51/214 Про визнання недійсним окремих пунктів договору оренди земельної ділянки - 09.12.2010 Прийняття

В серпні 2010 року позивач звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом до відповідача про визнання недійсним пункту 4.3. Договору оренди земельної ділянки площею 3 522 кв.м. за адресою: м. Київ, вул. Архітектора Вербицького, 1 (літ. "М) у Дарницькому районі м. Києва, укладеного між Київською міською радою та ТОВ "Термо Кінг Україна", який посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П. 27.07.06р., реєстровий № 1221, обґрунтовуючи тим, що позивач помилився щодо обставин, які викладені в оспорюваному пункті договору, оскільки його воля до вчинення правочину і результат правочину не узгоджуються в результаті помилки, яка має істотне значення.

Рішенням Господарського суду м. Києва від 13.09.2010 у справі №51/214 позов задоволено повністю.

Не погодившись з прийнятим рішенням, відповідач звернувся до Київського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить його скасувати та прийняти нове, яким відмовити в задоволенні позовних вимог, з посиланням на неповне з’ясування обставин, що мають значення для справи, та невідповідністю висновків, викладених в оскаржуваному рішенні, обставинам справи.

Апеляційна скарга обґрунтована тим, що судом першої інстанції не враховано, що на момент укладення спірного Договору, сторони досягли згоди з усіх його пунктів. Таким чином, оскаржуваний пункт 4.3. Договору не порушує права позивача, з огляду на те, що на даний час договір укладений та зареєстрований.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 21.10.2010 апеляційну скаргу прийнято до провадження, розгляд справи призначено на 17.11.2010.

17.11.2010 розгляд справи було відкладено на 01.12.2010, у зв’язку із Заявою Заступника прокурора міста Києва про вступ у справу.

01.12.2010 розгляд справи було відкладено на 09.12.2010 за клопотанням прокуратури.

В судове засідання 09.12.2010 представники відповідача та прокуратури не з’явились, про причини неявки суд не повідомили. Клопотань про відкладення розгляду справи не надходило. Про час та місце судового засідання відповідач та прокуратура повідомлені належним чином, доказом чого є підпис повноважного представника Київської міської ради Касьяненка А.М. на розписі відкладення розгляду справи (а.с. 154), а прокуратура була повідомлена телеграмою, що підтверджується фіскальним чеком про направлення телеграми за №7200 (а.с. 156) та повідомленням про вручення телеграми (а.с. 157).

У випадку нез'явлення в засідання господарського суду представників обох сторін або однієї з них справа може бути розглянута без їх участі, якщо неявка таких представників не перешкоджає вирішенню спору (абзац 4 пункту 3.6. Роз’яснень Президії Вищого Арбітражного суду України від 18.09.1997 № 02-5/289 (v_289800-97) із змінами та доповненнями станом на 30.04.2009 "Про деякі питання практики застосування Господарського процесуального кодексу України").

Враховуючи вищевикладене, судова колегія вважає за можливе розглядати справу у відсутності представників відповідача та прокуратури, повідомлених належним чином про час та місце судового засідання, за наявними у справі матеріалами.

Розглянувши у судовому засіданні апеляційну скаргу, дослідивши матеріали справи та зібрані у ній докази, заслухавши пояснення представника позивача, колегією суддів встановлено наступне.

Відповідно до статті 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить право комунальної власності на рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, землю, природні ресурси, підприємства, установи та організації, в тому числі банки, страхові товариства, а також пенсійні фонди, частку в майні підприємств, житловий фонд, нежитлові приміщення, заклади культури, освіти, спорту, охорони здоров'я, науки, соціального обслуговування та інше майно і майнові права, рухомі та нерухомі об'єкти, визначені відповідно до закону як об'єкти права комунальної власності, а також кошти, отримані від їх відчуження.

Пунктом 12 Перехідних положень Земельного кодексу України (2768-14) визначено, що до розмежування земель державної і комунальної власності повноваження щодо розпорядження землями в межах населених пунктів, крім земель, переданих у приватну власність, здійснюють відповідні сільські, селищні, міські ради, а за межами населених пунктів - відповідні органи виконавчої влади.

Згідно з пунктом 5 статті 16 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" від імені та в інтересах територіальних громад права суб’єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради.

27.07.2006 між Київською міською радою (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Термо Кінг Україна" (орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки (далі – Договір), відповідно до якого відповідач на підставі рішення Київської міської ради від 27.10.2005 № 273/3734 (ra_273023-05) , за актом приймання-передачі зобов’язався передати, а позивач –прийняти в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку визначену цим договором.

Договір посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П за № 1221, та зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) у Книзі записів державної реєстрації договорів від 25.07.2007 за № 63-6-0429.

Відповідно до пункту 2.1. договору об’єктом оренди є земельна ділянка з наступними характеристиками:

- місце розташування – вул. Архітектора Вербицького, 1 (літера М) у Дарницькому районі м. Києва;

- розмір –3522 кв. м.;

- цільове призначення –для експлуатації та обслуговування адміністративної будівлі;

- кадастровий номер – 8 000 000 000:90:158:0082.

Рішенням Київської міської ради від № 1614/4447 27.12.2007 "Про передачу ТОВ "Термо Кінг Україна" земельної ділянки для експлуатації та обслуговування адміністративної будівлі на вул. Архітектора Вербицького, 1 (літ. М) у Дарницькому районі м. Києва" передано позивачу у довгострокову оренду на 15 років земельну ділянку площею 0,35 га для експлуатації та обслуговування адміністративної будівлі на вул. Архітектора Вербицького, 1 (літ. М) у Дарницькому районі м. Києва у зв’язку з переходом права власності на нежитлову будівлю (договір купівлі –продажу від 23.03.2004, акт прийому –передачі від 07.04.2004) за рахунок земель, право користування якими оформлено відповідно до пункту 11 рішення Київської міської ради №86/1520 від 08.11.2001 (ra0086023-01) "Про оформлення права користування земельними ділянками" та посвідчено договором оренди земельної ділянки №63-6-00026 від 23.05.2002 (лист згода об’єднання підприємств "Українська індустріальна корпорація-1" №1808/04-94 від 18.08.2004).

Як вбачається з матеріалів справи, відповідач виконав своє зобов’язання за вищевказаним договором щодо передачі об’єкту оренди, що підтверджується актом прийому-передачі земельної ділянки від 27.07.2006 (копія в матеріалах справи).

Згідно з пунктом 7 статті 28 рішення Київської міської ради від 15.07.2004 №457/1867 (ra0457023-04) "Про врегулювання процедури передачі в користування земельних ділянок в м. Києві" (в редакції, яка діяла на момент винесення рішення Київської міської ради № 273/3734 від 27.10.2005 (ra_273023-05) ), якщо договір оренди землі не підписаний зацікавленою особою в установленому законодавством порядку протягом п'яти місяців з моменту набуття чинності рішенням Київської міської ради про передачу відповідної земельної ділянки в оренду, розмір орендної плати на період, аналогічний терміну прострочення укладання договору оренди землі, встановлюється у п'ятикратному розмірі, але не більше десяти відсотків від грошової оцінки земельної ділянки.

Аналогічні положення містяться у пункті 4.3 Договору, яким передбачено, що сторонами було узгоджено, що у випадку, якщо цей договір не підписаний орендарем в установленому законодавством порядку протягом 5 місяців з моменту набуття чинності рішенням Київської міської ради, зазначеного у п. 1.1 договору, розмір орендної плати (зазначений у п. 4.2 договору) на період аналогічний терміну прострочення укладання договору оренди землі, встановлюється у п’ятикратному розмірі, але не більше десяти відсотків на місяць від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Спір у даній справі виник у зв’язку із тим, що позивач вважає, що, по – перше, він помилився щодо обставин, які викладені в оспорюваному пункті договору, оскільки його воля до вчинення правочину і результат правочину не узгоджуються в результаті помилки, яка має істотне значення, а по –друге, оспорюваний пункт договору не відповідає статті 792 Цивільного кодексу України, 93 Земельного кодексу України (2768-14) та статтям 1, 6, 13, 21 Закону України "Про оренду землі", оскільки він не спрямований на реальне настання правових наслідків, та, у відповідності до статтей 203, 215 Цивільного кодексу України, є підставою для визнання його недійсними.

Судова колегія погоджується з висновком суду першої інстанції щодо задоволення позовних вимог, з огляду на наступне.

Обґрунтовуючи заявлені позовні вимоги, позивач, зокрема, посилаючись на приписи статті 229 Цивільного кодексу України та стверджує, що помилився щодо обставин, які викладені в оспорюваному пункті договору, та які мають істотне значення.

Судом не приймається до уваги посилання позивача на те, що його помилка щодо обставин пункту 4.3 Договору, яка має істотне значення, тягне за собою недійсність оспорюваного пункту договору відповідно до статті 229 Цивільного кодексу України з огляду на наступне.

Відповідно до частини 1 статті 229 Цивільного кодексу України якщо особа, яка вчинила правочин, помилилася щодо обставин, які мають істотне значення, такий правочин може бути визнаний судом недійсним. Істотне значення має помилка щодо природи правочину, прав та обов’язків сторін, таких властивостей і якостей речей, які значно знижують її цінність або можливість використання за цільовим призначенням.

Договори вчинені під помилкою відносяться до договорів вчинених з недоліком волі. Помилка – це неправильне сприйняття особою фактичних обставин правочину, що вплинуло на її волевиявлення, за відсутності якого можна було б вважати, що правочин не був би вчинений.

Під помилкою, що має істотне значення, законодавець розуміє помилку щодо природи правочину, прав та обов’язків сторін, таких властивостей та якостей речі, які значно знижують її цінність або можливість використання за цільовим призначенням. Істотною є помилка, наслідки якої або взагалі не можна усунути, або для усунення яких сторона, що помилилася, має нести значні витрати.

Помилка внаслідок власного недбальства, незнання закону чи неправильного його тлумачення однією зі сторін не є підставою для визнання правочину недійсним.

Таким чином, проаналізувавши вищевикладені обставини, зважаючи на те, що укладаючи договір оренди земельної ділянки від 27.07.2006 позивач не висловив жодних зауважень щодо оспорюваного пункту Договору, тобто виявив власну волю до його укладання, приймаючи до уваги те, що позивачем не доведено суду належними та допустимими доказами того, що він неправильно сприймав фактичні обставини положення пункту 4.3 Договору, суд першої інстанції дійшов вірного висновку, що передбачаючи відповідальність за часткове невиконання рішення Київської міської ради №273/3734 від 27.10.2005 (ra_273023-05) , позивач помилився внаслідок власного неправильного тлумачення оспорюваного пункту договору.

Щодо посилань позивача на те, що оспорюваний пункт договору не спрямований на реальне настання правових наслідків, та, у відповідності до статтей 203 і 215 Цивільного кодексу України, є підставою для визнання його недійсними, судова колегія зазначає наступне.

На спірні правовідносини поширюється дія Закону України "Про оренду землі" (161-14) , норми Цивільного (435-15) , Господарського (436-15) та Земельного кодексів України (2768-14) .

Приписами статті 116 Земельного кодексу України передбачено, що юридичні особи набувають права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону.

Аналогічні приписи містяться в статті 124 Земельного кодексу України, відповідно до якої передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

Згідно зі статтею 125 Земельного кодексу України право на оренду земельних ділянок виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації.

Надання земельних ділянок у користування у м. Києві здійснюється у відповідності з Земельним кодексом України (2768-14) та рішенням Київської міської ради № 457/1867 від 15.07.2004 (ra0457023-04) "Про врегулювання процедури передачі в користування земельних ділянок в м. Києві".

Як вбачається з матеріалів справи, Договір оренди земельної ділянки від 27.07.2006, пункти 4.3 якого оскаржуєься, укладено в межах дев’ятимісячного терміну з дня прийняття рішення Київською міською радою № 273/3734 від 27.10.2005 (ra_273023-05) ), отже з порушенням встановленого п’ятимісячного строку.

Пунктом 1 частини 2 статті 11 Цивільного кодексу України передбачено, що договір є підставою виникнення цивільних прав та обов’язків. Цивільні права і обов’язки виникають як з передбачених законом договорів, так і з договорів, не передбачених законом, але таких, що йому не суперечать.

Відповідно до статті 628 Цивільного кодексу України зміст договору становлять умови, визначені на розсуд сторін і погодженні ними, та умови, які є обов’язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Статтею 15 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що за згодою сторін в договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема порядок страхування об’єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони об’єкта оренди та інші.

Оренда землі –це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності (стаття 93 Земельного кодексу України).

Орендна плата за землю – це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою на підставі договору.

Договір – це категорія цивільного права, яка визначається як домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов’язків. До зобов’язань, що виникають з договорів, застосовуються загальні положення про зобов'язання, якщо інше не випливає із закону або самого договору.

Як вбачається з положень статті 610 Цивільного кодексу України порушенням зобов’язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов’язання (неналежне виконання).

Договір набирає чинності з моменту його укладення (частина 2 статті 631 Цивільного кодексу України).

Згідно зі статтею 18 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Відповідно до частини 1 статті 612 Цивільного кодексу України боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов’язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.

Таким чином, в укладеному договорі не може бути встановлено зобов’язання вчинити певні дії до укладення цього договору та відповідні санкції за невиконання цих зобов’язань. Тобто, сторони не можуть встановлювати в договорі штрафні санкції за невиконання умов договору за період, до якого цей договір не був укладений.

Статтею 16 Цивільного кодексу України встановлено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого немайнового або майнового права та інтересу, зокрема з вимогами про визнання правочину (або його частини) недійсним.

Оскільки договір є видом правочину, для його укладання та чинності сторонами необхідно дотримуватись усіх вимог, які визначені у статті 203 Цивільного кодексу України.

Стаття 215 Цивільного кодексу України визначає загальні правові підстави визнання правочину недійсним, які відповідно до частини першої зазначеної норми права безпосередньо пов’язані з дотриманням у момент вчинення правочину вимог, передбачених частинами 3, 5, 6 статті 203 Цивільного кодексу України.

Першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 Цивільного кодексу України встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Вирішуючи спори про визнання договорів недійсними, суд повинен встановити наявність тих обставин, з якими закон пов’язує визнання їх недійсними та настання відповідних наслідків, а саме відповідність змісту договору вимогам закону, моральним засадам суспільства, правоздатність сторін договору, у чому конкретно полягає неправомірність та інші обставини, що є істотними для правильного вирішення спору.

Оскаржуваний пункт 4.3. Договору передбачає застосування до позивача відповідальності, але не за порушення певного встановленого цим договором зобов’язання, а за недотримання встановленого рішенням ради строку укладення цього договору, що не є зобов’язанням в розумінні статті 509 Цивільного кодексу України. Тобто, фактично оспорювана умова договору передбачає відповідальність за часткове невиконання рішення ради, яка не є цивільно-правовою відповідальністю або господарською санкцією та не може бути встановлена в договорі.

Зважаючи на віднесення сторонами оскаржуваного пункту договору до розділу 4 "Орендна плата", слід також зауважити, що положення Цивільного кодексу України (435-15) у статті 212 передбачають можливе обумовлення настання або зміни прав та обов’язків певною відкладальною обставиною, щодо якої невідомо, настане вона чи ні. Проте всупереч вказаним вимогам обставини щодо часу підписання позивачем спірного договору в межах або поза межами п’ятимісячного строку не могли бути невідомими в момент його укладення.

Приймаючи до уваги те, що оскаржуваним пунктом договору встановлена п’ятикратна орендна плата за землю за період до підписання сторонами договору оренди землі, суд приходить до висновку, що пункт 4.3. Договору оренди земельної ділянки від 27.07.2006 не спрямований на реальне настання правових наслідків, оскільки містить зобов’язання сторони, яке не можливо виконати внаслідок того, що подія, стосовно якої встановлено зобов’язання, вже відбулась (така ж правова позиція Вищого господарського суду Українги, викладена у його постанові № 36/264 від 20.01.2010).

Враховуючи викладене, позовні вимоги про визнання недійсним пункту 4.3 Договору є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.

Стаття 217 Цивільного кодексу України встановлює, що недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини.

Згідно з частиною 1 статті 236 Цивільного кодексу України правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.

Судова колегія критично відноситься до посилань скаржника про те, що на момент укладення спірного Договору, сторони досягли згоди з усіх його пунктів, оскільки предметом спору у даній справі є оспорення позивачем дійсності однієї з умов (пункту) договору, що відповідно до частини 3 статті 215 Цивільного кодексу України може бути здійснено в судовому порядку, в той час, як обставини, на які посилається відповідач, не є предметом розгляду у даній справі.

Відповідно до статті 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Враховуючи викладене, колегія суддів вважає, що рішення Господарського суду м. Києва від 13.09.2010 по справі № 51/214 є обґрунтованим та таким, що відповідає чинному законодавству, фактичним обставинам та матеріалам справи, підстав для його скасування чи зміни не вбачається. Апеляційна скарга є необґрунтованою та задоволенню не підлягає.