30/189-10-5242 Про розірвання договору оренди і зобов'язання вчинити певні дії, а також зустрічні вимоги щодо стягнення заборгованості з орендної плати - 10.05.2011 Прийняття

У грудні 2010 року Публічне акціонерне товариство "Комерційний банк "ФІНАНСОВА ІНІЦІАТИВА" (далі –ПАБ "КБ "ФІНАНСОВА ІНІЦІАТИВА") звернулось до господарського суду Одеської області з позовом до фізичних осіб –підприємців ОСОБА_2 та ОСОБА_4 про розірвання договору оренди (найму) нежитлових приміщень від 27.02.2008 року та зобов’язання відповідачів прийняти об’єкт оренди - нежитлові приміщення площею 104,1 кв.м по вулиці Середньофонтанська, буд.53/55 в місті Одесі від орендаря - ПАБ "КБ "ФІНАНСОВА ІНІЦІАТИВА".

10.01.2011 року фізичні особи –підприємці ОСОБА_2 та ОСОБА_4 звернулись з зустрічним позовом до ПАБ "КБ "ФІНАНСОВА ІНІЦІАТИВА" про стягнення на користь кожного з позивачів за зустрічним позовом по 49170,83 грн. боргу з орендної плати та по 1454,01 грн. пені за прострочку платежів.

Рішенням господарського суду Одеської області від 08.02.2011 року по справі № 30/189-10-5242 (суддя Рога Н.В.) позов ПАБ "КБ "ФІНАНСОВА ІНІЦІАТИВА" задоволено. Розірвано договір оренди (найму) нежитлових приміщень від 27.02.2008 року, укладений між ТОВ "Комерційний банк "ФІНАНСОВА ІНІЦІАТИВА", правонаступником якого є ПАБ "КБ "ФІНАНСОВА ІНІЦІАТИВА", та фізичними особами –підприємцями ОСОБА_2 та ОСОБА_4 Зобов’язано фізичних осіб –підприємців ОСОБА_2 та ОСОБА_4 прийняти об’єкт оренди –нежитлові приміщення площею 104,1 кв.м по АДРЕСА_1 від орендаря - ПАБ "КБ "ФІНАНСОВА ІНІЦІАТИВА" шляхом складання двостороннього акту приймання - передачі. Стягнуто з фізичних осіб –підприємців ОСОБА_2 та ОСОБА_4 на користь ПАБ "КБ "ФІНАНСОВА ІНІЦІАТИВА" по 42,50 грн. державного мита та по 118,00 грн. витрат на ІТЗ судового процесу. Зустрічний позов задоволено частково. Стягнуто з ПАБ "КБ "ФІНАНСОВА ІНІЦІАТИВА" на користь ФОП ОСОБА_2 заборгованість в сумі 32085,41 грн., пеню в сумі 1229,09 грн., витрати по сплаті державного мита в сумі 320,85 грн. та по сплаті ІТЗ судового процесу в сумі 100,00 грн; стягнуто з ПАБ "КБ "ФІНАНСОВА ІНІЦІАТИВА" на користь ФОП ОСОБА_4 заборгованість в сумі 32085,41 грн., пеню в сумі 1229,09 грн., витрати по сплаті державного мита в сумі 320,85 грн. та по сплаті ІТЗ судового процесу в сумі 100,00 грн. У задоволенні іншої частини зустрічного позову відмовлено.

Рішення суду обґрунтовано положеннями ст. ст. 188, 193, ч. 1 ст. 286 Господарського кодексу України, ст. ст. 11, 509, 525, 526, ч. 1 ст. 626, ч. 2 ст. 795 Цивільного кодексу України, умовами договору оренди від 27.02.2008 року (з урахуванням змін до нього) та мотивовано наступним: - пунктом 5.2.4 договору оренди (в редакції від 21.07.2009 року) сторони обумовили дострокове розірвання договору оренди; - ПАБ "КБ "ФІНАНСОВА ІНІЦІАТИВА" дотримано встановлений пунктом 5.2.4 договору порядок дострокового розірвання договору; - відповідно до положень ч. 2 ст. 795 Цивільного кодексу України, умов п. 3.3 договору оренди правомірною є вимога позивача за первісним позовом про зобов’язання СПД –фізичних осіб ОСОБА_2 та ОСОБА_4 прийняти об’єкт оренди шляхом складання двостороннього акту прийому –передачі; - позивачами за зустрічним позовом доведено неналежне виконання ПАБ "КБ "ФІНАНСОВА ІНІЦІАТИВА" своїх зобов’язань щодо сплати орендної плати, заборгованість, за висновком суду, складає 64170,82 грн. та пеня в сумі 2458,18 грн.

Не погодившись з рішенням суду, ПАБ "КБ "ФІНАНСОВА ІНІЦІАТИВА" звернулось до Одеського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій вказує, що оскаржуване рішення суду в частині часткового задоволення зустрічного позову є неправомірним та винесеним із порушенням норм матеріального та процесуального права.

Ухвалою Одеського апеляційного господарського суду від 09.03.2011 року по справі № 30/189-10-5242 апеляційна скарга ПАБ "КБ "ФІНАНСОВА ІНІЦІАТИВА" прийнята до провадження колегією суддів у складі: головуючий суддя Гладишева Т.Я., судді Савицький Я.Ф., Лавренюк О.Т.

Фізичні особи –підприємці ОСОБА_2 та ОСОБА_4 також не погодились з рішенням суду від 08.02.2011 року і звернулись з апеляційною скаргою, в якій вказують, що оскаржуване рішення винесене з порушенням норм матеріального права та за неповним з’ясуванням обставин, що мають значення для вирішення справи.

Відповідно до розпорядження № 212 від 21.03.2011 року голови Одеського апеляційного господарського суду, ухвали від 21.03.2011 року по справі № 30/189-10-5242 апеляційну скаргу фізичних осіб - підприємців ОСОБА_2 та ОСОБА_4 прийнято до провадження колегією суддів у складі: головуючий суддя Гладишева Т.Я, судді Савицький Я.Ф., Лавренюк О.Т. для сумісного розгляду з апеляційною скаргою ПАБ "КБ "ФІНАНСОВА ІНІЦІАТИВА".

В апеляційній скарзі ПАБ "КБ "ФІНАНСОВА ІНІЦІАТИВА" наводить наступні доводи: - судом не враховано, що після 31.10.2010 року розмір орендної плати між сторонами не узгоджено, тому висновок суду щодо дії первинної редакції п. 4.1 договору в період з 01.11.2010 року по грудень 2010 року є помилковим; - як наслідок цього помилкового висновку є твердження суду про врахування гарантійного платежу в розмірі 34170,83 грн. за грудень 2010 року; - банк користувався приміщенням до 30.10.2010 року, тому нарахування СПД –фізичними особами ОСОБА_2 та ОСОБА_4 орендної плати за листопад, грудень 2010 року є такими, що не відповідає положенням ст. 762 Цивільного кодексу України.

З викладених підстав ПАБ "КБ "ФІНАНСОВА ІНІЦІАТИВА" просить частково скасувати рішення від 08.02.2011 року, відмовивши в задоволенні зустрічних позовних вимог, в іншій частині оскаржуване рішення просить залишити без змін.

Фізичні особи –підприємці ОСОБА_2 та ОСОБА_4 в апеляційній скарзі наводять наступні доводи: - судом не враховано відсутність законних підстав, передбачених ст. 784 Цивільного кодексу України, для дострокового розірвання договору оренди від 27.02.2008 року; - висновок суду щодо того, що останнім місяцем оренди є грудень 2010 року, протирічить попередньому висновку суду про дату розірвання договору судовим рішенням, а відтак, є неправомірним зарахування судом гарантійного платежу в сумі 34170,00 грн. за грудень 2010 року як плату за останній місяць оренди.

З вказаних підстав фізичні особи –підприємці ОСОБА_2, ОСОБА_4 просять оскаржуване рішення скасувати в частині задоволення первісного позову та прийняти нове рішення про відмову в позові ПАБ "КБ "ФІНАНСОВА ІНІЦІАТИВА", в частині зустрічних позовних вимог рішення просять скасувати частково, прийнявши нове рішення про задоволення позову фізичних осіб - підприємців ОСОБА_2, ОСОБА_4 в повному обсязі.

Перевіривши матеріали справи, правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, повноту встановлення обставин справи та відповідність ним висновків суду, заслухавши представників сторін, колегія суддів дійшла наступних висновків.

Місцевим господарським судом встановлено та підтверджено в ході апеляційного розгляду справи, що 27.02.2008 року між фізичними особами –підприємцями ОСОБА_2, ОСОБА_4 (Орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю Комерційний банк "ФІНАНСОВА ІНІЦІАТИВА" (Орендар) укладено договір оренди (найму) нежитлових приміщень, згідно якого Орендодавець зобов’язався передати Орендарю, а Орендар зобов’язався прийняти у тимчасове платне користування нежитлові приміщення загальною площею 104,1 кв.м, розташовані за адресою: АДРЕСА_1, з метою розміщення відділення банку. Строк дії договору –до 27 лютого 2013 року.

