34/62-10-1738 Про стягнення заборгованості з орендної плати - 27.10.2010 Прийняття

Ухвалою Одеського апеляційного Господарського суду від 27.09.2010р., яка надіслана учасникам процесу 28.09.2010р., розгляд апеляційної скарги призначено на 13.10.2010р. Учасники судового процесу належним чином повідомлені про час і місце розгляду апеляційної скарги, про що свідчать поштові повідомлення.

Відповідно до вимог ст. 77 ГПК України розгляд справи відкладався.

Відповідно до вимог ст. 85 ГПК України, за погодженням присутніх сторін у судовому засіданні, яке відбулось 27.10.2010р. оголошено вступну та резолютивну частини постанови.

20.04.2010р. Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради звернулось до Господарського суду Одеської області із позовом до Виробничо-торгівельного підприємства "ОВІКС" у формі ТОВ про стягнення орендної плати в сумі 138377,16грн., пені у сумі 7776,92грн., та судових витрат.

Рішенням Господарського суду Одеської області від 06.09.2010р. (суддя Фаєр Ю.Г.) позов задоволено, стягнуто з Виробничо-торгівельного підприємства "ОВІКС" у формі ТОВ на користь Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради заборгованості з орендної плати в сумі 138377,16грн., та пені у сумі 7776,92грн.

Не погоджуючись із винесеним рішенням Виробничо-торгівельне підприємство "ОВІКС" у формі ТОВ звернулось до Одеського апеляційного Господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення Господарського суду Одеської області від 06.09.2010р. скасувати та прийняти нове рішення, яким у позові Представництву по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради про стягнення з Виробничо-торгівельного підприємства "ОВІКС" у формі ТОВ заборгованості з орендної плати та пені відмовити повністю, посилаючись на неповне з’ясування судом обставин справи та неправильне застосування норм матеріального права.

Дослідивши матеріали та обставини справи на предмет надання їм попередньою судовою інстанцією належної юридичної оцінки та повноти встановлення обставин, дотримання норм матеріального та процесуального права, згідно з вимогами ст. 101 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

Так, задовольняючи позов Представництва по управлінню комунальною власністю про стягнення з ВТП "ОВІКС" у формі товариства з обмеженою відповідальністю заборгованості з орендної плати, суд першої інстанції виходив з того, що заява про зарахування зустрічних однорідних вимог в матеріалах справи відсутня, лист відповідача від 08.07.2010 року №01-14/4931 такою заявою не являється, оскільки констатує вже проведений взаємозалік; зарахування зустрічних однорідних вимог зроблено з невірним застосуванням ст. 18-1 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та ст. 601 ЦК України; Представництво по управлінню комунальною власністю заперечує таке зарахування.

Але з такими висновками суду першої інстанції погодитися не можна, виходячи з наступного.

Виробничо-торгівельне підприємство "ОВІКС" у формі товариства з обмеженою відповідальністю є орендарем нежитлових приміщень загальною площею 172,9 кв.м. за адресою: м. Одеса, Польський узвіз, 6, які належать до комунальної власності територіальної громади м. Одеси. Право користування вищевказаними приміщеннями виникло у ВТП "ОВІКС" у формі ТОВ на підставі договору оренди нежитлового приміщення №57/5 від 05.08.1999 року. Нежитлові приміщення були передані ВТП "ОВІКС" у формі ТОВ з метою розміщення в них офісу орендаря.

Договором оренди нежитлового приміщення №57/5 від 05.08.1999 року обов’язок проведення капітального ремонту орендованих приміщень не був покладений на ВТП "ОВІКС", тобто згідно зі ст. 18-1 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" такий ремонт мав здійснюватися орендодавцем за його рахунок.

Орендовані відповідачем приміщення знаходилися у незадовільному стані і нездійснення ремонту перешкоджало їх використанню в якості офісу, що підтверджується Актом обстеження нежитлового приміщення від 25.01.2006 р .

У відповідь на своє звернення, ВТП "ОВІКС" у формі ТОВ 02.02.2006 р. отримало від Представництва по управлінню комунальною власністю лист №01-13/1187 зі згодою на проведення капітального ремонту за умови надання проектно-кошторисної документації, затвердженої у встановленому законом порядку.

Проектно-кошторисна документація на капітальний ремонт орендованих відповідачем нежитлових приміщень була розроблена СПД-ФО ОСОБА_1 (ліцензія на будівельну діяльність НОМЕР_1 від 14.03.2006 р.).

Розпорядженням Приморської районної адміністрації №709 від 11.09.2009 р. був затверджений кошторис на капітальний ремонт нежитлових приміщень за адресою: Польський узвіз, 6, орендарем яким є ВТП "ОВІКС" у формі ТОВ, в сумі 253542 грн.

16 квітня 2009 р. між ВТП "ОВІКС" у формі ТОВ і ТОВ "ВСЮДИБУД" був укладений договір №18-17 на виконання загальнобудівельних робіт з капітального ремонту офісних приміщень ВТП "ОВІКС" у формі ТОВ за адресою: Польський узвіз, 6 в м. Одесі відповідно до кошторисної документації. Загальна сума указаного договору склала 253542 грн. 16 квітня 2009 р. сторонами підрядного договору також були підписані протокол угоди про договірну ціну на виконання загальнобудівельних робіт з капітального ремонту офісних приміщень ВТП "ОВІКС" у формі ТОВ за адресою: Польський узвіз, 6 в м. Одесі в сумі 253542 грн. та календарний план-графік виконання робіт.

Виконання в повному обсязі робіт з капітального ремонту орендованих відповідачем нежитлових приміщень за рахунок його власних коштів підтверджується актами форми КБ-2в та формами КБ-3, а також аудиторським висновком про підтвердження понесених Виробничо-торгівельним підприємством "ОВІКС" у формі товариства з обмеженою відповідальністю витрат на здійснення за рахунок власних коштів капітального ремонту в сумі 253542 грн.

Згідно зі ст. 18-1 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" капітальний ремонт майна, переданого в оренду, проводиться орендодавцем або іншим балансоутримувачем цього майна за його рахунок, якщо інше не встановлено договором.

Якщо орендодавець або інший балансоутримувач майна, переданого в оренду, не здійснив капітального ремонту майна і це перешкоджає його використанню відповідно до призначення та умов договору, орендар має право відремонтувати майно, зарахувавши вартість ремонту в рахунок орендної плати, або вимагати відшкодування вартості ремонту або вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Аналогічні вимоги закріплені і статтею 776 Цивільного кодексу України.

Тобто законодавець встановлює загальне правило, відповідно до якого орендодавець або балансоутримувач орендованого майна за свій рахунок зобов’язаний провести його капітальний ремонт, якщо інше не встановлено договором, а також наслідки невиконання цього обов’язку. При цьому законодавець пов’язує настання таких наслідків за певної умови (якщо непроведення капітального ремонту перешкоджає використанню орендованого майна відповідно до його призначення і умов договору) та закріплює за орендарем можливість вибору засобів, що мають захистити його інтереси в такій ситуації.

Крім того, із ст. 18-1 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", ст. 776 ЦК України вбачається, що у випадку здійснення капітального ремонту орендарем тоді, коли такий ремонт мав здійснювати орендодавець за власний рахунок, у орендодавця виникає зобов’язання компенсувати вартість такого ремонту за вибором орендаря або шляхом її зарахування в рахунок орендної плати або шляхом відшкодування витрат орендаря грошима.

Отже, ані Закон України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) , ані Цивільний кодекс України (435-15) не містять норм, які б встановлювали, що передбачене цими законами зарахування вартості капітального ремонту в рахунок орендної плати має проводитися у спеціально встановленому порядку, як і не ставлять право орендаря на таке зарахування в залежність від наявності будь-якого спеціального порядку, згоди орендодавця майна чи наявності такої умови в договорі оренди.

