47/08-10 Про розірвання договору оренди та додаткової угоди до нього - 24.11.2010 Прийняття

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Харківського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу 1-го відповідача ( вх. № 3047Х/1-9) на рішення господарського суду Харківської області від 07.09.10 у справі № 47/08-10

за позовом Харківської міської ради, м. Харків

до 1. ТОВ "Старт", м. Харків

2. Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради, м. Харків

про розірвання договору оренди та додаткової угоди до нього

Рішенням господарського суду Харківської області від 07.09.2010 р. по справі № 47/08-10 (суддя Светлічний Ю.В.) позов задоволено повністю. Розірвано договір оренди нежитлових приміщень № 77 від 01.10.2002 року, укладений між Державним підприємством "Харківський електромеханічний завод" і Товариством з обмеженою відповідальністю "Старт" та додаткову угоду до договору оренди № 1459 від 29.10.2003 року, укладену між Управлінням комунального майна та приватизації Харківської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю "Старт". Стягнено з Товариства з обмеженою відповідальністю "Старт" на користь Харківської міської ради Харківської області держмито у розмірі 170 грн. та 236 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу

1-й відповідач з рішенням не погодився, подав апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на неповне з'ясування обставин справи, невідповідність висновків, викладених в рішенні, обставинам справи, порушення норм матеріального та процесуального права, просить рішення господарського суду Харківської області від 07.09.2010 року скасувати та прийняти нове, яким у задоволенні позову відмовити.

Позивач та 2-й відповідач вважають рішення суду законним і обґрунтованим, у зв'язку з чим просять залишити його без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

Представник позивача в судове засідання не з'явився, про причини неявки не повідомив.

До початку судового засідання 2-й відповідач через канцелярію суду подав клопотання про відкладення розгляду справи у зв'язку з неможливістю явки представника позивача, який безпосередньо приймає участь у справі та неможливістю прийнятті участі у справі інших представників Харківської міської ради.

Колегія суддів розглянувши заявлене клопотання та вислухавши думку представника 1-го відповідача, дійшла висновку про відмову у задоволенні клопотання 2-го відповідача у зв'язку з необґрунтованістю.

Дослідивши матеріали справи, викладені в апеляційній скарзі доводи, заслухавши представників 1-го та 2-го відповідачів, перевіривши наявні у справі матеріали на предмет їх юридичної оцінки судом першої інстанції, проаналізувавши правильність застосування господарським судом норм матеріального та процесуального права, колегія суддів встановила наступне.

Як вбачається з матеріалів справи, 01.10.2002 р. між Державним підприємством "Харківський електромеханічний завод" (орендодавець) та ТОВ "Старт" (орендар) було укладено договір оренди державного майна №77 зі строком дії 3 роки, з 01.10.2002 р. до 01.10.2005 р. включно.

Відповідно до п. 1.1. вказаного договору орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування майно, яке знаходиться на балансі державного підприємства "Харківський електромеханічний завод", а саме нежитлові приміщення Палацу Культури "ХЕМЗ", розташовані на цокольному поверсі площею 2896 м2, на 1-ому поверсі –2901 м2, на 2-ому поверсі –1606 м2, на 3-ому поверсі –1927 м2, на 4-ому поверсі –1160 м2 за адресою: м. Харків, пр. Московський, 94. Загальна площа нежитлових приміщень 10940 м2, вартість визначена згідно з експертною оцінкою станом на 10.07.2002 р. і становить 1530000 грн.

Згідно з п. 7.1. договору оренди вказані нежитлові приміщення Палацу Культури "ХЕМЗ" були передані від ДП "Харківський електромеханічний завод" ТОВ "Старт" згідно з актом прийому-передачі орендованого майна від 01.10.2002 р. (т. 1, а.с. 16).

Пунктом 1.2. договору передбачено, що майно передається в оренду для розміщення закладів культури.

Розділом 3 договору визначено розмір, порядок і строк оплати орендної плати, а також вимоги щодо зміни розміру орендної плати у випадках, передбачених договором.

Зокрема, п.п. 3.1., 3.2 договору передбачено, що орендна плата визначається на підставі "Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду державного майна", затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 року №786 (786-95-п) зі змінами, затвердженими постановами КМУ від 18.05.1998 року №699 (699-98-п) та від 19.01.2000 року №75 (75-2000-п) і становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку червень 2002 року –6372 грн. Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць.

Відповідно до п. 3.4. договору розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї із сторін у разі зміни методики її розрахунку, зміни централізованих цін і тарифів та в інших випадках, передбачених чинним законодавством.

Розділами 5, 6 вказаного договору визначено обсяг обов’язків та відповідно прав орендаря.

Орендар зобов’язується використовувати орендоване майно відповідно до його призначення та умов цього Договору. Орендар також зобов’язується не передавати в суборенду орендоване майно без згоди Орендодавця та дозволу Мінпромполітики України (пункт 5.1. договору).

Орендар зобов’язується своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату (пункт 5.2. договору).

До обов’язків орендаря віднесено забезпечити збереження орендованого майна, запобігати його пошкодженню і псуванню, здійснювати заходи протипожежної безпеки та протягом місяця після укладання цього Договору застрахувати орендоване майно не менше ніж на його балансову вартість на користь Орендодавця в порядку, визначеному законом (пункти 5.3., 5.5. договору оренди).

Пунктом 3 рішення Харківської міської ради ХХVII сесії XXIII скликання "Про комунальну власність м. Харкова" від 26.12.2001 року надано згоду на прийняття до комунальної власності міста об’єктів згідно з додатком №3, зокрема Будинку Культури "ХЕМЗ" по пр. Московському, 94 загальною площею 1,2 тис. кв. м. від Державного підприємства "Харківський електромеханічний завод".

В подальшому, 10 жовтня 2003 року комісією, створеною згідно з наказом Управління комунального майна та приватизації Харківської міської ради №475 від 15.02.2002 року зі змінами, внесеними наказом №444 від 06.10.2003 року, складено Акт прийому - передачі Будинку Культури "Харківського електромеханічного заводу".

Відповідно до Акту прийому-передачі Будинку Культури "ХЕМЗ" від 10.10.2003 року передано до комунальної власності об’єкт: основні фонди в кількості 4 одиниці, в тому числі, будівлю Палацу Культури по пр. Московському, 94: рік вводу в експлуатацію –1935, група капітальності –ІІ, будівельний об’єм (загальний) –120 тис. куб. м., загальна площа будівлі 12 102 кв. м., площа земельної ділянки (орієнтовно) –1.4 га.

Відповідно до Розпорядження Управління комунального майна та приватизації від 29.10.2003 р. №1242 "Про прийняття майна від державного підприємства "Харківський електромеханічний завод" прийнято вищевказане майно та відображено по бухгалтерському обліку на балансі Управління комунального майна та приватизації Харківської міської ради.

У зв’язку зі зміною власника нежитлової будівлі Палацу Культури "ХЕМЗ" частина нежитлових приміщень якого передана в оренду першому відповідачеві згідно договору оренди державного майна № 77 від 01.10.2002 р., між Управлінням комунального майна та приватизації Харківської міської ради та ТОВ "Старт" було укладено додаткову угоду №1459 від 29.10.2003 року до цього договору.

Додатковою угодою №1459 від 29.10.2003 року у всі пункти договору внесено зміни стосовно заміни найменування Орендодавця з "Державне підприємство Харківський електромеханічний завод" на Управління комунального майна та приватизації.

Внесено зміни в розділ 3 договору "Орендна плата". Пункт 3.1. викладено в наступній редакції: "Орендна плата визначається на підставі "Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду державного майна", затвердженої Постановою КМ України від 04.10.1995 року №768 зі змінами, затвердженими постановами КМ України від 18.05.1998 року №699 (699-98-п) та від 19.01.2000 року №75 (75-2000-п) і становить без ПДВ –6 323,30 грн. Нарахування ПДВ не передбачається".

Відповідно до зміненого пункту 3.2. договору орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції на наступний місяць.

Відповідно до змінених умов пункту 3.3. договору 100% орендної плати до міського бюджету перераховується Орендарем на розрахунковий рахунок Орендодавця.

Матеріали справи свідчать, що за ініціативою орендодавця, Управління комунального майна та приватизації, на підставі вимог пункту 8.1. договору оренди, комісіями у складі різних фахівців було проведено ряд перевірок нежитлових приміщень у окремо розташованій чотирьох поверховій будівлі по пр. Московському, 94 у м. Харкові щодо дотримання ТОВ "Старт" умов оренди, встановлених спірним договором №77 від 01.10.2002 року.

На виконання наказу Управління комунального майна та приватизації №1522 від 06.08.2009 року "Про проведення перевірки об’єкту комунальної власності територіальної громади міста Харкова по пр. Московському, 94" проведена перевірка нежитлових приміщень, розташованих за вказаною адресою в колишньому БК "ХЕМЗ" на предмет їх використання.

За результатами перевірки складено Акт від 07.08.2009 року та в доповнення до нього Акт від 28.10.2009 року, Акт від 29.10.2009 року, Акт від 03.11.2009 року та Акт від 19.11.2009 року.

Проведеною перевіркою встановлено, що в оренді ТОВ "Старт" знаходиться площа 10490,0 м2, фактично виявлено, що у користуванні третіх осіб знаходяться приміщення у підвальній частині площею 407,9 м2, на 1-ому поверсі - площею 1448,0 м2, на 2-ому поверсі площею 1096,2 м2, на 3-ому поверсі - площею 787,9 м2, на 4-ому поверсі –площею 624,8 м2.

Як зазначено в оскаржуваному рішенні, суд вважає доведеним ту обставину, що відповідач порушив умови договору, встановлені пунктом 5.1. договору оренди № 77 від 01.10.2002 р. та передав без згоди Орендодавця - Управління комунального майна та приватизації і дозволу Міністерства промислової політики України в суборенду третім особам значну частину нежитлових приміщень у складі переданих Товариству "Старт" згідно із цим договором.

Проте колегія суддів не погоджується з даним висновком, оскільки матеріали справи свідчать, що 31.10.2002 р. між ДП "ХЕМЗ" та ТОВ "Старт" було укладено угоду до договору оренди державного майна та доповнення до угоди до договору оренди державного майна № 77 від 01.10.2002 р., які є чинними на даний час та не були оскаржені та визнані недійсними у встановленому порядку. При цьому слід зазначити, що відповідно до ст. 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі переходу права власності до інших осіб договір оренди, а відповідно і зміни, які були внесені до нього, зберігають чинність для нового власника.

Таким чином, прийнявши у комунальну власність нежитлову будівлю, яка є предметом договору оренди, Харківська міська рада та її виконавчий орган, Управління комунального майна та приватизації Харківської міської ради, також прийняли на себе права та обов'язки за договором оренди з урахуванням всіх змін, які існували на час такої передачі. Також свідченням того, що 2-ий відповідач прийняв на себе зобов'язання за договором оренди є той факт, що 29.10.2003 р. між ТОВ "Старт" та Управлінням комунального майна та приватизації Харківської міської ради було укладено додаткову угоду № 1459 до договору оренди № 77 від 01.10.2002 р. з Угодою до нього від 31.10.2002 р., де у розділі IV зазначено, що ця додаткова угода є невід'ємною частиною вказаного договору з Угодою.

Відповідно до змісту вказаної Угоди з доповненнями до неї від 31.10.2002 р. до договору № 77 були внесені зміни, внаслідок чого згідно з п. 6.6. договору №77 орендарю, ТОВ "Старт", було надано право передавати орендовані приміщення в суборенду без згоди орендодавця, оскільки вказаний пункт договору і є безпосередньо такою згодою, що в свою чергу є свідченням того, що будь-яких додаткових узгоджень щодо передачі в суборенду орендованих приміщень ТОВ "Старт" отримувати непотрібно.

Крім того, в оскаржуваному рішенні суд першої інстанції дійшов висновку, що внесення змін та доповнень до договору оренди № 77 від 01.10.2002 р. Угодою та доповненням до неї від 31.10.2002 р. не стосується умов п.5.1. договору, а пункт 5.1. договору оренди № 77 від 01.10.2002 р. залишився незмінним та в імперативному порядку встановлює заборону передавати в суборенду орендоване майно без згоди орендодавця та Мінпромполітики України, проте судом не було взято до уваги, що п. 6.6. договору № 77 також надає орендарю, ТОВ "Старт" право передавати орендовані приміщення в суборенду і вказаний пункт договору також є обов'язковим до виконання.

Отже, умовами договору оренди, а саме п. 6.6., ТОВ "Старт" надано згоду на передачу в суборенду орендованих приміщень, і необхідності в отриманні будь-яких додаткових узгоджень від ДП "ХЕМЗ", яке на той час було орендодавцем, не існувало, при цьому згода, надана свого часу орендодавцем, ДП "ХЕМЗ", залишається дійсною і є обов'язковою до виконання і Управлінням комунального майна та приватизації Харківської міської ради, яке є правонаступником як прав так і обов'язків орендодавця.

Також колегія суддів вважає за необхідне зазначити, що судом першої інстанції не ставились під сумнів права ТОВ "Старт" на передачу в суборенду орендованих приміщень та не досліджувалась процедура узгоджень такого права, внаслідок чого суд першої інстанції безпідставно дійшов висновку про відсутність узгодження права передачі відповідачем в суборенду орендованих приміщень, та залишив по за увагою той факт, що таке право узгоджено з Міністерством промислової політики України, про що свідчить лист № 10/4-1-2191/1 від 25.09.2003 р. (т. 3, а.с. 19).

