907/669/13 Про розірвання договору оренди нерухомого майна та стягнення заборгованості за послуги з утримання приміщень - 05.02.2014 Прийняття

Товариство з обмеженою відповідальністю "І.В." звернулося до господарського суду Закарпатської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Фрале" і просило суд розірвати укладений між сторонами договір оренди та стягнути з відповідача заборгованість з орендної плати у розмірі 241 549,10 грн. та 16 685,26 грн. за послуги з утримання приміщень.

Позовні вимоги ґрунтуються на тому, що протягом одного місяця з моменту закінчення строку дії договору оренди № 1 від 01.10.2008 р. відповідач продовжував користуватися орендованим майном, а тому орендні правовідносини між сторонами продовжено на новий строк. Позивач стверджує про неналежне виконання відповідачем свого зобов'язання щодо сплати орендних платежів та відшкодування витрат з утримання приміщення. Як на підставу для розірвання договору оренди позивач посилається на те, що експлуатація орендованого майна здійснюється відповідачем у спосіб, що може спричинити значене його пошкодження до стану непридатного до експлуатації.

Заперечуючи проти задоволення позову, відповідач посилається на припинення договору оренди у зв'язку із закінченням строку, на який його було укладено, та вчинення ним дій для належного повернення позивачу майна з оренди.

Рішенням господарського суду Закарпатської області від 21.08.2013 р. (суддя О.Йосипчук), залишеним без змін постановою Львівського апеляційного господарського суду від 03.12.2013 р. (головуючий, суддя Галушко Н.А., судді Гриців В.М., Орищин Г.В.), позов задоволено частково: присуджено до стягнення з відповідача 241 549,10 грн. заборгованості з орендної плати. В решті вимог у задоволенні позову відмовлено.

При цьому суди двох інстанцій виходили з того, що орендні правовідносини між сторонами є продовженими до 01.09.2013 р. та дійшли висновку про неналежне виконання відповідачем свого зобов'язання щодо сплати орендної плати, про відсутність у відповідача зобов'язання сплачувати позивачу витрати з утримання орендованого приміщення, а також визнали недоведеними вимоги позивача про розірвання договору оренди.

Не погоджуючись з вказаними рішенням та постановою, відповідач звернувся до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій просить суд їх скасувати, як такі, що ухвалені з порушенням норм матеріального та процесуального права, та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову у повному обсязі.

Колегія суддів, беручи до уваги межі перегляду справи у касаційній інстанції, обговоривши доводи касаційної скарги, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування норм матеріального та процесуального права при ухваленні оскаржуваних судових актів, знаходить касаційну скаргу такою, що підлягає задоволенню частково з таких підстав.

Судами встановлено, що 01.10.2007 р. між сторонами укладено договір оренди за умовами якого позивач передає, а відповідач приймає в строкове платне користування (оренду) приміщення взуттєвого комплексу, яке складається з цеху - літ."А", загальною площею 728,9 кв.м., що розташоване за адресою: Закарпатська область, Ужгородський район, с.Есень, вул.Мала б.107. Договір укладено строком на 12 (дванадцять) місяців (п.10.2 договору).

На виконання п.2.1. договору сторонами складено акт прийому-передачі нерухомого майна в оренду.

У подальшому сторонами укладено договір оренди № 1 від 01.10.2008 р. про той же предмет оренди та погоджено новий строк, на який його укладено. Відповідно до пунктів 10.1 та 10.2. вказаний договір набуває чинності з моменту його підписання сторонами та скріплення печатками сторін та укладається строком до 01.09.2011 р.

Про прийняття нерухомого майна в оренду за вказаним договором оренди №1 свідчить складений сторонами акт прийому-передачі від 01.10.2008 р.

Додатком № 1 від 27.07.2011 р. до договору оренди № 1 сторони продовжили термін дії оренди до 01.09.2012 р. (а.с.24).

Судами з'ясовано, що до закінчення строку дії договору оренди відповідач листом від 03.08.2012 р. № 103 (а.с.25) звернувся до позивача із заявою про визнання ним факту продовження орендних правовідносин протягом одного місяця до 01.10.2012 р. і зазначив, що після цього він вважатиметься недійсним у зв'язку із закінченням терміну його дії. Листом від 14.08.2012 р. № 1/8 (а.с.26) позивач не погодив термін продовження дії договору оренди до 01.10.2012 р. і зазначив, що даний договір припиняє свою дію 01.09.2012 р., а питання щодо його продовження буде вирішуватись після проведення інвентаризації майна.

Даючи правову оцінку спірним правовідносинам, що склалися між сторонами стосовно моменту припинення договору оренди, суди двох інстанцій дійшли висновку про те, що строк дії договору пролонговано на один рік - до 01.09.2013 р. згідно ст. 764 ЦК України. Такий висновок судів ґрунтується на тому, що приписи статті 764 ЦК України можуть бути застосовані контрагентами виключно після закінчення строку дії договору оренди, а не упродовж терміну його дії. Місячний строк заперечення позивачем проти використання відповідачем майна сплинув 01.10.2012 р., в той же час сторони договору у цей термін, тобто після закінчення дії договору оренди і до 01.10.2012 р., не звертались один до одного із запереченнями проти продовження орендних правовідносин.

