5002-18/537-2012 Про визнання недійсною додаткової угоди до договору оренди приміщення готелю - 21.06.2012 Прийняття

розглянувши апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця ОСОБА_4 на рішення господарського суду Автономної Республіки Крим (суддя Осоченко І.К.) від 19 квітня 2012 року у справі № 5002-18/537-2012

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Аквилон"

до Фізичної особи-підприємця ОСОБА_4

про визнання недійсною додаткової угоди до договору оренди

Товариство з обмеженою відповідальністю "Аквилон" звернулося до господарського суду Автономної Республіки Крим із позовною заявою до Фізичної особи -підприємця ОСОБА_4 в якій просив суд визнати недійсною додаткову угоду до договору оренди № 14 від 01.01.2009 року, укладену 23 вересня 2010 року між позивачем та СПД ОСОБА_4

Рішенням господарського суду АР Крим від 19 квітня 2012 року у справі №5002-18/537-2012 (суддя Осоченко І. К.) позов задоволено.

Визнаючи недійсною спірну додаткову угоду на підставі ст. ст. 203, 215 ЦК України, місцевий господарський суд виходив із того, що останньою було збільшено строк дії основного договору оренди на 4 роки та 2 місяці, тобто з перевищенням 3 років, в зв'язку з чим договір оренди і додаткова угода до нього підлягали нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, чого сторонами в порушенням норм ст. ст. 793, 794 ЦК України зроблено не було.

Не погоджуючись із вищевказаним рішенням суду, Фізична особа-підприємець ОСОБА_4 звернувся до Севастопольського апеляційного господарського суду із апеляційної скаргою, в якій просить скасувати оспорюване рішення.

В апеляційній скарзі відповідач зокрема посилається на те, що ним приймалися усі дії для нотаріального посвідчення і державної реєстрації договору оренди №14 від 01.01.2009р. і додаткової угоди до нього, але позивач ухилявся від виконання прийнятих на себе зобов'язань, в той час коли умови додаткової угоди в частині внесення авансу по орендній платі в сумі 500 000,00 грн., були виконанні відповідачем в повному обсязі.

У доповненнях до апеляційної скарги від 19.06.2012р., відповідач зокрема посилається на неможливість визнання недійсним правочину в повному обсязі за умови, якщо закону не відповідають тільки його частина.

Крім того, відповідачем подана заява про відновлення пропущеного строку на подання апеляційної скарги.

Ухвалою Севастопольського апеляційного господарського суду від 31 травня 2012 року, Фізичній особі-підприємцю ОСОБА_4 поновлено строк на апеляційне оскарження рішення господарського суду АР Крим від 19.04.2012р. у справі №5002-18/537-2012 та справу призначено до розгляду.

В судовому засіданні, 21 червня 2012 року, позивач заперечував проти задоволення позову, представив суду відзив на апеляційну скаргу в якому просить апеляційну скаргу залишити без задовлення, а оспорюване рішення без змін, оскільки місцевий господарський суд правомірно визнав спірну додаткову угоду недійсною. Також, позивач на вимогу суду, викладену в ухвалі від 31.05.2012р., представив частину витребуваних документів.

Відповідач наполягав на задовленні апеляційної скарги та скасуванні оспорюваного рішення, а також у виконання вимог суду, викладених в ухвалі вд 31.05.2012р., представив суду належним чином засвідчені копії витребуваних документів, оригінали яких були оглянути судовою колегію в засіданні суду. Також, відповідач представив доповнення до апеляційної скарги.

Розглянувши повторно, в порядку статті 101 Господарського процесуального кодексу України судова колегія встановила наступне.

Як вбачається із матеріалів справи та встановлено місцевим господарським судом, 01 січня 2009 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Аквилон»(орендодавець) та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_4 (орендар), було укладено договір № 14 оренди приміщення, за умовами якого орендодавець передав, а орендар прийняв в тимчасове платне користування приміщення готелю «Аквилон», площею 580 кв.м., розташованого за адресою: АДРЕСА_1.

Відповідно до пункту 3.2 договору, орендна плата складає 10000,00 грн. в місяць і включає в себе також компенсацію усіх комунальних платежів.

