Про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та її витребування - Текст документа

У березні 2013 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до дочірнього підприємства «Ілліч-Агро Донбас» публічного акціонерного товариства «Маріупольський металургійний комбінат імені Ілліча» (далі – ДП «Ілліч-Агро Донбас» ПАТ «Маріупольський металургійний комбінат імені Ілліча») про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та її витребування. Позивачка зазначала, що на підставі державного акта від 10 липня 2006 року їй на праві приватної власності належить земельна ділянка площею S, яка розташована на території Республіканської сільської ради Володарського району Донецької області. 20 грудня 2006 року між нею та ДП «Ілліч-Агро Донбас» ПАТ «Маріупольський металургійний комбінат імені Ілліча» було укладено договір оренди зазначеної земельної ділянки строком на 15 років. Посилаючись на те, що в укладеному договорі оренди відсутні істотні умови, передбачені ст. 15 Закону України «Про оренду землі», форма договору не відповідає типовій формі договору оренди, яка встановлена ч. 2 ст. 14 Закону України «Про оренду землі», позивачка просила визнати його недійсним та повернути земельну ділянку.

Рішенням Володарського районного суду Донецької області від 30 квітня 2013 року позов задоволено. Визнано недійсним договір оренди землі від 20 грудня 2006 року та зобов’язано ДП «Ілліч-Агро Донбас» ПАТ «Маріупольський металургійний комбінат імені Ілліча» повернути ОСОБА_1 земельну ділянку у стані, придатному для її використання.

Рішенням апеляційного суду Донецької області від 12 червня 2013 року рішення суду першої інстанції скасовано й ухвалено нове рішення про відмову ОСОБА_1 у позові.

Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 16 жовтня 2013 року касаційну скаргу ОСОБА_1 відхилено, рішення апеляційного суду залишено без змін.

У заяві про перегляд рішення суду касаційної інстанції ОСОБА_1 просить скасувати ухвалу Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 16 жовтня 2013 року та передати справу на новий розгляд до суду касаційної інстанції, посилаючись на неоднакове застосування судом касаційної інстанції ст. 15 Закону України «Про оренду землі», зокрема, щодо визнання недійсним договору оренди землі з підстав відсутності в договорі певних істотних умов, установлених Законом, що потягло ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах.

Заслухавши доповідь судді Верховного Суду України, пояснення представників ДП «Ілліч-Агро Донбас» ПАТ «Маріупольський металургійний комбінат імені Ілліча» ОСОБА_2 та ОСОБА_3 на заперечення заяви, дослідивши матеріали справи та перевіривши наведені у заяві доводи, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України дійшла висновку, що заява задоволенню не підлягає.

Відповідно до змісту ст. 360-4 ЦПК України суд задовольняє заяву про перегляд справи Верховним Судом України і скасовує судове рішення у справі, яка переглядається з підстав неоднакового застосування судом (судами) касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, що потягло ухвалення різних за змістом рішень у подібних правовідносинах, у разі, якщо установить, що воно є незаконним.

Ухвалюючи рішення про відмову в позові суд апеляційної інстанції, з висновками якого погодився касаційний суд, виходив із того, що при укладенні договору оренди земельної ділянки сторонами було досягнуто згоди з усіх істотних умов, передбачених ст. 15 Закону України «Про оренду землі».

Такий висновок суду є правильним.

Відповідно до ст. 15 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін. Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4 - 6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, порядок страхування об'єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об'єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди, тощо. Невід'ємною частиною договору оренди землі є: план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Законом. У разі, якщо договором оренди землі передбачається здійснити заходи, спрямовані на охорону та поліпшення об'єкта оренди, до договору додається угода щодо відшкодування орендарю витрат на такі заходи.

Судом встановлено, що відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку серії НОМЕР_1, виданого ОСОБА_1 10 липня 2006 року згідно з розпорядженням голови Володарської районної державної адміністрації НОМЕР_2 від 17 березня 2006 року, вона є власником земельної ділянки площею S, яка розташована на території Республіканської сільської ради Володарського району Донецької області. Між ОСОБА_1 та ДП «Ілліч-Агро Донбас» ПАТ «Маріупольський металургійний комбінат імені Ілліча» був укладений договір оренди землі НОМЕР_3 від 20 грудня 2006 року, що зареєстрований у Володарському районному відділі державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах», про що в державному реєстрі земель здійснений запис від 21 травня 2007 року за НОМЕР_4. Також 1 січня 2010 року між позивачкою та відповідачем було укладено додатковий договір до договору оренди землі НОМЕР_3 від 20 грудня 2006 року.

