2-17/2984-2009 Про зобов'язання Фонду комунального майна міської ради укласти договір купівлі-продажу нежилого приміщення, що перебуває у комунальній власності та відповідно до програми приватизації підлягає продажу - 23.02.2011 Прийняття

Товариство з обмеженою відповідальністю "Компанія Морнікков і Ко" звернулося до господарського суду Автономної Республіки Крим з позовом до Фонду комунального майна Сімферопольської міської ради і просило суд зобов'язати укласти з позивачем договір купівлі-продажу нежилого приміщення, розташованого за адресою: АР Крим, м.Сімферополь, вул.Трубаченка, 11, загальною площею 90 кв.м.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що невиконання відповідачем рішення 46-ї сесії V-го скликання Сімферопольської міської ради від 19.03.2009р. №690 "Про затвердження Програми приватизації об'єктів комунальної власності Сімферопольської міської ради на 2009", є порушенням положень Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію) (2171-12) та прав позивача на придбання нежилих приміщень по вул.Трубаченка, 11, площею 90,0 кв.м., включених до переліку об'єктів, які підлягають приватизації шляхом викупу.

До ухвалення рішення по суті заявлених вимог, позивач уточнив позовні вимоги і просить суд зобов'язати відповідача виконати рішення 46-ї сесії V-го скликання Сімферопольської міської ради від 19.03.2009р. №690 та провести заходи з приватизації нежилого приміщення, розташованого за адресою: АР Крим, м.Сімферополь, вул.Трубаченка, 11, загальною площею 90 кв.м. (а.с.72-73 т.1).

Заперечуючи проти задоволення позову, відповідач стверджує про правомірність його відмови у проведенні заходів з приватизації спірного нерухомого майна, посилаючись на рішення Конституційного Суду України від 02.03.2004р. №4-рп/2004 (v004p710-04) яким визначено, що допоміжні приміщення передаються безоплатно у власність громадян багатоквартирних будинків одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат в квартирах) та окремо приватизації не підлягають.

Рішенням господарського суду Автономної Республіки Крим від 26.10.2010р. (суддя В.І.Гайваронський), залишеним без змін постановою Севастопольського апеляційного господарського суду від 21.12.2010р. (головуючий, суддя Ткаченко М.І., судді Антонова І.В., Котлярова О.Л.), у задоволенні позову відмовлено з тих підстав, що на час прийняття рішення Сімферопольської міськради від 19.03.2009р. №690 приватизацію об'єкту здійснити неможливо.

Не погоджуючись з вказаними судовими актами, позивач звернувся до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій просить суд їх скасувати, як такі, що ухвалені з порушенням норм матеріального та процесуального права, та направити справу на новий розгляд.

Колегія суддів, беручи до уваги межі перегляду справи у касаційній інстанції, обговоривши доводи касаційної скарги, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування норм матеріального та процесуального права при ухваленні оскаржуваних судових актів, знаходить касаційну скаргу такою, що підлягає задоволенню з таких підстав.

Встановлено, що на підставі рішення виконавчого комітету Центральної районної ради міста Сімферополя №188/11 від 21.08.2007р. "Про передачу в оренду нежитлових приміщень по вулиці Трубаченка, 11" вирішено у встановленому законом порядку дозволити КП ЖЄО укласти договір оренди нежитлових приміщень з ТОВ "Компанія Морнікков і Ко" (позивач) по вулиці Трубаченка, 11, загальною площею 90,0 кв.м. для розміщення офісу, строком на 1 (один) рік, з врахуванням конкурсних пропозицій.

У зв'язку з прийнятим рішенням, між КП ЖЄО Центрального району м.Сімферополя (орендодавець) та позивачем укладено договір оренди нежитлового приміщення №1063 від 04.08.2007р., за умовами якого, орендодавець передає, а позивач приймає у строкове платне користування (оренду) зазначене вище нежитлове приміщення.

Рішенням від 19.03.2009р. №690 Сімферопольська міська рада затвердила Програму приватизації об'єктів комунальної власності Сімферопольської міської ради на 2009р. та перелік об'єктів комунальної власності Сімферопольської міської ради, які підлягають приватизації. Згідно додатку до вказаного рішення, нежитлове приміщення по вул.Трубаченка, 11 (офіс), площею 90,0 кв.м підлягає приватизації шляхом викупу користувачем - ТОВ "Компанія Морнікков і Ко" (а.с.29-30 т.1).

Підставою звернення позивача до суду з даним позовом стала відмова Фонду комунального майна Сімферопольської міської ради провести заходи з приватизації вказаного нежилого приміщення (а.с.31 т.1).

Відмовляючи у задоволенні позову, суди двох інстанцій послалися на те, що на час прийняття міською радою рішення №690 від 19.03.2009р., приватизацію об'єкту здійснити неможливо. При цьому, такий висновок судів ґрунтується на тому, що відповідно до п.40 Положення про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян, затвердженого наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству від 15.09.1992р. №56 (v0056303-92) , приватизація вбудованих в житлові будинки нежитлових приміщень, які призначені для соціально-побутового обслуговування громадян за місцем проживання (магазини, аптеки, бібліотеки, поліклініки та інші) або орендуються юридичними та фізичних особами, здійснюється попереднім власником будинку після завершення в ньому приватизації квартир за узгодженням з утвореним товариством власників квартир.

Проте, позивач не надав докази того, що на час прийняття міською радою рішення №690 від 19.03.2009р. приватизація була завершена мешканцями цього будинку та було створене товариство співвласників квартир, яким позивачу надана згода на приватизацію вбудованого в житловий будинок приміщення.

Колегія суддів вважає такий висновок судів передчасним з огляду на те, що він зроблений без належної правової оцінки усіх обставин справи та без з'ясування чи відносяться спірні нежитлові приміщення до об'єктів права спільної власності співвласників багатоквартирного будинку.

Так, відповідно до ч.2 ст. 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду", власники квартир багатоквартирних будинків та жилої площі в гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов'язані брати участь у загальних витратах, пов'язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.

Відповідно до рішення Конституційного Суду України від 02.03.2004р. №4-рп/2004 (v004p710-04) , допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т.ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього. Питання щодо згоди співвласників допоміжних приміщень на надбудову поверхів, улаштування мансард у багатоквартирних будинках, на вчинення інших дій стосовно допоміжних приміщень (оренда тощо) вирішується відповідно до законів України, які визначають правовий режим власності.

Пунктом 40 Положення про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян (v0056303-92) (чинного до 16.12.2009р.), складеного відповідно до Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" (2482-12) , передбачено, що приватизація вбудованих в жилих будинках нежилих приміщень, які призначені для соціально-побутового обслуговування громадян за місцем проживання (магазини, аптеки, бібліотеки, поліклініки та інші), або орендуються юридичними чи фізичними особами, здійснюється колишнім власником будинку після завершення в них приватизації квартир за погодженням зі створеним товариством власників квартир.

Між тим, суди двох інстанцій не дали правової оцінки наявному у справі висновку судової будівельно-технічної експертизи від 22.09.2010р. (а.с.5-12 т.2), яким встановлено, що приміщення, розташовані по вул.Трубаченка, 11 м.Сімферополя, площею 90,0 кв.м., не є допоміжними, призначеними для технічного обслуговування та задоволення потреб мешканців будинку №11 по вул.Трубаченка. Поверх, в якому розташовані нежитлові приміщення, відносяться до категорії цокольних поверхів.

Отже, судами не спростовано доводи позивача про те, що спірні нежитлові приміщення не відносяться до допоміжних приміщень, вони не перебувають у користуванні мешканців та власника (балансоутримувача) жилого будинку, а з огляду на положення Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію) (2171-12) та Закону України "Про Державну програму приватизації" (1723-14) є окремим індивідуально визначеним майном і підлягають приватизації як об'єкти державної власності групи А.

Відповідно до ст. 1 Закону України "Про приватизацію державного майна" приватизація – це відчуження державного чи комунального майна на користь фізичних та юридичних осіб, які можуть бути покупцями відповідно до цього закону (2163-12) .

Статтею 2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію) встановлено, що об'єктами малої приватизації є: цілісні майнові комплекси невеликих державних підприємств, віднесених Державною програмою приватизації до групи А; окреме індивідуально визначене майно; об'єкти незавершеного будівництва та законсервовані об'єкти.

Відповідно до ст.3 названого закону, приватизація об'єктів малої приватизації здійснюється, зокрема, шляхом викупу.

В силу ст.4 закону, продавцями об'єктів малої приватизації, що перебувають у комунальній власності, є органи приватизації, створені місцевими Радами.

Враховуючи вимоги ст.ст. 7, 23 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", процес приватизації комунального майна включає в себе затвердження місцевими радами переліків об’єктів, що підлягають приватизації певним способом, та подальше укладення договору купівлі-продажу.

Згідно норм статті 11 вказаного Закону викуп застосовується щодо об'єктів малої приватизації: не проданих на аукціоні, за конкурсом; включених до переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу ; зданих в оренду, якщо право на викуп було передбачено договором оренди, укладеним до набрання чинності Законом України "Про оренду державного майна" (2269-12) .

Отже, викуп застосовується у випадках, передбачених ст. 11 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" та іншими законами, і є в такому разі обов'язковим для органів приватизації та органів, які затверджують переліки об'єктів малої приватизації.

Обов'язок проведення підготовки об'єкта малої приватизації до продажу в силу ст. 8, ст. 9, ч.1 ст. 12 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" покладається на органи приватизації, які зобов'язані шляхом проведення незалежної оцінки відповідно до затвердженої Кабінетом Міністрів України методики визначити ціну продажу об'єкта приватизації та при потребі можуть залучати відповідні організації та спеціалістів.

Строк підготовки об'єкта малої приватизації до продажу не повинен перевищувати двох місяців з дня прийняття рішення про включення його до відповідного переліку об'єктів, що підлягають приватизації (ч.2 ст. 8 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)").

Відповідно до пункту 3.8 Положення про порядок визначення та застосування способів приватизації щодо об'єктів малої приватизації, затвердженого наказом Фонду державного майна України №1511 від 30.07.1998р. (z0558-98) та зареєстрованого у Міністерстві юстиції України 10.09.1998р. за №558/2998 (z0558-98) , орган приватизації на підставі акта оцінки вартості майна протягом чотирнадцяти календарних днів готує проекти договору купівлі-продажу та акта передачі об'єкта, що приватизується.

Згідно ч.7 ст. 7 Закону України "Про приватизацію державного майна", продаж майна, що є у комунальній власності, здійснюють органи, створювані відповідними місцевими радами. Зазначені органи діють у межах повноважень, визначених відповідними місцевими радами, та є їм підпорядкованими, підзвітними і підконтрольними.

Отже, рішення 46-ї сесії V-го скликання Сімферопольської міської ради від 19.03.2009р. №690, яким спірні приміщення включені до переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу позивачем, є обов'язковим для виконання відповідачем, як виконавчим органом Сімферопольської міської ради.

Матеріали справи не містять доказів, що вказане рішення оскаржене, скасовано або визнано не чинним у встановленому порядку.

Оскільки за результатом розгляду касаційної скарги судом касаційної інстанції встановлено, що фактичні обставини, які входять до предмету доказування у цій справі, зокрема щодо призначення спірних нежилих приміщень, з`ясовано судами з недостатньою повнотою, що є порушенням норм процесуального права, зокрема, ст. 43 ГПК України, оскаржувані рішення та постанова підлягають скасуванню з передачею справи на новий розгляд.

Керуючись ст.ст. 1115, 1117, 1119 –11111 Господарського процесуального кодексу України (1798-12) , колегія суддів

1. Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія Морнікков і Ко" задовольнити.

2. Рішення господарського суду Автономної Республіки Крим від 26.10.2010р. та постанову Севастопольського апеляційного господарського суду від 21.12.2010р. у справі №2-17/2984-2009 скасувати.