Печерський районний суд м.Києва

в складі: головуючого – судді Гримич М.К.

при секретарі Бульбі Ю.С.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні суду в м.Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про повернення авансу за попереднім договором та стягнення штрафу, зустрічним позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про відшкодування збитків, -

Позивач ОСОБА_1 звернувся до суду із вищезазначеним позовом до ОСОБА_2, в якому просить в судовому порядку зобов’язати відповідача повернути йому 75 000,00 доларів США, які були передані позивачем відповідачу при укладенні попереднього договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1, в якості авансу, проте в подальшому договір купівлі-продажу зазначеної квартири укладений не був. Крім того, просив стягнути з відповідача на його користь 10000,00 доларів США штрафу, що на момент укладення договору становило 67418,00 гривень, у зв’язку з невиконанням умов попереднього договору - не укладенням основного - з вини відповідача та судові витрати.

Відповідач ОСОБА_2 звернувся до суду із зустрічним позовом, в якому просить стягнути з відповідача ОСОБА_1 на його користь завдані збитки в розмірі 594 169,00 грн., з яких 40000,0 гривень - не отримані доходи від можливої здачі в оренду належного йому майна і неможливість здійснення цього через проживання ОСОБА_1 в цій квартирі протягом двох років, різницю між вартістю квартири на момент укладення попереднього договору з позивачем (250000,0 доларів США) та на момент укладення попереднього договору з іншим покупцем (130000,0 доларів США), яку позивачем по зустрічному позову не отримано в зв’язку з не укладенням основного договору, а також до цієї суми віднесено штраф у розмірі 10000,0 доларів США, яку відповідач по зустрічному позову зобов’язаний сплатити у випадку не укладення основного договору саме з його вини .

Представник позивача, з’явившись в судове засідання, підтримала позовні вимоги по основному позову та просила задовольнити, посилаючись на те, що між сторонами 27.11.2008 року було укладено попередній договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1. За умовами якого сторони домовились укласти основний договір купівлі-продажу вищевказаної квартири не пізніше 01.05.2009 року за ціною 1 685 450,00 гривень, що станом на 27.11.2008 року становить 250 000,00 доларів США. При укладенні попереднього договору позивачем було передано відповідачу аванс в сумі 75 000,00 доларів США, що станом на 27.11.2008 року становило 505 635,00 гривень. 12.08.2009 року між сторонами було укладено додаткову угоду про внесення змін до попереднього договору купівлі-продажу, відповідно до п.2 якої, сторони домовилися укласти основний договір не пізніше 31.12.2009 року та визначили, що в разі зміни курсу валют НБУ ціна 1 685 450,00 гривень, коригується та на день укладення основного договору має бути еквівалентна 250 000,00 доларів США. Однак, в порушення вимог п.3.1 попереднього договір купівлі-продажу, відповідачем не було отримано довідку-характеристику з Бюро технічної інвентаризації та реєстрації прав власності на об’єкти нерухомого майна на квартиру АДРЕСА_1, яка була предметом майбутньої угоди купівлі-продажу, довідку ЖЕО з місця проживання про відсутність заборгованості за комунальні послуги та експлуатаційні витрати, довідку з підприємства зв’язку та енергопостачальної організації про відсутність заборгованості за надані послуги, що було передбачено умовами попереднього договору . В результаті цього, а також через постійну відсутність відповідача в Україні, укладення основного договору купівлі-продажу квартири до 31.12.2009 року не відбулося. Станом на день подачі позову між сторонами основний договір не укладено, відповідач на неодноразові прохання повернути кошти, повертати їх відмовляється.

Заперечуючи проти зустрічного позову представник ОСОБА_1 зазначила, що ОСОБА_1 дійсно проживав у вказаній квартирі, сплачував щомісячно за оренду, а посилання представника ОСОБА_2, що ним було понесені збитків, пов’язані з упущеною вигодою, через неможливість здачі квартири в оренду, а інші обґрунтування є безпідставними, не підтверджені жодними доказами.

