9/35 Про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності на об'єкт нерухомості - 07.09.2010 Прийняття

Підприємець ОСОБА_4 звернувся до господарського суду Івано-Франківської області з позовом до Підприємця ОСОБА_5 про визнання дійсним договору купівлі-продажу від 27.02.2004 р., що був укладений між позивачем та відповідачем, а також про визнання за позивачем права власності на об’єкт нерухомого майна –нежитлові приміщення площею 1 230,5 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1.

Позовні вимоги обґрунтовані відмовою відповідача від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу нежитлового приміщення та наявністю підстав для застосування норм ст.ст. 16, 182, 220, 334, 657 ЦК України та норм Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень".

Рішенням господарського суду Івано-Франківської області від 22.04.2010 р. (суддя Фанда О.М.) позовні вимоги задоволено повністю;

визнано дійсним Договір купівлі-продажу від 27.02.2004 р., укладений між Підприємцем ОСОБА_5, АДРЕСА_2 (код НОМЕР_1) та Підприємцем ОСОБА_4, АДРЕСА_3 (код НОМЕР_2);

визнано за Підприємцем ОСОБА_4 право власності на об’єкт нерухомого майна –нежитлові приміщення площею 1 230,5 кв.м. за адресою АДРЕСА_1;

стягнуто судові витрати.

Рішення місцевого господарського суду мотивоване неправомірністю дій відповідача щодо ухилення від нотаріального посвідчення спірного договору та наявністю підстав для застосування норм ст.ст. 220, 334, 657 ЦК України.

В апеляційному порядку рішення не переглядалось.

Не погоджуючись з прийнятим судовим актом в порядку ст. 107 ГПК України до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою звернулось Товариство з обмеженою відповідальністю "Гостинець", яке просить скасувати рішення господарського суду Івано-Франківської області від 22.04.2010 р. та передати справу на новий розгляд до суду першої інстанції.

Касаційна скарга мотивована тим, що суд прийняв рішення, що стосується прав і обов’язків ТОВ "Гостинець" у зв’язку з належністю спірного об’єкта скаржнику на праві власності. Крім того, скаржник посилається на неправильне застосування судом норм ст.ст. 220, 334, 657 ЦК України та неврахування норм ст.ст. 392, 1053 ЦК України.

Сторони, згідно з приписами ст. 1114 Господарського процесуального кодексу України, були належним чином повідомлені про день, час і місце розгляду касаційної скарги, однак позивач не скористався передбаченим законом правом на участь у розгляді справи касаційною інстанцією.

Заслухавши пояснення представників скаржника та відповідача, обговоривши доводи касаційної скарги, перевіривши, згідно ч. 1 ст. 1117 ГПК України, наявні матеріали справи на предмет правильності юридичної оцінки обставин справи та повноти їх встановлення в судових рішеннях, колегія суддів дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Відповідно до ч. 2 ст. 1117 ГПК України, касаційна інстанція не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові господарського суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази.

Господарським судом першої інстанції встановлено, що 02.12.2003 р. між Підприємцем ОСОБА_4 (позикодавець) та Підприємцем ОСОБА_5 (позичальник) укладено Договір позики.

За умовами Договору позики позивач надав відповідачу безпроцентну позику в розмірі 400 000,00 грн., а відповідач зобов’язався повернути суму позики не пізніше 02.12.2006 р. (п.п. 1.1., 2.1., 4.2. Договору позики).

Сторони у п.п. 3.2. та 4.1. Договору позики визначили, що метою отримання позики відповідачем є використання коштів для придбання об’єкту нерухомого майна –нежитлових приміщень будівлі № 6 по вул. Шашкевича в місті Івано-Франківськ (надалі –"Об’єкт нерухомого майна"). При цьому згідно п. 3.2. Договору позики, придбаний за позичені кошти об’єкт виступає гарантією виконання позичальником своїх зобов’язань перед позикодавцем.

У відповідності до п. 3.3. Договору позики у разі використання позики всупереч визначеному в п. 3.2. цільовому призначенню, позикодавець отримує право достроково вимагати повернення позики, яка повинна бути повернута у день пред’явлення такої вимоги.

Пунктом 5.2. Договору позики сторони погодили, що позика повертається шляхом передання готівки позикодавцю наручно, про що сторони укладають акт повернення грошових коштів.

У разі неможливості повернення позики в термін, визначений п. 5.1. Договору позики, позичальник повинен передати у власність позикодавцеві придбаний за надані йому позикодавцем кошти Об’єкт нерухомого майна (п. 5.3. Договору позики). Передача Об’єкта нерухомого майна у власність позикодавця від позичальника з підстав, визначених п. 5.3. Договору позики, відбувається шляхом укладення Договору купівлі-продажу Об’єкта нерухомого майна за ціною, визначеною як сума позики, та подальшим підписанням відповідного акту приймання-передачі Об’єкта нерухомого майна.

