1/83-10-3001 Про розірвання договору оренди, виселення та стягнення заборгованості з орендної плати - 18.11.2010 Прийняття

08.07.2010 р. Управління обласної ради з майнових відносин звернулось до господарського суду Одеської області з позовом до Одеського обласного об'єднання Всеукраїнського товариства "Просвіта" ім. Тараса Шевченка про розірвання договору оренди від 29.09.2008 р. укладеного між Управлінням обласної ради з майнових відносин (далі – Управління, Позивач) та Одеським обласним об'єднанням Всеукраїнського товариства "Просвіта" ім. Тараса Шевченка (далі –Об'єднання, Відповідач)) про користування не житловим приміщенням за адресою м. Одеса, вул.. Пушкінська, 19 загальною площею 216, 6 кв. м, виселення Об’єднання з цього приміщення, стягнення з нього 33640, 74 грн. заборгованості з орендної плати та 1743,09 грн. пені.

01.09.2010 року до суду надійшла заява про збільшення розміру позовних вимог в частині стягнення орендної плати, згідно якої позивач просив стягнути з відповідача 51 065,79 грн. (а.с. 48-49)

У відзиві на позов відповідач зазначив, що не має заперечень щодо стягнення суми орендної плати та пені, а в частині розірвання договору оренди та виселення позовні вимоги не визнає, посилаючись на заборону виселення відповідно до Постанови Верховної Ради України "Про запровадження мораторію на виселення творчих спілок" №1653-VI від 21.10.2009 р. (1653-17) (а.с. 52-54).

22.09.2010 року до суду надійшла заява про збільшення розміру позовних вимог в частині стягнення орендної плати, згідно якої позивач просить стягнути з відповідача 56228,64 грн. (а.с. 62-63). (а.с. 62-63).

23.09.2010 року позивач надав уточнення позовних вимог в частині стягнення пені, згідно якого просить стягнути пеню в сумі 2 949,83грн., а також надав відповідний розрахунок пені. (а.с. 96)

Рішенням господарського суду Одеської області від 23.09.2010 р. (яке підписано суддею Найфлейш В. Д. 27.09.2010 р. ) позов задоволено повністю; розірвано договір оренди нежилих приміщень будівлі-пам’ятки, укладений 29 вересня 2008 року між Управлінням обласної ради з майнових відносин та Одеським обласним об'єднанням всеукраїнського товариства "Просвіта" ім. Тараса Шевченка року; виселено Одеське обласне об'єднання всеукраїнського товариства "Просвіта" ім. Тараса Шевченка року з нежитлових приміщень другого поверху будівлі-пам’ятки, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Пушкінська, 19; стягнуто з Одеського обласного об'єднання всеукраїнського товариства "Просвіта" ім. Тараса Шевченка на користь Управління обласної ради з майнових відносин суму заборгованості з орендної плати у розмірі 22180 грн. 48 коп. та 2949 грн. 83 коп. пені; стягнуто з Одеського обласного об'єднання всеукраїнського товариства "Просвіта" ім. Тараса Шевченка на користь обласного бюджету суму заборгованості з орендної плати у розмірі 31 052 грн. 67 коп.

Рішення мотивоване тим, що протягом тривалого часу відповідач не сплачує орендну плату, в зв’язку з чим в нього утворилась заборгованість, нарахування пені є обґрунтованим відповідно до п.3.4 укладеного сторонами договору оренди, та, відповідно, в зв’язку з тривалою несплатою орендної платні є підстави для розірвання договору.

Не погоджуючись з прийнятим рішенням 14.10.2010 р. Об'єднання звернулось до Одеського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати це рішення в частині розірвання договору оренди нежилих приміщень від 29.09.2008 р. та виселення і відмовити позивачу в задоволенні позовних вимог в цій частині.

В обґрунтування апеляційної скарги Об'єднання зазначає, що фінансується з Державного бюджету, висока орендна плата загрожує ліквідації Об'єднання, що є порушення законодавства; при укладенні договору оренди Управління порушило вимоги пп. 2, 4 ст. 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", оскільки орендарю не надано пільг по орендній платі; викладені в акті перевірки висновки комісії є неправдивими оскільки оглянуті були лише три приміщення, а ключі від інших були у голови, який перебував у відпустці; рішення про виселення Об’єднання порушує мораторій, застосований Постановою Верховної Ради України "Про запровадження мораторію на виселення творчих спілок" від 21.10.2009р. (1653-17)

Ухвалою Одеського апеляційного господарського суду від 15.10.2010 р. апеляційну скаргу прийнято до провадження та призначено до розгляду на 18.11.2010 р. о 15:30.

17.11.2010р. до суду надійшло письмове доповнення скаржника до скарги, в якому він додатково обґрунтовував свою позицію.

Фіксування судового процесу здійснювалось за допомогою технічних засобів.

Представник Управління в судове засідання не з’явився, хоча був повідомлений належним чином про час і місце розгляду справи, що підтверджується поштовим повідомленням про вручення йому поштового відправлення, клопотань про відкладення розгляду справи не заявив, про причини свого нез’явлення суд не повідомив і колегія суддів, враховуючи вищевказані обставини, прийняла рішення про розгляд справи за його відсутністю.

