Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

за участю представників сторін

Приватне підприємство "Оріон-2А" звернулось до господарського суду м. Києва з позовом про визнання за ним права на оренду земельної ділянки на Наддніпрянському шосе у Печерському районі м. Києва згідно з проектом відведення, вважати укладеним між позивачем та Київською міською радою договір оренди вказаної земельної ділянки для будівництва, експлуатації та обслуговування комплексу торговельних споруд з офісним приміщеннями, автосалоном та підземним паркінгом в редакції позивача, а також зобов'язання Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) зареєструвати цей договір.

Позов мотивовано посиланням на обставини виготовлення позивачем за наданою Київською міською радою згодою проекту відведення спірної земельної ділянки, затвердженого у встановленому законом порядку, але отримання листа Головного управління земельних ресурсів №05-49/15776 від 24.04.08 про відсутність у нього прав на оформлення оренди спірної земельної ділянки, у зв'язку з внесеними Законом України "Про Державний бюджет на 2008 рік" змінами до ст. 124 ЗК України та ст. 16 Закону України "Про оренду землі". Зазначені законодавчі зміни, на думку позивача, не поширюються на спірні правовідносини, які виникли до 2008 року.

Головне управління земельних ресурсів проти позову заперечило, посилаючись на відсутність порушення з його боку прав позивача, який в установленому порядку не звертався щодо реєстрації підписаного обома сторонами договору оренди, а також відсутність набуття позивачем відповідного права у встановленому законом порядку на конкурентних засадах.

Київська міська рада проти позову також заперечила, посилаючись на відсутність з її боку волевиявлення на укладення договору оренди спірної земельної ділянки.

Рішенням від 17.07.08 господарського суду м. Києва (суддя Домнічева І.О.), яке залишено без змін постановою від 15.09.08 Київського апеляційного господарського суду (колегія суддів у складі: Гарник Л.Л. –головуючого, Євсікова О.О., Розваляєвої Т.С.), позов задоволено в повному обсязі.

Судові рішення мотивовані посиланням на положення ст. 181 ГК України, а також обставини непідписання радою запропонованого позивачем проекту договору без надіслання протоколу розбіжностей або певних заперечень. Також суд першої інстанції дійшов висновку про те, що ст. 123 ЗК України передбачає у випадку встановлення відповідності проекту відведення земельної ділянки вимогам законодавства вирішення питання про передачу земельної ділянки судом.

Ухвалою від 10.12.08 Вищий господарський суд України порушив касаційне провадження за касаційним поданням Заступника прокурора м. Києва в інтересах держави в особі Київської міської ради, в якому заявлено вимоги про скасування вказаних рішення і постанови та направлення справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

Касаційне подання мотивоване посиланням на порушення судами вимог ст. 124 ЗК України, яка передбачає передачу в оренду земельних ділянок комунальної власності на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади, яке останнім щодо спірної земельної ділянки не приймалось.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представника Генеральної прокуратури України, перевіривши матеріали справи, судова колегія вважає, що касаційне подання підлягає задоволенню з наступних підстав.

Предметом спору в даній справі є, зокрема, вимога вважати укладеним між позивачем та Київською міською радою договір оренди земельної ділянки на Наддніпрянському шосе у Печерському районі м. Києва згідно з проектом відведення для будівництва, експлуатації та обслуговування комплексу торговельних споруд з офісним приміщеннями, автосалоном та підземним паркінгом.

Приписи ст. 13 Конституції України визначають, що від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених Конституцією.

Відповідно до ст.ст. 142- 145 Конституції України до матеріальної основи органів місцевого самоврядування, крім інших об’єктів, належить земля, управління якою здійснюють територіальної громади через органи самоврядування в межах їх повноважень шляхом прийняття рішень. Права органів самоврядування захищаються у судовому порядку.

Статтею 116 ЗК України (в редакції на момент вирішення спору) визначено, що громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом.

В силу ст. 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

Стаття 12 ЗК України визначає повноваження сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин, до яких, зокрема, належить розпорядження землями територіальних громад; надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу.

Відповідно до п. 34 ст. 26, п. 2 ст. 77 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" питання надання земельної ділянки в оренду вирішується на пленарному засіданні ради –сесії, а спори про поновлення порушених прав юридичних і фізичних осіб, що виникають в результаті рішень, дій чи бездіяльності органів або посадових осіб місцевого самоврядування, вирішуються в судовому порядку.

З аналізу вказаних норм, які регулюють земельні правовідносини, вбачається, що надання земельної ділянки із земель державної або комунальної власності в оренду шляхом укладення відповідного договору здійснюється на підставі рішення ради, прийнятого за результатами розгляду заяви (клопотання) особи, яка бажає отримати земельну ділянку в оренду, поданої відповідно до ст. 16 Закону України "Про оренду землі".

Як встановили суди першої та апеляційної інстанцій, позивач звернувся до Київської міської ради з клопотанням про виділення в оренду спірної земельної ділянки та, отримавши згоду Київського міського голови (Д-3420 від 10.10.07) на розроблення проекту відведення, підготовив такий проект, який погоджено з відповідними органами.

У зв'язку з такими обставинами позивач звернувся до Київської міської ради з приводу укладення договору оренди вказаної земельної ділянки, але рада жодного рішення з приводу заявленого позивачем клопотання та проекту відведення не прийняла. Натомість, Головне управління земельних ресурсів листом №05-49/15776 від 24.04.08 повідомило про те, що позивач не має прав на оформлення земельної ділянки в оренду, оскільки відповідно до ст. 16 Закону України "Про оренду землі" (в новій редакції) набуття такого права має здійснюватись виключно на аукціонах.

Зазначивши про те, що правовідносини щодо оформлення спірної земельної ділянки виникли до 01.01.08 і тривають до цього часу, суди задовольнили вимоги позивача з підстав ненадання радою в установлений ст. 181 ГК України строк протоколу розбіжностей до запропонованого позивачем договору.

Тобто визнаючи укладеним договір оренди спірної земельної ділянки, суди першої та апеляційної інстанцій виходили не з обставин прийняття Київською міською радою на сесії відповідного рішення. Навпаки, судами встановлено обставини неприйняття нею жодного рішення з цього приводу.

Разом з тим, суд першої інстанції зазначив, що Київська міська рада своєю бездіяльністю порушила права позивача на оформлення права користування землею. Проте такий висновок суду є безпідставним за відсутності встановлення обставин щодо визнання незаконною бездіяльності відповідача в судовому порядку, оскільки оскарження певних дій або бездіяльності відповідача не визначені предметом спору в даній справі. Предметом даного спору є саме вимога вважати укладеним договір оренди земельної ділянки, підставою для задоволення якої може бути лише встановлення обставин щодо наявності передбачених законом підстав для укладення такого договору.

Судова колегія не погоджується з висновком суду першої інстанції про визнання в якості такої підстави обставин відсутності направлення радою протоколу розбіжностей, оскільки з огляду на положення ст.ст. 4, 148, 151, 290 ГК України при врегулюванні правовідносин з оренди землі як основного національного багатства пріоритет мають норми спеціального законодавства.

Відповідно ж до положень земельного законодавства необхідною умовою укладення договору оренди земельної ділянки, яка перебуває у державній або комунальній власності, є наявність відповідного рішення органу місцевого самоврядування, а відтак визнання договору оренди укладеним за відсутності такого рішення є порушенням виключного передбаченого Конституцією України (254к/96-ВР) права цього органу на здійснення права власності від імені Українського народу та управління землями, яке підлягає захисту. Проте судами першої та апеляційної інстанцій при вирішенні даного спору вказані вимоги не враховано, що призвело до прийняття незаконних судових рішень.

Необхідно також зауважити, що висновок суду першої інстанції про те, що ч. 9 ст. 123 ЗК України передбачає у випадку встановлення відповідності проекту відведення земельної ділянки вимогам законодавства вирішення питання про передачу земельної ділянки судом, ґрунтується на довільному трактуванні цієї правової норми.

Згідно з ч. 9 ст. 123 ЗК України (в редакції на момент виникнення спору) відмову органів місцевого самоврядування або органів виконавчої влади у наданні земельної ділянки в користування або залишення клопотання без розгляду в установлений строк може бути оскаржено в судовому порядку. Такий спосіб захисту прав передбачений, зокрема, у п. 10 ч. 2 ст. 16 ЦК України.

Вказані норми передбачають оскарження рішень, дій чи бездіяльності органу місцевого самоврядування або виконавчої влади до суду, який має надати правову оцінку їх відповідності вимогам закону, але не наділений повноваженнями щодо вирішення питань, віднесених до компетенції вказаних органів, у тому числі затвердження проекту відведення тощо.

Також позивачем при зверненні до господарського суду заявлено вимоги про зобов'язання Головного управління земельних ресурсів зареєструвати договір оренди земельної ділянки, вимоги щодо визнання укладеним якого також заявлені в даному спорі.

Суди задовольнили ці вимоги з посиланням на ст. 33 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" та Положення про Головне управління земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації), затверджене рішенням Київської міської ради №182/342 (ra_182023-02) від 19.12.02, згідно з якими на вказане управління покладено повноваження зі здійснення державної реєстрації договорів оренди земельних ділянок. Проте судами залишено поза увагою, що підставою для захисту відповідних прав є їх порушення, невизнання чи оспорення. Задовольняючи позовні вимоги в цій частині, суди не з'ясували, в чому полягає порушення прав позивача Головним управлінням земельних ресурсів, зокрема, не встановили фактичні обставини щодо ухилення цієї особи від реєстрації укладеного договору оренди спірної земельної ділянки, а також наявності у неї правових підстав для реєстрації цього договору за відсутності його підписання сторонами, а відтак і до вирішення даного спору щодо його укладення по суті.

З огляду на викладене судова колегія дійшла висновку про недотримання судами першої та апеляційної інстанцій вимог ст.ст. 43, 47, 43, 84, 105 ГПК України (1798-12) щодо повного і всебічного встановлення усіх обставин справи та правильного застосування законодавства, тому рішення і постанова підлягають скасуванню як такі, що не відповідають нормам матеріального та процесуального права.

Оскільки касаційна інстанція обмежена у праві оцінки доказів та встановленні фактичних обставин справи, а право оцінки доказів належить до повноважень судів першої та апеляційної інстанцій з додержанням принципу рівності сторін у процесі, справа підлягає направленню на новий розгляд до суду першої інстанції для встановлення на підставі відповідних доказів усіх суттєвих обставин щодо правовідносин, які існують між сторонами, та правильного застосування законодавства.

Керуючись ст.ст. 108 (1798-12|108) , 111-5 (1798-12|111-5) , 111-7 (1798-12|111-7) , 111-9 (1798-12|111-9) -12 ГПК України (1798-12) , Вищий господарський суд України

1. Касаційне подання задовольнити.

2. Постанову Київського апеляційного господарського суду від 15.09.08 та рішення господарського суду м. Києва від 17.07.08 у справі №2/224 скасувати, а справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції.