17/72 Про визнання недійсним договору оренди - 26.04.2011 Прийняття

Рішенням господарського суду Кіровоградської області від 20.01.2011р. у справі № 17/72 (суддя –Таран С.В.) позовні вимоги фізичної особи-підприємця ОСОБА_3 (Кіровоградська область, м. Світловодськ) до фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 (Кіровоградська область, м. Олександрія), за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: публічного акціонерного товариства "ОТП Банк" (м. Київ) про визнання недійсним договору оренди задоволено повністю.

Визнано недійсним договір оренди об'єкта нерухомості (частини торгівельного комплексу площею 210,80 кв.м, який розташований за адресою: АДРЕСА_1), укладений 13.02.2008р. між фізичною особою - підприємцем ОСОБА_2 ("орендодавець") та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_3 ("орендар").

Присуджено до стягнення з фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 на користь фізичної особи-підприємця ОСОБА_3 - 85 грн. державного мита та 236 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Не погодившись з рішенням господарського суду Кіровоградської області від 20.01.2011р. у справі № 17/72, фізична особа-підприємець ОСОБА_2 звернувся з апеляційною скаргою до Дніпропетровського апеляційного господарського суду, в якій просить скасувати дане рішення та направити справу на новий розгляд до господарського суду Кіровоградської області, посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права.

Ухвалою Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 18.02.2011р. у справі № 17/72 апеляційну скаргу прийнято до провадження та призначено до розгляду.

Перевіривши матеріали справи, заслухавши представників сторін, обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що рішення господарського суду підлягає скасуванню, а апеляційна скарга –задоволенню, приймаючи до уваги наступне.

Як вбачається із матеріалів справи, 22.09.2006р. між суб`єктом підприємницької діяльності ОСОБА_4 ("Орендодавець") та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_3 ("орендар") було укладено договір оренди нежитлового приміщення, за умовами якого Орендодавець зобов'язався передати в тимчасове користування частину торгівельного комплексу, який розташований за адресою: АДРЕСА_1, а саме: кімнати позначені на плані літ "1" - 144,5 кв.м; "4" - 6,5 кв.м; "5" - 5,7 кв.м; "6" - 16,5 кв.м; "7" - 15,4 кв.м; "І" - 3,2 кв.м; загальною площею 191,8 кв.м, а Орендар (позивач у справі) зобов'язався сплачувати орендодавцю плату за користування (том 1, а.с.15-19).

18.10.2006р. до вказаного договору оренди нежитлового приміщення від 22.09.2006р. було внесено зміни (доповнення), згідно яких Орендодавець зобов'язався передати в тимчасове користування частину торгівельного комплексу, що розташований за адресою: АДРЕСА_1, а саме: кімнати позначені на плані літ "1" - 144,5 кв.м; "2"-13,4 кв.м; "3"-6 кв.м; "4" - 6,5 кв.м; "5" - 5,7 кв.м; "6" - 16,5 кв.м; "7" - 15,4 кв.м; "І" - 3,2 кв.м; загальною площею 211,2 кв.м, а Орендар зобов'язався сплачувати орендодавцю плату за користування (том 1, а.с.21).

На виконання умов договору оренди від 22.09.2006р. та договору від 18.10.2006р. про внесення змін (доповнень) до нього орендодавцем передано орендареві вказане приміщення, що підтверджується актами приймання-передачі від 22.09.2006р., 18.10.2006р. (том 1, а.с. 22, 23).

В подальшому, 08.02.2008р. між ОСОБА_2 ("Покупець") та ОСОБА_4 ("Продавець") було укладено договір купівлі-продажу торговельного комплексу та земельної ділянки, за умовами якого останнім було передано у власність Покупця (відповідач у справі), а відповідачем прийнято в цілому торговельний комплекс нежитловою площею 798,7 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (том 1, а.с.32-36).

Відповідно до п. 10 вищезазначеного договору право власності на торговельний комплекс у покупця виникає з моменту державної реєстрації цього договору у Державному реєстрі правочинів.

Як вбачається із матеріалів справи, в Державному реєстрі правочинів наявний відповідний запис, відтак ОСОБА_2 є власником нежитлової будівлі, торгівельного комплексу, площею 798,7 кв.м., що розташоване в АДРЕСА_1 (том І, а.с.35, 36).

Відповідно до ст. 770 Цивільного кодексу України у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця.

Відтак, ОСОБА_2, як новий власник торгівельного комплексу, розташованого в АДРЕСА_1, автоматично набув права та обов'язки орендодавця за договором оренди від 22.09.2006р. та повинен їх виконувати до закінчення строку дії договору або до моменту його припинення з будь-яких інших підстав, оскільки в результаті переходу права власності на найману річ має місце заміна наймодавця в договорі найму.

У подальшому, відповідачем з метою забезпечення виконання зобов'язань за кредитними договорами №СМ-SМЕ К00/001/2008 від 01.02.2008 р. та №СМ-SМЕ К00/005/2008 від 13.02.2008 р., укладених між закритим акціонерним товариством "ОТП Банк" та ОСОБА_2, останнім було передано в іпотеку іпотекодержателю (закритому акціонерному товариству "ОТП Банк") зазначений торговельний комплекс, що підтверджується договором іпотеки від 13.02.2008р., укладеним між закритим акціонерним товариством "ОТП Банк" ("іпотекодержатель") та ОСОБА_2 ("іпотекодавець"), а також витягом із Державного реєстру іпотек (том 1, а.с.37-45).

Пунктом 1.2 статті 1 договору іпотеки від 13.02.2008р. іпотекодавець (відповідач у справі) заявляє, гарантує і зобов'язується, що на дату укладення цього договору предмет іпотеки чи його частина не перебуває у будь-якій оренді (суборенді), під забороною відчуження чи під будь-яким іншим обтяженням.

У підпункті "d" пункту 5.2 статті 5 договору іпотеки від 13.02.2008р. встановлено, що іпотекодавець зобов'язаний протягом всього терміну дії договору іпотеки без отримання письмової згоди іпотекодежателя не створювати і не допускати існування будь-якої іпотеки (застави), оренди (суборенди), заборони відчуження, арешту чи іншого обтяження стосовно предмета іпотеки.

Як вбачається із матеріалів справи, 13.02.2008р. між фізичною особою-підприємцем ОСОБА_2 ("Орендодавець") та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_3 ("Орендар") було укладено договір оренди об'єкта нерухомості, за умовами якого орендодавець зобов'язався передати орендарю частину торговельного комплексу, розташованого за адресою: АДРЕСА_1, а саме: кімнати позначені на плані літ "1" - 144,5 кв.м; "2"-13,4 кв.м; "3"-6 кв.м; "4" - 6,5 кв.м; "5" - 5,7 кв.м; "6" - 16,5 кв.м; "7" - 15,4 кв.м; "І" - 3,2 кв.м; загальною площею 210,8 кв.м, а орендар зобов'язався оплачувати орендодавцю плату за користування (том 1, а.с.24-28).

Згідно пункту 1.3 вищезазначеного договору оренди об'єкта нерухомості від 13.02.2008р. орендодавець застережує орендаря про те, що торговельний центр знаходиться в іпотеці ЗАТ "ОТП Банк".

Відповідно до статті 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Згідно ч.2 ст. 586 Цивільного кодексу України заставодавець має право відчужувати предмет застави, передавати його в користування іншій особі або іншим чином розпоряджатися ним лише за згодою заставодержателя, якщо інше не встановлено договором.

Статтею 9 Закону України "Про іпотеку" передбачено, що іпотекодавець має право виключно на підставі згоди іпотекодержателя, зокрема, передавати предмет іпотеки в спільну діяльність, лізинг, оренду, користування.

Із змісту письмових пояснень третьої особи вбачається, що письмової згоди на передачу об'єкту іпотеки в оренду банк не надавав, проте усно не заперечував проти цього за умови зазначення в договорах оренди наступних вимог: строк оренди не повинен перевищувати 11 місяців, об'єкт оренди за першою вимогою банку орендар зобов'язаний звільнити (том 2, а.с.2-5), які відповідачем були додержані.

Окрім того, третьою особою в письмових поясненнях, наданих до суду апеляційної інстанції, також підтверджено, що ПАТ "ОТП Банк" заздалегідь було відомо, що об`єкт нерухомості, який передається в іпотеку, буде передаватись в оренду третім особам, та не заперечувало проти цього (т.3, а.с. 8-9).

Крім того, позивач посилається на те, що договір оренди об`єкта нерухомості від 13.02.2008р. взагалі не укладався, і даний договір є змонтованим і сфальсифікованим відповідачем, оскільки підпис та печатка позивача містяться лише на останньому п`ятому аркуші спірного договору, який міг бути взятий із договору суборенди від 23.01.2008р., на якому містився підпис та печатка позивача.

Відповідно до висновку судово-технічної експертизи № 4110/03 від 27.12.2010 р. в договорі оренди від 13.02.2008р. вірогідно замінювались 1, 2, 3, 4 аркуші. Наданню висновку в категоричній формі експерту завадило відсутність оригіналу досліджуваного договору (том 2, а.с. 87-91). При цьому господарським судом було враховано, що на вимоги суду, викладені в ухвалах від 09.08.2010р. (том 1, а.с.1-2), від 08.09.2010р. (том 1, а.с.89-90), від 28.09.2010р. (том 1 а.с.99-100), від 06.10.2010р. (том 1 а.с.122-124), від 14.10.2010 р. (том ІІ а.с.63-65), від 23.11.2010 р. (том ІІ а.с.79-80), від 05.01.2011 р. (том ІІ а.с. 92-93) відповідачем не було подано оригіналу оспорюваного договору. В апеляційній скарзі відповідач посилається на неможливість долучення оригіналу договору до матеріалів справи, оскільки при наданні оригіналу екземпляра договору відповідача до суду є вірогідність його пошкодження або підробки з наступним проведенням по підробному документу технічної експертизи. Відтак, до суду апеляційної інстанції оригінал договору також не було надано.

Разом з тим, висновок судово-технічної експертизи № 4110/03 від 27.12.2010 р. не є належним доказом того, що спірний договір є змонтованим і сфальсифікованим, оскільки експертиза повинна була проводитись по оригіналу договору оренди від 13.02.2008р., однак в матеріалах справи міститься копія з копії вищевказаного договору, що не може свідчити про якість проведеної експертизи.

Відповідно до ч. 1 ст. 32 ГПК України доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

Згідно ст. 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Відповідно до ст. 34 ГПК України господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Таким чином, суд першої інстанції необґрунтовано прийняв до уваги доводи позивача щодо змонтованості оспореного договору.

Відповідно до частини першої статті 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 Цивільного кодексу України.

В силу вимог статті 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу (435-15) , іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятись у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Враховуючи зазначені норми матеріального права, фактично позивачем не наведено правових підстав для визнання спірного договору оренди недійсним.

Разом з тим, посилання відповідача в апеляційній скарзі на те, що він не був належним чином повідомлений про час та місце жодного судового засідання, спростовуються матеріалами справи, а саме, клопотаннями відповідача про відкладення розгляду справи на іншу дату.

Приймаючи до уваги викладене, рішення господарського суду підлягає скасуванню, а апеляційна скарга - задоволенню.

Керуючись ст. ст. 99, 101, 103 - 105 Господарського процесуального кодексу України, суд, -

Апеляційну скаргу фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 - задовольнити.

Рішення господарського суду Кіровоградської області від 20.01.2011р. у справі № 17/72 скасувати.

У позові відмовити повністю.

Стягнути з фізичної особи-підприємця ОСОБА_3 (Кіровоградська область, м. Світловодськ) на користь фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 (Кіровоградська область, м. Олександрія) 42 грн. 50 коп. витрат по апеляційній скарзі.