29/307-05-9167 Про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним та визнання права власності на це майно - 23.02.2011 Прийняття

Приватне підприємство "Сторм-57" звернулось до господарського суду Одеської області з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю "Едванс" (далі за текстом –ТОВ "Едванс") про визнання дійсним Договору купівлі-продажу об’єкту нерухомості № 01/2005 від 29.08.2005 року, укладеного між сторонами у справі, та визнання права власності на нежитлову будівлю кафе-бару "Стерео", загальною площею 756, 2 кв. м, що розташоване в м. Одесі, Приморський район, міський пляж "Аркадія", центральна алея.

Рішенням господарського суду Одеської області від 14.11.2005 року позовні вимоги задоволено у повному обсязі.

Постановою Одеського апеляційного господарського суду від 28.12.2010 року рішення місцевого господарського суду було скасовано, а у задоволенні позовних вимог –відмовлено.

Не погоджуючись із постановою суду апеляційної інстанції, приватне підприємство "Сторм-57" (далі за текстом –ПП "Сторм-57") звернулось до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій просить скасувати постанову апеляційного господарського суду, а рішення господарського суду першої інстанції залишити без змін.

Відповідачами відзивів на касаційну скаргу подано не було.

Прокурор в судовому засіданні проти доводів касаційної скарги заперечив та просив постанову суду апеляційної інстанції залишити без змін.

Позивача та відповідачів згідно з приписами ст. 1114 ГПК України було належним чином повідомлено про день, час і місце розгляду касаційної скарги, однак сторони не скористались передбаченим законом правом на участь в розгляді справи касаційною інстанцією.

Заслухавши пояснення прокурора, приймаючи до уваги межі перегляду справи в суді касаційної інстанції, перевіривши повноту встановлення господарськими судами обставин справи та правильність застосування судами норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Вищого господарського суду України дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з огляду на наступне.

29.08.2005 року ПП "Сторм-57" та ТОВ "Едванс" укладено Договір купівлі-продажу об’єкту нерухомості № 01/2005 (далі за текстом –Договір), відповідно до якого продавець (відповідач) продав, а покупець (позивач) придбав у власність нежитлову будівлю кафе-бару "Стерео", загальною площею приміщень 756.2 кв.м., розташованого в м. Одесі, Приморський район м. Одеси, міський пляж "Аркадія", центральна алея.

Згідно п. 2.2. Договору сторони дійшли згоди, що об’єкт за договором –кафе-бар знаходиться в робочому, експлуатаційному стані.

Пунктом 3.1. Договору передбачено, що за погодженням сторін продаж об'єкту здійснюється всього за 1 259 500,00 грн. з урахуванням ПДВ.

За умовами п. 4.1. Договору ПП "Сторм-57" зобов'язується здійснити повну оплату в строк до 26.09.2005 року, а відповідно до п. 4.2. Договору сторони зобов'язались до 03.10.2005 року згідно ст. 657 Цивільного кодексу України нотаріально посвідчити договір. Організаційні питання з приводу нотаріального посвідчення Договору цим же пунктом покладено на ТОВ "Едванс", яке в строк до 30.09.2005 року зобов’язується повідомити про місце та час нотаріального посвідчення Договору.

Відповідно до п. 5.1 Договору ТОВ "Едванс" зобов'язується передати, а ПП "Сторм-57" прийняти об’єкт за актом приймання-передачі з технічною та дозвільною документацією на об’єкт та його експлуатацію в строк до 26.09.2005 року. Об'єкт за Договором вважається переданим після підписання уповноваженими представниками сторін відповідного акту приймання-передачі, який є невід'ємною частиною Договору.

На виконання умов Договору за актом приймання-передачі від 26.09.2005 року відповідачем було передано, а позивачем прийнято об'єкт купівлі-продажу (кафе-бар "Стерео" загальною площею 756,2 кв.м. згідно відповідного переліку).

Також на виконання умов Договору ПП "Сторм-57" оплатило ТОВ "Едванс" ціну об'єкту за Договором у розмірі 1 259 500,00 гривень, у тому числі ПДВ., що підтверджується платіжними дорученнями: № 1 від 14.09.2005 року, № 2 від 15.09.2005 року, № 3 від 16.09.2005 року, №4від 19.09.2005 року, № 5 від 20.09.2005 року, № 6 від 22.09.2005 року, № 7 від 23.09.2005 року, № 8 в ід 23.09.2005 року.