Місцевим господарським судом встановлено, що 27.02.2004 р. між Підприємцем ОСОБА_5 (продавець) та Підприємцем ОСОБА_4 (покупець) укладено Договір купівлі-продажу нежитлових приміщень, до якого сторонами 27.02.2007 р. підписано Акт прийому-передачі нежитлових приміщень. У відповідності до останнього відповідач передав, а позивач прийняв Об’єкт нерухомого майна.

Крім того, місцевим господарським судом встановлено, що відповідач в термін до 02.12.2006 р. позику позивачу не повернув, а від нотаріального посвідчення Договору купівлі-продажу ухилився.

Враховуючи дане, а також посилаючись на норми ч. 2 ст. 220, ч. 1 ст. 334, ч. 1 ст. 657 ЦК України місцевий господарський суд дійшов висновку про обґрунтованість вимог щодо визнання Договору купівлі-продажу дійсним та визнання за позивачем права власності на Об’єкт нерухомого майна.

Втім, на думку колегії суддів даний висновок суду є передчасним, з огляду на наступне.

Згідно ст. 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Частина 1 статті 209 ЦК України передбачає, що правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.

В силу ст. 657 ЦК України, договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

За змістом ч. 1 ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Поряд з цим, відповідно до ч. 2 ст. 220 ЦК України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається

Так, рішення суду про визнання договору дійсним прирівнюється до нотаріального посвідчення договору, враховуючи, що, згідно зазначеної норми, у разі прийняття рішення про визнання договору дійсним, наступне його нотаріальне посвідчення не вимагається.

В той же час, місцевим господарським судом при прийнятті рішення не враховано, що ч. 4 ст. 334 ЦК України встановлює, що якщо договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації.

Згідно ч. 3 ст. 640 ЦК України договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації.

Правочин, який підлягає державній реєстрації, вважається вчиненим лише з моменту його державної реєстрації (ч. 1 ст. 210 ЦК України).

При недотриманні вимоги стосовно реєстрації правочину, у тих випадках, коли така реєстрація визнана законом обов'язковою, такий правочин вважається неукладеним, а отже не має юридичної сили і не може породжувати для його суб'єктів бажаного правового результату і відповідних прав.

Аналіз змісту ст. 210 ЦК України дає змогу дійти висновку, що цивільні права і обов'язки у сторін такого правочинну можуть виникати тільки з моменту його реєстрації.

Таким чином, для правильного вирішення спору необхідно врахування норм ст. 638 ЦК України, згідно якої договір вважається укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов, та вимог ст. 210 ЦК України, що передбачає державну реєстрацію окремих договорів.

Дані обставини не були враховані судом першої інстанцій.

Крім того, для вирішення спору про визнання дійсним договору необхідно встановити, по-перше, виконання умов договору сторонами, а по-друге, встановити факт ухилення відповідача від нотаріального посвідчення такого договору. Крім того, до предмету доказування у даній справі входить і відповідність спірного договору загальним вимогам, що встановлено ст. 209 ЦК України, на що не звернув увагу суд першої інстанції, приймаючи рішення у даній справі.

Так, відповідно до ч. 3 ст. 209 ЦК України, нотаріальне посвідчення може бути вчинене на тексті лише такого правочину, який відповідає загальним вимогам, встановленим ст. 203 цього Кодексу.

Поряд з цим, відповідно до вимог ч. 2 ст. 220 ЦК України суд може визнати дійсним сам договір, який потребує нотаріального посвідчення. Визнавати ж право власності на майно, що було предметом спірного договору, на підставі вказаної норми суд не вповноважений. Приймаючи рішення про визнання за позивачем права власності на Об’єкт нерухомого майна, суд ухилився від належного правового обґрунтування такого рішення.

Окрім того, зважаючи на обставини, викладені ТОВ "Гостинець" у касаційній скарзі, колегія суддів дійшла висновку, що рішення місцевого господарського суду, в порушення ст. 43 ГПК України, прийнято без дослідження всіх обставин справи.

Існують підстави вважати, що права скаржника порушені. Однак, з урахуванням компетенції, наданій касаційній інстанції статтею 1117 ГПК України, дані обставини підлягають з’ясуванню місцевим господарським судом під час нового розгляду справи.

Керуючись ст. ст. 107, 1115, 1117, 1119 - 11112 ГПК України (1798-12) , Вищий господарський суд України

Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Гостинець" задовольнити.

Рішення господарського суду Івано-Франківської області від 22.04.2010 р. у справі № 9/35 скасувати, а справу передати на новий розгляд до господарського суду Івано-Франківської області в іншому складі суду.