Однак, з таким висновком судів погодитись не можна з огляду на таке.

Відповідно до частини 2 статті 291 ГК України, договір оренди припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.

Частиною 4 ст. 284 ГК України передбачено, що строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Правові наслідки продовження користування майном після закінчення строку договору оренди також передбачені статтею 764 ЦК України та опосередковано нормою частини четвертої статті 291 ГК України, згідно з якою правові наслідки припинення договору оренди визначаються відповідно до умов регулювання договору найму ЦК України (435-15) .

Відповідно до статті 764 ЦК України, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму (оренди), то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Зі змісту зазначених правових норм вбачається, що після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на такий самий строк, на який цей договір укладався, за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець. При цьому такі заперечення мають бути висловлені ним як до закінчення терміну дії договору оренди, так і протягом одного місяця після закінчення цього строку.

Відтак, якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється. (Правова позиція викладена у постановах ВСУ від 03.06.2008 р. № 2-11/9948-2007, від 18.08.2009 р. № 2/385).

Матеріалами справи доведено, що до закінчення терміну дії договору позивач висловив свої заперечення проти поновлення договору на новий строк, що виразилося у його поведінці, вчиненій ним в активній однозначній формі, доведеній до відповідача шляхом надіслання листа від 14.08.2012 р. № 1/08, де зазначено про закінчення терміну дії договору 01.09.2012 р. та проведення у зв'язку з цим інвентаризації майна (а.с.26).

За таких обставин, правильне застосування судами двох інстанції до спірних правовідносин приписів статті 764 ЦК України мало вплинути, в цілому, на правильність рішення щодо визначення правових підстав для стягнення з відповідача заборгованості з орендної плати та відмови у задоволенні позову про розірвання договору оренди.

Так, частиною 1 статті 785 ЦК України встановлено, що у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана з урахуванням нормального зносу або у стані, обумовленому у договорі.

За умовами пунктів 2.3., 2.4., 7.4 договору оренди № 1 від 01.10.2008 р., після припинення між сторонами орендних правовідносин відповідач зобов'язаний протягом трьох календарний днів повернути позивачу об'єкт оренди, який вважається поверненим з моменту підписання сторонами акту прийому-передачі; об'єкт оренди вважається фактично переданим позивачу з моменту підписання акту прийому-передачі.

Статтею 795 ЦК України визначено, що повернення наймачем предмета договору найму, якщо ним є будівля або інша капітальна споруда (їх окрема частина), оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту договір найму припиняється.

Системний аналіз вказаних норм з урахуванням положень ст. 11 ЦК України, ст. 174 ГК України та умов договору оренди свідчить про те, що у разі припинення договору у розумінні ст. 291 ГК України - внаслідок закінчення строку, на який його було укладено, у відповідача виникає обов'язок повернути позивачу протягом трьох календарних днів майно з оренди.

Поряд з цим, основне зобов'язання відповідача сплачувати орендну плату за весь час фактичного користування майном не припиняється, оскільки його припинення у розумінні умов договору оренди та ст. 795 ЦК України пов'язано з моментом підписання сторонами відповідного документу (акту) про повернення відповідачем предмета договору оренди, а не з закінченням строку дії договору, як помилково вважає скаржник.

У разі припинення договору оренди внаслідок закінчення строку, на який його було укладено, вимога про його розірвання не підлягає задоволенню.

Одночасно колегія суддів вважає вірним висновок судів про відсутність правових підстав для задоволення позовних вимог щодо стягнення з відповідача 16 685,26 грн. боргу за послуги з утримання приміщення, оскільки договором оренди не передбачено включення до орендної плати комунальних платежів. За умовами п.3.1. договору, вартість спожитих відповідачем комунальних послуг визначатиметься окремо за домовленістю сторін.

Між тим, як встановлено судами і підтверджується матеріалами справи, позивач у порушення вимог ст.ст. 33, 34 ГПК України не довів ні наявність у відповідача обов'язку сплачувати вартість комунальних послуг, ні безпосередньо їх споживання відповідачем протягом строку оренди майна.

Враховуючи викладене, оскаржувані рішення та постанова в частині позовних вимог про розірвання договору оренди та стягнення з відповідача заборгованості з орендної плати підлягають скасуванню, як такі, що ухвалені з неправильним застосуванням норм матеріального права та порушенням норм процесуального права, а справа в частині цих вимог, - направленню на новий розгляд.

Керуючись ст. ст. 111-5, 111-7, 111-9 - 111-11 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів

1. Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Фрале" задовольнити частково.

2. Рішення господарського суду Закарпатської області від 21.08.2013 р. та постанову Львівського апеляційного господарського суду від 03.12.2013 р. у справі № 907/669/13 в частині позовних вимог про розірвання договору оренди та стягнення заборгованості з орендної плати у розмірі 241 549,10 грн. скасувати. В цій частині справу направити до господарського суду Закарпатської області на новий розгляд.

3. Рішення та постанову щодо відмови у задоволенні позову про стягнення заборгованості за послуги з утримання приміщень у розмірі 16 685,26 грн. залишити в силі.