Звертаючись до суду з позовом позивачка посилалася на те, що спірний договір не містить всіх істотних умов, зокрема ОСОБА_1 вказувала на відсутність у договорі умов індексації орендної плати.

Однак, як встановлено судом, у п. 5.2 договору оренди сторони передбачили орендну плату такою, що підлягає індексації згідно діючого законодавства України. Крім того, у додатковому договорі від 1 січня 2010 року, що є невід'ємною частиною спірного договору, сторонами уточнено, що обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням індексації грошової оцінки земельної ділянки, що станом на 1 січня 2010 року становить 68 841,75 грн.

Також ОСОБА_1 зазначала, що у договорі відсутні умови використання та цільового призначення земельної ділянки.

Проте, що також встановлено судом, у п. 1 договору оренди землі передбачено передання позивачем ідентифікованої земельної ділянки за державним актом НОМЕР_1 в оренду відповідачеві з відзначенням місця її розташування для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що збігається з визначеним цільовим призначенням (використанням) земельної ділянки у вказаному державному акті, що не зазнало змін у змісті договору оренди.

Також позивачка вказувала на відсутність у спірному договорі умов збереження орендованої землі.

Однак, що теж встановлено судом, у п. 2.1 договору визначено право орендодавця вимагати від орендаря дотримання екологічної безпеки землекористування і збереження родючості ґрунтів, державних стандартів, норм і правил, місцевих правил забудови населених пунктів, дотримання режиму використання водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони. Пунктом 3.2 договору передбачено обов'язок орендаря дотримуватися відносно об'єкту оренди вимог, встановлених п. 2.1 та виконання обов'язків у відповідності з умовами договору оренди та Земельним кодексом України; не допускати погіршення екологічного стану і родючості земельної ділянки. Пунктом 7.3 додаткового договору від 1 січня 2010 року вищезазначений перелік доповнено забороною проводити сільськогосподарські пали (спалювання стерні, післяжнивних залишків та розведення багать на полях) без відповідного дозволу, отриманого у встановленому законом порядку.

Ще однією з істотних умов, яку вказувала позивачка - відсутність у договорі умов і строків передачі земельної ділянки орендарю.

Проте, як встановлено судом, у пункті 2.2. спірного договору передбачено обов’язок орендодавця передати в користування земельну ділянку за актом приймання-передачі протягом 10 днів з моменту державної реєстрації договору у стані, придатному для використання за цільовим призначенням. До того ж, як установлено судом, будь-яких доказів щодо затримання передачі земельної ділянки в оренду не здобуто.

Також ОСОБА_1 посилалась на відсутність у договорі умов повернення земельної ділянки орендодавцеві.

Однак, як встановлено судом, пунктом 3.2. договору передбачено обов’язок орендаря після закінчення строку дії договору оренди повернути орендодавцю земельну ділянку в стані, придатному для використання за цільовим призначенням.

Разом із тим, позивачка вказувала на відсутність у договорі умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

Однак такої істотної умови, передбаченої ст. 15 Закону України «Про оренду землі», в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, не існувало. До того ж, як встановлено судом, п. 3.1. додаткової угоди від 1 січня 2010 року визначено право орендаря передавати у заставу, а також вносити до статутного фонду право оренди земельної ділянки за письмовою згодою орендодавця.

Встановивши, що сторонами було досягнуто згоди з усіх істотних умов, які передбачені ст. 15 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин), апеляційний і касаційний суди дійшли обґрунтованого висновку про те, що позов не підлягає задоволенню.

Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 27 листопада 2013 року, на яку як на приклад неоднакового застосування судом касаційної інстанції ст. 15 Закону України «Про оренду землі» посилається заявник, у справі з аналогічних правовідносин касаційний суд погодився з висновками судів попередніх інстанцій про наявність підстав для часткового задоволення позову. Наведений приклад свідчить про неоднакове застосування судом касаційної інстанції ст. 15 Закону України «Про оренду землі», що потягло ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах.