754/2683/22 Про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири - 18.04.2024 Прийняття

Всупереч нормам статті 37 Закону України "Про іпотеку" власнику не було направлено оцінку проданої квартири, зокрема не було погоджено оцінку житла з власником квартири, чим було порушено право власника, оскільки спірна квартира була продана по заниженій ціні. Приватним нотаріусом при посвідченні спірного договору було фактично встановлено факт наявності прав у іпотекодержателя здійснювати продаж третім особам майна, переданого в іпотеку, тобто за наявності заборгованості. На думку позивача відсутність погодженої оцінки та належних доказів наявності розміру заборгованості, погодженої з боржником, може бути підтверджена лише нотаріальною справою. Позивачка вимушена звернутись до суду із цим позовом за захистом порушеного права, оскільки вважала, що договір купівлі-продажу укладено в порушення вимог закону, а отже він має бути визнаний недійсним.

ОСОБА_1 просила:

визнати недійсним договорі купівлі-продажу квартири за адресою: АДРЕСА_1, що належить на праві власності ОСОБА_1, укладений між ТОВ "Девелоп Фінанс" та ОСОБА_2, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Толочко Я. М., зареєстрований в реєстрі правочинів № 694.

Короткий зміст судового рішення суду першої інстанції

Рішенням Деснянського районного суду м. Києва від 06 червня 2023 року в задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що:

відповідно до пункту 5.3 Іпотечного договору від 28 вересня 2007 року звернення стягнення на предмет іпотеки відбувається на підставі: рішення суду; виконавчого напису нотаріуса; домовленості сторін про передачу Іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, передбаченому статтею 37 Закону України "Про іпотеку"; права Іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 Закону України "Про іпотеку";

між ПАТ КБ "Надра" та відповідачем ТОВ "Девелоп Фінанас" 18 травня 2020 року укладено договір про відступлення прав вимоги, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Алейніковим М. В., згідно з яким право вимоги до ОСОБА_3 та ОСОБА_1 за кредитним договором № 20/П/76/2007-840 від 28 вересня 2007 року та іпотечним договором від 28 вересня 2007 року перейшло до ТОВ "Девелоп Фінанс". Перехід прав підтверджується даними з Витягу з реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іпотеки від 27 травня 2020 року за № 210289998;

03 грудня 2021 року між ТОВ "Девелоп Фінанс" та ОСОБА_2 укладено договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Толочко Я. М. за реєстровим номером 694;

позивач, звертаючись до суду з позовом про визнання договору купівлі-продажу недійсним посилається на те, що відповідачем ТОВ "Девелоп Фінанс" всупереч нормам статті 37 Закону України "Про іпотеку", не було направлено ОСОБА_1 оцінку проданої квартири, зокрема не було погоджено оцінку житла з власником квартири, чим було порушено право власника, оскільки спірна квартира була продана по заниженій ціні. Також, позивач вважає, що приватним нотаріусом при посвідченні спірного договору було фактично встановлено факт наявності прав у іпотекодержателя здійснювати продаж третім особам майна, переданого в іпотеку, тобто за наявності заборгованості, а також не перевірено безспірність заборгованості за кредитним договором.

з матеріалів справи вбачається, що ТОВ "Девелоп Фінанс" 15 вересня 2020 року направлено на адресу ОСОБА_1 та ОСОБА_4 письмову вимогу про усунення порушень виконання зобов`язання за кредитним договором від 28 вересня 2007 року, відповідно до якої ТОВ "Девелоп Фінанс" проінформувало позивача щодо відступлення прав вимоги за кредитним договором № 20/П/76/2007-840 від 28 вересня 2007 року, а також вимагав протягом 30 днів з дня отримання вказаної вимоги сплатити наявну кредитну заборгованість. Зазначена вимога була направлена адресатам листом з рекомендованим повідомленням, та відповідно вручена позичальнику та позивачу 26 вересня 2020 року та 29 вересня 2020 року, що підтверджується копією рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення з відбитком поштового штемпеля;

06 липня 2021 року ТОВ "Девелоп Фінанс" на адресу ОСОБА_1 та позичальника було надіслано повторно письмову вимогу з попередженням щодо наміру здійснити звернення стягнення на нерухоме майно, що є предметом іпотеки шляхом продажу квартири від свого імені третім особам, однак, матеріали справи не місять доказів сплати боргу за кредитним договором та виконання зобов`язання позивачем або позичальником. Отже, у суду наявні підстави вважати, що вказані повідомлення-вимоги відповідають вимогам статті 35 Закону України "Про іпотеку", а позивач була достаменно обізнана про наявність заборгованості;

суд критично віднісся до твердження позивача щодо відсутнього погодження вартості іпотечного майна з власником такого майна, а також з твердженням щодо ніби-то заниженої ніж ринкової вартості квартири з огляду на наступне. Згідно з статтею 38 Закону України "Про іпотеку" дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця. При нотаріальному посвідченні такого договору купівлі-продажу правовстановлюючий документ на предмет іпотеки не подається. Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього. Тому обґрунтування позивача в цій частині недоведеним належними доказами, а також така обставина не є підставою для визнання недійним договору купівлі-продажу майна. З поміж-іншого, слід враховувати, що позивач всупереч обізнаності щодо звернення стягнення на предмет іпотеки не вчинила дій для сплати існуючої заборгованості за кредитним договором, а також не скористалась своїм першочерговим правом та не повідомила ТОВ "Девелоп Фінанс" про намір купити предмет іпотеки на виконання норм статті 38 Закону України "Про іпотеку".

позивачем не доведено того, що договір купівлі-продажу квартири за адресою: АДРЕСА_1, яка є предметом іпотеки від 28 вересня 2007 року, укладений між ТОВ "Девелоп Фінанс" та ОСОБА_2 з порушенням вимог закону. При цьому слід зазначити, що посилання позивача на підстави відчуження об`єкта нерухомості без згоди власника за відсутності погодження з власником оцінки майна за нижчою ринкової вартості, відсутності безспірності заборгованості за кредитним договором не є підставами в силу норм статтями 203, 216 ЦК України для визнання договору недійсним;

у додаткових поясненнях представник позивача зазначив, що відповідно до вимог Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" (1304-18) не може бути примусово стягнуто (без згоди власника) протягом дії зазначеного закону. Відповідно до ст. 1 цього Закону не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно із статтею 4 Закону України "Про заставу" та/або предметом іпотеки згідно із статті 5 Закону України "Про іпотеку", якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що: таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно; загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. метрів для квартири та 250 кв. метрів для житлового будинку; 2) не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) інше майно (майнові права), яке відповідно до законодавства або кредитного договору підлягає стягненню з позичальника, зазначеного у підпункті 1 цього пункту, при недостатності коштів, одержаних стягувачем від реалізації (переоцінки) предмета застави (іпотеки); 3) кредитна установа не може уступити (продати, передати) заборгованість або борг, визначений у підпункті 1 цього пункту, на користь (у власність) іншої особи. Однак, відповідно до статті 203 ЦК України передбачає волевиявлення сторони правочину, що має бути вільним та відповідати внутрішній волі. Таким чином, укладаючи іпотечне застереження, що міститься в договорі іпотеки, сторона виявила свою волю та надала згоду на відчуження предмету іпотеки в разі невиконання зобов`язання. А відповідно до Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредиту в іноземній валюті" (1304-18) забороняється здійснювати примусове стягнення. Крім того згідно Постанови Верховного Суду 15 січня 2020 року по справі №201/344/18: "Тлумачення статті 37 Закону України "Про іпотеку" свідчить, що звернення стягнення на предмет іпотеки згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідному застереженні в іпотечному договорі), який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань не може вважатися примусовим стягненням (відчуженням без згоди власника). Оскільки таке право іпотекодержателя на передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань виникло на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідного застереження в іпотечному договорі), згоду на яке надано іпотекодавцем шляхом підписання відповідного договору. Такі висновки відповідають правовим позиціям, викладеним у постанові Верховного Суду від 9 грудня 2019 року у справі № 464/8589/15-ц (провадження № 61-10874сво18) та у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19 червня 2019 року у справі 643/17966/14-ц (провадження 14-203цс19).

Короткий зміст судового рішення суду апеляційної інстанції

Постановою Київського апеляційного суду від 16 листопада 2023 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишено без задоволення, а рішення Деснянського районного суду м. Києва від 06 червня 2023 року залишити без змін.