Згідно з пунктом 3.1 вказаного договору приміщення повинні бути передані Орендодавцем і прийняті Орендарем по акту приймання – передачі в строк не пізніше 20 березня 2008 року.

Відповідно до пункту 3.3 договору оренди від 27.02.2008 року після закінчення терміну дії договору або у випадку його дострокового розірвання приміщення повертається Орендодавцю протягом 5-ти робочих днів за відповідним актом приймання –передачі у стані, не гіршому ніж на момент його передачі в оренду з урахуванням нормального (природного) зносу.

Відповідно до пункту 4.1 договору орендна плата здійснюється в національній валюті України та складає на день підписання договору 328,25 грн., що є еквівалентом 65 доларів США за офіційним курсом Національного банку України на день підписання цього договору, а саме 1 дол. США –5,05 грн., за 1 кв.м від загальної площі, без ПДВ. Місячна орендна плата складає 34170,83 грн., що є еквівалентом 6766 дол. 50 центів США.

Орендар щомісячно сплачує орендну плату в наступних частинах: на рахунок ОСОБА_2 17085,41 грн. без ПДВ, на рахунок ОСОБА_4 17085,41 грн. без ПДВ. Після підписання акту приймання –передачі Орендар сплачує Орендодавцю орендну плату за перший місяць строку оренди та за останній місяць строку в якості гарантійного платежу.

03 березня 2008 року був складений акт приймання-передачі приміщення.

18 червня 2008 року сторони уклали договір про внесення змін до договору оренди (найму) нежитлових приміщень від 27.02.2008 року, яким виклали у новій редакції преамбулу договору, пункти 4.1, 14.9 договору. Зокрема, відповідно до нової редакції пункту 4.1 договору орендна плата на день підписання договору складає 328,25 грн. за один кв.м від загальної площі (без ПДВ). Місячна орендна плата складає 34170,83 грн. При цьому, сторони домовилися, що місячна орендна плата буде еквівалентною 4550 Євро по курсу Національного банку України на день виставлення рахунку. Орендар щомісячно сплачує орендну плату в наступних частинах: - на рахунок ОСОБА_2 –50% від місячної орендної плати; на рахунок ОСОБА_4- 50% від місячної орендної плати.

22 квітня 2009 року сторони підписали договір про внесення змін до договору оренди (найму) нежитлових приміщень від 27.02.2008 року, яким виклали у новій редакції абзац 1 пункту 4.1 договору, а саме визначили, що орендна плата на наступні три місяці, а саме: з 22.04.2009 року по 22.07.2009 року здійснюється в національній валюті України та складає 10000,00 грн. за місяць.

Пункт 4.4 договору викладено у новій редакції: "орендна плата не включає в себе вартість комунальних послуг, а саме: витрат водопостачання та каналізації, електроенергії тощо. Орендар компенсує вартість комунальних послуг Орендодавцеві на підставі виставлених рахунків".

Крім того, сторони виклали у новій редакції пункт 5.2.4. договору та зазначили, що сторона договору, яка бажає розірвати договір, направляє іншій стороні відповідне письмове повідомлення не менш ніж за 30 календарних днів до передбачуваної дати розірвання договору. Сторона договору, яка отримала повідомлення про розірвання договору, в двадцятиденний термін після отримання повідомлення повідомляє іншу сторону про результати його розгляду. У випадку, якщо сторони не досягли згоди щодо розірвання договору або у разі неотримання відповіді у встановлений термін з урахуванням часу поштового звернення, зацікавлена сторона може звернутися до суду.

Договором про внесення змін до договору оренди (найму) нежитлових приміщень від 27.02.2008 року, що був підписаний сторонами 21.07.2009 року, було встановлено орендну плату у період з 23.07. 2009 року по 23.01.2010 року у розмірі 10341,00 грн., що є еквівалентом 1350 доларів США за офіційним курсом Національного банку України на день підписання договору. Крім того, викладено у новій редакції пункт 4.4 щодо оплати вартості комунальних послуг та пункт 5.2.4 договору, згідно нової редакції якого сторона договору, яка бажає розірвати договір, направляє іншій стороні відповідне письмове повідомлення не менш ніж за 30 календарних днів до передбачуваної дати розірвання договору, сторона договору, яка отримала повідомлення про розірвання договору, в двадцятиденний термін після отримання повідомлення повідомляє іншу сторону про результати його розгляду. У випадку, якщо сторони не досягли згоди про розірвання договору або у разі неоотримання відповіді у встановлений термін з урахуванням часу поштового звернення, зацікавлена сторона може звернутися до суду.