Згідно пункту 6.5.3 договору він вступає в силу з моменту підписання акту приймання -передачі об'єкта оренди, але не пізніше ніж з 06.01.2009р. і діє до 30 грудня 2011року.

05 січня 2009 року між сторонами був підписаний акт приймання - передачі приміщень готелю «Аквилон».

Отже, договір оренди був укладений між сторонами на строк 2 роки 4 місяці і 25 днів.

В подальшому, 23 вересня 2010 року товариство з обмеженою відповідальністю «Аквилон»та фізична особа - підприємець ОСОБА_4 уклали додаткову угоду до договору оренди № 14 від 01.01.2009р. (а. с. 32, том 1).

Пунктом 1.1 додаткової угоди передбачено, що орендодавець передає орендатору у тимчасове користування приміщення загальною площею 724,4 кв.м., які розташовані за адресою: АДРЕСА_1.

Згідно з пунктом 2.4.3 додаткової угоди, орендар зобов'язується внести орендну плату за користування об'єктом оренди авансом у сумі 500 000,00 грн. у строк до 05.10.2010 року.

Орендна плата складає 10 000 грн. В тому числі затрати по комунальним послугам на підставі рахунків орендодавця, але не менш вартості комунальних затрат (пункт 3.2 додаткової угоди).

Позивач вважаючи, що додаткова угода до договору оренди призвела до збільшення строку оренди, який перевищив 3 роки, а відтак вони повинні бути посвідчені нотаріально та підлягають державній реєстрації, чого зроблено не було, в зв'язку з чим просить суд визнати спірну додатку угоду недійсною.

Заслухавши пояснення представників сторін, перевіривши наявні матеріали справи на предмет правильності застосування судами норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, з наступних підстав.

Так, відповідно до ч.6 ст. 283 Господарського кодексу України до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України (435-15) з врахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом (435-15) .

Відповідно до частини 1 статті 759 ЦК України, по договору найму (оренди) одна сторона наймодавець передає або зобов'язується передати наймачу майно у користування за плату на певний строк.

Частиною 1 ст. 654 Цивільного кодексу України встановлено, що зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

При цьому, додаткові угоди які укладаються після 1 січня 2004р., мають вчинятися відповідно до вимог Цивільного кодексу України (435-15) , оскільки додаткова угода до основного договору за своєю правовою природою є правочином, який вносить зміни до останнього, так як включає в себе погодженні сторонами умови, що є відмінними від раніше закріплених умов. Укладення додаткової угоди змінює відносини між сторонами, породжуючи нові стосунки, які базуються на комплексі умов, як основного договору такі умов додаткової угоди. Тобто виникають нові, змінені і погоджені сторонами взаємовідносини.

Зі змісту додаткової угоди від 23.09.2010р. вбачається, що орендна плата за об'єкт оренди складає 10 000,00 грн., при цьому, орендатор зобов'язався внести аванс в розмірі 500 000,00 грн. в рахунок орендної плати за користування об'єктом оренди.

Водночас, пункт 6.5.3 угоди визначає, що сторони домовилися, що до закінчення авансових коштів, як орендної плати, орендодавець не має права передавати орендоване майно в оренду чи суборенду іншій особі.

Також, сторони узгодили, що внесений орендатором авансовий платіж бути являтися орендною платою, згідно договору оренди.

Отже, зі змісту умов додаткової угоди випливає, що орендна плата за місяць становить 10 000,00 грн., а аванс в розмірі 500 000,00 грн. внесений відповідачем являється тією орендною платою, до закінчення якої позивач зобов'язався не передавати об'єкт оренди іншим особам.

Тобто, фактично, умовами спірної додаткової угоди сторонами встановлено новий строк на який укладено договір оренди, а саме до закінчення авансового платежу, та який збільшився на 4 роки та 2 місяці, що складає сплата 10 000,00 грн. із 500 000,00 грн. за кожен місяць оренди.

