Вищий господарський суд України у складі колегії суддів :

за участю представників:

Рішенням господарського суду м.Севастополя від 23.09.2010 (суддя Шевчук Н.Г.), залишеним без змін постановою Севастопольського апеляційного господарського суду від 23.12.2010 (судді: Градова О.Г., Заплава Л.М., Котлярова О.Л.), позов задоволено частково - на підставі ст.ст. 48, 60 ЦК УРСР визнано недійсним укладений між відповідачами договір купівлі-продажу від 23.06.1997р. в частині продажу сараю "Б" по вул.Пожарова,26-А в м.Севастополі. В решті позовних відмовлено у зв'язку з недоведеністю порушення прав позивача.

Рішення в частині задоволення позову мотивоване тими обставинами, що в порушення вимог ст. 225 ЦК УРСР спірний договір від імені продавця було укладено особою (ТОВ "Гермес"), яка не мала права власності на відчужуване майно, а також тим, що цей договір порушує права позивача, як орендаря земельної ділянки, на якій розташована належна відповідачу-1 (покупцю) споруда, через що орендар не може користуватися земельною ділянкою.

ПП "Ескадра" у поданій касаційній скарзі просить рішення та постанову скасувати, прийняти нове рішення про відмову в позові, посилаючись на порушення судами норм матеріального та процесуального права, а саме ст.ст. 128, 225 ЦК УРСР, ст. 321 ЦК України та ст.ст. 1, 33 ГПК України. Зокрема, скаржник вважає, що при укладенні спірного договору відповідачі ніяк не могли порушити права ТОВ "Диадема", оскільки останнє придбало будівлі за вказаною адресою тільки у 2003 році, а земельну ділянку отримало в оренду лише у 2006 році. Таким чином, договором права і охоронювані законом інтереси позивача не були і не могли бути порушені.

Колегія суддів, перевіривши фактичні обставини справи на предмет правильності їх юридичної оцінки судами попередніх інстанцій та заслухавши пояснення присутніх у засіданні представників позивача та заявника, дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, а оскаржувані рішення та постанова –скасуванню з передачею справи на новий розгляд до господарського суду м.Севастополя з наступних підстав.

Залишаючи без змін рішення про часткове задоволення позову суд апеляційної інстанції виходив з того, що:

Позивач є юридичною особою з 24 грудня 1998 року (а.с.23,40-51 т.1), а Відповідач-1 є юридичною особою з 4 березня 1997 року (а.с.63-73,155-155 т.1).

З 8 вересня 1994 року по 7 листопада 2007 року було зареєстровано ТОВ "Гермес" (ідентифікаційний код 22239865), яке ліквідовано за судовим рішенням про визнання банкрутом та ліквідації (а.с.151-154 т.1).

23 червня 1997 року між продавцем - товариством з обмеженою відповідальністю "Гермес" в особі директора Зубавичуса В.А., та покупцем - приватним підприємством "Ескадра", у простій письмовій формі був підписаний договір купівлі-продажу нерухомого майна - боксу площею 143,4 кв.м. за літерою "А", боксу площею 44,9 кв.м. за літерою "А1", будівлі КТП площею 4 кв.м. за літерою "Б", 1972 року забудови, розташованих по вул.Пожарова, 26-А в місті Севастополі, по якому покупець за 1875 грн. (без ПДВ) придбав вказане майно (а.с.10,62,74-78 т.1).

23-24 червня 1997 року сторони договору виконали свої обов’язки, а саме: 23 червня 1997 року продавець передав за актом покупцю предмет договору, 24 червня 1997 року покупець готівкою оплатив 1875 грн. (а.с.93,139 т. 1).

У вказаному договорі купівлі-продажу не зазначено на підставі якого документу продавець є власником майна, що відчужує. Але з висновку державної землевпорядної експертизи про оформлення права користування землею за відповідачем слідує, що він придбав нерухомість у ТОВ "Гермес", яке набуло право власності на це майно на підставі свідоцтва про право власності на вказані об’єкти нерухомості, виданого 22 квітня 1997 року Управлінням майна м.Севастополя (а.с.58,183 т.1).

Апеляційний господарський суд, перевіривши ці обставини, встановив, що такого свідоцтва товариству з обмеженою відповідальністю "Гермес" не видавалося, що підтверджується листом Фонду комунального майна м.Севастополя (а.с.71 т.2), право власності на вказане нерухоме майно за цим товариством не реєструвалося (а.с.71 т.2).

Позивач та відповідач є суміжними землекористувачами. Зокрема, з 30 грудня 1999 року 0,1088 га землі по вул. Пожарова, 26-А знаходиться в постійному користуванні відповідача-1 (а.с.90-92 т.1), а з 11 серпня 2006 року 0,4611 га землі по вул.Пожарова, 26-Б за кадастровим №8536600000:01:003:0092 - в оренді позивача (а.с.11-22,25-27,52,147 т.1). При цьому, в оренді позивача знаходиться та частина земельної ділянки, на якій розташований належний відповідачу-1 сарай "Б", яка необхідна позивачу для проходу до основної частини орендованої земельної ділянки (а.с.143,149-150, 80-81, 83 т.1).

Ця частина земельної ділянки раніше планувалася до передачі в постійне користування відповідача-1, але не була йому передана. Право власності на сарай "Б" на час передачі цієї частини земельної ділянки позивачу в оренду зареєстровано не було, воно було зареєстровано за відповідачем-1 у період з 16 січня 2008 року по 25 серпня 2010 року на підставі спірного договору купівлі-продажу.

Однак, колегія не може погодитися з передчасними висновками судів в частині задоволення позову з огляду на таке.

Відповідно до ч.1 ст. 1 ГПК України підприємства, установи, організації, інші юридичні особи (у тому числі іноземні), громадяни, які здійснюють підприємницьку діяльність без створення юридичної особи і в установленому порядку набули статусу суб'єкта підприємницької діяльності (далі - підприємства та організації), мають право звертатися до господарського суду згідно з встановленою підвідомчістю господарських справ за захистом своїх порушених або оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів.

Згідно з ч.3 ст. 215 ЦК України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Таким чином, обов'язковою умовою задоволення позову про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 23.06.1997р. є встановлення судом факту порушення прав позивача при укладенні відповідачами цього договору, про що, до речі, зазначено апеляційним судом в оскаржуваній постанові в обґрунтування часткового визнання недійсним спірного договору.

Разом з тим, судами першої та апеляційної інстанцій не надано належної оцінки тим встановленим обставинам, що позивач взагалі не мав цивільної правоздатності на момент укладення договору купівлі-продажу від 23.06.1997р., оскільки набув статусу юридичної особи лише з 24.12.1998р., а право оренди земельної ділянки, на якій розташований придбаний відповідачем-1 об'єкт нерухомості, та в обґрунтування захисту якого (права оренди) пред'явлено позов у даній справі, набув ще пізніше –з 22.08.2006 року, тобто з моменту державної реєстрації договору оренди землі від 11.08.2006 (ст. 18 Закону України "Про оренду землі").

Відтак, зважаючи на те, що при розгляді позовних вимог про визнання угод недійсними оспорювана угода повинна оцінюватися на предмет її відповідності саме законодавству, чинному на момент укладення такої угоди, та договори купівлі-продажу відносяться до правочинів, які можуть визнаватися недійсними з моменту укладення, а не на майбутнє, то не виключається наявність достатніх підстав вважати, що права та охоронювані законом інтереси новоствореного товариства (позивача) об'єктивно не могли порушуватися оспорюваним договором, укладеним та виконаним його сторонами ще задовго до державної реєстрації позивача як юридичної особи.

Колегія відхиляє помилкові посилання апеляційного суду в обґрунтування своїх висновків на відсутність реєстрації за продавцем (відповідачем-2) права власності на майно, придбане відповідачем-1 за спірним договором, оскільки чинним на момент укладення вказаного договору Цивільним кодексом УРСР (1540-06) не було передбачено обов’язкове нотаріальне посвідчення та державну реєстрацію договору купівлі-продажу нежилого нерухомого майна, укладеного між юридичними особами, тому достатнім є його укладення у встановленій законом простій письмовій формі, а, отже, у суду відсутні підстави піддавати сумніву добросовісність набуття відповідачем-1 права власності на спірне нерухоме майно. Адже, ст. 227 ЦК УРСР вимагала обов'язкового нотаріального посвідчення та державної реєстрації лише договору купівлі-продажу житлового будинку, якщо хоча б однією із сторін є громадянин.

Касаційна інстанція також погоджується з доводами скаржника щодо відсутності в матеріалах справи доказів порушення спірним договором права власності чи іншого речового права позивача. При цьому, судами не перевірено та не відхилено доводи заявника щодо виникнення у ТОВ "Диадема" тільки у 2003 році права власності на будівлі по вул.Пожарова,26-А в м.Севастополі.

Зважаючи на вищенаведене, касаційна інстанція на підставі ч.2 ст. 1115 Господарського процесуального кодексу України дійшла висновку про неповне встановлення обставин справи та обумовлену цим неможливість надання належної юридичної оцінки всім обставинам справи, в зв’язку з чим справа підлягає направленню на новий розгляд для достовірного з’ясування інших обставин, які мають істотне значення для правильного вирішення спору.

Враховуючи викладене та керуючись ст.ст.1115,1117-11112 Господарського процесуального кодексу України (1798-12) , Вищий господарський суд України,

Касаційну скаргу ПП "Ескадра" задовольнити частково.

Рішення господарського суду АР Крим АР Крим від 23.09.2010 та постанову Севастопольського апеляційного господарського суду від 23.12.2010 у справі №5020-1/112-2/172 скасувати з передачею справи на новий розгляд до господарського суду м.Севастополя .