Представник скаржника в усних поясненнях наданих суду просив задовольнити скаргу на підставах, викладених у ній та в доповненнях до апеляційної скарги, скасувати рішення місцевого суду і ухвалити нове про відмову в задоволенні позову.

Згідно ст. 85 ГПК України в судовому засіданні оголошувалась вступна та резолютивна частина судової постанови.

Заслухавши усні пояснення представника скаржника, ознайомившись з доводами апеляційної скарги, дослідивши обставини справи та наявні у ній докази, відповідність викладених у рішенні висновків цим обставинам і доказам, а також перевіривши додержання та правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, судова колегія встановила наступне.

29.09.2008 року між Управлінням обласної ради з майнових відносин та Одеським обласним об'єднанням всеукраїнського товариства "Просвіта" ім. Тараса Шевченка укладено договір оренди нежилих приміщень будівлі-пам’ятки, відповідно до якого Управління зобов’язалось передати, а Об'єднання - прийняти у строкове платне користування нежитлові приміщення другого поверху будівлі-пам’ятки, які розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Пушкінська, 19, загальною площею 216,6 кв.м, балансоутримувачем якої є Управління. Майно вважається наданим у користування Об'єднанню з часу підписання сторонами цього договору та акту приймання-передачі.

Відповідно до п. 3.1 договору орендна плата перераховується щомісячно не пізніше 10 числа місяця, наступного за звітним, з урахуванням щомісячного індексу інфляції відносно суми орендної плати, визначеної за базовий місяць - серпень 2008 року, яка становить 3291,62грн. Орендна плата за перший місяць оренди, вересень 2008 року, визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції за вересень 2008 року. Орендна плата за кожен наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць.

Згідно п. 9.1 договір діє з 29.09.2008 року до 14.08.2011 року.

Статтями 526, 526 Цивільного кодексу України визначено, що зобов’язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього кодексу (435-15) , інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог – відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов’язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. В свою чергу, відповідно до ст. 629 ЦК України договір є обов’язковим для виконання сторонами.

Як встановлено ч.5 ст. 762 ЦК України плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором та відповідно до ст. 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі.

Управлінням зобов’язання за договором від 29.09.2008 року виконано належним чином - передано відповідачу нежитлові приміщення другого поверху будівлі-пам’ятки, розташованої за адресою: м. Одеса, вул. Пушкінська, 19. Цей факт підтверджується актом приймання-передачі від 29.09.2008 року. (а.с. 14).

В свою чергу Об'єднання свої зобов’язання згідно договору щодо оплати за орендовані приміщення не виконувало в повному обсязі, в зв’язку з чим станом на 01.10.2009 р. у нього виникла заборгованість у розмірі 45 734,17 грн., яка рішенням господарського суду Одеської області від 13.11.2009р. по справі № 34/170-09-4744 стягнута на користь Управління і на час розгляду справи не погашена.

Після винесення зазначеного рішення в зв’язку з невиконанням зобов’язань по здійсненню оплати за орендовані приміщення за період з жовтня 2009 р. по вересень 2010р. у Об'єднання перед Управлінням виникла заборгованість в сумі 53 233,15 грн., яку останнім заявлено до стягнення в позові по розглядуваній справі з урахуванням уточнень.

Умовами п.3.4. договору від 29.09.2008 р. визначено, що орендна плата, сплачена несвоєчасно або не в повному обсязі, сплачується Управлінню обласної ради з майнових відносин з урахуванням пені у розмірі подвійної облікової ставки НБУ за кожен день прострочення, включаючи день сплати.

Відповідно до ст. 611 ЦК України у разі порушення зобов’язань настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема у вигляді сплати неустойки - грошової суми, яку боржник повинен сплатити кредиторові у разі порушення ним зобов’язання.

Зазначена норма кореспондується з частиною 1 ст. 230 ГК України, в якій штрафними визнаються господарські санкції у вигляді грошової суми (неустойка, штраф, пеня), яку учасник господарських відносин зобов'язаний сплатити у разі порушення ним правил здійснення господарської діяльності, невиконання або неналежного виконання господарського зобов'язання. А частина 6 ст. 231 ГК України визначає, що штрафні санкції за порушення грошових зобов'язань встановлюються у відсотках, розмір яких визначається обліковою ставкою Національного банку України, за увесь час користування чужими коштами, якщо інший розмір відсотків не передбачено законом або договором.

Водночас, пунктом 6 ст. 232 Господарського кодексу України визначено, що нарахування штрафних санкцій за прострочення виконання зобов’язання, якщо інше не встановлено законом або договором, припиняється через 6 місяців від дня, коли зобов’язання мало бути виконано.

Таким чином, апеляційний суд погоджується з висновком господарського суду Одеської області щодо задоволення вимог Управління про стягнення основної суми боргу, оскільки позивачем доведено наявність боргу, в той час як Об'єднання не надало доказів протилежного, як того вимагають приписи ст. 33 ГПК України.

