Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

в судовому засіданні взяли участь представники:

Рішенням від 17.06.2010 господарського суду м. Києва (суддя: Пукшин Л.Г.) первісний позов Регіонального відділення Фонду державного майна України задоволено повністю. Розірвано договір №2-272 від 27.02.2003 купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва - ливарного цеху, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 на земельній ділянці 0,7 га, укладеного між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Житомирській області та ОСОБА_1, посвідченого державним нотаріусом Малинської державної нотаріальної контори Карпович О.М.- 27.02.2003. Зобов’язано ОСОБА_1 повернути об’єкт незавершеного будівництва –ливарний цех, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 на земельній ділянці 0,7 га, у власність держави в особі Регіонального відділення Фонду державного майна України по Житомирській області шляхом підписання між сторонами акту приймання-передавання. Стягнено з ОСОБА_1 в доход Державного бюджету України державне мито у розмірі 85,00 грн. та витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу у розмірі 236,00 грн. Відмовлено ОСОБА_1 у зустрічному позові повністю.

Постановою від 14.09.2010 Київського апеляційного господарського суду (судді: Тищенко О.В. - головуючий, Іваненко Я.Л., Скрипка І.М.) рішення від 14.09.2010 господарського суду м. Києва скасовано. Прийнято нове рішення. В первісному позові відмовлено повністю. Зустрічний позов задоволено повністю. Внесено зміни в абзац 1 пункту 5.3 договору купівлі-продажу №2-272 від 27.02.03 незавершеного будівництвом об’єкта –ливарного цеху, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, а саме: абзац 1 пункту 5.3 договору купівлі-продажу №2-272 від 27.02.2003 незавершеного будівництвом об’єкта –ливарного цеху, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 викласти в наступній редакції: "Завершення будівництва протягом 5 років з моменту отримання права користування земельною ділянкою після встановлення меж в натурі та дозволу на виконання будівельно-монтажних робіт у встановленому порядку".

постанова мотивована тим, що строк, за яким відповідач повинен був здійснити добудову об’єкта закінчився 27.02.2008, а порушення відповідачем своїх зобов’язань за договором купівлі-продажу №2-272 сталось не з його вини, тому вимога ОСОБА_1 за зустрічним позовом про внесення змін до умов договору купівлі-продажу №2-272 від 27.02.03 підлягає задоволенню.

Не погоджуючись з постановою Регіональне відділення Фонду державного майна України по Житомирській області звернувся до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою і просить її скасувати, посилаючись на те, що судом порушені норми матеріального та процесуального права, зокрема, ст. 19 Закону України "Про особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва".

Колегія суддів, приймаючи до уваги межі перегляду справи в касаційній інстанції, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування норм матеріального і процесуального права при винесенні оспорюваного судового акта, знаходить необхідним у задоволенні касаційної скарги відмовити.

Господарськими судами встановлено, що 27.02.2003 Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Житомирській області (продавець) та ОСОБА_1 (покупець) укладено договір купівлі-продажу за № 2-272 незавершеного будівництвом об’єкта державної форми власності –ливарного цеху в АДРЕСА_1, відповідно до умов якого продавець зобов’язується передати у власність покупцеві незавершений будівництвом об’єкт державної форми власності –ливарний цех, який перебуває на балансі ВАТ "Сервіс" на земельній ділянці 0,7 га. Питання придбання або оренди земельної ділянки, на якій розташований об’єкт незавершеного будівництва, покупець вирішує з органами місцевого самоврядування після набуття ним права власності.

Пунктом 5.3 договору передбачені обов’язки покупця - виконувати умови продажу об’єкта на аукціоні, а саме завершення будівництва протягом 5 років.

Відповідно до акту прийому-передачі від 25.03.2003 РВ ФДМУ по Житомирській області передав, а покупець - ОСОБА_1 прийняв придбане ним державне майно - не завершений будівництвом (згідно з проектно-кошторисною документацією) ливарний цех, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, на земельній ділянці 0,7 га.

ОСОБА_1 з метою врегулювання земельних відносин звернувся до міської Ради м. Малин з заявою про надання дозволу на виготовлення технічної документації для відведення йому земельної ділянки площею 1.0 га, на якій розташований об’єкт незавершеного будівництва.

Виконком Малинської міськради листом №121/122 від 07.04.2003 повідомив ОСОБА_1, що земельні ділянки на яких знаходиться ливарний цех та газоочисне відділення ливарного цеху 17.12. 2002 передані в оренду 8-ю сесією ВАТ "Л.М.С.", оскільки РВ ФДМ України по Житомирській області не повідомило, що дані об’єкти включені в перелік на продаж.

Судом апеляційної інстанції встановлено, що ОСОБА_1 неодноразово звертався до РВ ФДМУ по Житомирській області та до міської ради з проханням допомоги у відведені йому вищевказаної земельної ділянки, на якій розташований придбаний ним об’єкт.

Відповідно до ч.1 ст. 509 Цивільного кодексу України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.

За ч. 1 ст. 202 Цивільного кодексу України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Згідно ч. 1 ст. 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Відповідно до ст. ст. 525, 526 Цивільного кодексу України зобов'язання повинні виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від виконання зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до ст. 3 Закону України "Про особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва" ( в редакції, яка діяла на момент укладення сторонами договору) покупці об'єктів незавершеного будівництва можуть придбати разом з об'єктами незавершеного будівництва земельні ділянки, відведені в установленому порядку під забудову. За бажанням покупців земельні ділянки, на яких розташовані об'єкти незавершеного будівництва, надаються їм у довгострокову оренду. Земельні ділянки, що не підлягають продажу відповідно до Земельного кодексу України (2768-14) , надаються в довгострокову оренду з правом першочергового їх придбання орендарем у разі зняття заборони на приватизацію зазначених ділянок.

Юридичним особам інших держав, іноземцям, особам без громадянства, спільним підприємствам, міжнародним об'єднанням та організаціям за участю іноземних юридичних осіб та іноземців, підприємствам, що повністю належать іноземним інвесторам, іноземним державам, земельні ділянки, на яких знаходяться ці об'єкти, надаються тільки в довгострокову оренду.

Згідно ст. 8 Закону України "Про особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва" ( в редакції станом на 2003 рік) відведення земельної ділянки, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва, оформляється відповідним рішенням згідно з вимогами законодавства.

У разі відсутності рішення про відведення земельної ділянки в натурі, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва, за поданням органів приватизації спеціально уповноважений орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів та його органи на місцях разом з адміністрацією підприємства, установи, організації, на балансі яких перебуває об'єкт незавершеного будівництва, у місячний строк вживають у встановленому порядку заходів щодо відведення земельної ділянки несільськогосподарського призначення, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва.

Роботи, пов'язані з відведенням земельної ділянки, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва, та підготовкою технічної документації, необхідної для її придбання, а також оформленням державного акта на право власності на землю, виконуються за рахунок коштів, передбачених на підготовку та проведення приватизації.

Господарським судом апеляційної інстанції встановлено, що Регіональне відділення Фонду державного майна України по Житомирській області не вжило у встановленому порядку заходів щодо відведення земельної ділянки по АДРЕСА_1, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва, не зверталось з поданням до органів виконавчої влади щодо відведення земельної ділянки відповідачу.

Крім того, листом відділу Держкомзему у м. Малині Житомирської області №3168 від 20.05.2010 зазначено, що згідно вимог вказаних нормативних актів Регіональне відділення Фонду державного майна України по Житомирській області за період дії цих актів не зверталось до органів Держкомзему України в м. Малин з запитом про виготовлення проекту землеустрою земельної ділянки по АДРЕСА_1, на якій розташовані об'єкти незавершеного будівництва (будівлі ливарного цеху та газоочисного відділення ливарного цеху), що безпосередньо повинні перебувати в розпорядженні органів приватизації як землі державної власності.

