9/374-08 Про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки - 27.02.2009 Прийняття

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія з організації житлового будівництва"с. Проліски Бориспільського району Київської області на рішення господарського суду Київської області від 30.09.2008 року

по справі № 9/374-08 (суддя Євграфова Є.П.)

за позовом закритого акціонерного товариства "Бориспільський автозавод"с. Проліски

Бориспільського району Київської області

до 1. Щасливської сільської ради Бориспільського району Київської області

2. товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія з організації житлового

будівництва"с. Проліски Бориспільського району Київської області

про визнання недійсним рішення та договору оренди,

Рішенням господарського суду Київської області від 30.09.2008 року позовні вимоги закритого акціонерного товариства "Бориспільський автозавод"с. Проліски Бориспільського району Київської області до Щасливської сільської ради Бориспільського району та товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія з організації житлового будівництва"с. Проліски Бориспільського району (далі –ТОВ "Компанія "Оргжитлобуд") задоволено повністю, визнано недійсними рішення Щасливської сільської ради за № 43.32-3-V від 23.05.2006 року та договір оренди земельної ділянки від 15.06.2006 року, який укладено між відповідачами.

Рішення місцевого господарського суду мотивовано тим, що оспорюване рішення № 43.32-3-V від 23.05.2006 року прийнято органом місцевого самоврядування в порушення вимог ст.ст. 6, 16 Закону України "Про оренду землі"без проведення аукціону при наявності двох заяв (клопотань) господарюючих суб’єктів про надання однієї і тієї самої земельної ділянки в оренду. Оскільки договір оренди земельної ділянки було укладено відповідачами на підставі рішення органу місцевого самоврядування, прийнятого з порушенням порядку, встановленого для набуття права оренди земельної ділянки, то даний договір визнається недійсним відповідно до ст.ст. 203, 215, 236 Цивільного кодексу України.

Не погоджуючись із рішенням господарського суду Київської області від 30.09.2008 року, ТОВ "Компанія "Оргжитлобуд"звернулося до апеляційного суду зі скаргою, в якій просить скасувати рішення суду першої інстанції та прийняти нове, яким відмовити ЗАТ "Бориспільський автозавод"у задоволенні позову повністю.

В обгрунтування заявленої скарги відповідач-2 посилається на те, що відповідно до ч.ч. 2, 3 ст. 16 Закону України "Про оренду землі"(в редакції, що діяла станом на дату прийняття Рішення № 43.32-3-V) розгляд заяв (клопотань) і надання земельної ділянки в оренду проводяться у порядку, встановленому Земельним кодексом України (2768-14) . У разі згоди орендодавця передати земельну ділянку в оренду сторони укладають договір оренди землі відповідно до вимог Закону України "Про оренду землі" (161-14) . Станом на дату прийняття Щасливською сільською радою рішень про надання дозволу ТОВ "Компанія "Оргжитлобуд"на збір матеріалів погодження місця розташування земельної ділянки під будівництво та про затвердження проекту землеустрою стосовно відведення земельної ділянки існувала лише одна заява (клопотання) від ТОВ "Компанія "Оргжитлобуд", а тому підстав для проведення органом місцевого самоврядування аукціону стосовно набуття права оренди земельної ділянки не було.

Ухвалою Київського міжобласного апеляційного господарського суду від 22.12.2008 року апеляційну скаргу ТОВ "Компанія "Оргжитлобуд"на рішення господарського суду Київської області від 30.09.2008 року прийнято до провадження та призначено до розгляду в судовому засіданні за участю представників сторін.

Ухвалою Голови апеляційного господарського суду від 15.01.2008 року заяву позивача про відвід колегії суддів від розгляду даної справи залишено без задоволення та з метою всебічного і об’єктивного розгляду справи № 9/374-08 сформовано нову колегію суддів.

Ухвалою Київського міжобласного апеляційного господарського суду від 19.01.2009 року апеляційну скаргу ТОВ "Компанія "Оргжитлобуд"на рішення господарського суду Київської області від 30.09.2008 року прийнято до свого провадження колегією суддів у складі головуючого судді Сибіги О.М. та суддів Гаврилюка О.М. і Мельника С.М. Розгляд справи № 9/374-08 призначено в судовому засіданні за участю представників сторін.

Справа розглядається після відкладення.

