2/246 Про визнання укладеними договорів оренди землі - 22.01.2009 Прийняття

Рішенням господарського суду міста Києва у справі № 2/246 від 14.08.2008 (суддя Домнічева І.О.), залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду міста Києва від 14.10.2008 (колегія суддів у складі головуючого судді Отрюха Б.В., суддів Верховця А.А., Тищенко А.І.), позовні вимоги Акціонерного товариства "Українська автомобільна корпорація" задоволені повністю, визнані укладеними з дня набрання рішенням законної сили договори оренди земельних ділянок площею 1,774 га, 0,5339 га, 0,2942 га, 0,4896 га, які розташовані за адресою: м. Київ, проспект Московський, 22, між Акціонерним товариством "Українська автомобільна корпорація" (далі –позивач) та Київською міською радою (далі –відповідач), а зазначені земельні ділянки - переданими в оренду на умовах договорів з моменту набрання рішенням законної сили.

Київська міська рада з рішенням та постановою у справі не згодна, в поданій касаційній скарзі просить їх скасувати та прийняти нове рішення про відмову в позові, посилаючись на порушення та неправильне застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального права, зокрема, ст. ст. 20, 187 ГК України, ст. 11, 649 ЦК України, а також неповне з’ясування судами обставин справи в порушення вимог ст. 43 ГПК України.

Відзиву на касаційну скаргу від АТ "Українська автомобільна корпорація" не надходило.

Заслухавши у відкритому судовому засіданні пояснення представників сторін, перевіривши повноту встановлення обставин справи та правильність їх юридичної оцінки в постанові апеляційного та рішенні місцевого господарських судів, колегія суддів Вищого господарського суду України дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, виходячи з наступного.

Судами попередніх інстанцій під час розгляду справи встановлено, що 08.02.2007 Київською міською радою прийняте рішення № 114/775 "Про передачу Акціонерному товариству "Українська автомобільна корпорація" земельних ділянок для будівництва, експлуатації та обслуговування демонстраційно-торгівельного центру з комплексом супутніх послуг, для влаштування гостьової автостоянки та під’їзних шляхів, для експлуатації та обслуговування автозаправного комплексу на пр. Московському, 22 у Оболонському районі м. Києва", загальною площею 3,09 га, в т.ч.:

- ділянку № 1 площею 0,54 га, в межах червоних ліній, - в короткострокову оренду на 5 років для влаштування гостьової автостоянки та під’їзних шляхів за рахунок міських земель, не наданих у власність чи користування;

- ділянку № 2 площею 0,29 га - в короткострокову оренду на 1 рік для експлуатації та обслуговування автозаправного комплексу за рахунок частини земель, відведених відповідно до рішення виконавчого комітету Київської міської ради депутатів трудящих від 02.02.1976 року № 79/16 "Про відведення земельної ділянки Київському обласному виробничому об’єднанню "Київавтотехобслуговування" під будівництво станцій техобслуговування та відкритої платної стоянки автомашин";

- ділянку № 3 площею 1,77 га - в короткострокову оренду на 3 роки для будівництва, експлуатації та обслуговування демонстраційно-торгівельного центру з комплексом супутніх послуг за рахунок частини земель, відведених відповідно до рішення виконавчого комітету Київської міської ради депутатів трудящих від 02.02.1976 року № 79/16 "Про відведення земельної ділянки Київському обласному виробничому об’єднанню "Київавтотехобслуговування" під будівництво станцій техобслуговування та відкритої платної стоянки автомашин";

- ділянку № 4 площею 0,49 га - в короткострокову оренду на 1 рік для будівництва, експлуатації та обслуговування демонстраційно-торгівельного центру з комплексом супутніх послуг за рахунок частини земель, відведених відповідно до рішення виконавчого комітету Київської міської ради депутатів трудящих від 02.02.1976 року № 79/16 "Про відведення земельної ділянки Київському обласному виробничому об’єднанню "Київавтотехобслуговування" під будівництво станцій техобслуговування та відкритої платної стоянки автомашин".

На виконання вказаного рішення Київської міської ради 30.03.2007 були виготовлені та підписані АТ "Українська автомобільна корпорація" акти визначення меж земельних ділянок в натурі (на місцевості), які 14.05.2007 та 22.05.2007 зареєстровані в автоматизованій системі ПК "Кадастр", Головним управлінням земельних ресурсів сформована кадастрова справа № 2011, яка, за повідомленням останнього, 13.08.2007 була передана до Київської міської ради.

Разом з тим, договір оренди земельної ділянки Київською міською радою не було укладено. Вважаючи, що таким чином Київська міська рада, всупереч власному рішенню від 08.02.2007 № 114/775 (ra0114023-07) , порушує загальний порядок укладення господарських договорів, встановлений статтею 181 Господарського кодексу України, позивач звернувся до суду з цим позовом.

Задовольняючи позовні вимоги, суди попередніх інстанцій виходили з того, що відповідачі, в порушення власних повноважень і порядку укладення господарських договорів, встановленого ст. 181 Господарського кодексу України, ухилилися від розгляду і підписання запропонованих позивачем проектів договорів оренди землі, зміст яких відповідає ст. 15 Закону України "Про оренду землі" та умовам Типового договору оренди землі, що затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 № 220 (220-2004-п) , чим унеможливили реалізацію права позивача на оренду землі.

Втім, висновки судів попередніх інстанцій про підставність і ґрунтовність позовних вимог колегія суддів вважає суперечливими, передчасними і такими, що не ґрунтуються на повно встановлених обставинах, які мають значення для правильного вирішення спору.

Порядок та умови набуття права користування земельною ділянкою на умовах оренди встановлено Земельним кодексом України (2768-14) , Законом України "Про оренду землі" (161-14) , а також Порядком набуття права на землю юридичними особами та громадянами в м. Києві, затвердженим рішенням Київради від 14.03.2002 № 313/1747 (ra0313023-02) , та Регламентом розгляду питань щодо набуття та реалізації права користування землею в м. Києві, затвердженим рішенням Київради від 15.07.2004 № 457/1867 (ra0457023-04) .

Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі термінове платне володіння та користування земельною ділянкою, необхідною орендарю для ведення підприємницької та іншої діяльності (ст. 92 Земельного кодексу України, ст. 1 Закону України "Про оренду землі").

Згідно статті 116 Земельного кодексу України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим кодексом.

Статтею 14 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що договір оренди землі укладається в письмовій формі і за бажанням однією із сторін може бути посвідчено нотаріально. Типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України.

Відповідно до приписів статті 16 Закону України "Про оренду землі" особа, яка бажає отримати земельну ділянку в оренду із земель державної або комунальної власності, подає до відповідного органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування за місцем розташування земельної ділянки заяву (клопотання), розгляд якої і надання земельної ділянки в оренду проводиться в порядку, встановленому Земельним кодексом України (2768-14) , при цьому, сторони укладають договір оренди землі лише у разі згоди орендодавця передати земельну ділянку в оренду.

Господарські договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом України (435-15) з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, іншими нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів (ч. 7 ст. 179 Господарського кодексу України).

Згідно ч. 4 ст. 202 Цивільного кодексу України двостороннім правочином є погоджена дія двох сторін.

У відповідності до ст. 627 Цивільного кодексу України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Виходячи з системного аналізу зазначених норм, слід дійти висновку, що договір оренди земельної ділянки може бути укладений лише за взаємним волевиявленням сторін.

Згідно ч. 2 ст. 180 Господарського кодексу України господарський договір вважається укладеним, якщо між сторонами у передбачених законом порядку та формі досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов. Істотними є умови, визнані такими за законом чи необхідні для договорів даного виду, а також умови, щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути досягнута згода.

Положеннями ст. 638 Цивільного кодексу України визначено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Загальний порядок укладення господарських договорів унормований статтею 181 Господарського кодексу України, за приписами якої господарський договір за загальним правилом викладається у формі єдиного документа, підписаного сторонами та скріпленого печатками, запропонований проект якого надається другій стороні для узгодження у двох примірниках, при цьому, у разі якщо сторони не досягли згоди з усіх істотних умов господарського договору, такий договір вважається неукладеним (таким, що не відбувся).

Таким чином, позивач мав довести, а суд встановити дотримання позивачем вимог зазначеної норми щодо надання (надсилання) Київській міській раді проектів договорів оренди, адже, такі докази в матеріалах справи відсутні, до того ж, з листа Головного управління земельних ресурсів від 07.04.2008 вбачається, що договори оренди до нього не надходили, отже, посилання суду першої інстанції на надсилання цим органом 13.08.2008 проектів договорів оренди Київській міській раді для оформлення не ґрунтуються на належних і допустимих доказах.

Примусовий порядок укладення господарських договорів за рішенням суду регулюється статтею 187 Господарського кодексу України та статтею 649 Цивільного кодексу України, виходячи з зі змісту яких і принципу свободи договору, переддоговірні спори поділяються на спори про спонукання до укладення договору, якщо одна з сторін ухиляється від його укладення, та на спори з умов договору, коли сторони не врегулювали розбіжності щодо його умов.

Як вбачається зі змісту позовної заяви, позивач обґрунтовував свої вимоги саме ухиленням Київської міської ради від укладення договорів, отже, позивач мав довести, а суд встановити обставини, які свідчать про таке ухилення саме зі сторони вказаного відповідача.

Крім того, поза увагою судів попередніх інстанцій залишилося і те, що згідно ч. 2 ст. 125 Земельного кодексу України право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації, при цьому, судами не встановлено чи відповідає вимога вважати договори оренди землі укладеним за рішенням суду, за відсутності такого волевиявлення ради, вимогам ч. 1 ст. 187 Господарського кодексу України щодо обов’язковості укладення такого договору через пряму вказівку закону та способам захисту порушених прав та охоронюваних законом інтересів, передбаченим ст. 16 ЦК України та ст. 20 ГК України.

Отже, порушення судами попередніх інстанцій вимог ст. 43 ГПК України щодо повноти з'ясування обставин справи, неповне дослідження предмету і правової природи спору унеможливлює висновок суду касаційної інстанції про правильність застосування судами приписів матеріального та процесуального права.

Оскільки відповідно до приписів ст. ст. 111-5, 111-7 ГПК України касаційна інстанція перевіряє повноту встановлення та юридичну оцінку обставин справи і не наділена повноваженнями щодо їх встановлення, колегія суддів на підставі п. 3 ст. 111-9 ГПК України вважає за необхідне скасувати судові акти попередніх інстанцій, а справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції для встановлення зазначених обставин і надання їм належної правової оцінки з врахуванням всіх вищевикладених вказівок цієї постанови.