Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

за участю представників сторін

Товариство з обмеженою відповідальністю "Братіслава" звернулось до господарського суду м. Києва з позовом про зобов'язання Київської міської ради поновити на наступні три роки укладений з позивачем договір від 07.11.05 оренди земельної ділянки площею 2 047 м2 у м. Києві по вул. Возз'єднання, 5-В (кадастровий номер 8000000000:63:085:0002) шляхом укладення додаткової угоди, а Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) – здійснити перереєстрацію цього договору в зв'язку з поновленням строку його дії.

Позов мотивовано посиланням на положення ч. 3 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та обставини відсутності заперечень Київської міської ради щодо поновлення спірного договору оренди.

Головне управління земельних ресурсів проти позову заперечило, посилаючись на відсутність відмови з його боку в реєстрації відповідного договору, зважаючи на відсутність факту укладання такого договору.

Київська міська рада проти позову також заперечила, посилаючись на відсутність її волевиявлення щодо поновлення спірного договору оренди.

Згодом позивач уточнив свої вимоги наступним чином: визнати поновленим вищевказаний договір від 07.11.05 та вважати укладеною між позивачем та Київською міською радою угоду до цього договору, яка підписана ним з моменту набрання чинності судового рішення на умовах, визначених угодою.

Рішенням від 27.07.11 господарський суд м. Києва (суддя Курдельчук І.Д.) позов задовольнив, керуючись положеннями ч. 3 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції на момент вирішення спору) та виходячи з обставин звернення позивача у встановлений законом строк щодо поновлення спірного договору оренди, продовження користування ним цією ділянкою, а також наявності підстав для зміни розміру орендної плати з приведенням її у відповідність до вимог Податкового кодексу України (2755-17) .

Постановою від 04.10.11 Київський апеляційний господарський суд (колегія суддів у складі: Яковлєва М.Л. – головуючого, Тарасенко К.В., Жук Г.А.) рішення суду першої інстанції скасував, а в задоволенні позову відмовив з огляду на відсутність рішення ради про поновлення договору, керуючись ч. 3 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції на момент закінчення строку дії договору).

Ухвалою від 01.11.11 Вищий господарський суд України порушив касаційне провадження за касаційною скаргою позивача, в якій заявлено вимоги про скасування постанови суду апеляційної інстанції та залишення в силі рішення суду першої інстанції.

Касаційна скарга мотивована відповідністю висновків суду першої інстанції вимогам закону та обставинам справи.

Від касатора 15.11.11 надійшло клопотання про відкладення розгляду справи в зв'язку з неможливістю явки його представника, яке відхилено судом, оскільки нез’явлення сторін у судове засідання касаційної інстанції не тягне перенесення справи на інші строки, не перешкоджає розгляду справи по суті без їх участі.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників відповідачів, перевіривши матеріали справи, судова колегія вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Як встановили суди першої та апеляційної інстанцій, 07.11.05 між позивачем та Київською міською радою на підставі рішення Київської міської ради від 14.07.05 №788/3363 (ra0788023-05) укладено договір оренди земельної ділянки (кадастровий номер 8000000000:63:085:0002) площею 2 047 м2, розташованої у м. Києві по просп. Возз'єднання, 5-В, для будівництва житлового будинку з підземним паркінгом. Відповідно до п. 3.1 договору його укладено строком на три роки. Договір зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів та переданий позивачеві за актом приймання-передачі 13.04.06.

Згідно з п. 4.2 цього договору річна плата за земельну ділянку встановлюється в розмірі 2 відсотків від її нормативної грошової оцінки на період до початку будівництва об'єкту на 1,5 відсотки нормативної грошової оцінки земельної ділянки на період будівництва.

У силу п. 8.3 договору позивач має переважне право після закінчення строку, на який укладено договір оренди, при умові належного виконання обов'язків відповідно до умов договору оренди, за інших рівних умов на поновлення договору оренди.

Пунктом 11.7 договору також передбачено, що після строку, на який було укладено договір оренди, за умови належного виконання своїх обов'язків позивач має право на поновлення договору оренди; в цьому разі позивач повинен не пізніше, ніж за три місяці до закінчення строку договору оренди повідомити письмово орендодавця про намір продовжити дію договору оренди.

Листом №87 від 22.10.08 позивач повідомив про намір продовжити дію договору оренди на наступні три роки Київську міську раду, яка відповіді на цей лист не надала. Однак позивач продовжував використовувати відповідну земельну ділянку, сплачуючи орендну плату за землю.

Землевпорядною організацією розроблено технічну документацію з землеустрою про поновлення договору оренди, яка пройшла огляд у Головному управлінні земельних ресурсів та має бути подана на розгляд Київської міської ради, що підтверджується листами цього органу №03-56/21516 від 05.08.09, №03-56/12479 від 30.01.09, №03-56/31075 від 04.11.09. Але на момент вирішення даного спору вказана документація на розгляд Київської міської ради не передана та нею не розглянута.

Також 30.03.11 позивач повідомив відповідачів про укладення додаткової угоди до спірного договору оренди, додавши до листа проект такої додаткової угоди, який передбачає поновлення договору оренди, а також зміну розміру орендної плати на рівні трикратного розміру земельного податку, тобто у розмірі 3 відсотків від її нормативно-грошової оцінки. На момент вирішення даного спору ні заперечень, ні укладених і зареєстрованих договорів відповідачі на адресу позивача не направили.

