8/45/10 Про розірвання договору оренди та виселення - 30.06.2010 Прийняття

Управління житлового господарства Запорізької міської ради, м. Запоріжжя, (далі –позивач-1) і Комунальне підприємство "Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об’єднання № 7", м. Запоріжжя, (позивач-2) звернулись в господарський суд Запорізької області з позовною заявою до Фізичної особи-підприємця ОСОБА_2, м. Запоріжжя, (далі - відповідач) про визнання розірвання договору № 209/7 оренди нежитлового приміщення від 12.06.2002 р., укладеного між позивачами 1 і 2 і відповідачем та про виселення відповідача з нежитлового приміщення, розташованого за адресою: м. Запоріжжя, вул. Щаслива, 5.

Розглянувши справу по суті, господарський суд Запорізької області своїм рішенням від 29.03.2010 року у справі № 8/45/10 (суддя Попова І.А.) позов задовольнив, договір № 209/7 оренди нежитлового приміщення, укладений 12.06.2002 р. між позивачем-2 і відповідачем, розірвано, вирішено звільнити на користь позивача-1 нежитлове приміщення площею 728 м2 по вул. Щаслива, 5 в м. Запоріжжі від майна та обладнання, належного відповідачу, з відповідача на користь позивача-2 стягнуто 321,00 грн. судових витрат. Рішення суду мотивовано наступним.

На підставі рішення міськвиконкому від 27.05.2002 р. № 154/1 позивач-2 передав в оренду відповідачу нежитлове приміщення загальною площею 645,42 м2 по вул. Щасливій, 5 в м. Запоріжжі, про що сторонами укладено договір № 209/7 оренди нежитлового приміщення від 12.06.2002 р. Як свідчать матеріали справи, в результаті здійсненої відповідачем реконструкції орендованого приміщення ним збільшена понад встановлену договором площа торгового залу магазину непродовольчих товарів. Доказів виконання п. 5.4 договору оренди відповідачем суду не надано. Також додана позивачем довідка свідчить про порушення відповідачем термінів та прядку сплати орендної плати, що не заперечує відповідач. Отже, на підставі ст.ст. 18, 19, 26, 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна"суд першої інстанції визнав позовні вимоги такими, що підлягають задоволенню.

Не погоджуючись з прийнятим у справі судовим рішенням, у поданій апеляційній скарзі відповідач просить рішення господарського суду Запорізької області від 29.03.2010 року у справі № 8/45/10 скасувати, прийняти нове рішення, яким в задоволенні позовних вимог відмовити в повному обсязі. Свої доводи мотивує наступним. Відповідач наполягає, що зміни в орендованому приміщенні відбулись внаслідок здійснення ним капітального ремонту, не відбулось реконструкції, перенесення, знесення чи зведення нових стін або статичних перегородок, отже твердження позивачів про факт здійснення відповідачем перепланування орендованого приміщення, вчинення пошкодження або погіршення його стану не відповідає дійсності. Використання приміщення не за призначенням, на думку відповідача, спростовується висновком Головного управління архітектури та містобудування Запорізької міської ради від 02.03.2007 р. № 1617. Затримку у сплаті орендних платежів протягом 2009 р. відповідач пояснює затримкою банківських установ при виконанні доручень на перерахування грошових коштів, а також світовою фінансовою кризою. Також відповідач зазначає, що 01.03.2010 р. ним укладено договір № 07/3-334 страхування орендованого майна з АТ "Українська пожежно-страхова компанія"щодо орендованого приміщення.

Позивачі у своєму відзиві на апеляційну скаргу просять апеляційну скаргу відповідача залишити без задоволення, оскаржуване рішення - без змін. Позивачі вважають, що в даній справі в повному обсязі доведено усі порушення та постійне невиконання своїх обов’язків орендарем, передбачених договором оренди та законодавством України.

Розпорядженням Першого заступника голови Запорізького апеляційного господарського суду № 1469 від 10.06.2010 р. справу призначено до розгляду у складі колегії суддів: Коробки Н.Д., суддів: Кагітіної Л.П., Хуторного В.М.

