9/175/06-ЗН Про визнання права власності на майно - 10.02.2009 Прийняття

Приватне підприємство "Імпреза" звернулося до господарського суду Миколаївської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Вознесенська протиерозійна станція" і просило суд визнати дійсними укладені між сторонами договір купівлі-продажу №30 від 28.10.2004р. двоповерхової адміністративної будівлі з підвальним приміщенням та договір купівлі-продажу №6 від 15.11.2004р. незавершеного будівництва адміністративної будівлі з прибудовою та земельною ділянкою площею 0,8 га, на якій воно розташоване, а також визнати за позивачем право власності на придбане згідно договору купівлі-продажу №6 від 15.11.2004р. нерухоме майно.

Рішенням господарського суду Миколаївської області від 30.05.2006р. (суддя Філінюк Г.І.) позов задоволено: визнано договір купівлі-продажу №6 від 15.11.2004р. дійсним, визнано за позивачем право власності на об'єкт незавершеного будівництва -адміністративну будівлю, яка розташована за адресою забудови: Миколаївська область, м.Вознесенськ, вул.Виноградова 1 (а.с.47-48 т.1).

Вказане рішення мотивовано виконанням сторонами умов договору купівлі-продажу шляхом оплати позивачем вартості нерухомого майна та передання цього майна відповідачем позивачу за актом приймання-передачі, а також ухиленням відповідача від нотаріального посвідчення спірного договору.

Не погоджуючись з вказаним рішенням суду, відповідач звернувся до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій просить суд його скасувати як таке, що ухвалене з порушенням норм матеріального і процесуального права, та припинити провадження у справі, оскільки спір про визнання права власності на незавершене будівництво не підлягає вирішенню в господарських судах.

Позивач, надіслав відзив на касаційну скаргу відповідача, в якому просить оскаржуване рішення залишити без змін, а скаргу без задоволення з мотивів, викладених у відзиві.

Одночасно позивач заявив клопотання про зупинення провадження у даній справі до вирішення іншої справи господарського суду Миколаївської області №16/645/08 за позовом ОСОБА_1 до ТОВ "Вознесенська протиерозійна станція" про визнання недійсним рішень загальних зборів та нової редакції статуту товариства відповідача. На думку позивача, неможливо розглядати касаційну скаргу у даній справі до вирішення пов'язаної з нею іншої справі №16/645/08.

Заявлене клопотання не підлягає задоволенню, оскільки в силу ст.- 111-7 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, касаційна інстанція на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Касаційна інстанція не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові господарського суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази.

Колегія суддів, беручи до уваги межі перегляду справи у касаційній інстанції, обговоривши доводи касаційної скарги, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування судом норм матеріального та процесуального права при ухваленні оскаржуваного судового акта, знаходить касаційну скаргу такою, що підлягає задоволенню частково з таких підстав.

Предметом спору у даній справі є дійсність укладених між сторонами договорів купівлі-продажу, а саме:

договору №30 від 28.10.2004р., предметом якого є двоповерхова адміністративна будівля з підвальним приміщенням та прилеглих до неї територій,

договору №6 від 15.11.2004р., предметом якого зазначено незавершене будівництво адміністративної будівлі з прибудовою та земельною ділянкою площею 0,8 га, на якій воно розташоване, а також визнання за позивачем права власності на це нерухоме майно.

Підставою позову є ухилення відповідача від нотаріального посвідчення спірних договорів.

Відповідно до ч.1, 7 ст. 179 ГК України, майново-господарські зобов'язання, які виникають між суб'єктами господарювання або між суб'єктами господарювання і негосподарюючими суб'єктами -юридичними особами на підставі господарських договорів, є господарсько-договірними зобов'язаннями. Господарські договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом України (435-15) з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, іншими нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів.

Статтею 180 ГК України передбачено, що зміст господарського договору становлять умови договору, визначені угодою його сторін, спрямованою на встановлення, зміну або припинення господарських зобов'язань, як погоджені сторонами, так і ті, що приймаються ними як обов'язкові умови договору відповідно до законодавства.

Господарський договір вважається укладеним, якщо між сторонами у передбачених законом порядку та формі досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов. Істотними є умови, визнані такими за законом чи необхідні для договорів даного виду, а також умови, щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути досягнута згода.

При укладенні господарського договору сторони зобов'язані у будь-якому разі погодити предмет, ціну та строк дії договору.

При цьому, частина 8 ст. 181 ГК України встановлює, що у разі коли сторони не досягли згоди з усіх істотних умов господарського договору, такий договір вважається неукладеним (таким, що не відбувся). Якщо одна із сторін здійснила фактичні дії щодо його виконання, правові наслідки таких дій визначаються нормами Цивільного кодексу України (435-15) .

Згідно ст. 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

В силу ст. 655 ЦК України, за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Статтею 657 ЦК України встановлено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Відповідно до ст. 181 ЦК України, до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Отже, істотними умовами договору купівлі-продажу є умови про предмет та ціну. При цьому, основними ознаками нерухомості є -значимість та індивідуальна цінність, нерозривний зв'язок з земельною ділянкою, на якій він розташований, неможливість вільного переміщення даного об'єкту в просторі без його знецінення та зміни призначення.

Згідно п.1 ст. 209 ЦК України, правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню, лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.

Законом встановлено форму такого договору купівлі-продажу нерухомого майна -письмова нотаріально посвідчена.

За змістом п.1 ст. 220 ЦК України, у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. При цьому, відповідно до п.2 цієї норми, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Між тим, судом першої інстанції не було надано правової оцінки змісту договору купівлі-продажу №30 від 28.10.2004р. щодо погодження сторонами такої істотної умови як предмет договору, оскільки в ньому не зазначено земельну ділянку, на якій розташована вказана як предмет договору двоповерхова адміністративна будівля з підвальним приміщенням та прилеглих до неї територій, а також не зазначена загальна площа будівлі, тобто не визначені основні ознаки предмета договору, його опис.

Суд першої інстанції взагалі не розглянув по суті заявлену позивачем вимогу про визнання цього договору дійсним.

Що ж до вимоги про визнання дійсним іншого договору купівлі-продажу №6 від 15.11.2004р., предметом якого є незавершене будівництво адміністративної будівлі з прибудовою та земельною ділянкою площею 0,8 га, на якій воно розташоване, то з матеріалів справи не вбачається, що земельна ділянка, на якій розташований об'єкт продажу, знаходиться саме за адресою: Миколаївська область, м.Вознесенськ, вул.Виноградова 1.

Стосовно визнання за позивачем права власності на незавершене будівництво, то колегія суддів вважає рішення суду про задоволення цієї вимоги таким, що ухвалене без застосування норм матеріального права, які регулюють відносини з набуття права власності на незавершене будівництво.

Так, частинами 3 та 4 ст. 331 ЦК України, у редакції, чинній на момент підписання сторонами договору, встановлено, що до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). За заявою заінтересованої особи суд може визнати її власником недобудованого нерухомого майна, якщо буде встановлено, що частка робіт, яка не виконана відповідно до проекту, є незначною.

Отже, до виникнення права власності на новозбудоване нерухоме майно (ч.2 ст. 331 ЦК України) право власності існує лише на матеріали, обладнання інше майно, що було використане при будівництві. При цьому, визнання судом права власності на недобудоване нерухоме майно можливо лише за умови, що частка робіт, яка не виконано відповідно до проекту, є незначною.

Між тим, ухвалюючи рішення про визнання за позивачем права власності на об'єкт незавершеного будівництва -адміністративну будівлю, яка розташована за адресою забудови: Миколаївська область, м.Вознесенськ, вул.Виноградова 1, суд першої інстанції не врахував, що такий об'єкт, як незавершене будівництво, може виступати предметом договору купівлі-продажу, але з врахуванням вимог, що висуваються до нерухомого майна, та з дотриманням спеціальних правил відчуження такого роду об'єктів.

На момент розгляду даної справи у суді, діяла нова редакція частини 3 ст. 331 ЦК України, яка встановлює, що у разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об'єкта незавершеного будівництва, право власності на який реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об'єкта нерухомого майна, проектно-кошторисної документації, а також документів, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва.

З матеріалів справи вбачається, що суд першої інстанції своєю ухвалою від 27.04.2006р. (а.с.35 т.1) витребував у позивача докази вартості спірного майна на час розгляду справи по суті, рішення міської ради щодо надання дозволу на виконання будівельних робіт, проектно-технічну документацію будівництва. Проте, за відсутності цих документів через невиконання позивачем вказаної ухвали, суд першої інстанції передчасно ухвалив рішення про задоволення позову.

Окрім того, суд першої інстанції вирішив даний спір без документів, що підтверджують правовий статус відповідача, засвідчують юридичну адресу товариства та зазначають його керівника.

Доводи скаржника щодо недійсності спірних договорів купівлі-продажу через їх підписання від імені товариства відповідача не уповноваженою особою, колегія суддів не приймає до уваги у зв'язку з не з'ясуванням судом першої інстанції належним чином чи є спірні договори купівлі-продажу укладеними (такими, що відбулися).

Твердження скаржника про те, що даний спір не підлягає вирішенню в господарських судах, а тому провадження у справі підлягає припиненню, є помилковим, оскільки у даній справі сторонами є юридичні особи, тобто склад учасників відповідає статтям 1, 21 ГПК України, правовідносини, з яких виник спір, є господарськими.

Враховуючи, що суд першої інстанції не застосував норми матеріального права, які підлягали застосуванню, не використав у повному обсязі свої повноваження, передбачені процесуальним законом щодо повного та всебічного з'ясування обставин справи, пов'язаних з предметом доказування у даній справі, рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню з направленням справи на новий розгляд.