Перед початком судового засідання учасниками провадження клопотання згідно ст. 81-1 ГПК України щодо здійснення фіксації судового процесу технічними засобами не подано.

В судовому засіданні, яке відбулося 20.02.2009 року було оголошено перерву до 27.02.2009 року для підготовки повного тексу постанови по справі № 9/374-08.

Розглянувши доводи апеляційної скарги, перевіривши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін та дослідивши докази, проаналізувавши, на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм законодавства, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційну скаргу ТОВ "Компанія "Оргжитлобуд"слід задовольнити, рішення місцевого господарського суду скасувати та прийняти нове, яким ЗАТ "Бориспільський автозавод"у задоволенні позову відмовити, виходячи з наступного:

Відповідно до ст. 10 Закону України "Про місцеве самоврядування"сільські, селищні, міські ради є органами місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України (254к/96-ВР) , цим та іншими законами.

Як вбачається із змісту ст. 26 вищевказаного Закону до виключної компетенції сільських, селищних та міських рад належить, зокрема, вирішення виключно на пленарних засіданнях відповідно до закону питань регулювання земельних відносин.

Згідно ст. 122 Земельного кодексу України сільські, селищні та міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.

Пунктом 1 ст. 123 вищевказаного Кодексу передбачено, що надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється на підставі рішення органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. При цьому особа, зацікавлена у одержанні в користування земельної ділянки із земель державної або комунальної власності за проектом її відведення, звертається з клопотанням про вибір місця розташування земельної ділянки до відповідної сільської, селищної, міської, районної, обласної ради, Кабінету Міністрів України, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, місцевої державної адміністрації. До клопотання додаються матеріали, передбачені частиною п'ятою статті 151 Земельного кодексу України.

Слід зазначити, що вибір місця розташування земельної ділянки та надання дозволу на розроблення проекту її відведення здійснюються у порядку, встановленому статтею 151 вищевказаного Кодексу.

Відповідно до ст. 151 Земельного кодексу України визначено порядок погодження питань, пов’язаних з вилученням (викупом) та вибором земельних ділянок. Згідно п. 1 цієї статті особи, зацікавлені у вилученні (викупі), виборі земельних ділянок, зобов'язані погодити з власниками землі і землекористувачами та органами державної влади або органами місцевого самоврядування, згідно з їх повноваженнями, розміри земельних ділянок, передбачені для вилучення (викупу), умови їх вилучення (викупу), а також розміри земельної ділянки, передбачені для її передачі (надання), умови її передачі (надання) з урахуванням комплексного розвитку території, який би забезпечував нормальне функціонування на цій ділянці і прилеглих територіях усіх об'єктів та умови проживання населення і охорону довкілля.

ЗАТ "Бориспільський автозавод"було направлено до Щасливської сільської ради лист за № 315 від 14.04.2004 року, в якому позивач просив орган місцевого самоврядування розглянути на черговій сесії питання про виділення земельної ділянки з метою проведення будівництва житла для працівників підприємства.

За наслідками розгляду вищевказаного листа Щасливською сільською радою було прийнято Рішення за № 168.11-17-ХХІV від 15.04.2004 року, відповідно до якого відповідачем-1 було надано позивачу попереднє погодження на розробку та складання проекту відведення земельної ділянки під будівництво п’ятиповерхового будинку в межах с. Проліски по вул. П.Морозова, 15, площею 0,35 га та встановлено строк його дії - один рік. Також п. 4 зазначеного Рішення ЗАТ "Бориспільський автозавод"було зобов’язано прибрати залишки будівельної конструкції попереднього будівництва на вказаній земельній ділянці.

Згідно п. 11 ст. 151 Земельного кодексу України передбачено, що строк дії дозволу на розроблення проекту відведення земельної ділянки та вимог щодо її відведення становить один рік і може бути продовжено одноразово на такий самий строк. У разі якщо протягом встановленого строку проект відведення земельної ділянки не подано на затвердження до відповідного органу, дозвіл на розроблення проекту відведення земельної ділянки та вимоги щодо її відведення вважаються анульованими.