Тобто таке зарахування має здійснюватися в загальному порядку, встановленому цивільним законодавством України, а саме відповідно до ст. 601 ЦК України.

Враховуючи викладене, суд вважає, що зарахування вартості здійсненого орендарем капітального ремонту в рахунок орендної плати є можливим за наявності наступних умов: договором оренди обов’язок здійснення капітального ремонту не був покладений на орендаря, а залишився за орендодавцем; нездійснення капітального ремонту перешкоджало використанню майна відповідно до його призначення та умов договору оренди; орендар у встановленому законом та/або договором порядку отримав згоду орендодавця на виконання капітального ремонту; орендар у встановленому законодавством порядку підтвердив виконання робіт з капітального ремонту та свої витрати на такий ремонт.

Судова колегія вважає, що всі умови, необхідні для зарахування вартості капітального ремонту в рахунок орендної плати, мали місце, що підтверджується матеріалами справи.

Враховуючи викладене, ВТП "ОВІКС" у формі ТОВ 08 липня 2010 р. звернулося до Представництва по управлінню капітальною власністю Одеської міської ради з листом про зарахування частини вартості проведеного ВТП "ОВІКС" капітального ремонту в рахунок орендної плати, заборгованість за якою станом на 01.07.2010 р. склала 164943,53 грн.

Своїм листом від 28.07.2010 р. №01-13/4823, надісланим у відповідь на лист відповідача від 08.07.2010 р. №01-14/4931, Представництво по управлінню комунальною власністю визнало факт виконання відповідачем капітального ремонту, який мав провести сам позивач, але послалося на неможливість зарахування зустрічних однорідних вимог у зв’язку з відсутністю спеціального порядку такого зарахування.

З волі сторін зобов’язання припиняється шляхом зарахування зустрічної вимоги (ст. 601 ЦК України). Зарахування –це така підстава припинення зобов’язання, за якої припиняються зустрічні однорідні вимоги, строк виконання яких настав.

Зарахування здійснюється за наявності наступних умов:

- вимоги сторін мають бути зустрічними, тобто такими, які випливають з двох різних зобов’язань між двома особами, де кредитор одного зобов’язання є боржником іншого. Те саме повинно бути і з боржником;

- вимоги мають бути однорідними, тобто в обох зобов’язаннях повинні бути речі одного роду, зокрема, гроші;

- необхідно, щоб за обома вимогами настав строк виконання, або до зарахування була пред’явлена вимога, строк виконання якої не встановлений або визначений моментом пред’явлення її кредитором.

Зарахування є одностороннім правочином, для нього достатньо заяви однієї сторони. За наявності всіх наведених вище умов згоди іншої сторони для зарахування не потрібно.

Тобто за наявності всіх вищенаведених умов зобов’язання припиняється після звернення однієї сторони з відповідною заявою. При цьому для припинення зобов’язання відповідь іншої сторони, її згода або здійснення нею будь-яких дій, які б свідчили про її згоду з таким зарахуванням, не вимагаються. Закон також не вимагає від сторони, яка бажає здійснити зарахування, звертатися до іншої сторони з пропозицією такого зарахування.

Виходячи з викладеного, судова колегія вважає, що після звернення ВТП "ОВІКС" у формі ТОВ до Представництва по управлінню комунальною власністю з листом про зарахування частини вартості проведеного ВТП "ОВІКС" капітального ремонту в рахунок орендної плати, заборгованість за якою станом на 01.07.2010 р. склала 164943,53 грн., зобов’язання ВТП "ОВІКС" щодо сплати орендної плати, стягнення якої вимагає позивач, припинилося, як і припинилося зобов’язання Представництва по управлінню комунальною власністю щодо покладеної на нього законом компенсації в цій частині відповідачу вартості здійсненого ним капітального ремонту, а саме на суму 164943,53 грн.

Що стосується посилань Представництва по управлінню комунальною власністю на неможливість задовольнити прохання орендаря щодо зарахування частини вартості здійсненого ним ремонту в рахунок орендної плати у зв’язку з відсутністю відповідного порядку зарахування, які містяться в листі від 28.07.2010р. №01-13/4823, судова колегія вважає такі посилання безпідставними, оскільки, як вже було указано вище, право орендаря на зарахування вартості здійсненого ним капітального ремонту в рахунок орендної плати закріплено законом і не поставлено ані в залежність від встановлення відповідними органами порядку зарахування, ані в залежність від бюджету власника (орендодавця) майна.

Не відповідає матеріалам справи і висновок суду першої інстанції про те, що зарахування зустрічної однорідної вимоги суперечить п.3.1. договору оренди від 05.08.1999 р. нежитлового приміщення №57/5, за яким грошові кошти відповідачем повинні щомісячно перераховуватись до місцевого бюджету.

Так, пунктом 3.1. договору оренди нежитлового приміщення №57/5 від 05.08.1999 року встановлено, що орендна плата перераховується орендодавцю . В якості рахунку орендодавця в розділі 12 договору "Юридичні адреси сторін" указаний рахунок в АКБ "Морський транспортний банк". Указаний рахунок не є бюджетним, а є звичайним поточним рахунком суб’єкта господарської діяльності, оскільки згідно з наказом Державного казначейства України від 02.12.2002р. № 221 "Про затвердження Порядку відкриття рахунків у національній валюті в органах Державного казначейства" (z0976-02) бюджетними є тільки ті рахунки, які відкриваються в органах Державного казначейства України. Тобто орендна плата за указаним договором перераховується не до місцевого бюджету, а на поточний рахунок орендодавця, що ніяким чином не позбавляє орендаря права на здійснення зарахування вартості здійсненого ним капітального ремонту або її частини в рахунок орендної плати.

Зобов’язання щодо сплати відповідачем заборгованості з орендної плати за період з 18.05.2007 року по 31.03.2010 року в сумі 138377,16 грн. було припинено шляхом зарахування зустрічних однорідних вимог 8 липня 2010 року після звернення ВТП "ОВІКС" з відповідним листом до Представництва по управлінню комунальною власністю. Враховуючи, що дати виникнення зобов’язання щодо сплати орендної плати та його припинення не співпадають, судова колегія вважає, що на день зарахування зустрічних однорідних вимог, з боку ВТП "ОВІКС" мало місце порушення передбачених договором оренди нежитлового приміщення №57/5 від 05.08.1999 року строків виконання грошових зобов’язань.

Майнові зобов'язання, які виникають між учасниками господарських відносин регулюються, з урахуванням особливостей, Господарським кодексом України (436-15) та Цивільним кодексом України (435-15) .

Відповідно до ст. 546 Цивільного кодексу України виконання зобов'язань може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком.

Тобто Цивільний кодекс України (435-15) виходить з того, що суб'єкти цивільних правовідносин мають право на власний розсуд визначитися із тим, чи використовувати будь-яке забезпечення виконання зобов'язань, а також вільно обрати спосіб забезпечення, керуючись ст. 546 ЦК України.

Статтею 548 Цивільного кодексу України встановлено, що виконання зобов'язання (основного зобов'язання) забезпечується, якщо це встановлено договором або законом. Іншими словами, для забезпечення виконання зобов’язання повинна бути наявна певна підстава. Такою підставою може бути договір чи закон.

Тобто підставою виникнення правовідносин щодо забезпечення виконання зобов'язань є цивільно-правовий договір (в окремих випадках - односторонній правочин), укладений з дотриманням вимог глав 16, 52 та 53 Цивільного кодексу України (435-15) .

За вимогами пункту 3 статті 611 Цивільного кодексу України у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом у вигляді сплати неустойки.

З пункту 3.3. договору оренди нежитлового приміщення №57/5 від 05.08.1999 року вбачається, що орендна плата, перерахована несвоєчасно, або не в повному обсязі, стягується з урахуванням пені в розмірі, передбаченому діючим законодавством. Викладене свідчить про те, що між сторонами не було досягнуто домовленості щодо розміру та порядку притягнення орендаря до відповідальності за порушення грошових зобов'язань зі сплати орендної плати.

Статтею 231 ГК України передбачено, що законом щодо окремих видів зобов'язань може бути визначений розмір штрафних санкцій, зміна якого за погодженням сторін не допускається. У разі якщо розмір штрафних санкцій законом не визначено, санкції застосовуються в розмірі, передбаченому договором. При цьому розмір санкцій може бути встановлено договором у відсотковому відношенні до суми невиконаної частини зобов'язання або у певній, визначеній грошовій сумі, або у відсотковому відношенні до суми зобов'язання незалежно від ступеня його виконання, або у кратному розмірі до вартості товарів (робіт, послуг). Штрафні санкції за порушення грошових зобов'язань встановлюються у відсотках, розмір яких визначається обліковою ставкою Національного банку України, за увесь час користування чужими коштами, якщо інший розмір відсотків не передбачено законом або договором.

Відповідно до вимог ст. 547 Цивільного кодексу України, правочин щодо забезпечення виконання зобов'язання, вчинений із недодержанням письмової форми, є нікчемним.

Крім того, згідно з приписами ст. 551 ЦК України, якщо предметом неустойки є грошова сума, її розмір встановлюється договором або актом цивільного законодавства. Розмір неустойки, встановлений законом, може бути збільшений у договорі. Сторони можуть домовитися про зменшення розміру неустойки, встановленого актом цивільного законодавства, крім випадків, передбачених законом.

З наведеного вбачається, що господарським судом помилково визнано встановлене статтею 3 Закону України "Про відповідальність за несвоєчасне виконання грошових зобов’язань" обмеження розміру пені, що підлягає стягненню, в якості правової норми, якою слід керуватись при вирішенні питання щодо визначення розміру штрафних санкцій у разі відсутності в договорі їх погодженого розміру.

Враховуючи наведене, судова колегія вказує на безпідставність висновків суду першої інстанції про наявність правових підстав для стягнення з відповідача неустойки за прострочення оплати орендної плати у розмірі подвійної облікової ставки НБУ за весь час прострочення зобов’язання, оскільки сторонами в договорі не погоджено розміру неустойки, зобов’язання з оплати якої прийняв на себе відповідач.

Аналогічної позиції дотримується і Вищий господарський суд України (постанова ВГСУ від 25.02.2010 року у справі №5020-5/098).

Крім того, згідно зі статтею 232 Господарського кодексу України нарахування штрафних санкцій за прострочення виконання зобов’язання, якщо інше не встановлено законом або договором, припиняється через шість місяців від дня, коли зобов’язання мало бути виконано. Оскільки договором оренди нежитлового приміщення, укладеним між сторонами, не встановлений період, за який має нараховуватись пеня, при визначенні її суми суд першої інстанції мав керуватися приписами частини 6 статті 232 ГК України. Тобто навіть за наявності підстав для стягнення пені, вона могла бути стягнена тільки за шість місяців, а не за одинадцять місяців, як це зробив суд першої інстанції. На обов’язкове застосування частини 6 ст. 232 ГК України неодноразово указував Вищий господарський суд України в своїх постановах по конкретним справам, а саме в постанові від 23.09.2008 року у справі №47/350, в постанові від 17.06.2008 року у справі №6/292-07-7390, в постанові від 03.06.2008 року у справі №25/449, в постанові від 26.03.2009 року у справі №28/7, в постанові від 22.01.2009 року у справі №18/28-33/245, в постанові від 21.01.2009 року у справі №24/67 тощо.

Отже, з огляду на викладене судова колегія апеляційної інстанції вважає, що оскаржуване судове рішення прийнято судом першої інстанції при неповному з’ясуванні всіх обставин справи та при неправильному застосуванні норм матеріального права, у зв’язку з чим остане підлягає скасуванню.

Головуючий суддя	В.І. Жеков
Судді	В.І.Картере
	В.Т. Пироговський