Головне управління земельних ресурсів доводило, що з цього приводу воно листом №03-56/15663 від 06.06.11 повідомило позивача про необхідність надання інформації про стан виконання п. 3.5 рішення Київської міської ради від 14.07.05 №788/3363 (ra0788023-05) щодо вирішення питання пайової участі, але докази направлення цього листа суду не надано.

Звертаючись до господарського суду з позовом у даній справі, позивач заявив наступні вимоги (з урахуванням уточнення): визнати поновленим вищевказаний договір від 07.11.05 та вважати укладеною між позивачем та Київською міською радою угоду до цього договору, яка підписана ним з моменту набрання чинності судового рішення на умовах, визначених угодою.

Суд першої інстанції вказані вимоги, а також вимогу про зобов'язання Головного управління земельних ресурсів зареєструвати спірну додаткову угоду задовольнив, керуючись положеннями ст. 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції на момент вирішення спору), згідно з ч. 6 якої в разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Стосовно ж зміни п. 4.2 договору оренди суд першої інстанції виходив з положень Податкового кодексу України (2755-17) , які встановлюють граничний розмір орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.

При цьому суд не надав належної правової оцінки запропонованій позивачем редакції вказаного пункту договору щодо відповідності його п. 288.5 ст. 288 ПК України, тобто не з'ясував наявність визначення в ній певного розміру орендної плати, як це передбачено вказаною нормою.

Разом з тим, суд першої інстанції залишив поза увагою припис ст. 58 Конституції України, в силу якої закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом'якшують або скасовують відповідальність особи.

Згідно зі ст. 5 Цивільного кодексу України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності; акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом'якшує або скасовує цивільну відповідальність особи; якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов'язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.

Тобто, окрім випадку пом'якшення або скасування відповідальності, до прав і обов'язків, які виникли до введення в чинність нового закону, в тому числі тих з них, що з якихось причин виявилися нездійсненими (невиконаними) на момент набуття чинності новим законом, застосовується законодавство, яке діяло раніше.

З огляду на таке суд апеляційної інстанції при вирішенні даного спору правильно керувався положеннями ст. 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції на момент закінчення передбаченого спірним договором строку оренди, оскільки саме в цей момент у позивача виникло право на поновлення цього договору, а у Київської міської ради –обов'язок щодо розгляду відповідного питання на сесії.

Вказана норма передбачала, що після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.

Разом з тим, відповідно до п. 34 ст. 26, п. 2 ст. 77 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" питання регулювання земельних відносин (у тому числі надання земельної ділянки в оренду та поновлення договору оренди земельної ділянки) вирішується на пленарному засіданні ради –сесії, а спори про поновлення порушених прав юридичних і фізичних осіб, що виникають в результаті рішень, дій чи бездіяльності органів або посадових осіб місцевого самоврядування, вирішуються в судовому порядку.

Тобто законодавством передбачено, що способом волевиявлення ради, яка здійснює право власності від імені відповідної територіальної громади, щодо регулювання земельних відносин є прийняття рішення сесії.

А на момент закінчення строку спірного договору оренди не передбачався порядок автоматичного поновлення договору оренди земельної ділянки в разі відсутності заперечень з боку сторін та укладення додаткової угоди з цього приводу без відповідного рішення органу виконавчої влади або місцевого самоврядування, а лише визначалось, що в цьому разі договір підлягає поновленню.

Відмовляючи в задоволенні позовних вимог, суд апеляційної інстанції встановив, що на момент звернення з позовом у даній справі Київська міська рада не розглянула заяву позивача щодо поновлення спірного договору та, відповідно, не прийняла рішення з цього приводу.

З таким висновком суду слід погодитись, оскільки відповідно до положень земельного законодавства, що діяло на момент виникнення спору, необхідною умовою укладення, зміни та поновлення договору оренди земельної ділянки, яка перебуває у державній або комунальній власності, визначено наявність відповідного рішення органу виконавчої влади чи місцевого самоврядування, а відтак визнання відповідного договору оренди поновленим та внесення до нього інших змін за відсутності такого рішення є порушенням виключного передбаченого Конституцією України (254к/96-ВР) права цього органу на здійснення права власності від імені Українського народу та управління землями, яке підлягає захисту.

З викладених вище підстав права позивача не можуть бути захищені в спосіб, визначений при зверненні з позовною заявою в даній справі, оскільки за відсутності прийняття відповідного рішення сесії ради щодо поновлення спірного договору та внесення до нього змін заявлені позивачем вимоги є передчасними. Однак з огляду на відсутність розгляду заяви позивача з прийняттям негативного рішення з цього приводу, яке може бути оскаржене, зазначення суду апеляційної інстанції про припинення спірного договору оренди також є передчасним.

При цьому слід зауважити, що позивач не позбавлений права на захист своїх прав у разі їх порушення у зв'язку з певними діями або бездіяльністю відповідача передбаченим законом способом, зокрема відповідно до ст. 16 ЦК України.

З огляду на викладене судова колегія не вбачає підстав для скасування постанови суду апеляційної інстанції та задоволення касаційної скарги.

Керуючись ст.ст. 108, 1115, 1117, 1119, 11111 ГПК України (1798-12) , Вищий господарський суд України

Постанову Київського апеляційного господарського суду від 04.10.11 у справі №13/192 залишити без змін, а касаційну скаргу без задоволення.