5020-2/100-3/126 Про спонукання до внесення змін до договору оренди комунального майна - 12.05.2011 Прийняття

Рішенням господарського суду міста Севастополя від 23.09.2010 по справі № 5020-2/100-3/126 (суддя Головко В.О.), залишеним без змін постановою Севастопольського апеляційного господарського суду від 14.12.2010 (колегія суддів у складі головуючого судді Л.М.Заплава, суддів Г.К.Прокопанич, Антонової І.В.), задоволено позов Комунального підприємства Севастопольської міської ради "Аррікон" (далі –позивач) до Товариства з обмеженою відповідальністю "Страна Дельфиния" (далі –відповідач), за участю третіх осіб на стороні позивача, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, - Фонду комунального майна Севастопольської міської ради та Севастопольської міської ради, про спонукання до внесення змін до договору оренди комунального майна № 444/3-99 від 20.10.1999 шляхом підписання додаткової угоди в редакції позивача.

Викладено преамбулу договору № 444/3-99 оренди нерухомого майна від 20.10.1999 в наступній редакції: "Власник комунального майна на праві оперативного управління (повного господарського відання) КП СМР "Аррікон", в особі директора Колесникової В.Г., яка діє на підставі Статуту, що іменується в подальшому "Орендодавець", з одного боку, і ТОВ "Страна Дельфиния", в особі директора Шилюка Юрія Петровича, який діє на підставі Статуту, що іменується в подальшому "Орендар", з іншого боку, керуючись Законом України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) , відповідно до наказу голови ФКМ № 1083 від 07.11.2007, домовилися про наступне".

Викладено пункт 3.1 договору № 444/3-99 від 20.10.1999 оренди нерухомого майна в наступній редакції: "Розмір орендної плати визначається відповідно до рішення Севастопольської міської ради № 1617 від 13.03.2007 та складає 58931,70 гривень за рік. Орендна плата визначена, виходячи з 5%, 15%, 18%, 25% від вартості об'єкта оренди, визначеної незалежною оцінкою вартості майна, що передається в оренду, станом на 31 листопада 2002 року. Амортизаційні відрахування та вартість послуг орендодавця не зараховуються до орендної плати. Орендна плата складає 14952,92 гривень (з урахуванням індексів інфляції станом на жовтень 2010 року) за місяць оренди і перераховується орендарем орендодавцю не пізніше 20 числа поточного місяця, з 01.10.2010. Орендна плата має бути перерахована на рахунок КП СМР "Аррікон". Оподаткування орендної плати здійснюється відповідно до чинного законодавства. Згідно з рішенням міської ради № 1617 від 13.03.2007 розмір орендної плати за кожен наступний місяць визначається шляхом корегування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції, що відповідає попередньому місяцю".

Відповідач з рішенням та постановою у справі не згоден, в поданій касаційній скарзі просить їх скасувати та прийняти нове рішення у справі, яким в задоволенні позовних вимог відмовити, посилаючись на порушення судами норм діючого законодавства, а саме ч. 3 ст. 652 ЦК України, ч. 5 ст. 188 ГК України.

Зокрема, скаржник зазначає, що збільшення орендної плати за відсутності згоди орендаря суперечать положенням договору, які обмежують орендодавця погіршувати положення орендаря; обставини, встановлені судами, виключають можливість внесення змін до договору, оскільки жодна з них не підпадає під умови, визначені ст. 652 ЦК України; резолютивна частина рішення від 23.09.2010 у справі суперечить приписам ч. 5 ст. 188 ГК України, оскільки нею зобов’язано вносити збільшену орендну плату з 01.10.2010, коли рішення ще не набрало чинності.

Відзиву на касаційну скаргу не надходило.

Представник позивача своїм процесуальним правом на участь в судовому засіданні касаційної інстанції не скористався.

Заслухавши у відкритому судовому засіданні пояснення представника відповідача по касаційній скарзі, перевіривши повноту встановлення обставин справи та правильність їх юридичної оцінки в постанові апеляційного та рішенні місцевого господарських судів, колегія суддів Вищого господарського суду України дійшла висновку про те, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, виходячи з наступного.