Таким чином, при укладенні Договору відповідачем і позивачем було узгоджено всі необхідні умови Договору, зокрема, ціна, терміни передачі об'єкту і його нотаріального посвідчення. Після укладення вказаного Договору, позивач сплатив обумовлену Договором суму за придбаний об’єкт, а відповідач передав його позивачу.

Проте, місцевим господарським судом було встановлено, що відповідач, всупереч договірним відносинам, від виконання зобов'язання по нотаріальному посвідченню вказаного Договору купівлі-продажу ухиляється.

Відповідно до обов’язкових для виконання рекомендацій за проектом Оцінки впливу на навколишнє середовище літнього кафе "Стерео" (попередня назва –кафе "Атлантіс"), метою якого було забезпечення при проведенні нічних дискотек на відкритому танцювальному майданчику дотримання нормативних вимог шумової дії на житлову забудову, ТОВ "Эдванс" в 2003 –2004 роках були виконані, зокрема, будівельні роботи по реконструкції приміщення даного кафе для зменшення шумової дії на навколишнє середовище.

Виконані заходи призвели до повного закриття вільних отворів конструкцій будови на 1-му і на 2-му рівні спеціальними звукоізолюючими матеріалами, що повністю ізолювало внутрішнє приміщення бару від зовнішнього середовища. Вказані будівельні роботи по реконструкції проведені за рахунок збільшення площі самого кафе із встановленням захисних, шумоуловлювальних конструкцій.

Інвентаризацією комунального підприємства "Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об'єктів нерухомості" від 24.05.2004 року об’єкту нерухомості кафе-бару "Стерео" з експлікацією ділянки і приміщень встановлено, що в ході реконструкції загальна площа приміщень складає –756,2 кв.м.

Задовольняючи позовні вимоги у повному обсязі, місцевий господарський суд виходив з того, що цей договір відповідає вимогам закону і відповідач дійсно ухилявся від нотаріального посвідчення цього договору, а, оскільки ч. 2 ст. 220 Цивільного кодексу України передбачено, що якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Однак, апеляційний господарський суд за результатами здійснення апеляційного перегляду прийшов до висновку, що норма ч. 2 ст. 220 Цивільного кодексу України не може застосовуватись щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до ст. 210 та ст. 640 Цивільного кодексу України пов’язується з державною реєстрацією, а тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов'язків для сторін.

Також в своїй постанові апеляційний господарський суд зазначив, що відповідач не був власником цього об’єкту, оскільки він був збудований відповідачем самочинно і на момент укладання Договору за ним не було визнано право власності на цей об’єкт.

Позивач, заявляючи позовну вимогу про визнання за ним права власності на об’єкт, послався ч. 5 ст. 376 Цивільного Кодексу України. Вказаною статтею передбачено можливість визнання права власності на самочинно збудований об’єкт нерухомості і місцевий суд визнав за ним право власності саме на підставі цієї статті.

Проте, апеляційним господарським судом було встановлено, що самочинне будівництво здійснив не позивач, а відповідач і, відповідно, саме він мав право (при наявності інших підстав) звертатись до суду з позовом про визнання за ним права власності на самочинно збудований ним об’єкт на підставі вищевказаної норми, однак він здійснив відчуження цього об’єкту позивачу, що не мав право робити, оскільки не був власником такого майна.

Статтею 116 Земельного кодексу України встановлено, що громадяни та юридичні особи набувають права власності та користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом (2768-14) , або за результатами аукціону.

Згідно з положеннями статті 126 Земельного кодексу України право власності і право постійного користування земельною ділянкою посвідчується державними актами, а право оренди землі –договором, зареєстрованим відповідно до закону.

Відповідно до статті 376 Цивільного кодексу України самочинним будівництвом визнається будівля або споруда, якщо вони збудовані на земельній ділянці, яка не була відведена для цієї мети або без належного дозволу на будівництво чи належно затвердженого проекту або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Судом апеляційної інстанції було встановлено, що територія пляжу "Аркадія" (центральна алея), на якій побудовано спірний об’єкт, входить до складу земель комунальної власності м. Одеси.

Також було встановлено, що земельна ділянка, на якій побудовано спірний об’єкт та обладнано літній майданчик, ні позивачу, ні відповідачу у власність, користування, оренду або суборенду власником землі на той час не надавалась і вони не набули на неї право на підставі інших цивільно-правових угод.

Встановивши дані фактичні обставини по справі, апеляційний господарський суд прийшов до висновку, що у позивача не виникло права власності на будівлю за Договором, а відтак застосування місцевим господарським судом до цих відносин положень ст. ст. 328, 376 Цивільного кодексу України та посилання на них є необгрунтованим та помилковим.

Колегія суддів Вищого господарського суду України, приймаючи до уваги межі перегляду справи в суді касаційної інстанції, приходить до висновку, що судами попередніх інстанцій при винесенні оскаржуваних судових актів, було не повно досліджено обставини у даній справі.

Відповідно до з ч. 4 ст. 13 Конституції України, норми якої є нормами прямої дії, держава забезпечує захист прав усіх суб’єктів права власності і господарювання.

Оскільки відповідно до ч. 4 ст. 41 Основного закону та ч. 1 ст. 321 Цивільного кодексу України право приватної власності є непорушним та ніхто не може бути позбавлений права власності, господарські суди не повинні розглядати спори, що стосуються права власності, без участі самих власників спірного майна, оскільки їх участь у справі безпосередньо буде впливати на правильне вирішення спору.

Так, апеляційний господарський суд залишив поза увагою той факт, що в матеріалах справи є Договір купівлі-продажу від 22.11.2010 року, укладений між ТОВ "Трініті Інвест Груп" та позивачем, про купівлю-продаж кафе-бару "Стерео", якому не було надано правової оцінки під час розгляду справи.

Крім того, колегія суддів Вищого господарського суду України відзначає, що вирішуючи даний спір судам необхідно залучити до участі у справі ТОВ "Трініті Інвест Груп", оскільки судові рішення у даній справі будуть безпосередньо впливати на його права та обов’язки, та органи бюро технічної інвентаризації.

Всупереч покладеному на суди обов'язку щодо повного та всебічного з’ясування дійсних обставин справи, суди на вищенаведене уваги не звернули, а тому судові акти попередніх інстанцій не можна визнати законними та обґрунтованими.

Передбачені процесуальним законом межі перегляду справи в касаційній інстанції не дають їй права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішеннях судів чи відхилені ними, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази.

Відповідно до ч. 1 ст. 11110 ГПК України (1798-12) підставою для скасування рішення місцевого господарського суду та постанови апеляційного господарського суду є порушення або неправильне застосування норм матеріального чи процесуального права.

Порушення норм процесуального права є в будь-якому випадку підставою для скасування рішення місцевого або постанови апеляційного господарського суду, якщо господарський суд прийняв рішення або постанову, що стосується прав і обов’язків осіб, які не були залучені до участі в справі.

Відповідно до п. 3 ч. 1 ст. 1119 ГПК України Вищий господарський суд України за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати рішення першої інстанції або постанову апеляційної інстанції і передати справу на новий розгляд до суду першої інстанції, якщо суд припустився порушень норм процесуального права, які унеможливили встановлення фактичних обставин справи, що мають значення для правильного вирішення спору.

При новому розгляді справи суду необхідно врахувати викладене, всебічно і повно з’ясувати обставини справи, дійсні права та обов’язки сторін, перевірити доводи, на яких ґрунтуються вимоги та заперечення сторін, визначити повне коло та правовий статус учасників цієї справи і в залежності від встановленого вирішити спір у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин.

За таких обставин, касаційна скарга приватного підприємства "Сторм-57" на постанову Одеського апеляційного господарського суду від 28.12.2010 року у справі № 29/307-05-9167 підлягає частковому задоволенню, а судові акти попередніх інстанцій –скасуванню з направленням справи на новий розгляд.

Керуючись ст. ст. 1115, 1117, 1119 - 11112 Господарського процесуального кодексу України (1798-12) , Вищий господарський суд України

1. Касаційну скаргу приватного підприємства "Сторм-57" на постанову Одеського апеляційного господарського суду від 28.12.2010 року у справі № 29/307-05-9167 задовольнити частково.

2. Постанову Одеського апеляційного господарського суду від 28.12.2010 року та рішення господарського суду Одеської області від 14.11.2005 року у справі № 29/307-05-9167 – скасувати.