 № 1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станам на 01.01.2013" встановлено у п.2 та п.3, що плата за землю на підставі даних "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" вводиться в дію з 01.01.2014. Зміни до договорів оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові.

Пунктом 5 зазначеного рішення встановлено, що Департамент земельних відносин Харківської міської ради зобов'язаний попередити всіх землекористувачів (орендарів) земельних ділянок, реєстрація яких у Державному земельному кадастрі не здійснена, про необхідність приведення розміру плати за землю відповідно до вимог чинного законодавства.

Рішенням Харківської міської ради № 960/12 від 19.12.2012 затверджено Порядок оформлення договорів оренди землі у м. Харкові.

На підставі вищевказаних положень рішень Харківської міської ради, Департаментом земельних відносин Харківської міської ради було одержано витяг з державного земельного кадастру про земельну ділянку; виконано розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності станом на 01.01.2013; одержано витяг № 127 від 08.11.2013 з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки.

На підставі вказаних документів Департаментом підготовлено проект додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки, який разом із листами-пропозиціями від 23.12.2013 № 1426/0/30-13 та № 1484/0/30-13 направлені на адресу відповідача.

У встановлений термін відповідь на лист-пропозицію Харківської міської ради орендарем направлено не було.

Станом на момент звернення позивача до суду з позовною заявою додаткову угоду до договору оренди землі між сторонами не підписано.

Відповідно до ч. 1 ст. 15 Закону "Про оренду землі" однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Згідно ч. 1, 2 ст. 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності).

Відповідно до ч. 1 ст. 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, визначених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України" від 03.06.2008 р. за № 309-VI (309-17) внесено зміни до ч. ч. 4, 5 ст. 21 Закону України "Про оренду землі", відповідно до яких річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, надходить до відповідних бюджетів, розподіляється і використовується відповідно до закону і не може бути меншою: для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю" (2535-12) ; для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю" (2535-12) . Річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, не може перевищувати 12 відсотків їх нормативної грошової оцінки. При цьому, у разі визначення орендаря на конкурентних засадах може бути встановлений більший розмір орендної плати, ніж зазначений у цій частині.

У зв'язку із введенням в дію з 01.01.2011 Податкового кодексу України (2755-17) , Закон України "Про плату за землю" (2535-12) втратив чинність (ч. 2 Прикінцевих положень Податкового кодексу України (2755-17) ).

Статтею 288 ПК України встановлено, що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу: не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки; не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Відповідно до ст. 5 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується, зокрема, для визначення розміру земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.

Згідно ст. 18 Закону України "Про оцінку земель", нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5 - 7 років.

Згідно з ч.1 ст. 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" акти ради, сільського, селищного, міського голови, голови районної в місті ради, виконавчого комітету сільської, селищної, міської, районної у місті (у разі її створення) ради, прийняті в межах наданих їм повноважень, є обов'язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.

Відповідно до ч. 1 ст. 144 Конституції України органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території.

Згідно ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Згідно ст. 30 Закону України "Про оренду землі" зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі не досягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Відповідно до ст. 188 ГК України сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі, якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) або у разі неодержання відповіді у встановлений строк, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

За таких обставин, оскільки нормами законодавства передбачено можливість зміни умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках встановлених договором або законом, а орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, а також те, що в матеріалах справи відсутні докази скасування чи визнання недійсними наведених вище по тексту рішень Харківської міської ради, та неотримання позивачем у встановлений строк відповіді щодо укладення додаткової угоди до договору оренди землі стосовно зміни розміру орендної плати, висновок господарського суду першої та апеляційної інстанцій про задоволення позову в частині внесення змін до п. 1.4 та п. 2.1 договору, які стосуються розміру орендної плати та вартості нормативної грошової оцінки земельної ділянки шляхом укладання додаткової угоди до договору оренди землі, колегія суддів визнає правомірним та обгрунтованим.

При цьому колегія суддів визнає обгрунтованим та правомірним висновок суду першої та апеляційної інстанцій про відмову в позові в частині внесення змін до п.п. 2.2-2.6, та п. 3-6, п. 8 договору, оскільки позивачем в позовній заяві обгрунтовано необхідність внесення змін до спірного договору оренди землі лише щодо умов, які стосуються розміру орендної плати та нормативно-правової оцінки землі, тоді як жодного правового обгрунтування необхідності внесення змін до інших пунктів договору, які стосуються інших умов договору, позивач не навів та не довів відповідності даних пунктів додаткової угоди вимогам Закону.

Посилання відповідача на те, що з 2008 року фактичне користування земельною ділянкою та нерухомістю на ній здійснює її новий власник, відповідач - попередній землекористувач, добровільно відмовився від права користування зазначеною земельною ділянкою, не користується земельною ділянкою і позбавлений прав як землекористувач та орендар, судом першої та апеляційної інстанції з посиланням на ст. 377 ЦК України, ст. 120 ЗК України, ст. 7, 31 Закону України "Про оренду землі", рішення Харківської міської ради "Про затвердження Порядку оформлення договорів оренди землі у місті Харкові" від 19.12.2012 № 960/12, обгрунтовано не прийнято до уваги, оскільки належним доказом припинення договору оренди землі шляхом його дострокового розірвання є або рішення суду, або рішення Харківської міської ради угодою про розірвання договору оренди землі згідно із затвердженою формою.

Як встановлено судом апеляційної інстанції, надані відповідачем заяви від 21.05.2008 та від 09.12.2014 не є належними доказами припинення дії спірного договору оренди земельної ділянки, оскільки сам по собі факт подання орендарем заяви про відмову від договору оренди землі не призводить до автоматичного припинення дії цього договору.

Враховуючи відсутність рішення Харківської міської ради про розірвання спірного договору оренди землі та/або відсутність рішення суду з цього приводу, суд першої та апеляційної інстанцій дійшли правомірного висновку, що оскільки відповідачем не дотримано встановленого порядку припинення дії спірного договору, то і правовідносини сторін за договором оренди земельної ділянки не можна вважати припиненими.

Крім того, відповідно до п.4.5. спірного договору при переході права власності або права користування на будівлі і споруди, що розташовані на орендованій земельній ділянці до іншої юридичної та фізичної особи, а також при реорганізації юридичної особи - орендаря, права і обов'язки сторін діють у повному обсязі згідно цього договору до припинення його дії.

Згідно зі ст. 34 Закону України "Про оренду землі" у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором.

Пунктом 6.1. договору передбачено, що земельна ділянка повертається орендодавцю на протязі місяця по акту прийому-передачі після припинення дії цього договору.

При цьому за умовами п.6.3. договору неповернення земельної ділянки в зазначений термін не звільняє орендаря від плати за фактичне користування земельною ділянкою. Плата за землю в цьому випадку вноситься у розмірах, визначених цим договором.

Згідно з ч. 2 п. 287.1 ст. 287 ПК України у разі припинення права власності або права користування земельною ділянкою плата за землю сплачується за фактичний період перебування землі у власності або користуванні у поточний місяць.

Таким чином, як чинним законодавством, так і спірним договором оренди земельної ділянки передбачено, що у разі припинення договору оренди землі орендар повинен повернути земельну ділянку та сплатити орендну плату до моменту фактичного повернення ділянки, що оформлюється відповідним актом приймання-передачі, а орендодавець, відповідно, має право прийняти земельну ділянку та отримати плату, нараховану до моменту фактичного повернення.

Проте, доказів передачі відповідачем позивачеві спірної земельної ділянки (акту приймання-передачі) відповідач до матеріалів справи не надав.

Таким чином, як вірно зазначено судом першої та апеляційної інстанцій, у відповідності до приписів закону, умов договору і того факту, що спірний договір оренди землі не припинено і не визнано судом недійсним, зобов'язання сторін за даним договором є діючими і тому можуть бути змінені в порядку, передбаченому законом.

Колегія суддів також погоджується з висновком суду апеляційної інстанції про відмову в задоволенні клопотання відповідача про зупинення провадження у справі № 922/4588/14 в порядку ст. 79 ГПК України, до вирішення пов'язаної з нею іншої справи № 922/2661/15 за позовом про розірвання договору оренди земельної ділянки від 16.01.2004, що перебуває в провадженні господарського суду Харківської області, з огляду на доводи зазначені судом апеляційної інстанції.

Відповідно до статті 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.

Зважаючи на викладене, колегія не вбачає порушення судом апеляційної інстанцій норм матеріального та процесуального права, котрі встановлюють правила доказування, розподілу обов'язків доказування, належності й припустимості доказів, порядку збирання і дослідження доказів, та вважає постанову такою, що відповідає чинному законодавству України та обставинам справи, отже і підстави для її скасування відсутні.