В судовому засіданні було оголошено перерву до 30.06.2010 р., у зв’язку з необхідністю витребування додаткових доказів у справі.

Розпорядженням голови Запорізького апеляційного господарського суду № 1739 від 30.06.2010 р. справу призначено до розгляду у складі колегії суддів: Коробки Н.Д., суддів: Зубкової Т.П., Кричмаржевського В.А.

Представники сторін в судовому засіданні 30.06.2010 р. підтримали доводи, викладені в апеляційній скарзі та у відзиві на неї.

За клопотанням представників сторін судовий процес вівся без застосування засобів технічного забезпечення.

В судовому засіданні 30.06.2010 р. колегією суддів прийнято постанову Запорізького апеляційного господарського суду, за згодою сторін оголошено вступну та резолютивну частини постанови.

Перевіряючи законність та обґрунтованість рішення місцевого господарського суду, вивчивши матеріали справи і апеляційної скарги, колегія суддів встановила наступне.

На підставі рішення міськвиконкому від 27.05.2002 р. № 154/1 12.06.2002 р. між позивачем-2 та відповідачем було укладено договір № 209/7 оренди нежитлового приміщення, доповнений додатковими угодами: від 03.12.2003 р., від 01.01.2005 р., 28.12.2006 р., 11.06.2007 р., 20.02.2009 р. (далі - Договір), згідно з умовами якого позивач-2 передав, а відповідач прийняв в оренду нежитлове приміщення загальною площею 645,42 м2 в будинку 5 по вул. Щасливій, яке знаходиться на балансі позивача-2 (далі - орендоване приміщення).

Факт передачі підтверджується двостороннім підписаним Актом прийому-передачі вбудованого нежитлового приміщення за адресою Щаслива, 5 (а.с. 34). В процесі прийому-передачі претензій від сторін немає.

Приміщення використовується відповідачем на правах оренди для розміщення підприємства громадського харчування з виконанням робіт по благоустрою прилеглої території в обсягах, визначених договором оренди (п. 1.2 Договору).

В додатковій угоді від 03.12.2003 р. в якості орендодавця зазначено позивача-1, позивач-2 вказаний як балансоутримувач.

Додатковою угодою від 28.12.2006 р. (а.с. 15) змінено розмір площі, що орендується до 728,22 м2. При цьому визначено, що 666, 97 м2 використовуються під підприємство громадського харчування, 61,25 м2 - під магазин непродовольчих товарів, оскільки у розрахунку орендної плати за приміщення різного функціонального призначення застосовуються відповідні орендні ставки (згідно з рішенням Запорізької міської ради № 31 від 28.04.2007 р.). Зокрема, за додатковою угодою від 11.06.2007 р. до Договору оренди при визначенні орендної плати за користування приміщенням під торгівлю непродовольчими товарами застосовується орендна ставки у розмірі 30%, за користування приміщенням під підприємство громадського харчування -20%.

Серед обов’язків відповідача, згідно з п. 5.4 Договору –виконувати перепланіровку або реконструкцію орендованого приміщення (влаштування додаткових виходів, віконних отворів та ін.) тільки з письмової згоди позивача-2, головного управління архітектори і містобудування та відповідних організацій, які володіють інженерними комунікаціями в даному районі.

Як свідчать матеріали справи, комісією у складі представників позивача-2 встановлено, що в результаті здійсненої відповідачем реконструкції орендованого приміщення ним збільшена понад встановлену Договором площа торгового залу магазину непродовольчих товарів, про що складено відповідний акт (копія міститься в матеріалах справи).

Відповідно до п. 3.2 Договору (в редакції додаткової угоди від 20.02.2009 р. до Договору) орендна плата перераховується відповідачем самостійно до місцевого бюджету м. Запоріжжя на рахунок … не пізніше 10 числа наступного місяця.

Згідно з п. 5.2 Договору відповідач зобов’язався своєчасно і в повному обсязі вносити орендодавцю орендну плату.