Договором про внесення змін до договору оренди (найму) нежитлових приміщень від 27.02.2008 року, що був підписаний сторонами 23.01.2010 року, було встановлено орендну плату у період з 23.01. 2010 року по 23.03.2010 року у розмірі 10000,00 грн. Крім того, пункт 4.4 договору викладено у новій редакції: "орендна плата не включає в себе вартість комунальних послуг, а саме: витрат водопостачання та каналізації, електроенергії тощо. Орендар компенсує вартість комунальних послуг Орендодавцю на підставі виставлених рахунків".

Договором про внесення змін до договору оренди (найму) нежитлових приміщень від 27.02.2008 року, що був підписаний сторонами 29.03.2010 року, було встановлено орендну плату у період з 29.03. 2010 року по 31.10.2010 року у розмірі 10000,00 грн. При цьому, орендар щомісячно перераховує орендну плату у рівних частинах ОСОБА_2 та ОСОБА_4 Крім того, викладено у новій редакції пункт 4.4 договору оренди стосовно оплати вартості комунальних послуг.

Згідно зі статутом Публічного акціонерного товариства "Комерційний банк "ФІНАНСОВА ІНІЦІАТИВА", зареєстрованого 06.04.2010 року, товариство є правонаступником всіх прав та обов’язків Товариства з обмеженою відповідальністю Комерційний банк "ФІНАНСОВА ІНІЦІАТИВА" (пункт 1.1 статуту).

Судом апеляційної інстанції встановлено, що листами від 11.03.2010 року, від 02.08.2010 року, від 04.10.2010 року Орендодавці зверталися до Орендаря з пропозицією щодо збільшення розміру орендної плати, на що Орендар надіслав відповіді від 10.09.2010 року № 488, від 30.09.2010 року №№ 530-531, в яких не погодився з умовами Орендодавців, посилаючись на складну ситуацію, що сталася на комерційному ринку України, та запропонував достроково розірвати договір оренди від 27.02.2008 року, передати орендоване приміщення 31.10.2010 року за актом приймання –передачі та провести повний розрахунок з Орендодавцями за вересень, жовтень 2010 року за рахунок сплаченого гарантійного платежу.

Не отримавши відповіді на листи від 30.09.2010 року, ПАБ "КБ "ФІНАНСОВА ІНІЦІАТИВА" звернулось з позовом до суду про розірвання договору оренди (найму) нежитлових приміщень від 27.02.2008 року та про зобов’язання фізичних осіб –підприємців ОСОБА_2, ОСОБА_4 прийняти об’єкт оренди - нежитлові приміщення площею 104,1 кв.м по вулиці Середньофонтанська, буд. 53/55 в місті Одесі від орендаря - ПАБ "КБ "ФІНАНСОВА ІНІЦІАТИВА".

Згідно ч. 3 ст. 291 Господарського кодексу України д оговір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України (435-15) для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Згідно частин 2-4 ст. 188 Господарського кодексу України сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Відповідно до ч. 4 ст. 179 Господарського кодексу України при укладенні господарських договорів сторони можуть визначати зміст договору на основі, зокрема, вільного волевиявлення, коли сторони мають право погоджувати на свій розсуд будь-які умови договору, що не суперечать законодавству.

Як вже вказувалось раніше, договором про внесення змін від 22.04.2009 року до договору оренди від 27.02.2008 року та договором про внесення змін від 21.07.2009 року до договору оренди від 27.02.2008 року було викладено в новій редакції пункт 5.2.4 вказаного договору: "5.2.4 Сторона договору, яка бажає розірвати договір, направляє іншій стороні відповідне письмове повідомлення не менш ніж за 30 календарних днів до передбачуваної дати розірвання договору. Сторона договору, яка отримала повідомлення про розірвання договору, в двадцятиденний термін після отримання повідомлення повідомляє іншу сторону про результати його розгляду. У випадку, якщо сторони не досягли згоди щодо розірвання договору або у разі неотримання відповіді у встановлений термін з урахуванням часу поштового звернення, зацікавлена сторона може звернутися до суду.".

Таким чином, укладаючи договір оренди від 27.02.2008 року (з послідуючими змінами до нього), сторони визначили зміст пункту 5.2.4 договору на основі вільного волевиявлення, встановивши між собою відповідний порядок дострокового розірвання договору.