Без отримання правовстановлюючих документів на земельну ділянку, яка знаходиться під об’єктом незавершеного будівництва, неможливо отримати дозвіл на здійснення будівельних робіт.

Дозвіл на виконання будівельних робіт видається на забудовника, який має права на земельну ділянку згідно із пунктом 2.1. Положення про порядок надання дозволу на виконання будівельних робіт, затвердженого Наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 05.12.2000 за №273 (z0945-00) .

Відповідно до ст. 18 Закону України "Про основи містобудування" будівництво об'єктів містобудування незалежно від форм власності здійснюється з дозволу відповідних рад. Це право ради можуть делегувати відповідним виконавчим органам.

Згідно ст. 25 Закону України "Про основи містобудування", особи, винні у виконанні будівельних чи реставраційних робіт без дозволу та затвердженого у встановленому порядку проекту або з відхиленням від нього несуть відповідальність, передбачену чинним законодавством.

Статтею 29 Закону України "Про планування і забудову території" передбачено, що дозвіл на виконання будівельних робіт - це документ, що засвідчує право забудовника та підрядника на виконання будівельних робіт, підключення об'єкта будівництва до інженерних мереж та споруд, видачу ордерів на проведення земляних робіт.

Дозвіл на виконання будівельних робіт надається інспекціями державного архітектурно-будівельного контролю, які ведуть реєстр наданих дозволів.

Дозвіл на виконання будівельних робіт надається на підставі:

проектної документації;

документа, що засвідчує право власності чи користування (в тому числі на умовах оренди) земельною ділянкою та інш.

Здійснення будівельних робіт на об'єктах містобудування без дозволу на виконання будівельних робіт або його перереєстрації, а також здійснення не зазначених у дозволі будівельних робіт вважається самовільним будівництвом і тягне за собою відповідальність згідно з законодавством.

Отже, як встановлено судом апеляційної інстанції оскільки здійснення будівництва потребує дотримання відповідних вимог законодавства, а закінчення будівництва можливе лише після врегулювання земельних питань та отримання проектно-кошторисної документації з затвердженням її у встановленому порядку, відповідач був позбавлений можливості приступити до виконання своїх зобов’язань за договором купівлі-продажу №2-272 від 27.02.2003.

Таким чином, господарський суд апеляційної інстанції дійшов обґрунтованого висновку, що порушення відповідачем своїх зобов’язань сталось не з вини відповідача, і почати виконання своїх зобов’язань було неможливо без отримання правовстановлюючих документів на земельну ділянку під об’єкт незавершеного будівництва та без отримання дозволу на здійснення будівельних робіт, то підстави для розірвання договору купівлі-продажу №2-272 від 27.02.03 незавершеного будівництвом об’єкта –ливарного цеху, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 на земельній ділянці 0,7 га відсутні. Строк, за яким відповідач повинен був здійснити добудову об’єкта закінчився 27.02.2008, а порушення відповідачем своїх зобов’язань за договором купівлі-продажу №2-272 сталось не з його вини, то вимога ОСОБА_1 за зустрічним позовом про внесення змін до умов договору купівлі-продажу №2-272 від 27.02.03 підлягає задоволенню.

Положеннями ст. 651 Цивільного кодексу України визначено, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до ч. 1 ст. 611 Цивільного кодексу України у разі порушення зобов’язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема припинення зобов’язання внаслідок односторонньої відмови від зобов’язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

Згідно ст. 614 Цивільного кодексу України особа, яка порушила зобов'язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов'язання. Відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов'язання.

Зважаючи на викладене, колегія суддів вважає, що апеляційним господарським судом дана правильна юридична оцінка обставинам справи, тому постанова відповідає чинному законодавству України та обставинам справи і підстав для її скасування немає.

На підставі викладеного, керуючись ст. 1115, п.1 ст. 1119, ст.11111 Господарського процесуального кодексу України (1798-12) , Вищий господарський суд України

В задоволенні касаційної скарги відмовити.

Постанову від 14.09.2010 Київського апеляційного господарського суду зі справи №40/167 залишити без змін.