18/1354 Про внесення змін до договору оренди - 09.09.2010 Прийняття

Товариство з обмеженою відповідальністю ресторан "Проскурів" звернулося до господарського суду Хмельницької області з позовом до Управління комунального майна Хмельницької міської ради та Міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності, в якому просило суд внести зміни в договір оренди майна, що належить до комунальної власності від 15 липня 2008 року. Зокрема позивач просив пункт 3.1 розділу 3 викласти в наступній редакції : "Орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої рішеннями міської ради №11 від 28.12.1999 року, №18 від 25.04.2007 року, №17 від 22.08.2007 року. Згідно з розрахунком за базовий місяць оренди червень 2009 року розмір орендної лати без врахування ПДВ становить: 483888х0,15х1,005/12=6078,84 грн., де 483888 грн. - вартість орендованого майна станом на 14.05.2009 року, встановлена за результатами проведення незалежної оцінки (експертним шляхом). 15% - орендна ставка нерухомого майна, 1,005 - індекс інфляції за травень 2009 року. Нарахування ПДВ за суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством і становить за базовий червень місяць 1215, 77 грн. Сума орендної плати за базовий місяць - червень 2008 року (з ПДВ) становить 7294,61 грн. Орендна плата за липень за липень 2009 року, що підлягає сплаті, коригується на індекс інфляції за червень 2009 року,,. Позовні вимоги вмотивовані тим що у зв’язку з фінансовою кризою вартість об’єкту оренди зменшилась. Згідно з висновком про вартість об’єкта оцінки, вартість нежитлового приміщення (об’єкту оренди ) по вулиці Проскурівського підпілля, 203 загальною площею 163,2кв.м станом на 14.05.2009 року склала 483888грн. Враховуючи зміну ціни об’єкта оренди позивач просив внести відповідні зміни до договору оренди.

Господарський суд Хмельницької області рішенням від 04.12.2009 року (суддя Саврій В.А.) позов Товариства з обмеженою відповідальністю ресторан "Проскурів" задовольнив частково. Суд виклав пункт 3.1 розділу 3 "орендна плата" в новій редакції, а саме: "Орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої рішенням міської ради №11 від 28.12.1999 року, №18 від 25.04.2007 року, №17 від 22.08.2007 року. Згідно з розрахунком за базовий місяць оренди жовтень 2009 року розмір орендної плати без врахування ПДВ становить: 483888х0,15х1,0303/12=6231,87, де 483888грн. - вартість орендованого майна станом на 14.05.2009 року, встановлена за результатами проведення незалежної оцінки (експертним шляхом), 15% - орендна ставка нерухомого майна, 1,0303 - індекс інфляції за жовтень 2009 року. Нарахування ПДВ за суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством і становить за базовий жовтень місяць1246,37грн. Сума орендної плати за базовий місяць - жовтень 2009 року (з ПДВ) становить 7478,24грн. Орендна плата за грудень 2009 року, що підлягає сплаті, коригується на індекс інфляції за листопад 2009 року." В цій частині рішення вмотивоване тим, що у зв’язку із зміною вартості об’єкта оренди, правомірною є вимога про зменшення розміру орендної плати. В решті позову судом відмовлено з посиланням на частину 5 статті 188 Господарського кодексу України. Судові витрати суд поклав на відповідачів у справі.

Житомирський апеляційний господарський суд постановою від 15.04.2010 року ( судді Філіпова Т.Л., Горшкова Н.Ф., Майор Г.І.) рішення господарського суду Хмельницької області скасував, ухвалив нове рішення, яким в задоволенні позовних вимог відмовив, з посиланням на те, що надісланий до управління комунального майна Хмельницької міської ради звіт з незалежної оцінки нежитлового приміщення по вул.Проскурівського підпілля, 203, виконаний ТОВ "ЦЕБ"Капрітал-Іевест" з рецензією оцінювача Антонюка В.В. не може вважатися належною підставою для внесення змін у договір оренди.

Товариство з обмеженою відповідальністю ресторан "Проскурів" звернулося до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою в якій просить постанову Житомирського апеляційного господарського суду від 15.04.2010 року скасувати, рішення господарського суду Хмельницької області від 04.12.2009 року залишити без змін, як законне та обґрунтоване. Скаржник посилається на те, що постанову ухвалено з порушенням норм матеріального права, зокрема частини 1 статті 188 Господарського кодексу України,частин 1,2 статті 650 Цивільного кодексу України, статті 13 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні".

Від Управління комунального майна Хмельницької міської ради надійшов відзив на касаційну скаргу, яке проти доводів викладених в касаційній скарзі заперечує, просить постанову Житомирського апеляційного господарського суду від 15.04.2010 року залиши без змін, як законну та обґрунтовану, а касаційну скаргу залишити без задоволення.

Заслухавши доповідь судді Гоголь Т.Г., пояснення представника позивача, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування господарськими судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права при винесенні оскаржуваних судових актів, колегія суддів вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню виходячи з наступного.

Житомирським апеляційним господарським судом встановлено, що на виконання рішення виконавчого комітету Хмельницької міської ради від 28.02.2008 року №233 15 липня 2008 року між Управлінням комунального майна Хмельницької міської ради (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю ресторан "Проскурів" (орендар) та Міським комунальним підприємством по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності (отримувач коштів) було укладено договір оренди майна, що належить до комунальної власності. Відповідно до пункту 1.1 договору орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування майно - нежитлове приміщення, площею 163,2 кв.м., розміщене за адресою: м.Хмельницький, вул. Проскурівського підпілля, 203.Зазначене майно знаходиться на балансі ТОВ фірми "ЖЕК - 1", його вартість встановлена за результатами проведення незалежної оцінки (експертним шляхом) і становить відповідно до Звіту про оцінку майна 684000,00 грн. станом на 31.05.2008 року. Майно передається в оренду під ресторан строком на два роки і одинадцять місяців з 15.07.2008 року по 28.02.2011 року. Пунктом 3.1 договору сторони визначили, що орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої рішенням міської ради №11 від 28.12.1999р.; №18 від 25.04.2007р., №17 від 22.08.2007р. Згідно з розрахунком за базовий місяць оренди червень 2008р.: 684000,00 грн.*0,15*1,008/12=8618,4 грн., орендна ставка нерухомого майна 15%, індекс інфляції з дати проведення оцінки до моменту укладення договору (з 31.05.2008р. по 15.07.2008р.) 1,008. Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством і становить 1723,7 грн. Сума орендної плати за перший місяць оренди - липень 2008р. (з ПДВ) 10342,1 грн. (без врахування індексу інфляції за липень 2008р.). Орендна плата за перший місяць оренди, що підлягає сплаті коригується на індекс інфляції за липень 2008р. Звіт про оцінку майна, який містить висновки про вартість орендованого майна, розглядається і затверджується органом уповноваженим управляти майном. Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за попередній місяць. Орендна плата перераховується отримувачу коштів до 25 числа поточного місяця на обумовлений рахунок (п.п.3.2, 3.3 договору). Пунктом 3.4 договору сторони встановили, що розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї із сторін у разі зміни методики її розрахунку, змін цін і тарифів та інших випадках, передбачених чинним законодавством. Згідно з пунктом.10.1 договору умови цього договору зберігають силу протягом всього терміну його дії, в тому числі у випадках, коли після укладення договору, законодавством встановлено правила, що погіршують становище орендаря, а в частині зобов'язань орендаря щодо орендної плати - до виконання зобов'язань. Зміни і доповнення або розірвання договору допускаються за умов, визначених договором (п.10.2 договору).

Житомирський апеляційний господарський суд встановив, що Товариством з обмеженою відповідальністю ресторан "Проскурів" було замовлено в Хмельницькій філії ТОВ "ЦЕБ "Капітал-Інвест" нову експертну оцінку об’єкту оренди, з посиланням на те, що у зв’язку з фінансовою кризою вартість об’єктів нерухомості (в тому числі нежитлових приміщень) значно зменшилась. Згідно із висновком про вартість об’єкта оцінки вартість нежитлового приміщення по вул. Проскурівського підпілля, 203, загальною площею 163,2 кв.м. станом на 14.05.2009 року склала 483888,00 грн. Звіт незалежної оцінки об’єкту оренди прорецензовано незалежним оцінювачем - Антонюк В.В. Враховуючи зміну ціни (вартості) об’єкта оренди, позивач 15.06.2009 року направив відповідачам пропозиції щодо внесення змін у спірний договір оренди стосовно розміру орендної плати у вигляді додаткової угоди до договору оренди . Оскільки відповідачі відмовились від пропозиції позивача про внесення змін до договору оренди, Товариство з обмеженою відповідальністю ресторан "Проскурів" звернулося до господарського суду Хмельницької області з позовом про внесення змін в пункт 3.1 розділу 3 "Орендна плата", запропонувавши викласти його в новій редакції з посиланням експертну оцінку об’єкту оренди зроблену в Хмельницькій філії Товариства з обмеженою відповідальністю "ЦЕБ "Капітал-Інвест".

Відносини щодо оренди державного та комунального майна регулюються нормами Цивільного кодексу України (435-15) , Господарського кодексу України (436-15) , нормами Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) . Частиною 1 статті 1 Закону, про який йдеться, врегульовано організаційні відносини, пов'язані з передачею в оренду майна державних підприємств та організацій, підприємств, заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності (далі - підприємства), їх структурних підрозділів; майнові відносини між орендодавцями та орендарями, щодо господарського використання державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності.

Як вже було зазначено, позивач просив внести зміни в договір оренди, за яким відповідач здійснює оренду комунального майна, в частині зменшення розміру орендної плати.

Розмір орендної плати є істотною умовою орендного договору. Згідно із частиною 1 статті 286 Господарського кодексу України орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством. Частиною 2 статті 286 Господарського кодексу України встановлено, що орендар має право вимагати зменшення розміру орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, змінилися передбачені договором умови господарювання або істотно погіршився стан об'єкта оренди.

Правила щодо зміни розмірів орендної плати встановлені також статтею 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", згідно з якою розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін. Розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї із сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України. Спори з питань зміни орендної плати вирішуються відповідно до чинного законодавства. Таким чином, приписами даної правової норми встановлено, що розмір орендної плати може бути змінено на вимогу сторони, зокрема, у випадку встановленому законодавчими актами України. Зміна розміру орендної плати на вимогу однієї з сторін договору оренди зумовлена відповідно до положень закону настанням певних обставин, не пов'язаних з діями сторін договору.

Право орендаря вимагати зменшення орендної плати настає за умов, визначених частиною 2 статті 286 Господарського кодексу України, тобто при настанні обставин, які можна розцінити як зміну передбачених договором умов господарювання або у разі істотного погіршення самого об'єкта оренди.

Абзацом 3 п.19 Методики оцінки об'єктів оренди, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10.08.1995р. №629 (629-95-п) передбачено, що у разі передачі в оренду нерухомого майна, орендодавцем якого є орган, визначений в абзацах другому та третьому статті 5 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" звіт про незалежну оцінку розглядається і рецензується зазначеним органом . Таким органом відповідно до закону є орган місцевого самоврядування або визначений ним управлінський орган, комунальне підприємство, яким доручено здійснення орендних відносин. Житомирський апеляційний господарський суд встановив, що рецензія звіту, як того вимагає законодавчий акт не проводилась.

Згідно приписів статті 3 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" оцінка майна - це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами з оцінки майна, і є результатом практичної діяльності суб'єкта оціночної діяльності. Незалежною оцінкою майна вважається оцінка майна, що проведена суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання. Процедури оцінки майна встановлюються нормативно-правовими актами з оцінки майна. У випадках проведення незалежної оцінки майна складається звіт про оцінку майна. У випадках самостійного проведення оцінки майна органом державної влади або органом місцевого самоврядування складається акт оцінки майна. Вимоги до звітів про оцінку майна та актів оцінки майна встановлюються відповідно до статті 12 цього Закону. За приписами статті 12 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання відповідно до договору. Вимоги до змісту звіту про оцінку майна, порядку його оформлення та рецензування встановлюються положеннями, національними стандартами, оцінки майна. Приписами статті 13 названого Закону передбачено рецензування звіту про оцінку майна. Так, рецензування звіту про оцінку майна здійснюється на вимогу особи, яка використовує оцінку майна та її результати для прийняття рішень, у тому числі на вимогу замовників, платників оцінки майна, органів державної влади та органів місцевого самоврядування, судів та інших осіб, які мають заінтересованість у неупередженому критичному розгляді оцінки майна, а також за власною ініціативою суб'єкта оціночної діяльності Рецензування звіту про оцінку майна, якщо зазначена оцінка погоджується, затверджується або приймається органом державної влади або органом місцевого самоврядування, є обов'язковим. Тобто рецензування звіту про оцінку майна є обов'язковим за наявності однієї з таких умов, як: погодження, затвердження або прийняття оцінки органом державної влади. Зважаючи на викладене, апеляційний господарський суд дійшов вірного висновку про те, що надісланий до управління звіт з незалежної оцінки нежитлового приміщення по вул.Проскурівського підпілля, 203, виконаний ТОВ "ЦЕБ"Капрітал-Іевест" з рецензією оцінювача Антонюка В.В. не може вважатися належною підставою для внесення змін у договір оренди. Закон України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" (2658-14) та Методика оцінки об'єктів оренди є спеціальними законодавчими актами, що регулюють порядок укладення та внесення змін в договір оренди державного так комунального майна.

Оскільки в ході розгляду справи апеляційний господарський суд встановив відсутність факту виконання належним органом рецензування звіту про незалежну оцінку, відсутність в умовах договору такої підстави для внесення змін щодо розміру орендної плати як зміна ціни об'єкта, Житомирський апеляційний господарський суд правомірно відмовив в задоволенні позовних вимог.

Неспроможними є доводи скаржника, викладені в касаційній скарзі, оскільки вони зводяться до переоцінки доказів у справі. Правова оцінка обставин та достовірності доказів є виключною прерогативою суду першої та апеляційної інстанцій.

Відповідно до вимог статті 1117 Господарського процесуального кодексу України касаційна інстанція, виходить з обставин, встановлених у даній справі судом апеляційної інстанції. Згідно з приписами частини 2 цієї норми до юрисдикції касаційної інстанції не відноситься повторна оцінка доказів та встановлення обставин, відхилених господарським судом при розгляді спору. Рішення є законним тоді, коли суд, виконавши всі вимоги процесуального законодавства і всебічно перевіривши всі обставини справи, вирішив справу у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин.