3/128-32/84 Про визнання частково недійсним інвестиційного договору - 08.04.2010 Прийняття

( Додатково див. постанову Вищого господарського суду України (rs13867304) ) ( Додатково див. постанову Київського апеляційного господарського суду (rs12882589) ) ( Додатково див. постанову Київського апеляційного господарського суду (rs7842238) ) ( Додатково див. рішення господарського суду м. Києва (rs12043384) )

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

Плюшка І.А. –головуючого,

Самусенко С.С.

розглянувши касаційну

скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Альфа-21"

на постанову Київського апеляційного господарського суду від 25.01.2010 року

у справі № 3/128-32/84

господарського суду міста Києва

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "О.М.С."

до відповідачів 1. Державної госпрозрахункової організації "Житло-Інвест"

2. Товариства з обмеженою відповідальністю "Альфа-21"

треті особи 1. Відкрите акціонерне товариство "Український зональний науково-дослідний і проектний інститут по цивільному будівництву"

2. Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна

про визнання частково недійсним договору № 10-241 від 20.06.2002 року

за участю представників

позивача - Гордієнко А Г.

відповідачів - 1. не з'явився

тркті особи 1. не з'явився

2. не з'явився

3. не з'явився

У лютому 2006 року Товариство з обмеженою відповідальністю "О.М.С." звернулось до господарського суду міста Києва з позовом до Державної госпрозрахункової організації "Житло-Інвест" (надалі –відповідач-1) та Товариства з обмеженою відповідальністю "Альфа-21" (надалі –відповідач-2) про визнання недійсним інвестиційного договору № 10-241 від 20 червня 2002 року, укладеного між ДГО "Житло-Інвест" та ТОВ "Альфа-21", в частині продажу тамбуру площею 28,0 кв. м., який є частиною нежилого приміщення з інвентаризаційним № 45 та знаходиться на першому поверсі громадського центру, розташованого в м. Києві по проспекту Перемоги, 136.

Ухвалою господарського суду міста Києва № 3/128 від 06 червня 2006 року до участі у справі залучено:

- в якості третьої особи-1 на стороні позивача, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, Відкрите акціонерне товариство "Український зональний науково-дослідний і проектний інститут по цивільному будівництву (ВАТ "Київ-ЗНДІЄП");

- в якості третьої особи-2 на стороні позивача, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна.

Рішенням господарського суду міста Києва від 24 квітня 2008 року (суддя Хрипун О.О.) провадження у справі в частині позовних вимог, заявлених до Державної госпрозрахункової організації "Житло-Інвест", припинено на підставі п.6 ст. 80 ГПК України у зв’язку з ліквідацією Державної госпрозрахункової організації "Житло-Інвест"; в іншій частині позову відмовлено; скасовано заходи забезпечення позову, застосовані ухвалою господарського суду міста Києва від 19.02.2008.

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 25 січня 2010 року (судді Шипко В.В., Борисенко І.В., Євсіков О.О.) у справі № 3/128-32/84 рішення господарського суду міста Києва від 24.04.2008 у справі № 3/128-32/84 за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "О.М.С." до Державної госпрозрахункової організації "Житло-Інвест" та Товариства з обмеженою відповідальністю "Альфа-21" в частині відмови в позові скасовано та прийнято в цій частині нове рішення, позов в частині позовних вимог до Товариства з обмеженою відповідальністю "Альфа-21" задоволено, визнано недійсним інвестиційний договір № 10-241 від 20.06.2002, укладений між Державною госпрозрахунковою організацією "Житло-Інвест" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Альфа-21", в частині продажу тамбуру площею 28,0 кв. м., який є частиною нежилого приміщення з інвентаризаційним № 45 та знаходиться на першому поверсі будівлі літ. "А" громадського центру, розташованого по проспекту Перемоги, 136 в м. Києві, в інший частині –рішення залишено без змін, а також вирішено питання про розподіл судових витрат.

Не погодившись з постановою Київського апеляційного господарського суду від 25 січня 2010 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Альфа-21" звернулось з касаційною скаргою, в якій просить зазначену постанову скасувати та залишити в силі рішення господарського суду міста Києва.

Вимоги касаційної скарги Товариство з обмеженою відповідальністю "Альфа-21" обґрунтовує тим, що оскаржувана постанова прийняті з порушенням вимог матеріального та процесуального права та з неповним дослідженням поданих доказів у справі.

Колегія суддів, обговоривши доводи касаційної скарги, заслухавши пояснення представника відповідача, перевіривши матеріали справи, перевіривши юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення, дослідивши правильність застосування господарським судом першої та апеляційної інстанцій норм процесуального права, вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

Судами попередніх інстанцій встановлено, що реконструкція будинку піонерів і школярів здійснена відповідно до розпорядження Київської міської державної адміністрації від 19.04.2000 № 585 "Про будівництво жилих будинків в комплексі з об’єктами соціально-культурного призначення на вул. Феодори Пушиної, 13-23 у Ленінградському районі".

У відповідності до п. 1 зазначеного розпорядження дозволено Головному управлінню житлового забезпечення виступити замовником та інвестором будівництва жилих будинків у комплексі з об’єктами соціально-культурного призначення на вул. Ф. Пушиної, 13-23 (в тому числі будинок піонерів). Фінансування будівництва повинно бути здійснено за рахунок залучених коштів (п.2.5 розпорядження).

Розпорядженням Святошинської районної в місті Києві державної адміністрації № 1907 від 23.10.2003 затверджений акт державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого реконструкцією будинку піонерів і школярів по вул.Ф.Пушиної, 13-23 (буд. адреса) та замовник ДГО "Житло-Інвест" був зобов’язаний передати, а організації, на яких покладається експлуатація, - прийняти на свій баланс будинок піонерів і школярів по вул. Ф.Пушиної.

Згідно з розпорядженням Святошинської районної в місті Києві державної адміністрації № 1922 від 29.10.2004 ТОВ "О.М.С." є балансоутримувачем та експлуатуючою організацією приміщень загальною площею 6 968,3 кв. м. у нежитловому будинку (раніше будинок піонерів та школярів) по пр. Перемоги, 136.

Згідно з авізо № 17 від 16.02.2004 та розшифруванням до нього ДГО "Житло-Інвест" передало з балансу, а ТОВ "О.М.С." прийняло на баланс вбудовані приміщення в будинку піонерів та школярів ( після реконструкції) по пр. Перемоги, 136 (будівельна адреса вул. Ф.Пушиної, 13-23) загальною площею 6968,3 кв. м., в тому числі частину приміщення №18 (тамбур) площею 28,0 кв. м. в приміщенні № 1 на першому поверсі цієї будівлі.

За актом приймання-передачі від 16.02.2004 вбудованих приміщень в будинку піонерів і школярів (після реконструкції) по пр. Перемоги, 136 у Святошинському районі м. Києва з балансу ДГО "Житло-Інвест" на баланс ТОВ "О.М.С." було передано 6 968,3 кв. м., у тому числі сходові клітки 378,6 кв. м., комори 1,7 кв. м., підсобні приміщення 61,5 кв. м., тех.поверх 227,2 кв. м., коридори 610,3 кв. м., шахти ліфтів 17,4 кв. м., холи ліфтів 93,8 кв. м.

Таким чином, 16.02.2004 спірне приміщення (частина приміщення №18 (тамбур) площею 28,0 кв. м. в приміщенні № 1 на першому поверсі у нежитловому будинку (раніше будинок піонерів та школярів) по пр. Перемоги, 136), як місце загального користування у громадському центрі було передано позивачу як балансоутримувачу та експлуатуючій організації приміщень загальною площею 6 968,3 кв. м. у цьому нежитловому будинку.

