912/1343/13 Про стягнення плати за комунальні послуги, за надання експлуатаційно - сервісних послуг, а також заборгованості за суборенду приміщення - 09.04.2014 Прийняття

У вересні 2013 р. Фізична особа - підприємець ОСОБА_4 звернулась до господарського суду Кіровоградської області з позовом до Фізичної особи - підприємця ОСОБА_5 про стягнення 2 542,50 грн. плати за комунальні послуги, 3 101,85 грн. - за надання експлуатаційно - сервісних послуг, 12 697,05 грн. - за суборенду приміщення, 9 170,70 грн. штрафу та 4 493 грн. вартості ремонтних робіт об"єкта суборенди.

В листопаді 2013 р. Фізична особа - підприємець ОСОБА_5 звернувся до місцевого господарського суду з клопотанням про визнання недійсними пунктів 4.5.2. та 4.6. укладеного між сторонами договору суборенди приміщення № 7 від 01.05.2013 р. у зв"язку з тим, що вони не відповідають приписам ч. 1 ст. 797 ЦК України, оскільки нарахування суборендної плати за 30 днів після складання акта про звільнення приміщення, що передбачено даними умовами договору, протирічить ч. 1 ст. 203 і ч. 1 ст. 215 ЦК України.

Рішенням господарського суду Кіровоградської області від 08.11.2013 року (суддя Макаренко Т.В.), залишеним без змін постановою Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 13.02.2014 року (судді: Крутовських В.І., Дмитренко А.К., Прокопенко А.Є.), позов задоволено частково; стягнуто з відповідача на користь позивача 1 108,15 грн. заборгованості, в решті позовних вимог відмовлено.

В касаційній скарзі Фізична особа - підприємець ОСОБА_4 просить скасувати судові акти попередніх інстанцій в частині відмови в задоволенні позовних вимог, посилаючись на неправильне застосування місцевим та апеляційним господарськими судами норм матеріального права.

Колегія суддів, обговоривши доводи касаційної скарги, перевіривши матеріали справи, юридичну оцінку її обставин та повноту їх встановлення, дослідивши правильність застосування господарськими судами першої й апеляційної інстанцій норм матеріального і процесуального права, вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Вирішуючи спір по суті заявлених вимог, суди попередніх інстанцій встановили, що 01.05.2013 р. між Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_4 (орендарем) та Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_5 (суборендарем) укладено договір суборенди № 7, згідно якого орендар за актом приймання - передачі передав суборендарю у тимчасове платне користування до 31.12.2013 р. без права викупу частину нежитлового приміщення, загальною площею 113 кв.м., розташованого на 3-му поверсі будівлі за адресою: АДРЕСА_1

В пп. 3.8.1., 3.8.2., 3.8.4. договору передбачено внесення суборендарем гарантійного платежу не пізніше ніж за 5 календарних днів після підписання договору у розмірі місячної плати. Платіж утримується орендарем протягом дії договору, як забезпечення сплати суборендної плати та виконання інших обов'язків за ним. Орендар має право за власним рішенням в односторонньому поряду покрити прострочену заборгованість суборендаря по платежам та неустойці, а також витрати на ремонт приміщення й інші витрати, спричинені невиконанням та/або неналежним виконанням суборендарем умов договору за рахунок гарантійного платежу, направивши суборендарю письмове повідомлення про проведення відрахування коштів із суми гарантійного платежу, що одночасно є вимогою про поповнення суми гарантійного платежу до вказаного в п. 3.8.1 розміру.

Відповідач сплатив позивачу гарантійний внесок в розмірі 1 017 дол. США. В період до липня 2013 р. відповідачем належним чином сплачувались орендні платежі.

17.07.2013 р. відповідач усно звернувся до позивача з пропозицією достроково розірвати договір, у відповідь на яку орендар послався на необхідність дотримання абз. 2 пп. 4.2., 4.5. договору щодо обов"язку суборендаря здійснити ремонтні роботи для приведення приміщення у відповідний стан за свій рахунок; при бажанні достроково звільнити приміщення орендар зобов'язаний письмово повідомити орендодавця за 2 (два) місяці до звільнення, такий місяць буде вважатись останнім місяцем оренди, який оплачується у строки, передбачені п.3.6.

В подальшому листом від 19.07.2013 р. відповідач письмово повідомив про дострокове розірвання договору з 01.08.2013 р. та зобов'язався виконати вимоги останнього.

У листі від 20.07.2013 р. позивач заперечив проти пропозиції щодо дострокового припинення договору, вказавши на необхідність виконання п.4.5 договору шляхом повідомлення про звільнення приміщення за два місяці.

26.07.2013 р. відповідач звернувся з пропозицією розірвати договір суборенди № 7 від 01.05.2013 р. шляхом підписання додаткової угоди про дострокове припинення та акта приймання-передачі; останнім днем оренди рахувати 19.08.2013 р., залишивши гарантійний внесок в рахунок сплати вартості приведення приміщення у задовільний стан; для проведення дострокової та кінцевої оплати послуг виставити суборендарю рахунок за 19 днів серпня 2013 р.

Приміщення звільнено відповідачем 15.08.2013 р.