При цьому, колегія суддів також зауважує, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ст. 627 ЦК України). Відтак, керуючись цими правами, укладаючи спірну додаткову угоду, сторони визначили саме такі умови щодо строку дії договору оренди, який безпосередньо пов'язаний із авансовим платежем та розміром орендної плати за місяць, тобто фактично договір діє доти, поки не вичерпався аванс, внесений орендарем як орендна плата за кожний місяць оренди.

Оскільки предметом договору оренди є будівля, яка складається із приміщень та є об'єктом нерухомості в силу ч. 3 ст. 191 ЦК України, до спірних правовідносин необхідно застосовувати положення Цивільного кодексу України (435-15) про найм будівлі або іншої капітальної споруди.

За ст. 793 Цивільного кодексу України (діючою на момент укладення додаткової угоди) договір оренди будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню.

Водночас ст.794 цього Кодексу передбачено, що договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладений на строк не менше ніж на три роки, підлягає державній реєстрації.

З огляду на те, що між сторонами укладено додаткову угоду до договору оренди строком більше ніж три роки, остання підлягає як нотаріальному посвідченню, так і державній реєстрацій.

Недодержання вимог вказаної статті згідно з ч. 1 ст. 220 ЦК України тягне за собою нікчемність такого договору.

Згідно з ч.3 ст. 215 ЦК України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Частиною 1 статті 215 Цивільного кодексу України встановлено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно зі статтею 203 Цивільного Кодексу України зміст правочину не може суперечити актам цивільного законодавства, а також моральним принципам суспільства.

Відповідно до частини 4 статті 203 Цивільного кодексу України правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.

Місцевим господарським судом встановлено та сторонами не заперечується, що нотаріальне посвідчення та державна реєстрація додаткової угоди до договору оренди не здійснена, в зв'язку з чим, та з врахуванням приписів ст. 215 ЦК України, судом попередньої інстанції правомірно визнано спірну додаткову угоду недійсною.

Разом з тим, судова колегія не приймає посилання відповідача на здійснення ним усіх заходів спрямованих на нотаріальне посвідчення та державну реєстрацію спірної угоди, з огляду на наступне.

Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається, (ч. 2 ст. 220 ЦК України).

Однак, слід зазначити, що положення вказаної статті не відносяться до договорів, які підлягають нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, оскільки згідно ст. 640 ЦК України, моментом їх укладення є факт державної реєстрації.

Разом з тим, не можна оцінювати спірну у даній справі додаткову угоду як неукладену, адже вона виконувалася сторонами, а саме, з моменту її укладення відповідач перерахував позивачу 137 340 грн.

Відносно посилання відповідача на порушення місцевим господарським судом його процесуального права на участь в засіданні суду та представлення відзиву на позов, судова колегія зазначає, що ухвалою господарського суду АР Крим від 06.03.2012р. розгляд справи було відкладене, в зв'язку з неявкою відповідача та ухвалю від 09.04.2012р. розгляд справи було відкладено на 19.04.2012р. за клопотанням останнього.

При цьому, уповноваженим представником відповідача ОСОБА_5 09.04.2012р. було подано до суду клопотання про ознайомлення із матеріалами справи, однак із матеріалами справи остання ознайомилася тільки 12.04.2012р. за повторним клопотанням (а. с. 52, 68, том 1).

Отже, у відповідача в продовж, як з 09.04.2012р., так і з 12.04.2012р. до 19.04.2012р. було достатньо часу для ознайомлення із матеріалами справи та представлення відзиву на позов, тобто залежало виключно від волевиявлення останнього, який не скористався таким правом.

Відтак, відсутні підстави стверджувати про не надання останньому можливості на реалізацію відповідачем такого права, оскільки судом розгляд справи відкладався двічі, в тому числі і за його клопотанням.

З огляду на викладене, колегія суддів погоджується з висновком місцевого господарського суду про підставність та ґрунтовність заявлених позовних вимог та вважає доводи апеляційної скарги такими, що не спростовують цих висновків.

Таким чином, на час ухвалення оскаржуваного судового акту суд першої інстанції не припустився порушення або неправильного застосування норм процесуального права, а відтак підстави для його скасування відсутні.