Вищий господарський суд України у складі колегії суддів :

за участю представників:

Рішенням господарського суду м.Києва від 15.01.2008 (суддя Ярмак О.М.), залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 13.03.2008 (судді: Отрюх Б.В., Тищенко А.І., Верховець А.А.), позов задоволено –на підставі ч.2 ст. 777 ЦК України, ст. 7 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" та п.51 Державної програми приватизації на 2000-2002рр. визнано за Закритим акціонерним товариством "Ліго" право на викуп нерухомого майна - частину домоволодіння санаторію ім. М.О. Семашка, розташованого за адресою: Автономна Республіка Крим, місто Ялта, смт. Сімеїз, вул. Володимира Луговського, буд. №18, а саме: їдальні літ. Б приміщення підвалу з №1-1 по 1-6 площею 90,3 кв. м, приміщення 1-го поверху з № 2-3 по 2-15 площею 186,8 кв. м., склад літ. Й площею 17,3 кв. м., літ. К - оранжерея приміщення 2-4 Д площею 88,0 кв. м., літ. Ж - душевий павільйон площею 77,5 кв. м., будиночок рибака літ. Г площею 74,8 кв. м., пральня літ. Н площею 103,0 кв. м., мокротосжигалка літ. М площею 13,0 кв. м., склад-сторожка літ. О площею 44,2 кв. м., гараж літ. С площею 90,9 кв. м., склад літ. Р площею 56,1 кв. м., на ділянці сарай літ. Т, а також навіс літ. П та елементи благоустрою території (поз №№1-23, 25-38, 41-48, 51, 54-59, 60, І відповідно до технічного паспорту БТІ), що знаходиться на балансі санаторію ім. М.О. Семашка Державного комітету України у справах ветеранів. Зобов'язано Фонд державного майна України включити до переліку об'єктів державної власності, що підлягають приватизації шляхом викупу зазначені об'єкти. Зобов'язано Фонд державного майна України провести оцінку та укласти із ЗАТ "Ліго" договір купівлі-продажу нерухомого майна-частину домоволодіння санаторію ім. М.О. Семашка, розташованого за адресою: Автономна Республіка Крим, місто Ялта, смт. Сімеїз, вул. Володимира Луговського, буд. № 18, а саме: їдальні літ. Б приміщення підвалу з № 1-1 по 1-6 площею 90,3 кв. м, приміщення 1-го поверху з № 2-3 по 2-15 площею 186,8 кв. м., склад літ. Й площею 17,3 кв. м., літ. К - оранжерея приміщення 2-4 площею 29,3 кв. м., літ 3 - літній кінотеатр площею 194,8 кв. м., аерарій літ. Е площею 211,9 кв. м., аерарій літ. Д площею 88,0 кв. м., літ. Ж - душевий павільйон площею 77,5 кв. м., будиночок рибака літ. Г площею 74,8 кв. м., пральня літ. Н площею 103,0 кв. м., мокротосжигалка літ. М площею 13,0 кв. м., склад-сторожка літ. О площею 44,2 кв. м., гараж літ. С площею 90,9 кв. м., склад літ. Р площею 56,1 кв. м., на ділянці сарай літ. Т, а також навіс літ. П та елементи благоустрою території (поз №№ 1-23, 25-38, 41-48, 51, 54-59, 60, І відповідно до технічного паспорту БТІ), що знаходиться на балансі санаторію ім. М.О.Семашка Державного комітету України у справах ветеранів.

Рішення мотивоване відсутністю у відповідача підстав для відмови у приватизації орендованого позивачем державного нерухомого майна шляхом викупу.

Фонд державного майна України в поданій касаційній скарзі просить рішення та постанову скасувати, прийняти нове рішення про відмову в позові, посилаючись на порушення судами норм матеріального та процесуального права, а саме ч.5 ст. 7 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств", оскільки спосіб приватизації визначений і у випадку здійснення орендарем поліпшень орендованого майна, йому законом надано право на приватизацію шляхом викупу.

Колегія суддів, перевіривши фактичні обставини справи на предмет повноти їх встановлення і правильності юридичної оцінки судами попередніх інстанцій та заслухавши пояснення присутніх у засіданні представників сторін і прокуратури, дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, а оскаржувані рішення та постанова –скасуванню з передачею справи на новий розгляд до господарського суду м.Києва з наступних підстав.

Залишаючи без змін первісне рішення про задоволення позову апеляційний господарський суд виходив з того, що:

03.02.2006 року між позивачем - Закритим акціонерним товариством "Ліго" та Фондом майна Автономної Республіки Крим укладено договір оренди нерухомого майна №200.

Об'єктом оренди є державне нерухоме майно - частина будинковолодіння санаторію ім.М.О.Семашка Державного комітету України у справах ветеранів, розташованого за адресою: Автономна Республіка Крим, місто Ялта, смт. Сімеїз, вул. Володимира Луговського, буд. № 18, а саме: їдальні літ. Б приміщення підвалу з № 1-1 по 1-6 площею 90,3 кв. м., приміщення 1-го поверху з № 2-3 по 2-15 площею 186,8 кв. м., склад літ. Й площею 17,3 кв. м., літ. К - оранжерея приміщення 2-4 площею 29,3 кв. м., літ 3 - літній кінотеатр площею 194,8 кв. м., аерарій літ. Е площею 211,9 кв. м. аерарій літ. Д площею 88,0 кв. м., літ. Ж - душевий павільйон площею 77,5 кв. м., будиночок рибака літ. Г площею 74,8 кв. м., пральня літ. Н площею 103,0 кв. м., мокротосжигалка літ. М площею 13,0 кв. м., склад-сторожка літ. О площею 44,2 кв. м., гараж літ. С. площею 90,9 кв. м., склад літ. Р площею 56,1 кв. м., на ділянці сарай літ Т, а також навіс літ П та елементи благоустрою території (поз №№ 1-23, 25-38, 41-48, 51, 54-59, 60, І відповідно до технічного паспорту БТІ), що знаходиться на балансі санаторію ім. М.О.Семашка Державного комітету України у справах ветеранів.

Відповідно до пункту 6.2 договору оренди нерухомого майна №200 ЗАТ "Ліго" (орендар) має право з письмового дозволу орендодавця, тобто Фонду майна Автономної Республіки Крим вносити зміни до складу орендованого майна, проводити його реконструкцію, технічне переозброєння, що зумовлює підвищення його вартості.

Письмовий дозвіл на реставрацію та реконструкцію орендованого майна корпусу №1 площею 1124 кв.м., розташованого за адресою: Автономна Республіка Крим, місто Ялта, смт.Сімеїз, вул.Володимира Луговського, буд. №18, що знаходиться на балансі санаторію ім.М.О.Семашка Державного комітету України у справах ветеранів було надано 22.08.2006 року листом Фонду майна АР Крим від 22.08.2006 №08-10/7664.

Поліпшення об'єкту оренди на суму 631370,40 грн. підтверджується висновком аудиторської фірми "Синтез-Аудит-Фінанс" від 20.02.2007 та платіжними документами, які свідчать про сплату орендарем витрат по проведенню поліпшень.

Як вбачається з листа Державного комітету України у справах ветеранів від 08.01.2007 №584 балансова вартість об'єктів нерухомості, які є об'єктом оренди, становить: 246466,4 грн., а залишкова вартість - 41313,52 грн.

Таким чином, обсяг невід'ємних поліпшень на суму 631370,40 грн., що здійснив орендар за згодою орендодавця за рахунок власних коштів, які неможливо відокремити від відповідного об'єкта без нанесення йому шкоди, становить від залишкової (відновної за вирахуванням зносу) вартості майна (будинку, спорудження, приміщення) більш ніж 100%.

Позивач звернувся до Фонду майна АР Крим з проханням включити нерухоме майно-частину домоволодіння санаторію ім.М.О.Семашка (будівлі, нежитлові приміщення, елементи благоустрою), передане у користування за договором оренди до переліку об'єктів державної власності, що підлягають приватизації шляхом викупу.

Фонд майна Автономної Республіки Крим листом від 26.06.2007 №03/3121 звернувся до Фонду державного майна України з проханням включити до переліку об'єктів державної власності, що підлягають приватизації шляхом продажу за викупом, об'єкт групи А: нерухоме майно-частину домоволодіння санаторію ім. М.О. Семашка (будівлі, нежитлові приміщення, елементи благоустрою), передане у користування за договором оренди.

Листом від 05.09.2007 №10-20-13943 Фонд державного майна України відмовив у включенні зазначеного об'єкту до переліку об'єктів державної власності, що підлягають приватизації шляхом викупу.

Відмова у приватизації припустима лише з підстав, визначених ч.3 ст. 12 Закону України "Про приватизацію державного майна", а саме: особа, яка подала заяву, не може бути визнана покупцем відповідно до статті 8 цього Закону; законодавством встановлено обмеження щодо приватизації цього підприємства; майно у встановленому порядку включено до переліку об'єктів (групи об'єктів), що не підлягають приватизації.

Відповідно до абзацу 2 ч.5 ст.7 Закона України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" відмова у приватизації можлива тільки у випадках, коли, особа, яка подала заяву, не може бути визнана покупцем підприємства згідно з цим Законом; є законодавче встановлене обмеження на приватизацію цього підприємства; не затверджено переліків, передбачених частиною першою цієї статті.

З аналізу положення ч.5 ст. 7 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" вбачається, що органи приватизації зобов'язані розглянути подані покупцями заяви та, у разі відсутності встановлених цим Законом підстав для відмови у приватизації, включити конкретне підприємство до переліку об'єктів, що підлягають приватизації у встановлений спосіб, або прийняти рішення про відмову в приватизації.

Проте, в листі Фонду державного майна України не наведено жодних підстав для відмови, передбачених ч.3 ст. 12 Закону "Про приватизацію державного майна" та ч.5 ст. 7 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".

Відповідно до п.51 Державної програми приватизації на 2000-2002рр., затвердженої Законом України "Про Державну програму приватизації" від 18.05.2000р. (1723-14) , у випадку прийняття рішення про приватизацію орендованого майна (будинку, спорудження, приміщення) орендар одержує право на викуп цього майна, якщо орендарем по згоді з орендодавцем здійснені за рахунок власних коштів поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від відповідного об'єкта без нанесення йому шкоди, вартістю не менш чим 25 відсотків залишкової (відбудовної за вирахуванням зношування) вартості майна (будинку, спорудження, приміщення).

Положення п.51 Державної програми приватизації на 2000-2002рр., при вищевикладених обставинах, надає позивачеві право на викуп орендованого майна.

Невизнання права позивача на викуп орендованого майна Фондом державного майна України є необґрунтованим, та таким, що порушує права й охоронювані законом інтереси позивача.

Згідно з ч.2 ст.777 ЦК Україна наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої в найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Відповідно до ст. 7 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" передбачено, що Фонд державного майна України, Верховна Рада Автономної Республіки Крим, місцеві ради затверджують за поданням органів приватизації переліки об'єктів, які підлягають: продажу на аукціоні, за конкурсом, а також викупу. Способи приватизації визначаються шляхом прийняття цими органи рішень про затвердження конкретних переліків об'єктів приватизації.

Посилання Фонду державного майна України в листі від 05.09.2007 №10-20-13943 на Закон України "Про управління об'єктами державної власності" (185-16) апеляційна інстанція визнала безпідставним, оскільки чинним законодавством, в тому числі Законом України "Про управління об'єктами державної власності" (185-16) не визначено випадків продажу об'єктів приватизації або обов'язкового погодження приватизації органом, уповноваженим управляти державним майном.

Таким чином, за умови подання покупцем заяви про включення окремого індивідуально визначеного майна до переліку об'єктів, що підлягають приватизації, саме Фонд державного майна України шляхом видання відповідного наказу повинен прийняти рішення про таке включення, а в подальшому здійснити приватизацію об'єкта. Враховуючи положення п.51 Державної програми приватизації підстави для відмови у приватизації відсутні. Відповідач зобов'язаний включити майно, що є об'єктом оренди до переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу.

Проте, колегія не може погодитися з висновками суду з огляду на таке.

В основу оскаржуваного рішення про задоволення позову покладено висновок суду про те, що в листі Фонду державного майна України від 05.09.2007 №10-20-13943, яким відмовлено позивачу у включенні орендованого майна до переліку об'єктів державної власності, що підлягають приватизації шляхом викупу, не наведено жодних підстав для відмови у приватизації, передбачених ч.3 ст. 12 Закону "Про приватизацію державного майна" та ч.5 ст. 7 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".

Дійсно, відповідних підстав для відмови у приватизації Фонд державного майна України у вказаному листі помилково не зазначив, проте, це зовсім не означає, що такі підстави взагалі відсутні.

Адже, у відповідності до ч.1 ст. 7 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" Фонд державного майна України, Верховна Рада Автономної республіки Крим, місцеві Ради затверджують за поданням органів приватизації переліки об'єктів, які перебувають відповідно у державній власності, власності АРК та комунальній власності і підлягають:

- продажу на аукціоні;

- за конкурсом;

- викупу.

Згідно з ч.5 ст.7 цього Закону орган приватизації розглядає подану заяву і в разі відсутності підстав для відмови у приватизації включає підприємство до переліків, зазначених у частині першій цієї статті. Результати розгляду не пізніш як через місяць з дня подання заяви доводяться до заявника у письмовій формі.

Відмова у приватизації можлива тільки у випадках, коли:

особа, яка подала заяву, не може бути визнана покупцем підприємства згідно з цим Законом;

є законодавчо встановлене обмеження на приватизацію цього підприємства;

не затверджено переліків, передбачених частиною першою цієї статті. передбачає обов'язок органу приватизації.

Судами попередніх інстанцій не встановлено прийняття Фондом державного майна України рішення про включення орендованих позивачем приміщень Спеціалізованого санаторію ім.М.О.Семашка до конкретного затвердженого переліку об’єктів, які підлягають приватизації певним способом (аукціон, викуп чи конкурс), що об’єктивно унеможливлює подальше укладення договору купівлі-продажу між сторонами, та свідчить про наявність передбаченої абзацом 4 п.2 ч.5 ст. 7 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств" підстави для відмови у приватизації орендованого позивачем майна.

Зазначеної правової позиції також дотримується Верховний Суд України при перегляді в касаційному порядку рішень у справах зі спорів, що виникають з приватизаційних правовідносин (постанови від 04.02.2003 у справі №17-6-3/02-1980 (v1980700-03) та від 01.06.2004 у справі №11/68-03), вказуючи, зокрема, про обов'язковість прийняття компетентними органами, а саме державним органом приватизації (ФДМ України) або місцевими радами, але аж ніяк не судами, рішень про затвердження переліків об'єктів групи "А", які підлягають приватизації певним способом ( аукціон, конкурс, викуп), а також про те, що статтею 11 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств" конкретно визначено випадки, коли в орендаря виникає право викупу майна, стосовно якого є рішення про приватизацію.

При цьому навіть за умов доведеності включення орендованого державного (комунального майна ) до відповідного переліку, прийняття судом рішення про спонукання державного органу приватизації до укладення договору купівлі-продажу об'єкта приватизації лише за ознакою його вартості не відповідає вимогам законодавства (постанова ВСУ від 19.08.2008 у справі №8/209НМ).

Водночас абзац 3 п.2 ч.5 ст. 7 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" для з'ясування підстав відмови у приватизації відсилає до законодавчих актів, якими встановлене обмеження на приватизацію цього підприємства.

В розрізі цього судом апеляційної інстанції не відхилено та не спростовано викладені у апеляційній скарзі доводи відповідача про те, що відповідне законодавче обмеження встановлено ч.2 ст. 26 Закону України "Про курорти", згідно якої забороняється приватизація спеціальних санаторно-курортних закладів (дитячих, кардіологічних, пульмонологічних, гінекологічних, для лікування громадян, які постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи, для лікування хворих на туберкульоз, хворих з травмами і хворобами спинного мозку та хребта), що знаходяться на територіях курортів місцевого значення, використовують природні лікувальні ресурси зазначених територій і на момент прийняття цього Закону перебувають у державній або комунальній власності.

Судом не надано правової оцінки наявному у справі Положенню про Спеціалізований санаторій ім.М.О.Семашка (а.с.69-75), згідно п.1.1 якого зазначений санаторій є спеціалізованим санаторно-курортним закладом для лікування неактивного туберкульозу органів дихання 3,7 клінічних груп (5 категорія, група 5.1), хронічних неспецифічних захвор ювань органів дихання у дорослих відповідно до ст. 22 Закону України "Про курорти", Закону України "Про боротьбу із захворюванням на туберкульоз" (2586-14) .

Наведене не виключає наявність підстав вважати, що третя особа входить до кола спеціальних санаторно-курортних закладів приватизація яких забороняється законом.

Касаційна інстанція також враховує приписи абзацу 1 п.5 мотивувальної частини та абзацу 2 п.1 резолютивної частини рішення Конституційного Суду України від 13.12.2000 №14-рп/2000 (v014p710-00) у справі №1-16/2000, згідно яких доцільність застосування того чи іншого способу приватизації визначається органом приватизації самостійно, окрім випадків, визначеним законами.

Зокрема, викуп застосовується у випадках, передбачених ст. 11 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств" та іншими законами, і є в такому разі обов'язковим для органів приватизації та органів, які затверджують переліки об'єктів малої приватизації.

Водночас пропозиція покупця щодо способу приватизації підлягає розгляду у визначений законом строк, але вона не є обов'язковою для органів, які визначають або затверджують переліки об'єктів малої приватизації, за винятком випадків, передбачених ст. 11 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств" та іншими законами.

Отже, визначений ст. 7 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств" послідовний порядок приватизації державного майна передбачає, що укладенню договору купівлі-продажу об’єкта приватизації в будь-якому випадку повинно передувати прийняття Фондом державного майна України про затвердження переліку об’єктів, які підлягають приватизації певним способом (аукціон, конкурс чи викуп), та включення конкретного об’єкта до відповідного переліку, чим спростовуються передчасні посилання суду на достатність визначення способу приватизації орендованого приміщення Законом України "Про Державну програму приватизації на 2000-2002 рр." та обов’язок державного органу приватизації за заявою покупця включити об'єкт оренди до відповідного переліку та спонукати продавця укласти договір купівлі-продажу в разі ухилення органу приватизації від укладення цього договору.

Помилковими визнаються також посилання апеляційного суду в обгрунтування своїх висновків на ч.2 ст.777 ЦК Україна, згідно якої наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої в найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання. Адже, в цій статті йдеться про переважне право орендаря на придбання орендованого майна в разі її продажу власником, однак, в даному випадку Фондом державного майна України не приймалося рішення про відчуження орендованого позивачем майна у порядку, передбаченому ст. 7 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".

Зазначеним обставинам, які безпосередньо стосуються предмета даного господарського спору, судами першої та апеляційної інстанцій всупереч вимогам ст. 43 Господарського процесуального кодексу України не надано ретельної правової оцінки, а згідно імперативних вимог ч.2 ст.111-7 цього Кодексу касаційна інстанція не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні та постанові господарського суду чи відхилені ним, вирішувати питання про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази чи додатково перевіряти наявні у справі докази.

Зважаючи на викладене, касаційна інстанція на підставі ч.2 ст. 111-5 Господарського процесуального кодексу України дійшла висновку про неповне встановлення обставин справи та обумовлену цим неможливість надання належної юридичної оцінки всім обставинам справи, в зв’язку з чим справа підлягає направленню на новий розгляд для достовірного з’ясування інших обставин, які мають істотне значення для правильного вирішення спору.

Враховуючи викладене та керуючись ст.ст.111-5,111-7,111-9–111-12 Господарського процесуального кодексу України (1798-12) , Вищий господарський суд України,

Касаційну скаргу Фонду державного майна України задовольнити частково.

Рішення господарського суду м.Києва від 15.01.2008 та постанову Київського апеляційного господарського суду від 13.03.2008 у справі №16/439 скасувати з передачею справи на новий розгляд до господарського суду м.Києва.