4/17-2360-2011 Про розірвання договору оренди нерухомого майна та виселення - 06.09.2011 Прийняття

В червні 2011р. Департамент комунальної власності Одеської міської ради (Далі - Департамент) звернувся до господарського суду Одеської області з позовом до Приватного виробничо-комерційного підприємства "ССС" (Далі - Підприємство), в якому просить суд розірвати договір оренди №511/59 від 11.01.2010р., укладений між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради та Підприємством, виселити з нежитлових приміщень першого поверху, загальною площею 467,4м2, які розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Геранієва, 2.

В обґрунтування заявлених вимог, Департамент посилається на порушення Підприємством положень спірного договору, а саме порушення пункту 4.1 договору оренди щодо використання орендованого приміщення за його призначенням, пункту 4.2 "л" - щодо укладення договору про відшкодування витрат Балансоутримувача на утримання приміщень і прибудинкової території, пункту 4.2 "в" щодо укладення договору з відповідним РЕС та Інфоксводоканалом, пункт 4.2 "е" щодо страхування орендованого приміщення, пункту 4.2 "м" щодо укладання договору на участь у землекористуванні.

Відповідно п. 5.5 Договору, за невиконання або неналежне виконання Орендарем обов'язків, передбачених п.4.1, п.4.2 абз. "а", "г", "м", "л", п.4.3, п.4.8, п.4.9, п.4.13, Орендодавець має право достроково вимагати розірвання договору оренди у порядку, передбаченому чинним законодавством.

Департамент зазначає, що у відповідності до ч.2 ст. 651 Цивільного кодексу України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Відповідач у судових засіданнях не був присутній, так як не отримував поштові повідомлення, а тому суд розглянув дану справу за відсутності відповідача.

Рішенням господарського суду Одеської області від 18.07.2011р., винесеним суддею Літвіновим С.В. позов Департаменту задоволений повністю.

Суд розірвав договір оренди від 11.01.2010 року, укладений між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради та Підприємством. Виселив Підприємство з нежитлових приміщень першого поверху, загальною площею 467,4м2, які розташовані за адресою: м.Одеса, вул. Геранієва, 2 на користь Департаменту.

Стягнув з Підприємства 85,00 грн. витрат на оплату державного мита та 236,00 грн. витрат на ІТЗ судового процесу.

Мотивуючи дане рішення, суд дійшов висновку, що не використання приміщення, не укладення договору з балансоутримувачем об’єкта про відшкодування витрат Балансоутримувача на утримання приміщень і прибуткової території, не укладення договору з відповідними РЕС та Інфоксводоканалом, не застрахування приміщення, не укладення договору на дольову участь у землекористуванні, є істотним порушенням умов договору, внаслідок якого друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору та має право на відмову від договору. Отже, суд визнав вимоги Департаменту про розірвання договору законними та такими, що підлягають задоволенню.

Не погоджуючись із даним рішенням суду Підприємство звернулось до Одеського апеляційного господарського суду із апеляційною скаргою в якій просить дане рішення скасувати, прийняти нове, яким відмовити в позові в повному обсязі.

Обґрунтовуючи апеляційну скаргу, Підприємство зазначає, що суд розглянув справу за їхньої відсутності, при чому їх не було повідомлено про час та місце слухання справи. Відповідно до п.2 ч.3 ст. 104 ГПК України це порушення норм процесуального права є безумовною підставою для скасування судового рішення.

Також скаржник зазначає, що господарський суд першої інстанції направляв ухвали про призначення судових засідань по юридичному адресу Підприємства, вказаному Департаментом у позові, у той час як Підприємство фактично знаходилось в орендованих приміщеннях по вул. Геранієвій, 2. Також Підприємство зазначає, що вони не допустили порушень своїх зобов'язань як орендаря, сумлінно виконували свої зобов'язання за договором оренди, а тому рішення господарського суду Одеської області є безпідставним, таким що не відповідає матеріалам справи, та порушує охоронювані інтереси Підприємства.

У відзиві на апеляційну скаргу, Департамент вважає рішення господарського суду обґрунтованим та таким що відповідає матеріалам справи, просить апеляційну скаргу Підприємства залишити без задоволення, а рішення господарського суду Одеської області від 18.07.2011р. без змін.

Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, перевіривши правильність застосування місцевим господарським судом норм матеріального та процесуального права, судова колегія встановила наступне.

Як свідчать матеріали справи нежитлові приміщення, загальною площею 467,4 кв.м., що розташовані за адресою м. Одеса, вул,. Геранієва,2, належать до комунальної власності територіальної громади м. Одеси.

11.01.2010р. за № 511/59 був укладений договір оренди між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради та Підприємством строком до 10.01.2011р.

Додатковими погодженнями до договору оренди № 511/59 від 11.01.2010р строк дії договору було продовжено до 26.04.2013 року.

Відповідно до рішення Одеської міської ради від 31.01.2001р. № 273VI "Про затвердження структури виконавчих органів, загальної чисельності апарату Одеської міської ради"було змінено найменування Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради на Департамент комунальної власності Одеської міської ради.

06.04.2011р. було здійснено перевірку орендованого приміщення у складі комісії ст. помічника прокурора Київського району м.Одеси Тунік В.М., заступника начальниі відділу оренди № 2 Департаменту Вороніної Н.М.. головного спеціаліста Департамент Будзарь II.Л. за участю Директора ПВКГІ "ССС"Короткой А.О. та помічника депутата Восенка Г.М. за результатами якої було встановлено:

- в порушення п. 4.1. Договору орендоване приміщення не використовуєтьея;

- в порушення п. 4.2. "л"Договору договір з Балансоутримувачем об'єкта про відшкодування витрат Балансоутримувача на утримання приміщень і прибудинкової території не укладений;

- в порушення п. 4.2. "в"не укладений договір з відповідним РЕС та Інфоксводоканалом;

- в порушення п. 4.2. "е"Договору приміщення не застраховано;

- в порушення п. 4.2. "м"не укладений договір на дольову участь у землекористуванні.

Враховуючи порушення орендарем порядку користування орендованим приміщенням, порушення відповідачем положень спірного договору Депаратамент звернувся з відповідним позовом до господарського суду Одеської області для захисту свого порушеного права.

Обґрунтовуючи дане рішення, місцевий господарський суд встановив порушення з боку відповідача, та посилаючись на норми ст. 651 ЦК України відповідно до якої, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Але з таким висновком суду не може погодитись судова колегія виходячи з наступного:

Відповідно до п. 2 ч. 3 ст. 104 Господарського процесуального кодексу України розгляд господарським судом справи за відсутності будь-якої із сторін, не повідомленої належним чином про час і місце засідання суду, є порушенням норм процесуального права і в будь-якому випадку є підставою для скасування судового рішення.

Розглядаючи справу господарський суд Одеської області не звернув увагу на те, що у позові найменування вулиці Підприємства наведено неправильно, замість вулиці Ак. Горкавого, вказана вулиця Ак. Гаркова.

Згідно з ч. 2 ст. 129 Конституції України рівність усіх учасників судового процесу перед законом і судом віднесено до основних засад судочинства в Україні. Принцип рівності всіх учасників судового процесу перед законом і судом також закріплений у ст. 22 ГПК України.

Реалізацію даного принципу чинним законодавством України покладено саме на суд. Так, згідно зі ст. 2 Закону України від 07.07.2010р. N2453-VI "Про судоустрій і статус суддів" завдання суду полягає у забезпеченні захисту гарантованих Конституцією України (254к/96-ВР) та законами прав і свобод людини і громадянина, прав і законних інтересів юридичних осіб, інтересів суспільства і держави, а розділ XI ГПК України (1798-12) встановлює чітку процедуру вирішення господарських спорів у першій інстанції, неухильне дотримання якої забезпечує відправлення правосуддя при вирішенні господарських спорів на засадах, визначених у ст. 129 Конституції України.

Відповідно до ст. 64 ГПК суддя, прийнявши позовну заяву, не пізніше трьох днів з дня її надходження виносить і надсилає сторонам, прокурору, якщо він є заявником, ухвалу про порушення провадження у справі, в якій вказується про прийняття позовної заяви, призначення справи до розгляду в засіданні господарського суду, про час і місце його проведення, необхідні дії щодо підготовки справи до розгляду в засіданні. Ухвала про порушення провадження у справі надсилається зазначеним особам за повідомленою ними господарському суду поштовою адресою. У разі ненадання сторонами інформації щодо їх поштової адреси, ухвала про відкриття провадження у справі надсилається за адресою місцезнаходження (місця проживання) сторін, що зазначена в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців .

Повідомлення з відміткою про вручення ухвали адресатові залучаються до матеріалів справи. Тоді як факт неодержання ухвали адресатом засвідчується поштовим повідомленням встановленого зразка, яке разом з неотриманою ухвалою та конвертом оперативно передається службою діловодства судді для ознайомлення та залучення до справи.

Враховуючи, що реалізація принципу законності та рівності учасників судового процесу чинним законодавством покладено на суд, та приймаючи до уваги ту обставину, що ухвали господарського суду, надіслані на адресу Відповідача, повертались до суду з відміткою про невручення через те, що "Фирма выбыла", "Частный дом фирмы нет" "що нова адреса не відома", колегія суддів вважає, що в порядку ст. 65 ГПК України з метою забезпечення правильного і своєчасного вирішення господарського спору господарському суду Одеської області необхідно було зобов'язати Позивача надати суду довідку з ЄДРПОУ станом на день розгляду справи.

Що стосується посилання Департаменту на порушення Підприємством своїх обов'язків за договором оренди від 11.01.2010р., судова колегія апеляційної інстанції зазначає наступне.

Разом з апеляційною скаргою Підприємство надало до суду апеляційної інстанції наступні документи:

- Договір про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій від 15.04.2010р. укладений з Комунальним підприємством ЖКС "Вузівський".

- Договір на послуги водопостачання №4755/3 від 15.02.2010р. укладений з ТОФ "Інфокс"

- Договір добровільного страхування майна юридичних осіб №211 від 11.01.2009р. укладений з Товариством з додатковою відповідальністю "Страхова компанія "Настра"

- Договір добровільного страхування майна юридичних осіб №215 від 01.04.2011р. укладений з Товариством з додатковою відповідальністю "Страхова компанія "Настра"

- Заяву від 15.01.2010р. на оформлення договірних відносин на дольову участь у землекористуванні за адресою м. Одеса вул. Геранієва, 2.

- Відповідь Одеського міського управління земельних ресурсів на заяву від 15.01.2010р.

- Лист Комунального підприємства "ЖКС "Вузівський"

- Договір про реалізацію технічних умов №599Ю-10 від 29.01.2010р. укладений з ВАТ "Одесаобленерго"

- Договір про постачання електричної енергії №3805 від 28.04.2010р. укладений з ВАТ "ЕК "Одесаобленерго"

Враховуючи вищезазначене, Підприємством, на момент звернення Департаменту з позовом до суду, були укладені всі передбачені договором оренди №511/59 від 11.01.2010р. договори, а отже посилання Позивача щодо невиконання орендарем умов договору є безпідставним та необґрунтованим.

У відповідності до положень ч. ч. 1, 2 ст. 651 ЦК України, згідно яких зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Оцінка порушення умов договору як істотне повинна здійснюватись судом відповідно до критерію, що встановлений абзацом другим ч. 2 ст. 651 ЦК України, а саме істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Згідно частини третьої ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Зазначена норма закону не передбачає обов'язковість розірвання договору оренди в разі порушення орендарем зобов'язань за договором, а надає можливість її застосування в залежності від конкретних обставин справи.

З наведених обставин вбачається, що підставою для розірвання договору може бути належним чином доведений факт невиконання орендарем передбачених законом або договором зобов'язань, що призводить до завдання іншій стороні значної шкоди.

Відповідно до ч. 1 ст. 32 ГПК України доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

Згідно ст. 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу.

Відповідно до ст. 34 ГПК України господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи.

Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Отже, колегія суддів Одеського апеляційного господарського суду, перевіривши правильність застосування місцевим господарським судом норм матеріального та процесуального права, дійшла висновку про незаконність та необґрунтованість прийнятого судового рішення, оскільки Департаментом не було належним чином доведено порушень умов договору та завданої цими порушеннями шкоди, внаслідок яких Департамент значною мірою було позбавлено того, на що воно розраховувало при укладенні договору.

Керуючись ст.ст. 99;101;103-105 Господарського процесуального кодексу України (1798-12) , суд, -

Апеляційну скаргу Приватного виробничо-комерційного підприємства "ССС" –задовольнити.

Рішення господарського суду Одеської області від 18.07.2011р. у справі №4/17-2360-2011 –скасувати.

В позові Департаменту комунальної власності Одеської міської ради - відмовити.

Стягнути з Департаменту комунальної власності Одеської міської ради на користь Приватного виробничо-комерційного підприємства "ССС" державне мито за подачу апеляційної скарги у розмірі 42,50 грн.