Таким чином, висновки суду першої інстанції про те, що ТОВ "Старт" передало в суборенду орендовані приміщення без узгодження з орендодавцем, не відповідають обставинам справи, оскільки така згода надана безпосередньо п.6.6. договору оренди з урахуванням внесених змін, при цьому таке право в подальшому було узгоджене Міністерством промислової політики України.

В оскаржуваному рішенні суд першої інстанції також зазначив, що матеріалами справи підтверджується та обставина, що перший відповідач порушив умови договору, встановлені пунктом 1.2 договору оренди №77 від 01.10.2002 року та всупереч цільовому призначенню, яке встановлене як "для розміщення закладів культури та іншої господарської діяльності взагалі не використовує значну частину переданих нежитлових приміщень", але на підставі саме якої норми суд дійшов висновку, що невикористання орендованого майна є підставою для дострокового розірвання договору оренди, в рішенні не зазначено.

Також в рішенні відсутні посилання стосовно того, на підставі яких даних ґрунтується твердження місцевого суду про те, що ТОВ "Старт" взагалі не використовує значну частину орендованих приміщень, в той час як безпосередньо сам зміст оскаржуваного рішення містить перелік суборендаторів, які використовують орендоване майно, а як було зазначено вище, ТОВ "Старт" надано право передавати в суборенду орендовані приміщення, крім того, більшість орендованих приміщень (в тому числі актовий зал, сцена) використовуються для здійснення культурно-масових заходів, транслювання фільмів, із залученням третіх сторін, оскільки у відповідності до п.п. 6.4., 6.5. договору ( з урахуванням змін) ТОВ "Старт" також надано право залучати до співробітництва треті сторони з використанням орендованого майна, та передавати третій стороні свої права на свій розсуд.

Отже, висновок суду першої інстанції стосовно того, що ТОВ "Старт" використовувало орендоване майно не за цільовим призначенням не ґрунтується на нормах чинного законодавства України та не відповідає обставинам справи, оскільки орендовані приміщення використовуються як особисто ТОВ "Старт", так і з залученням третіх осіб відповідно до умов п.п. 1.2., 6.4. - 6.6. договору №77.

Колегія суддів також вважає безпідставним посилання суду в рішенні на те, що матеріалами справи підтверджується, що відповідач порушив умови договору, встановлені пунктом 3.4. договору оренди №77 від 01.10.2002 року, та усунувся від перегляду розміру орендної плати на вимогу орендодавця - Управляння комунального мана та приватизації в зв'язку зі зміною методики її розрахунку, оскільки відповідно до розділу II додаткової угоди № 1459 до договору оренди №77 від 01.10.2002 р. з Угодою до нього від 31.10.2002 р. сторонами було досягнуто домовленості з приводу викладення розділу 3 "Оренда плата" в новій редакції, і саме розділ в цілому а не окремі його пункти, а отже, в новій редакції вказаний розділ складається з трьох пунктів та не містить п. 3.4., на який посилаються як позивач, так і суд першої інстанції, отже, обов'язку, передбаченого умовами договору № 77 щодо обов'язкового перегляду розміру орендної плати у ТОВ "Старт" немає, так само як і не існує порушень вищезазначеного пункту договору.

Частина 2 ст. 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачає можливість зміни розміру орендної плати на вимогу однієї з сторін, однак вказана норма не зобов'язує іншу сторону погодитись з такою вимогою, і в разі якщо не досягнуто домовленості з цього питання, зацікавлена особа не позбавлена права вирішити це питання в судовому порядку, але в будь-якому разі відмова від перегляду умов договору не може вважатись як невиконання договору в односторонньому порядку та бути підставою для його розірвання в цілому.

Таким чином, висновки суду з приводу того, що ТОВ "Старт" порушило умови договору, встановлені п. 3.4., не відповідають обставинам справи, оскільки такого пункту взагалі не існує в договорі №77, редакція якого дійсна на час ухвалення судового рішення, а недосягнення домовленості між сторонами щодо внесення змін до змісту договору оренди не є підставою для дострокового розірвання договору оренди.

На підставі викладеного колегія суддів дійшла висновку, що висновки, зроблені в рішенні господарського суду Харківської області від 07.09.2010 р. по справі № 47/08-10, не відповідають обставинам справи, у зв'язку з чим рішення підлягає скасуванню, а апеляційна скарга 1-го відповідача - задоволенню.