Враховуючи викладене, наявні в матеріалах справи письмові докази надіслання Орендарем повідомлення про розірвання договору, колегія суддів погоджується з висновком місцевого господарського суду про розірвання договору оренди (найму) нежитлових приміщень від 27.02.2008 року.

Відповідно до ч. 2 ст. 795 Цивільного кодексу України повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту договір найму припиняється.

Згідно з пунктом 3.3 договору оренди від 27.02.2008 року після закінчення терміну дії договору або у випадку його дострокового розірвання приміщення повертається Орендодавцю протягом 5-ти робочих днів за відповідним актом приймання –передачі у стані, не гіршому ніж на момент його передачі в оренду з урахуванням нормального (природного) зносу.

Відтак, зобов’язання судом відповідачів за первісним позовом прийняти від Орендаря - ПАБ "КБ "ФІНАНСОВА ІНІЦІАТИВА" об’єкт оренди шляхом складання двостороннього акту приймання –передачі є правомірним вирішенням заявлених ПАБ "КБ "ФІНАНСОВА ІНІЦІАТИВА" позовних вимог в цій їх частині.

Згідно ч. 1 ст. 509 Цивільного кодексу України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.

Місцевим господарським судом встановлено та не заперечується сторонами, що після дати укладення договору оренди від 27.02.2008 року його умови щодо розміру орендної плати неодноразово змінювались. Так, на дату укладення договору оренди від 27.02.2008 року орендна плата складала 34170,83 грн. та сплачувалась в наступних частках: на рахунок ОСОБА_2 17085,41 грн. без ПДВ, на рахунок ОСОБА_4 17085,41 грн. без ПДВ; відповідно до договору від 22.04.2009 року про внесення змін до договору оренди орендна плата в період з 23.07.2009 року по 23.01.2010 року дорівнювала 10341,00 грн.; відповідно до договору від 23.01.2010 року про внесення змін до договору оренди орендна плата встановлена в розмірі 10000,00 грн. за період з 23.01.2010 року по 23.03.2010 року; відповідно до договору від 29.03.2010 року про внесення змін до договору оренди орендна плата за період з 29.03.2010 року по 31.10.2010 року становила 10000,00 грн.

Місцевий господарський суд, задовольнивши частково зустрічний позов фізичних осіб –підприємців ОСОБА_2, ОСОБА_4, виходив з того, що заборгованість ПАБ "КБ "ФІНАНСОВА ІНІЦІАТИВА" з орендної плати складає за серпень –жовтень 2010 року 30000,00 грн. виходячи з розміру орендної плати 10000,00 грн. в місяць (зміни до договору оренди, внесені договором від 29.03.2010 року) та за листопад –грудень 2010 року –68341,66 грн. виходячи з розміру орендної плати 34170,83 грн. за місяць (первинна редакція п. 4.1 договору від 27.02.2008 року). При цьому судом зараховано гарантійний платіж ПАБ "КБ "ФІНАНСОВА ІНІЦІАТИВА" в розмірі 34170,83 грн. за останній місяць оренди, сплачений відповідно до пункту 4.1 договору оренди від 27.02.2008 року (30000,00 грн. + 68341,66 грн. –34170,83 грн. = 64170,83 грн.).

Колегія суддів погоджується з таким висновком суду з наступних підстав.

Згідно ч. 1 ст. 286 Господарського кодексу України орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством.

Матеріали справи не містять доказів визнання недійсним пункту 4.1 договору оренди від 27.02.2008 року після 31.10.2010 року, а відтак, місцевий господарський суд правомірно вказав, що після цієї дати діє пункт 4.1 договору оренди у первинній редакції, і розмір орендної плати становить 34170,83 грн. у місяць.

Зважаючи на встановлені місцевим господарським судом фактичні обставини щодо умов договору оренди від 27.02.2008 року, періоду заборгованості ПАБ "КБ "ФІНАНСОВА ІНІЦІАТИВА", розміру встановленої сторонами орендної плати, колегія суддів погоджується з висновком місцевого господарського суду про стягнення з ПАБ "КБ "ФІНАНСОВА ІНІЦІАТИВА" на користь фізичних осіб –підприємців ОСОБА_2, ОСОБА_4 заборгованості з орендної плати по 32085,41 грн. кожній та по 1229,09 грн. пені, нарахованій відповідно до пункту 10.3 договору оренди від 27.02.2008 року.