2/435 Про визнання укладеними договорів купівлі-продажу землі - 26.08.2010 Прийняття

Рішенням господарського суду міста Києва від 25.12.2008 у справі № 2/435 (суддя Домнічева І.О.) задоволені позовні вимоги ТОВ "Авіаком" до Київської міської ради та Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київради (КМДА) про визнання укладеними договорів купівлі-продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення для будівництва, експлуатації та обслуговування автозаправного комплексу на вул. Празькій, 18-в у Дніпровському районі м. Києва та для будівництва та експлуатації комплексу автосервісу на вул. Привокзальній, 1 у Дарницькому районі м. Києва між Товариством з обмеженою відповідальністю "Авіаком" та Київською міською радою в редакції, яка підписана Товариством з обмеженою відповідальністю "Авіаком", з моменту набрання чинності судовим рішенням на умовах, визначених договорами, та про зобов'язання Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) забезпечити підписання, реєстрацію та видачу в установленому порядку Товариству з обмеженою відповідальністю "Авіаком" державних актів на право власності на земельні ділянки для будівництва, експлуатації та обслуговування автозаправного комплексу на вул. Празькій, 18-в у Дніпровському районі м. Києва та для будівництва та експлуатації комплексу автосервісу на вул. Привокзальній, 1 у Дарницькому районі м. Києва у встановленому порядку.

Заступник Генерального прокурора України з рішенням у справі не згоден, у внесеному касаційному поданні просить його скасувати та прийняти нове рішення у справі про відмову у задоволенні позовних вимог до Київської міської ради та припинення провадження у справі в частині позовних вимог до Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації), посилаючись на порушення судом чинного матеріального та процесуального законодавства, зокрема, ст. ст. 13, 198, 142 –144 Конституції України (254к/96-ВР) , ст. ст. 9, 116 Земельного кодексу України, п. 34 ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", ст. ст. 1, 43, 80 ГПК України.

У відзиві на касаційне подання позивач заперечує проти його задоволення, оскільки вважає судове рішення законним і обґрунтованим. Посилається на повну сплату вартості земельних ділянок і отриманні державних актів на них.

Представники відповідачів своїм процесуальним правом на участь в судовому засіданні касаційної інстанції не скористались.

Розпорядженням заступника голови Вищого господарського суду України від 25.08.2010 № 02.03-10/516 змінено склад колегії суддів і для розгляду касаційного подання у справі сформовано колегію суддів у складі: Грейц К.В. - головуючого, Глос О.І., Полянського А.Г.

Заслухавши у відкритому судовому засіданні пояснення представників позивача та Генеральної прокуратури України, перевіривши повноту встановлення обставин справи та правильність їх юридичної оцінки в рішенні місцевого господарського суду, колегія суддів Вищого господарського суду України дійшла висновку, що касаційне подання підлягає частковому задоволенню, виходячи з наступного.

Судами попередніх інстанцій під час розгляду справи встановлено, що відповідно до п.12 рішення Київської міської ради від 10.07.2003 № 638-5/798 (ra38-5023-03) із змінами, внесеними рішенням Київської міської ради від 27.01.2005 № 88-2664, Товариству з обмеженою відповідальністю "Авіаком" передано в оренду земельну ділянку для будівництва, експлуатації та обслуговування автозаправного комплексу на вул. Празькій, 18-в у Дніпровському районі м. Києва.

На підставі зазначеного рішення між Київською міською радою (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Авіаком" (орендар) укладено договір від 23.01.2004 оренди земельної ділянки для будівництва, експлуатації та обслуговування автозаправного комплексу на вул. Празькій, 18-в у Дніпровському районі м. Києва, терміном на 15 років, зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) 29.01.2004 за № 66-6-00129 та 05.04.2005 за № 66-6-00260 у книзі записів державної реєстрації договорів.

За умовами п. 4.4. договору орендар має переважне право на купівлю земельної ділянки у разі її продажу.

Крім цього, відповідно до п. 44 рішення Київської міської ради від 27.04.2000 № 111-832 Товариству з обмеженою відповідальністю "Авіаком" надано в оренду земельну ділянку для будівництва та експлуатації комплексу автосервісу на вул. Привокзальній, 1 у Дарницькому районі м. Києва.

На підставі зазначеного рішення між Київською міською радою (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Авіаком" (орендар) укладено договір від 01.09.2001 оренди земельної ділянки для будівництва та експлуатації комплексу автосервісу на вул. Привокзальній, 1 у Дарницькому районі м. Києва, строком до початку будівництва дороги, але не більше 10 років, зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу (Київської міської державної адміністрації) 17.09.2001 за № 63-6-00014 у книзі записів державної реєстрації договорів.

Пунктом 7.1 договору передбачено, що орендар має переважне право на придбання у власність земельної ділянки.