На пленарному засіданні від 26.04.2005 року Щасливською сільською радою було прийнято Рішення за № 278.48-27-ІV, яким, враховуючи звернення депутатів щодо впорядкування земельної ділянки та висновки постійної комісії з питань благоустрою населених пунктів, земельних питань та екології стосовно скасування попереднього погодження наданого ЗАТ "Бориспільський автозавод"на складання проекту відведення земельної ділянки під будівництво, а також те, що термін, наданий позивачу на розробку та складання проекту відведення земельної ділянки закінчився, визнано таким, що втратило чинність Рішення сільської ради № 168.11-17-ХХІV від 15.04.2004 року. Крім того, Рішенням органу місцевого самоврядування від 26.04.2005 року було вирішено винести на наступну сесію питання про залучення інвесторів для будівництва багатоповерхового житлового будинку на земельній ділянці, що розташована в с. Проліски по вул. П.Морозова, 15.

Не погоджуючись із прийнятим Щасливською сільською радою Рішенням № 278.48-27-ІV від 26.04.2005 року, ЗАТ "Бориспільський автозавод"подано до господарського суду Київської області позов про визнання зазначеного рішення недійсним, за яким було порушено провадження у справі № 203/19-05.

Рішенням місцевого господарського суду від 30.06.-06.07.2005 року по справі № 203/19-05 (яке набрало законної сили) позовні вимоги ЗАТ "Бориспільський автозавод"задоволено та визнано Рішення Щасливської сільської ради № 278.48-27-ІV від 26.04.2005 року недійсним.

Проте, до прийняття господарським судом Київської області вищевказаного рішення по справі № 203/19-05, Щасливською сільською радою на пленарному засіданні було розглянуто матеріали постійної комісії з питань благоустрою населених пунктів, земельних питань та екології, а також лист ТОВ "Компанія "Оргжитлобуд"про надання дозволу на збір матеріалів погодження місця розташування земельної ділянки під будівництво багатоповерхового житлового будинку. За наслідками розгляду вищевказаних питань сільською радою, враховуючи те, що було анульовано попереднє погодження на складання проекту відведення земельної ділянки, яке надано ЗАТ "Бориспільський автозавод, а також відсутність інших заяв господарюючих суб’єктів на дану земельну ділянку, було прийнято Рішення за № 296.12-29-ІV від 26.05.2005 року, яким надано відповідачу-2 відповідний дозвіл на збір матеріалів погодження місця розташування земельної ділянки під будівництво багатоповерхового житлового будинку. Згідно п. 3 вказаного Рішення органом місцевого самоврядування відповідно до вимог п. 11 ст. 151 Земельного кодексу України відповідачу-2 встановлено строк дії дозволу на розроблення проекту відведення земельної ділянки - один рік.

Відповідно до п. 1 ст. 59 Закону України "Про місцеве самоврядування"рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень. Згідно до п. 10 вказаної статті акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування з мотивів їхньої невідповідності Конституції або законам України визнаються незаконними в судовому порядку.

Рішення Щасливської сільської ради за № 296.12-29-ІV від 26.05.2005 року, яким відповідачу-2 було надано відповідний дозвіл на збір матеріалів погодження місця розташування земельної ділянки в судовому порядку не оскаржувалось.

08.11.2005 року Щасливською сільською радою було розглянуто лист ЗАТ "Бориспільський автозавод", за наслідками чого прийнято Рішення № 370.14-33-ІV, яким останньому відмовлено у продовжені строку, встановленого Рішенням сільської ради № 168.-11-17-ХХІV від 15.04.2004 року, для складання проекту відведення земельної ділянки, мотивуючи тим, що на зазначену земельну ділянку виготовлено проект землеустрою відповідачем-2. Крім того, враховуючи, що законодавством України не передбачено виготовлення проектів відведення, технічної документації на одну і ту ж земельну ділянку одночасно для декількох осіб, а також присвоєння на одну земельну ділянку декількох кадастрових номерів, п. 3 вказаного Рішення позивачеві органом місцевого самоврядування було рекомендовано визначитися із місцем розташування іншої земельної ділянки.

Зазначене рішення органу місцевого самоврядування про відмову у продовженні строку для складання проекту відведення земельної ділянки позивачем у встановленому порядку не було оскаржено і є чинним.

Крім того, за наслідками розгляду листа ЗАТ "Бориспільський автозавод"щодо виконання рішення господарського суду Київської області від 30.06.-06.07.2005 року по справі № 203/19-05, Щасливською сільською радою було прийнято Рішення від 25.11.2005 року за № 381-33-ІV, яким визнано неможливим надання позивачу погодження на відведення земельної ділянки, що розташована в с. Проліски по вул. П.Морозова, 15, оскільки органом місцевого самоврядування на підставі Рішення від 26.05.2005 року за № 296.12-29-ІУ дозвіл на збір матеріалів погодження місця розташування даної земельної ділянки надано іншому господарюючому суб’єкту - ТОВ "Компанія "Оргжитлобуд".

В подальшому, враховуючи, що відповідачем-2 у встановлені згідно Рішення Щасливської сільської ради від 26.05.2005 року за № 296.12-29-ІV строки було подано всі необхідні документи, сільською радою було прийнято Рішення за № 43.32-3-V від 23.05.2006 року, яким затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 0,35 га земель громадського призначення на умовах довгострокової оренди (строком 49 років) ТОВ "Компанія Оргжитлобуд"для будівництва багатоквартирного житлового будинку в с. Проліски по вул. П.Морозова, 15 в межах Щасливської сільської ради; затверджено технічну документацію нормативної грошової оцінки вищенаведеної земельної ділянки, а також зобов’язано голову сільської ради укласти з відповідачем-2 договір її оренди.

На виконання вищенаведеного Рішення між ТОВ "Компанія "Оргжитлобуд"та головою сільської ради було укладено договір оренди земельної ділянки за № 82 від 15.06.2006 року, згідно якого відповідачеві-2 на умовах довгострокової оренди було надано земельну ділянку площею 0,35 га, що знаходиться по вул. П.Морозова, 15 в с. Проліски в адмінмежах Щасливської сільської ради для будівництва багатоквартирного житлового будинку.

Не погоджуючись із Рішенням сільської ради за № 43.32-3-V від 23.05.2006 року та договором оренди земельної ділянки № 82 від 15.06.2006 року, ЗАТ "Бориспільський автозавод"звернулося до господарського суду Київської області з позовом про визнання їх недійсними.

При прийнятті оскаржуваного рішення, господарським судом було зроблено висновок, що при прийнятті Рішення № 43.32-3-V від 23.05.2006 року Щасливською сільською радою не було дотримано вимог ч. 6 ст. 16 Закону України "Про оренду землі", а саме не було проведено аукціон або конкурс щодо набуття права оренди земельної ділянки при наявності двох заяв на оренду однієї і тієї самої земельної ділянки.

Колегія суддів зазначає, що відповідно до ч.ч. 2, 3 ст. 16 Закону України "Про оренду землі"(в редакції, що діяла станом на дату прийняття Рішення № 43.32-3-V) розгляд заяв (клопотань) і надання земельної ділянки в оренду проводяться у порядку, встановленому Земельним кодексом України (2768-14) .

Згідно ст. 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

Проте, ч. 6 ст. 16 Закону України "Про оренду землі"визначено, що у разі надходження двох або більше заяв (клопотань) на оренду однієї і тієї самої земельної ділянки, що перебуває в державній або комунальній власності, відповідні органи виконавчої влади чи органи місцевого самоврядування проводять аукціон або конкурс щодо набуття права оренди земельної ділянки, якщо законом не встановлено інший порядок.

Як було зазначено вище, на момент прийняття Щасливською сільською радою Рішення за № 296.12-29-ІV від 26.05.2005 року (щодо надання відповідачу-2 дозволу на збір матеріалів погодження місця розташування земельної ділянки під будівництво) та Рішення № 43.32-3-V від 23.05.2006 року (щодо затвердження проекту землеустрою стосовно відведення земельної ділянки і технічної документації нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а також зобов’язання голови сільської ради укласти з відповідачем-2 договір оренди земельної ділянки) існувала лише одна заява (клопотання) на оренду земельної ділянки, подана ТОВ "Компанія "Оргжитлобуд". Таким чином, підстав для проведення сільською радою аукціону або конкурсу щодо набуття права оренди земельної ділянки не було.

Більш того, слід зазначити, що доказів подання ЗАТ "Бориспільський автозавод"заяви стосовно оренди земельної ділянки до органу місцевого самоврядування станом на травень 2006 року до суду першої інстанції та під час апеляційного провадження не надано.

Також, слід зауважити, що станом на дату прийняття Щасливською сільською радою Рішення № 43.32-3-V законодавством не було визначено процедури (порядку) проведення органами виконавчої влади чи органами місцевого самоврядування аукціону щодо набуття права оренди земельної ділянки.