Згідно з п. 10.1 Договір діє з 01.06.2002 р. по 01.06.2007 р. строком на п’ять років.

В пункті 8.1 Договору сторони передбачили право орендодавця виступати з ініціативою щодо внесення змін до Договору або його розірвання в разі погіршення стану орендованого приміщення, внаслідок його неналежного використання та експлуатації або невиконання умов Договору.

Договір може бути розірваний на вимогу однієї із сторін за рішенням арбітражного суду (суду) у випадках, передбачених чинним законодавством (п. 10.4 Договору).

Взяті на себе зобов’язання за Договором щодо сплати орендних платежів позивач належним чином не виконував, внаслідок чого у нього перед позивачем за період з травня по червень 2009 р. була наявна заборгованість по орендній платі, що підтверджується наданою позивачем-2 відповідною довідкою. Відповідач зазначене не заперечує, пояснюючи це тимчасовими труднощами.

Розірвання Договору, укладеного між позивачами 1 і 2 і відповідачем, та виселення відповідача з орендованого приміщення, стало предметом спору в суді першої інстанції.

Відповідно до ст. ст. 99 та 101 ГПК України апеляційний господарський суд, переглядаючи рішення в апеляційному порядку, користується правами, наданими суду першої інстанції. У процесі перегляду справи апеляційний господарський суд за наявними у справі і додатково поданими доказами повторно розглядає справу. Апеляційний суд не зв’язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність та обґрунтованість рішення місцевого суду у повному обсязі.

Колегія суддів, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування норм матеріального і процесуального права при прийняті оскаржуваного рішення, знаходить апеляційну скаргу такою, що не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Договір, яким врегульовано правовідносини сторін, є за своєю правовою природою договором найму (оренди).

Відповідно до частини 6 статті 283 Господарського кодексу України до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України (435-15) з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Стаття 759 Цивільною кодексу України закріплює, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Відповідно до ст. 762 ЦК України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Згідно з п. 3 ст. 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна"орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі.

Статтею 19 вказаного Закону передбачено, що орендар за користування об'єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності.

Відповідно до ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна"одностороння відмова від договору оренди не допускається. Договір оренди припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; приватизації об'єкта оренди орендарем (за участю орендаря); банкрутства орендаря; загибелі об'єкта оренди; ліквідації юридичної особи, яка була орендарем або орендодавцем. Договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України .

Слід зазначити, що до Договору додавалось викопіювання із інвентарної справи та здійснювалась експертна оцінка приміщення. Пунктом 2 рішення № 19/7 відповідача зобов’язано виготовити проектно-кошторисну документацію та узгодити проведення капітального ремонту приміщення у встановленому порядку. Доказів виготовлення відповідної документації та прийняття об’єкта в експлуатацію після капітального ремонту відповідач ні суду першої, ні суду другої інстанції не надав, чим порушив вищенаведений п. 5.4 Договору.

Також, як вже зазначалось вище, відповідачем порушувалися терміни та порядок сплати орендних платежів.

Згідно з п. 13 роз’яснення Вищого арбітражного суду України № 02-5/237 від 25.05.2000 р. (v_237800-00) "Про деякі питання практики застосування Закону України "Про оренду державного та комунального майна"підставою для розірвання договору може бути належним чином доведене невиконання орендарем хоча б одного з його зобов'язань, передбачених статтею 18 Закону або договором оренди.

Колегія суддів погоджується з судом першої інстанції, що позовні вимоги про розірвання Договору є обґрунтованими і такими, що підлягають задоволенню.

Згідно зі ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна"у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

Враховуючи викладене, позовні вимоги про виселення відповідача з орендованого приміщення підлягають задоволенню.

Доводи апеляційної скарги спростовуються вищенаведеним.

Враховуючи вищевикладене, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга Фізичної особи-підприємця ОСОБА_2, м. Запоріжжя, задоволенню не підлягає, рішення господарського суду Запорізької області від 29.03.2010 року у справі № 8/45/10 зміні або скасуванню не підлягає.