Судами попередніх інстанцій під час розгляду справи встановлено, що 20.10.1999 між Державним комунальним підприємством "Аррікон", перейменованим в подальшому у Комунальне підприємство Севастопольської міської Ради "Аррікон" (орендодавець) та ПП "Полюс-ЮГ", яке в подальшому замінене на Товариство з обмеженою відповідальністю "Страна Дельфиния", (орендар) укладено договір оренди нерухомого майна № 444/3-99 із змінами, внесеними протоколом від 04.04.2003, за умовами яких орендар прийняв від орендодавця у строкове платне користування нерухоме майно: будинок загальною площею 474,30кв.м та споруди водноспортивної бази "Нептун" - мощення площею 2667,70кв.м та огородження бази площею 521,40кв.м за адресою: м. Севастополь, наб. Корнілова, 2 (розділ 1 договору), розмір річної орендної плати становить 32346,70 грн., а орендна плата за перший місяць складає 3365,79 грн. без врахування податку на додану вартість та перераховується орендарем орендодавцю на його розрахунковий рахунок щоквартально не пізніше 20 числа, наступного за звітним кварталом (пункт 3.1 договору), орендна плата переглядається за вимогою однієї із сторін у випадку зміни діючих цін, методики розрахунку орендної плати та в інших випадках, передбачених законодавством (пункт 3.2 договору), строк дії договору оренди до 31.05.2012 (пункт 9.1 договору).

З 01.01.2007 набрав чинності Закон України від 19.12.2006 N 489-V "Про Державний бюджет України на 2007 рік" (489-16) , за приписами ст. 118 якого у 2007 році передача в оренду державного та комунального майна здійснюється виключно на конкурсних засадах. Орендна плата за державне та комунальне майно визначається відповідно до його ринкової вартості у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України, якому надано право затверджувати індикативні ставки орендної плати для державного та комунального майна, яке передається в оренду в містах обласного значення, містах Києві та Севастополі. Договори оренди державного та комунального майна, укладені до 1 січня 2007 року (крім договорів на оренду державного та комунального майна, укладених бюджетними установами, Пенсійним фондом України та його органами, а також щодо цілісних майнових комплексів), у шестимісячний термін підлягають обов'язковому перегляду відповідно до встановленої норми. Постановою Кабінету Міністрів України від 27.12.2006 № 1846 "Про внесення змін до Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду державного майна" (1846-2006-п) , на яку посилається позивач в обґрунтування позовних вимог, затверджені зміни до вищевказаної Методики (786-95-п) , у тому числі щодо розміру орендних ставок.

На підставі зазначених Закону (489-16) та постанови Кабінету Міністрів України Севастопольською міською радою прийняте рішення № 1617 від 13.03.2007 "Про розрахунок орендної плати за оренду майна, що є власністю територіальної громади міста Севастополя, та пропорціях визначення плати за оренду майна, що є власністю територіальної громади", відповідно до якого розрахунок розміру орендної плати здійснюється згідно з Методикою розрахунку орендної плати, визначеною для розрахунку розміру орендної плати за використання державного майна, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України №786 від 04.10.1995 (786-95-п) із змінами і доповненнями, визнано таким, що втратило силу рішення міськради від 13.11.2002 № 344 "Про методику розрахунку та порядок використання плати за оренду майна, що є комунальною власністю".

Листом від 28.01.2008 № 47 Комунальне підприємство Севастопольської міської ради "Аррікон" звернулось до Товариства з обмеженою відповідальністю "Страна Дельфиния" з пропозицією внести зміни до договору оренди, посилаючись на необхідність перегляду розміру орендної плати та запропонував відповідачу внести зміни до договору, викладені в протоколі узгодження змін до договору оренди, який додано до цього листа.

Втім, як встановлено судами попередніх інстанцій, сторони не досягли згоди з приводу внесення змін до договору оренди, зокрема, через заперечення орендаря щодо дати (01.04.2007), вказаної позивачем у пункті 2 протоколу погодження змін до договору оренди №444/3-99 від 20.10.1999, що стало підставою звернення позивача до суду з даним позовом, вимоги якого обґрунтовані приписами ст. ст. 188, 286 Господарського кодексу України, ст. ст. 651, 762 Цивільного кодексу України, ст. 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Задовольняючи позовні вимоги, суди попередніх інстанцій були одностайними у своїх висновках щодо підставності і ґрунтовності позовних вимог, виходячи з того, що право орендодавця вимагати приведення розміру орендної плати у відповідність з вимогами чинного законодавства випливає з положень пункту 3.2 спірного договору оренди, статті 188 Господарського кодексу України, статей 651, 652, частин першої та третьої статті 762 Цивільного кодексу України, частини 2 статті 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

При цьому, встановивши, що запропонований позивачем розмір річної та місячної орендної плати повністю відповідає вимогам Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України №786 від 04.10.1995 (786-95-п) із змінами і доповненнями, згідно п. 13 якої розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць, суди попередніх інстанцій самостійно визначили розмір орендної плати із застосуванням індексів інфляції, який станом на 01.10.2010 складає 14952,92 грн.

Разом з тим, внаслідок відсутності як згоди сторін, так і відповідної імперативної норми законодавства, суди попередніх інстанцій дійшли висновку, що підстави для внесення змін до пункту 3.1 договору в частині запропонованої позивачем дати визначення нового розміру орендної плати - з 01.04.2007 відсутні, тому новий розмір орендної плати буде діяти для сторін з дня набрання судовим рішенням у цій справі законної сили.

Колегія суддів погоджується з висновками, викладеними в мотивувальній частині рішення та постанови у справі, враховуючи таке.

Згідно з приписами статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом . Зокрема, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, а також у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору (стаття 652 Цивільного кодексу України).

Пунктом 3.2 договору сторони передбачили можливість перегляду розміру орендної плати на вимогу однієї із сторін у випадку зміни цін і тарифів, методики розрахунку орендної плати, а також в інших випадках, передбачених чинними законодавчими актами України .

Частиною 2 статті 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" також передбачено, що розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.

Згідно ст. 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

За приписами частини п'ятої статті 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об'єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об'єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об'єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду.

Відповідно до положень частини 2 статті 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" методика розрахунку та порядок використання орендної плати визначаються, зокрема, для об'єктів, що перебувають у комунальній власності - органами місцевого самоврядування.

Таким чином, чинне законодавство наділяє орган місцевого самоврядування повноваженнями визначати та встановлювати розмір орендної плати на об’єкти оренди, які є комунальною власністю, тобто, власністю територіальних громад.

Статтею 188 Господарського кодексу України передбачено, що сторона, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, надсилає пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі, якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з врахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Отже, нормами чинного законодавства передбачено можливість зміни умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених договором або законом .

Оскільки сторонами в договорі оренди передбачена можливість збільшення розміру орендної плати, а орендна плата за майно державної та комунальної власності є регульованою ціною, тому законодавча зміна розміру цієї плати є підставою для її перегляду, суди попередніх інстанцій дійшли правомірного висновку про задоволення позовних вимог в частині внесення змін до договору щодо розміру орендної плати.

Посилання скаржника на неврахування судами приписів ст. 652 ЦК України відхиляються як безпідставні, оскільки, у даному випадку, зміна умов договору пов’язана не з істотною зміною обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, а, як зазначено вище, в зв’язку з тим, що така необхідність законодавчо передбачена і така можливість встановлена договором оренди.

Колегія суддів враховує, що судові акти в частині внесення інших змін до спірного договору (преамбули) щодо їх суті фактично не оскаржуються відповідачем.

Разом з тим, колегія суддів констатує, що частиною 5 статті 188 Господарського кодексу України встановлено, що, якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Аналогічний припис містить норма ч. 3 ст. 653 Цивільного кодексу України.

Згідно з приписами статті 85 Господарського процесуального кодексу України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Втім, зазначивши в мотивувальній частині судового рішення, що новий розмір орендної плати буде діяти для сторін з дня набрання судовим рішенням у цій справі законної сили, господарський суд першої інстанції припустився порушення зазначених норм, визначивши дату, з якої слід вносити орендну плату в новому розмірі – з 01.10.2010, яка фактично передує в часі даті набрання чинності судовим рішенням у справі, і це залишилося поза увагою господарського суду апеляційної інстанції.

Таким чином, доводи касаційної скарги в цій частині заслуговують на увагу, а судові акти підлягають відповідній зміні.

Керуючись статтями 1115, 1117, 1119 - 11111 Господарського процесуального кодексу України (1798-12) , Вищий господарський суд України –

Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Страна Дельфиния" задовольнити частково.

Постанову Севастопольського апеляційного господарського суду від 14.12.2010 та рішення господарського суду міста Севастополя від 23.09.2010 у справі № 5020-2/100-3/126 змінити, виключивши з пункту 3 абзацу 2 резолютивної частини рішення визначення дати - 01.10.2010, з якої орендна плата має бути змінена.