Представник відповідача в судовому засіданні проти основного позову заперечувала, зустрічний позов підтримала, посилаючись на те, що відповідач не відмовлявся від укладення договору купівлі-продажу квартири, зазначила, що ОСОБА_1 проживав в цій квартирі з моменту укладення попереднього договору купівлі-продажу майже 2 роки. Зазначила, що ОСОБА_1 неодноразово, в присутності свідків, робилися пропозиції щодо визначення дати укладення основного договору купівлі-продажу квартири, однак у зв’язку з неплатоспроможністю останнього на його прохання строк дії попереднього договору було продовжено до 31.12.2009 року. Проте, до визначеного дня ОСОБА_1 жодного разу не запропонував дату укладення основного договору, не повідомив нотаріусу Мазарчук Н.В. про такі наміри, яка за усною домовленістю сторін повинна була посвідчити основний договір купівлі-продажу квартири та в подальшому взагалі від укладення основного договору відмовився, однак продовжував проживати ц спірній квартирі до кінця серпня 2010 року.

Суд, вивчивши матеріали справи, вислухавши пояснення представників сторін, позивача та відповідача, явку яких було визнано обов’язковими пояснення свідків ОСОБА_4 та ОСОБА_5, оцінивши наявні в справі докази, покази свідків, вважає, що основний позов підлягає частковому задоволенню, а в задоволенні зустрічного необхідно відмовити з наступних підстав.

Судом встановлено, що за попереднім договором від 27.11.2008 року купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2, позивачем в якості авансу було передано відповідачу 505635,00 гривень, що станом на день укладення договору було еквівалентно 75 000,00 доларів США. Відповідно до договору сторони домовились, що вартість квартири складає 1 685 450,00 гривень, що на день посвідчення попереднього договору еквівалентна 250 000,00 доларів США. 12.08.2009 року між сторонами було укладено додаткову угоду про внесення змін до попереднього договору від 27.11.2008 року, відповідно до п.2 якого, сторони домовилися укласти основний договір не пізніше 31.12.2009 року та визначили, що в разі зміни курсу валют НБУ ціна 1 685 450,00 гривень, коригується та на день укладення основного договору має бути еквівалентна 250 000,00 доларів США.

Відповідно до вимог ст. 635 ЦК України, на яку позивач за основним позовом посилається, як на підставу своїх позовних вимог, попереднім є договір, сторони якого зобов’язуються протягом певного строку укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Зобов’язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладено протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Згідно п.3.1 Попереднього договору, у випадку невиконання договору чи відмови від оформлення основного договору купівлі-продажу в термін, визначений договором, відповідач (продавець) повинен повернути суму в розмірі 505635,00 гривень, що станом на день укладення договору було еквівалентно 75 000,00 доларів США та сплатити другій стороні штраф в сумі 67 418,00 гривень, що станом на день його сплати повинно бути скореговано і бути еквівалентно 10 000,00 доларів США.

Згідно зі ст. 526 ЦК України зобов"язання повинні виконуватися належним чином і в установлені строки.

З урахуванням встановлених в судовому засіданні обставин, суд вважає, що жодна з сторін належним чином не виконувала свої зобов’язання по попередньому договору, спрямовані на укладення основного договору . В договорі та в додатковій угоді було чітко визначені строки укладення основного договору, місце його укладення, за повідомленням сторін це місце було узгоджено - нотаріальна контора приватного нотаріуса Мазарчук Н.В. Проте, жодна з сторін в день, визначений в договорі та додатковій угоді до нотаріуса не з’явилася, після сплину першого визначного строку – 01.05.2009 протягом 3-х місяців не вчиняла дій, які логічно випливають із умов попереднього договору – не надсилала взаємні повідомлення про повернення авансу та (або) сплату штрафу, передбаченого договором. При цьому суд оцінює критично взаємні звинувачення сторін в тому, що саме противна сторона не могла укласти договір через перебування за кордоном або відсутність грошових коштів, оскільки укладення договору є можливим через довірену особу, передача коштів(при їх наявності) може бути здійснена шляхом внесення на депозит нотаріуса, а пояснення кожної з сторін в цій частині суд позбавлений можливості перевірити належними та допустимими доказами, допитані в судовому засіданні свідки такими даними не володіли, хоча і були допитані саме з цією метою .

Уклавши додаткову угоду 12.08.2009 року сторони договору знову не вчинили ніяких дій, спрямованих на укладення основного договору, якими б могли бути письмові (поштові) повідомлення, повідомлення нотаріуса з пропозицією, внесення грошових коштів за договором на депозит нотаріуса, отримання довідки-характеристики з КП БТІ, яка була отримана лише один раз – 28.11.2008 року, термін її дії – 3 місяці і в подальшому не отримувалася, в той час, як без такої довідки нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу є неможливим. При цьому суд також враховує, що відповідачем не заперечено, що в серпні 2009 року позивач просив про зміну умов попереднього та майбутнього договору, а саме зменшення ціни, на що відповідач опосередковано погодився, замовив проведення оцінки, але в подальшому не довів своїх намірів до логічного завершення, з зазначених обставин суд вважає, що сторони не мали наміру укладати основний договір на умовах попереднього.

Вирішуючи зустрічні позовні вимоги, суд вважає необхідним їх залишити без задоволення, оскільки відповідно до ч.2.ст. 635 ЦК України обов’язок відшкодувати збитки, завдані простроченням виконання попереднього договору встановлений для сторони, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором.

Судом не встановлено факту необґрунтованого ухилення від укладення основного договору відповідачем по зустрічному позову ОСОБА_1 з огляду на вищенаведені обставини, встановлені в судовому засіданні. Крім того, відповідно до цієї норми ЦК України (435-15) , на яку позивач по зустрічному позову посилається як на підставу позовних вимог, відшкодуванню підлягають збитки, які заподіяні саме простроченням, а не будь-яка упущена вигода, у даному випадку - можлива орендна плата, а також збитки у вигляді різниці ринкової вартості квартири, яку ймовірно розраховував отримати продавець ОСОБА_2 При цьому суд бере до уваги, що продавець, починаючи з 01.05.2009 року мав можливість продати належну йому квартиру, починаючи з 02.05.2009 року по ринковим цінам того періоду, оскільки з цього дня не був пов’язаний умовами попереднього договору - до встановленого в ньому терміну основний договір укладений не був і дані про його майбутнє укладення також були невідомі, але вказаних дій не вчинив, тому підстав для визнання вказаного факту як виду упущеної вигоди, що сталася з вини ОСОБА_1 немає. З цих же підстав не підлягають стягненню розмір ймовірної орендної плати, не отриманої ОСОБА_2, оскільки судом встановлено, а останнім не заперечено, що ОСОБА_1 за весь час проживання сплачувалася орендна плата, без укладення договору, за домовленістю між сторонами.

За таких обставин, суд вважає позовні вимоги по зустрічного позову надуманими, а подачу позову спрямовану на уникнення повернення суми авансу, який належить ОСОБА_1 шляхом зарахування його в рахунок збитків, на відшкодування яких має право, на його думку, позивач по зустрічному позову.

Згідно вимог ст. 533 ЦК України, якщо у зобов’язанні визначено гривневий еквівалент в іноземній валюті, сума, що підлягає сплаті у гривнях, визначається за офіційним курсом відповідної валюти на день платежу.

З огляду на те, що в судовому засіданні встановлено невиконання умов попереднього договору сторонами, аванс, отриманий відвпоідачем по основному позову, підлягає поверненню позивачу в розмірі, еквівалентному 10000,0 доларів США, як сторонами обумовлено в абз.5 п.3.2.попереднього договору, що з урахуванням курсу НБУ на день подачі позову ( 7.91 гривень за 1 долар США) складає 593827,50 гривень .

Згідно ст.88 ЦПК стороні, на користь якої було постановлене судове рішення, суд присуджує з другої сторони всі судові витрати.

На підставі викладеного та керуючись ст. 533, 635 ЦК України, ст.ст. 11, 59, 60, 212- 215 ЦПК України, суд, –

Позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про повернення авансу за попереднім договором та стягнення штрафу – задовольнити частково .

Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 593827,50 гривень – авансу за попереднім договором, 1820,0 гривень судових витрат, а всього стягнути 595 647,50 (п’ятсот дев’яносто п’ять тисяч шістсот сорок сім) гривень 50 копійок.

В задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про стягнення штрафу за договором – відмовити.

Зустрічний позов ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про відшкодування збитків - залишити без задоволення.

На рішення може бути принесено апеляцію протягом 10 днів з дня проголошення рішення суду, а особами, які не були присутні при його проголошення – з дня отримання до Апеляційного суду м. Києва через Печерський районний суд м. Києва.