У відповідності до положень Тимчасового порядку продажу земельних ділянок в м. Києві, затвердженого рішенням Київради від 14.03.2002 № 304/1738 (ra0304023-02) , на замовлення Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) ТОВ "Ліга-Експерт", яке має відповідні ліцензії на виконання робіт, розроблено технічну документацію земельної ділянки на вул. Празькій, 18-в у Дніпровському районі м. Києва, яка передбачена для продажу Товариству з обмеженою відповідальністю "Авіаком", та складено звіт про експертну грошову оцінку цієї земельної ділянки.

Вказані технічна документація та звіт погоджені позитивними висновками Державного комітету України по земельних ресурсах від 05.07.2005 №09-352/58-17 та від 17.08.2005 №1073-05 відповідно.

Крім цього, на замовлення Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) ТОВ "Ленд-Групп" розроблено технічну документацію земельної ділянки на вул. Привокзальній, 1 у Дарницькому районі м. Києва, яка передбачена для продажу Товариству з обмеженою відповідальністю "Авіаком" та складено звіт про експертну грошову оцінку зазначеної земельної ділянки.

Вказані технічна документація та звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки погоджені позитивними висновками Головного управління земельних ресурсів у м. Києві від 24.09.2008 № 05-3658 та від 18.01.2008 № 334/02-29 відповідно.

В грудні 2008 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Авіаком" звернулось з листом до Київської міської ради з пропозицією укладення договорів купівлі-продажу земельних ділянок по вул. Празькій, 18-в та по вул. Привокзальній, 1 у Дарницькому районі м. Києва, проекти договорів купівлі-продажу земельних ділянок, підписані з боку позивача, надіслані до Київради, проте, в порушення ч. 3 ст. 128 Земельного кодексу України зазначені дії позивача залишилися без реагування з боку Київської міської ради протягом одного місяця, що стало підставою пред’явлення даного позову.

Задовольняючи позовні вимоги, місцевий господарський суд виходив з того, що на виконання затвердженого Тимчасового порядку продажу земельних ділянок в м. Києві (ra0304023-02) , Товариство з обмеженою відповідальністю "Авіаком" звернулось до Київської міської ради з клопотанням про викуп земельних ділянок та на підставі угод, укладених з Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації), сплатило авансові платежі за ці земельні ділянки.

При цьому, суд першої інстанції керувався приписами статті 128 Земельного кодексу України, згідно якої продаж громадянам і юридичним особам земельних ділянок державної власності, крім земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти, які підлягають приватизації, і земель сільськогосподарського призначення, та комунальної власності провадиться місцевими державними адміністраціями, Радою міністрів Автономної Республіки Крим або органами місцевого самоврядування в межах їх повноважень; громадяни та юридичні особи, зацікавлені у придбанні земельних ділянок у власність, подають заяву (клопотання) до відповідного органу виконавчої влади або сільської, селищної, міської ради, або державного органу приватизації, або центрального органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів; Рада міністрів Автономної Республіки Крим, місцева державна адміністрація або сільська, селищна, міська рада, державний орган приватизації або центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів у місячний термін розглядає заяву і приймає рішення про продаж земельної ділянки або про відмову в продажу із зазначенням причин відмови; рішення про відмову продажу земельної ділянки може бути оскаржено в суді.

Зміст наведеної норми права та ті обставини, що Товариство з обмеженою відповідальністю "Авіаком" вчинило всі передбачені законодавством дії, спрямовані на придбання землі, на думку суду першої інстанції, свідчать про те, що у випадку встановлення відповідності технічної документації із землеустрою щодо продажу земельної ділянки вимогам законодавства та ухилення ради від вирішення питання про продаж земельних ділянок протягом місяця, питання примусово вважати укладеними договори купівлі-продажу земельних ділянок, їх підписання, реєстрації та видачі державних актів вирішується судом.

Проте, з такими висновками суду першої інстанції погодитися не можна, враховуючи таке.

Відповідно до п. "а" ч. 1 ст. 82 Земельного кодексу України юридичні особи (засновані громадянами України або юридичними особами України) можуть набувати у власність земельні ділянки для здійснення підприємницької діяльності у разі придбання за договором купівлі-продажу, дарування, міни, інших цивільно-правових угод.

Відповідно до ч. 1 ст. 13 Конституції України земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу (морської) економічної зони є об'єктами права власності України. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державні влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених Конституцією (254к/96-ВР) .

Частиною 2 ст. 19 Конституції України передбачено, що орган державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, а передбачені Конституцією та законами України.

Згідно ст. ст. 142 - 144 Конституції України до матеріальної основи органів місцевого самоврядування, крім інших об'єктів, належить земля, управління якою здійснюють територіальні громади через органи самоврядування в межах їх повноважень шляхом прийняття рішень.

Відповідно до ч. 1 ст. 116 Земельного кодексу України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування, або державних органів приватизації, або центрального органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом.

Згідно ст. 9 Земельного кодексу України до повноважень Київської міської ради у галузі земельних відносин на її території належить, зокрема, розпорядження землями територіальної громади міста, передача земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб відповідно до цього Кодексу (2768-14)

Відповідно до п. 34 ст. 26 Закону України "Про місце самоврядування в Україні" питання регулювання земельних відносин (у тому числі передачі земельних ділянок у власність) вирішується виключно на пленарних засіданнях ради - сесіях.

Отже, чинним законодавством України передбачено, що способом волевиявлення ради, яка здійснює право власності від імені відповідної територіальної громади щодо регулювання земельних відносин, є прийняття рішення сесії.

Виходячи з системного аналізу зазначених норм та враховуючи, що згідно ч. 4 ст. 202, ст. 627 Цивільного кодексу України двостороннім правочином є погоджена дія двох сторін, які є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору, слід дійти висновку, що необхідною передумовою набуття права власності на земельну ділянку комунальної або державної власності, зокрема, внаслідок укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки, є наявність відповідного рішення органу місцевого самоврядування, тобто, його волевиявлення.

Втім, судом не встановлені обставини щодо прийняття радою такого рішення на пленарному засіданні.

Таким чином, задоволення судом вимоги про визнання укладеними договорів купівлі-продажу землі в примусовому порядку, за умови відсутності рішень Київської міської ради щодо надання позивачеві у власність земельних ділянок, є втручанням в виключну, передбачену Конституцією України (254к/96-ВР) компетенцію Київської міської ради на здійснення права власності від імені Українського народу та управління землями, яке підлягає захисту, а порушені права позивача мають захищатися способами, передбаченими статтею 152 Земельного кодексу України.

Виконання позивачем передбачених законодавством дій по підготовці всієї необхідної документації та реалізація права на вчинення звернень, направлених на придбання земельної ділянки, не викликає у Київської міської ради автоматичного обов’язку продати позивачеві ці ділянки, а лише обов’язок розглянути подані документи на сесії ради, при цьому, згідно ч. 9 ст. 123, ч. 10 ст. 128 Земельного кодексу України в суді може бути оскаржено рішення про відмову продажу земельної ділянки або залишення клопотання без розгляду у встановлений строк

Крім того, колегія суддів погоджується з доводами касатора про те, що судом неправомірно задоволено вимогу позивача про зобов'язання Головного управління земельних ресурсів забезпечити підписання, реєстрацію та видачу державних актів на право власності на земельні ділянки ТОВ "Авіаком", враховуючи таке.

Відповідно до п. 3.13 Положення про Головне управління земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), затвердженого рішенням Київської міської ради від 19.12.2002 № 182/342 (ra_182023-02) , Управління організовує видачу державних актів на право власності на землю і право постійного користування землею, оформлення та видачу договорів оренди (суборенди) земельних ділянок та здійснює реєстрацію суб'єктів права власності на землю, реєстрацію права користування землею і договорів на оренду (суборенду) землі.

Згідно ст. 1 ГПК України підприємства та організації мають право звертатися до господарського суду згідно з встановленою підвідомчістю господарських справ за захистом своїх порушених або оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів.

Отже, підставою для захисту відповідних прав є їх порушення, невизнання або оспорювання, втім, задовольняючи позовні вимоги в частині зобов'язання Головного управління земельних ресурсів забезпечити підписання, реєстрацію та видачу державних актів на право власності на земельні ділянки ТОВ "Авіаком", господарський суд першої інстанції не з'ясував, у чому полягає порушення прав позивача Головним управлінням земельних ресурсів, не встановлені фактичні обставини щодо ухилення Головного управління земельних ресурсів від реєстрації договорів купівлі-продажу земельних ділянок.

Таким чином, судом не з’ясовані дійсні правовідносини сторін за справою, не встановлена наявність чи відсутність обставин, які входять до предмету доказування і з якими закон, на який посилається позивач, пов’язує виникнення у нього права на позов у обраний ним спосіб, і, як наслідок, тягне за собою відповідний встановлений законом обов'язок відповідачів вважати договори купівлі-продажу землі на умовах, запропонованих позивачем, укладеними, їх підписати, зареєструвати та видати державні акти на право власності на земельні ділянки, що є суттєвим порушенням вимог ст. ст. 43, 84 ГПК України.

Оскільки відповідно до приписів ст. ст. 1115, 1117 Господарського процесуального кодексу України касаційна інстанція перевіряє повноту встановлення та юридичну оцінку обставин справи і не наділена повноваженнями щодо їх встановлення, колегія суддів на підставі п. 3 ст. 1119 Господарського процесуального кодексу України вважає за необхідне скасувати оскаржуване судове рішення, а справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції для встановлення зазначених обставин і надання їм належної правової оцінки з врахуванням всіх вищевикладених вказівок цієї постанови.