Судом також встановлено, що між Державною госпрозрахунковою організацією "Житло-Інвест" (як організацією) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Альфа-21" (як інвестором) було укладено інвестиційний договір № 10-241 від 20.06.2002, предметом якого є участь інвестора у фінансуванні будівництва нежитлового приміщення на першому поверсі (у вісях: 13-17; У-Ж та У-Р; 6-19) площею 681,69 кв. м. (згідно проектної документації) у нежитловому будинку за адресою: вул. Ф. Пушиної, 13-23.

За умовами даного договору після оплати повної вартості нежитлового приміщення ДГО "Житло-Інвест" зобов’язалось надати ТОВ "Альфа-21" необхідні документи для подальшого оформлення об’єкта у власність.

Згідно з п. 4.5 договору загальна площа об’єкту підлягала уточненню після введення його в експлуатацію на підставі даних технічного паспорту, виданого БТІ.

Додатковою угодою від 11.05.2004 до інвестиційного договору № 10-241 від 20.02.2002 сторонами уточнено загальну площу нежитлового приміщення за адресою пр. Перемоги, 136 в місті Києві (затверджена поштова адреса), яка на підставі технічного паспорта, виданого Київським міським бюро технічної інвентаризації замість 681,61 кв. м. склала 689,0 кв. м.

Згідно наказу № 946-С/НП від 24.05.2004 Головного управління житлового забезпечення ТОВ "Альфа-21" було видано свідоцтво про право власності на нежитлове приміщення № 45 загальною площею 689,0 кв. м. на першому поверсі громадського центру за адресою м. Київ, пр. Перемоги, 136.

З наявної у справі копії експлікації внутрішніх площ до плану будівлі літера "А" по пр. Перемоги, 136, виконаної КП "Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна", вбачається, що спірне приміщення тамбуру площею 28 кв. м. (яке 16.02.2004, як місце загального користування у громадському центрі, було передано позивачу як балансоутримувачу та експлуатуючій організації приміщень загальною площею 6968,3 кв. м. у цьому нежитловому будинку), також зазначене як складова частина приміщення № 45, яке належить ТОВ "Альфа-21" на праві власності.

Згідно з висновком спеціаліста №12/12/05 від 12.12.2005 (т.1, а.с. 17-21) за результатами будівельно-технічного обстеження приміщень громадського центру приміщення тамбуру № 1 за експлікацією листа АР-6318 (план поверху площею 28 кв.м) належить до евакуаційних шляхів та, відповідно, є приміщенням загального користування для співвласників приміщень; в приміщенні ресторану, розташованому на 3-му поверсі, відсутні евакуаційні шляхи, що відповідають будівельним нормам та правилам (ДБН В.1.1-7-2002 "Пожежна безпека об’єктів будівництва").

Відповідно до листа РУ ГУ МНС України в м. Києва № 9/3767 від 30.11.2005 (т.1, а.с.23) блокування тамбура, який є евакуаційним виходом з трьох поверхів споруди, є порушенням будівельних норм та правил пожежної безпеки.

Відповідно до листа ВАТ "Український зональний науково-дослідний проектний інститут по цивільному будівництву" № 29-2626 від 21.11.2005 (т.1, а.с.24) у громадському центрі за адресою пр. Перемоги, 136 в м. Києві, усі зовнішні тамбури вхідних груп та сходові клітини (у тому числі тамбур входу на першому поверсі між вісями "15-17" по вісі "Ж" та сходова клітина між вісями "17-18" та "Ж-К") належить до шляхів евакуації з центру, а тому повинні бути у загальному користуванні.

Згідно з висновком № 9968 від 16.06.2009 судової будівельно-технічної експертизи, проведеної у справі № 3/128-32,84 (т. 5 а.с. 12-16), експертом встановлено наступне:

- приміщення тамбура № 1 загальною площею 25,79 кв.м. (що зазначене в експлікації приміщень плану першого поверху (лист АР-6318) проекту громадського центру по вул. Ф. Пушиної, 15-23 в Ленінградському районі м. Києва - т. 4, а.с. 116) та приміщення тамбура № 1 загальною площею 28,0 кв.м. (що зазначене в експлікації приміщень плану першого поверху на будівлю літера "А" по вул. Ф. Пушиної, 15-23 у Святошинському районі м. Києва, виготовленому Київським міським бюро технічної інвентаризації 15.09.2003 - т. 1, а.с. 88), за фактом є одним і тим же допоміжним приміщенням, яке призначене для спільного використання співвласниками та забезпечує належне функціонування будинку;

- приміщення тамбура № 1 загальною площею 28,0 кв.м. (що зазначене в експлікації приміщень плану першого поверху на будівлю літера "А" по вул. Ф. Пушиної, 15-23 у Святошинському районі м. Києва, виготовленому Київським міським бюро технічної інвентаризації 15.09.2003 - т. 1, а.с. 88) є тамбуром вхідної групи та евакуаційним шляхом для приміщень 2-го та 3-го поверхів громадського центру;

- віднесення приміщення тамбуру площею 28,0 кв.м. на першому поверсі будівлі літера "А" по проспекту Перемоги, 136 в м Києві, який відноситься до шляхів евакуації, до складу підсобних приміщень відокремленого приміщення № 2 (згідно експлікації плану нежилого приміщення № 45, виготовленому Київським міським бюро технічної інвентаризації 22.12.2003 - т. 1, а.с. 77-79) не відповідає "Правилам пожежної безпеки в Україні", затвердженими наказом МВС України від 22.06.1995 №400 (z0219-95) та зареєстрованими в Мін'юсті 14.07.1995 за № 219/755, які діяли на момент приймання будівлі в експлуатацію, ДБН В. 1.17-2002 "Захист від пожежі. Пожежна безпека об'єктів будівництва", та чинним "Правилам пожежної безпеки", затвердженими наказом МНС України від 19.10.2004р. №126 (z1410-04) , а також зареєстрованими в Мінюсті 04.11.2004р. за N 1480/10009.

Приміщення тамбуру площею 28 кв.м за своїм призначенням є неподільним допоміжним приміщенням, оскільки є входом для 1-го, 2-го та 3-го поверхів і одночасно аварійним виходом, тому є спільною сумісною власністю власників нежитлових приміщень громадського центру і відчуженню на користь будь-кого з них не підлягає, виходячи з наступного.

Загальні правові, економічні та соціальні умови інвестиційної діяльності на території України визначені Законом України "Про інвестиційну діяльність" (1560-12) .

Відповідно до ч.1 ст.4 названого Закону об'єктами інвестиційної діяльності можуть бути будь-яке майно, в тому числі основні фонди і оборотні кошти в усіх галузях та сферах народного господарства, цінні папери, цільові грошові вклади, науково-технічна продукція, інтелектуальні цінності, інші об'єкти власності, а також майнові права.

Забороняється інвестування в об'єкти, створення і використання яких не відповідає вимогам санітарно-гігієнічних, радіаційних, екологічних, архітектурних та інших норм, встановлених законодавством України, а також порушує права та інтереси громадян, юридичних осіб і держави, що охороняються законом (ч.2 ст.4 названого Закону).

З матеріалів справи вбачається, що згідно з пунктами 1.1 та 1.2 інвестиційного договору № 10-241 від 20.06.2002, укладеного відповідачами, об’єктом інвестування є нежитловий будинок за адресою: вул. Ф.Пушиної, 13-23, нежитлове приміщення на першому поверсі (у вісях: 13-17; У-Ж та У-Р; 6-19 ) площею 681,61 кв.м.

Сторонами не заперечується, що позивач також здійснював інвестування нежитлового приміщення № 8 загальною площею 1 004,32 кв.м на другому поверсі громадського центру у будівлі за адресою: м. Київ, вул. Ф.Пушиної, 13-23 відповідно до інвестиційного договору № 43-2284 від 17.05.2003р., укладеного з ДГО "Житло-Інвест".