Господарським судом Київської області вищенаведене не було враховано, що призвело до прийняття неправильного рішення.

Що стосується позовних вимог ЗАТ "Бориспільський автозавод"про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки № 82 від 15.06.2006 року, укладеного на виконання Рішення Щасливської сільської ради № 43.32-3-V від 23.05.2006 року між ТОВ "Компанія "Оргжитлобуд"та головою сільської ради, колегія суддів вказує наступне:

На виконання вищенаведеного Рішення Щасливської сільської ради між ТОВ "Компанія "Оргжитлобуд"та головою сільської ради було укладено договір оренди земельної ділянки за № 82 від 15.06.2006 року. Згідно якого відповідачеві-2 на умовах довгострокової оренди було надано земельну ділянку площею 0,35 га, що знаходиться по вул. П.Морозова, 15 в с. Проліски в адмінмежах Щасливської сільської ради в межах населеного пункту для будівництва багатоквартирного житлового будинку.

Статтею 13 Закону України "Про оренду землі"визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно ст. 15 Закону України "Про оренду землі"передбачено істотні умови укладення договору. Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, визначених цією статтею, а також порушення вимог статей 4 - 6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Як вбачається з ч. 2 ст. 16 вищевказаного Закону укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України (2768-14) , або за результатами аукціону.

Договір оренди земельної ділянки за № 82 від 15.06.2006 року у встановленому чинним законодавством порядку було зареєстровано Бориспільським райвідділом КРФ ДП "ЦДЗК", про що у державному реєстрі земель зроблено відповідний запис від 30.06.2006 року за № 010632300004.

Господарським судом Київської області вищевказаний договір оренди земельної ділянки було визнано недійсним з моменту укладення, посилаючись на те, що даний договір укладено відповідачами з порушенням вимог ст.ст. 6, 16 Закону України "Про оренду землі"на підставі рішення органу місцевого самоврядування, прийнятого з порушенням встановленого законодавством порядку для набуття права оренди земельної ділянки.

Суд першої інстанції при вирішенні спору дійшов помилкового висновку стосовно недодержання Щасливською сільською радою та ТОВ "Компанія "Оргжитлобуд"порядку та процедури укладання договору оренди земельної ділянки за № 82 від 15.06.2006 року та порушення при цьому вимог ст.ст. 6, 16 Земельного Кодексу України та ст.ст. 203 Цивільного кодексу України.

Поряд з вищенаведеним, колегія суддів зазначає, що згідно з ч.ч. 1, 2 п. 3.2 роз’яснення Вищого арбітражного суду України № 02-5/111 (v_111800-99) від 12.03.1999 року за загальним правилом угода, визнана недійсною, вважається такою з моменту її укладання. Проте, відповідно до ч. 3 ст. 207 Господарського кодексу України, у разі, якщо за змістом зобов’язання воно може бути припинено лише на майбутнє, таке зобов’язання визнається недійсним і припиняється на майбутнє. Фактичне користування майном на підставі договору оренди унеможливлює, в разі його недійсності, проведення між сторонами реституції, так як використання майна –"річ"безповоротна, і відновити сторони в первісне положення неможливо. Тому такий договір повинен визнаватися недійсним і припинятися на майбутнє.

Місцевим господарським судом такі приписи закону враховано не було, що призвело до прийняття помилкового рішення.

За таких обставин, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія з організації житлового будівництва"с. Проліски Бориспільського району підлягає задоволенню, на підставі ст. 104 ГПК України рішення господарського суду Київської області від 30.09.2008 року слід скасувати та прийняти нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог закритому акціонерному товариству "Бориспільський автозавод"відмовити.

З огляду на вищезазначене, керуючись ст. 101 –105 ГПК України (1798-12) , Київським міжобласний апеляційний господарс ький суд,

1. Апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія з організації житлового будівництва"с. Проліски Бориспільського району на рішення господарського суду Київської області від 30.09.2008 року по справі № 9/374-08 задовольнити.

2. Рішення господарського суду Київської області від 30.09.2008 року по справі № 9/374-08 скасувати повністю.

3. Прийняти нове рішення, яким закритому акціонерному товариству "Бориспільський автозавод"с. Проліски Бориспільського району у задоволенні позову до Щасливської сільської раді та товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія з організації житлового будівництва"с. Проліски Бориспільського району про визнання недійсними рішення та договору оренди –відмовити повністю.