Перевіривши наданий Управлінням розрахунок пені, колегія суддів визнає його вірним і обґрунтованим, та, відповідно, погоджується з висновком господарського суду першої інстанції щодо задоволення вимог по стягненню пені в розмірі 2949,83грн.

Крім того, колегія суддів зауважує, що скаржник в апеляційній скарзі не заперечує правомірність стягнення суми основного боргу та пені.

При укладанні договору оренди від 29.09.2008 року в п. 9.8 сторони погодили, що договір може бути розірвано на вимогу однієї з сторін за рішенням господарського суду у разі невиконання іншою стороною своїх зобов’язань за цим договором, а також у випадках, передбачених чинним законодавством.

Таке положення договору відповідає вимогам ч. 3 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", відповідно до якої на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов’язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Статтею 651 Цивільного кодексу України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Згідно ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у випадку розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди. Якщо орендар допустив погіршення стану орендованого майна або його загибель, він повинен відшкодувати орендодавцеві збитки, якщо не доведе, що погіршення або загибель майна сталися не з його вини.

Оскільки Об'єднання всупереч приписам ч.5 ст. 762 ЦК України та ст. 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" протягом тривалого часу не виконує договірні зобов’язання по внесенню орендної плати, чим позбавляє іншу сторону того, на що вона розраховувала при укладенні цього договору, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції щодо наявності підстав для розірвання договору оренди від 29.09.2008 р. та виселення останнього з займаного об’єкту оренди.

Слід зазначити, що при прийнятті оскаржуваного рішення судом досліджено питання щодо статусу Об'єднання з урахуванням ретельного аналізу Статуту Об'єднання і чинного законодавства ( Закону України "Про професійних творчих працівників та творчі спілки" (554/97-ВР) , Постанови Кабінету Міністрів України від 06.07.1998 р. № 1017 (1017-98-п) ) та зроблено обґрунтований висновок, що Об'єднання не є творчою спілкою.

Таким чином, враховуючи, що виселення Об'єднання з займаного приміщення пов'язано з розірванням договору оренди з його власної вини через невиконання ним умов договору щодо оплати орендної платні, посилання скаржника на Постанову Верховної Ради України "Про запровадження мораторію на виселення творчих спілок" від 21.10.2009р. (1653-17) в даному випадку є безпідставним, оскільки даний мораторій стосується, по-перше, заборони виселення творчих спілок, якою скаржник не є як визначалось вище, а по-друге, заборона запроваджується до безпідставного виселення їх з законно займаних приміщень, а в даному випадку має місце суттєве порушення Об'єднанням договірних умов.

Також господарським судом апеляційної інстанції не приймається до уваги викладені в доповненнях до апеляційної скарги посилання скаржника на Постанову Верховної Ради України від 16.01.2009 № 901-VI "Про запровадження мораторію на виселення редакцій друкованих засобів масової інформації, закладів культури, у тому числі бібліотек, видавництв, книгарень, підприємств з розповсюдження книг та преси" (901-17) . Згідно цієї постанови органам виконавчої влади, органам місцевого самоврядування тимчасово, до схвалення відповідного закону приписано припинити прийняття рішень та призупинити виконання раніше прийнятих рішень про виселення редакцій друкованих засобів масової інформації, закладів культури, у тому числі бібліотек, видавництв, книгарень, підприємств з розповсюдження книг та преси із займаних ними на законних підставах приміщень державної та комунальної власності, а також про знесення існуючих кіосків з продажу друкованих засобів масової інформації; не допускати практики безпідставного розірвання чи припинення договорів оренди з редакціями друкованих засобів масової інформації, закладами культури, у тому числі бібліотеками, видавництвами, книгарнями, підприємствами з розповсюдження книг та преси, а також закріпити за ними переважне право на укладення договору оренди на новий строк.

В свою чергу скаржником не доведено свого статусу як друкованого засобу масової інформації, закладу культури, бібліотеки, видавництва, книгарні, підприємства з розповсюдження книг та преси, а крім того, означені приписи постанови стосуються випадків виселення із займаних на законних підставах приміщень та безпідставного розірвання договорів оренди, проте, як вище зазначалось, в даному випадку розірвання договору та виселення пов’язано із невиконанням орендатором умов договору оренди.

Посилання Об'єднання на те, що в акті перевірки висновки комісії є неправдивими залишається колегією суддів поза увагою, оскільки підставою для розірвання договору оренди є ні нецільове використання приміщення, а порушення договірних умов щодо оплати оренди.

В свою чергу твердження скаржника щодо порушення Управлінням відносин вимог законодавства при укладанні з Об'єднанням договору оренди без застосування пільг при визначенні орендної плати, не приймається колегією суддів до уваги, оскільки підписавши цей договір Об'єднання фактично погодилось з його умовами, з позовами про зміну цих умов договору до суду не зверталось, тобто ці умови є чинними, а відтак, обов’язковими до виконання.