Таким чином, реконструкція будинку піонерів та школярів по вул. Ф. Пушиної, 13-23 (після вводу об’єкта в експлуатацію - громадського центру по пр. Перемоги, 136 в м. Києві) була здійснена за рахунок коштів інвесторів.

Згідно з ч.5 ст. 7 Закону України "Про інвестиційну діяльність" інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об'єктами та результатами інвестицій, включаючи реінвестиції та торговельні операції на території України, відповідно до законодавчих актів України.

У відповідності до проектної документації спірне приміщення (тамбур площею 28 кв.м) є місцем загального користування, оскільки є аварійним виходом та тамбуром вхідної групи для входу в приміщення 1-го, 2-го і 3-го поверхів.

Однак, колегія суддів Вищого господарського суду України не погоджується з застосуванням судом апеляційної інстанції Законів України "Про приватизацію державного житлового фонду" (2482-12) та "Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку" (2866-14) , оскільки неможливо застосовувати аналогію права до відносин власності на допоміжні приміщення нежитлового будинку, які стосуються відносин власності на допоміжні приміщення житлового будинку.

Крім того необхідно звернути увагу, на те що до спірних правовідносин сторін необхідно застосовувати Закон України "Про інвестиційну діяльність" (1560-12) .

Що стосується застосування судом першої інстанції ст. 129 ЦК УРСР, колегія суддів Вищого господарського суду України вважає за необхідне наголосити що остання не підлягає застосуванню, оскільки регулює правовідносини щодо набуття у власність предметів, виключених з цивільного обороту. Разом з тим, між позивачем та відповідачем-2 існують правовідносини щодо спільної сумісної власності на майно, які регулюються іншими нормами права, а тому зазначена стаття застосуванню не підлягає.

Враховуючи те, що у касаційній інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи у суді першої інстанції за винятком процесуальних дій, пов'язаних із встановленням обставин справи та їх доказуванням, прийняті у справі рішення та постанова не відповідають нормам чинного законодавства і тому підлягає скасуванню, а справа –передачі на новий розгляд до господарського суду міста Києва.

Оскільки право оцінювати докази належить до повноважень судів першої та апеляційної інстанцій з дотриманням принципу рівності сторін у процесі, справа підлягає передачі на новий розгляд до суду першої інстанції.

Під час нового розгляду справи суду слід врахувати наведене та встановити, яким чином визнання недійсним інвестиційного договору № 10-241 від 20.06.2002, укладеного між Державною госпрозрахунковою організацією "Житло-Інвест" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Альфа-21", в частині продажу тамбуру площею 28,0 кв.м., який є частиною нежилого приміщення з інвентаризаційним № 45 та знаходиться на першому поверсі будівлі літ."А" громадського центру, розташованого по проспекту Перемоги, 136 в м. Києві вплине на право власності відповідача –2 підтверджене свідоцтвом про право власності від 01 червня 2004 року.

А також, суду необхідно встановити на підставі якого саме акту було видано свідоцтво про право власності від 01 червня 2004 року та зазначити який саме причинний зв'язок між інвестиційним договором № 10-241 від 20.06.2002 та Наказом головного управління житлового забезпечення від 24 травня 2004 року за № 946-С/НП.

Зважаючи на викладене, судова колегія дійшла висновку, що судами попередніх інстанцій при розгляді справи не дотримано вимог Господарського процесуального кодексу України (1798-12) , а відтак постанова Київського апеляційного господарського суду від 25 січня 2010 року та рішення господарського суду міста Києва від 24 квітня 2008 року у справі підлягають скасуванню, як незаконні та не обґрунтовані.

Оскільки право оцінювати докази належить до повноважень судів першої та апеляційної інстанцій з додержанням принципу рівності сторін у процесі, справа підлягає передачі на новий розгляд до суду першої інстанції.