Позовні вимоги мотивовані неналежним виконанням відповідачем умов договору щодо сплати суборендних платежів за фактичне користування приміщенням по 15.08.2013 р. в сумі 12 697,05 грн.; несплатою комунальних платежів у розмірі 2 542,50 грн., оплати експлуатаційно-сервісних послуг, передбачених п. 4.6. договору, в сумі 3 101,85 грн., штрафу, передбаченого п.6.3. договору, в сумі 9 170,70 грн. та 4 493 грн. вартості ремонтних робіт, необхідних для приведення приміщення у задовільний стан, що передбачено пп. 3.9.4., 4.2. договору.

Відповідно до ч. 2 ст. 795 та ст. 797 ЦК України повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту договір найму припиняється. Плата, яка справляється з наймача будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), складається з плати за користування нею і плати за користування земельною ділянкою.

Як зазначалось вище, пп. 4.5.2., 4.6. вказаного договору передбачено, що орендар нараховує суборендну плату за 30 днів (які вважаються останнім місяцем суборенди) після складання акта про дострокове звільнення приміщення; суборендар у будь-якому разі не звільняється від оплати платежів, як за фактичний час суборенди, так і за 30 днів (які вважаються останнім місяцем суборенди), що йде за днем складання акта про дострокове звільнення приміщення.

Згідно ч. 1 ст. 203, ч. 1 ст. 215, ч. 1 ст. 217 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені чч. 1-3, 5, 6 ст. 203 цього Кодексу. Недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини.

Вирішуючи спір, місцевий господарський суд, з позицією якого погодилась апеляційна інстанція, вірно виходив з вимог ч. 1 ст. 203, ч. 1 ст. 215, ч. 1 ст. 217 ЦК України та правильно визнав недійсними п. 4.5.2. та частково п. 4.6. договору суборенди № 7 від 01.05.2013 р., оскільки вони суперечать вищезазначеним нормам закону. При цьому, п. 4.6. договору визнано недійсним лише в частині: "суборендар у будь-якому разі не звільняється від оплати платежів, ... так і за 30 днів (які вважаються останнім місяцем суборенди), що йде за днем складання акта про дострокове звільнення приміщення", крім слів "як за фактичний час суборенди", які відповідають нормам чинного законодавства.

Водночас, судами попередніх інстанцій встановлено факт несплати суборендної плати за період лише з 01.08.2013 р. по 15.08.2013 р. (день припинення дії договору) у сумі 4 232,35 грн. Разом з тим, зважаючи на неповернення внесеного гарантійного платежу, господарський суд правильно відмовив в задоволенні решти позову в цій частині.

Висновок господарських судів про відсутність підстав для задоволення позову в частині стягнення вартості комунальних послуг, наданих відповідачу в період з 01.08.2013 р. по 15.08.2013 р., відрахованих від залишку суми внесеного гарантійного платежу, також грунтується на вимогах закону.

Відтак, відсутні підстави для притягнення відповідача до відповідальності шляхом стягнення з нього штрафу за затримку здійснення платежу більше ніж за 30 днів в сумі 9 170,70 грн., встановленого п. 6.3 договору.

Враховуючи безпідставність заявлених позовних вимог щодо стягнення з відповідача 3 101,85 грн. затрат, пов'язаних з наданням експлуатаційно-сервісних послуг, в зв"язку з відсутністю домовленості між сторонами та не виконанням умов підпункту "в" п. 3.1.2. договору щодо підписання додаткової угоди, суди попередніх інстанцій вірно відмовили в позові в цій частині.

Згідно ч. 1 ст. 776 ЦК України поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.

П. 4.2. договору передбачено, що після закінчення строку суборенди суборендар зобов"язаний звільнити та передати приміщення орендарю в тому ж стані, в якому суборендар його прийняв, з урахуванням нормального зносу, якщо інше сторони не врегулювали у додатковій угоді. У випадку необхідності, суборендар зобов"язаний здійснити за свій рахунок ремонтні роботи для приведення приміщення у відповідний стан. При невиконанні даних умов суборендарем, орендар може самостійно виконати ремонтні роботи за рахунок гарантійного платежу відповідно до п. 3.9.4. договору.

Приймаючи до уваги зазначене, господарські суди вірно врахували наявний розмір гарантійного платежу та дійшли правильного висновку про задоволення позову частково щодо стягнення вартості проведених ремонтних робіт орендованого приміщення лише в сумі 1 108,85 грн.

Доводи касаційної скарги щодо помилкових висновків судів попередніх інстанцій в частині визнання недійсними п. 4.5.2 та частково п. 4.6. договору з посиланням на ч. 4 ст. 214 ЦК України, не заслуговують на увагу з огляду на приписи ч. 1 ст. 797 ЦК України, якими передбачено можливість стягнення орендних платежів лише за час користування об"єктом оренди.

Інші доводи скаржника є безпідставними, а тому не приймаються судовою колегією до уваги.

З огляду на викладене, колегія суддів вважає, що під час розгляду справи фактичні її обставини встановлені господарськими судами на підставі всебічного, повного й об'єктивного дослідження поданих сторонами доказів, висновки судів першої й апеляційної інстанцій відповідають цим обставинам, їм дана належна юридична оцінка з правильним застосуванням норм матеріального і процесуального права.

Таким чином, прийняті рішення суду першої та постанова апеляційної інстанцій відповідають матеріалам справи і вимогам закону, а тому судові акти слід залишити без змін, а касаційну скаргу - без задоволення.