Постанова апеляційного суду мотивована тим, що:

суд встановив, що ТОВ "Девелоп Фінанс" 15 вересня 2020 року було направлено на адресу ОСОБА_5 та ОСОБА_1 письмову вимогу про усунення порушень виконання зобов`язання за кредитним договором від 28 вересня 2007 року, у відповідності до якої товариство проінформувало позивачку щодо відступлення прав вимоги за кредитним договором № 20/П/76/2007-840 від 28 вересня 2007 року, а також вимагав протягом 30 днів з дня отримання вказаної вимоги сплатити наявну кредитну заборгованість. Зазначена вимога була направлена адресатам листом з рекомендованим повідомленням, та відповідно вручена позичальнику та позивачу 26 вересня 2020 року та 29 вересня 2020 року, що підтверджується копією рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення з відбитком поштового штемпеля (а. с. 53-60). 06 липня 2021 року ТОВ "Девелоп Фінанс" на адресу ОСОБА_1 та позичальника було надіслано повторно письмову вимогу з попередженням щодо наміру здійснити звернення стягнення на нерухоме майно, що є предметом іпотеки шляхом продажу квартири від свого імені третім особам. Доказів сплати боргу за кредитним договором та виконання зобов`язання позивачка суду не надала . Не містить таких доказів і апеляційна скарга. Отже, висновок суду першої інстанції, що повідомлення-вимоги відповідають вимогам статті 35 Закону України "Про іпотеку", а позивач була достеменно обізнана про наявність заборгованості є обґрунтованим;

договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

відповідно до статей 76- 81 ЦПК України доказів на підтвердження щодо відсутнього погодження вартості іпотечного майна з власником такого майна, а також щодо заниженої ринкової вартості квартири, позивачка суду не надала;

позивачка всупереч обізнаності щодо звернення стягнення на предмет іпотеки не вчинила дій для сплати існуючої заборгованості за кредитним договором, а також не скористалась своїм першочерговим правом та не повідомила ТОВ "Девелоп Фінанс" про намір купити предмет іпотеки на виконання норм статті 38 Закону України "Про іпотеку". Позивачка ОСОБА_1 в обґрунтування позову в якості підстави для визнання спірного договору недійсним посилалась на існування спірної заборгованості, утвореної внаслідок невиконання умов кредитного договору. Проте, позивачкою не обґрунтовано зазначене твердження, зокрема, враховуючи суть спору, з огляду на відсутність необхідності перевірки спірності заборгованості, при посвідченні нотаріусом державної реєстрації договорів купівлі-продажу або права власності на предмет іпотеки за новим власником;

у додаткових поясненнях представник позивачки зазначив, що відповідно до вимог Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" (1304-18) не може бути примусово стягнуто (без згоди власника) протягом дії зазначеного закону. Відповідно до статті 1 цього Закону не може бути примусово стягнуто (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно із статті 4 Закону України "Про заставу" та/або предметом іпотеки згідно із статті 5 Закону України "Про іпотеку", якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що: таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно; загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. метрів для квартири та 250 кв. метрів для житлового будинку; 2) не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) інше майно (майнові права), яке відповідно до законодавства або кредитного договору підлягає стягненню з позичальника, зазначеного у підпункті 1 цього пункту, при недостатності коштів, одержаних стягувачем від реалізації (переоцінки) предмета застави (іпотеки); 3) кредитна установа не може уступити (продати, передати) заборгованість або борг, визначений у підпункті 1 цього пункту, на користь (у власність) іншої особи;

відповідно до Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредиту в іноземній валюті" (1304-18) забороняється здійснювати примусове стягнення. У Постанови Верховного Суду 15 січня 2020 року по справі № 201/344/18 зазначено, що тлумачення статті 37 Закону України "Про іпотеку" свідчить, що звернення стягнення на предмет іпотеки згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідному застереженні в іпотечному договорі), який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань не може вважатися примусовим стягненням (відчуженням без згоди власника). Оскільки таке право іпотекодержателя на передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань виникло на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідного застереження в іпотечному договорі), згоду на яке надано іпотекодавием шляхом підписання відповідного договору. Такі висновки відповідають правовим позиціям, викладеним у постанові Верховного Суду від 9 грудня 2019 року у справі №464/8589/15-ц (провадження № 61-10874сво18) та у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19 червня 2019 року у справі 643/17966/14-ц (провадження 14-203цс19);

повноваження ТОВ "Девелоп Фінанс" на продаж квартири, що є предметом іпотеки, третій особі закріплені положеннями статтями 36, 38 Закону України "Про іпотеку". Доводи позивачки ОСОБА_1, що оспорюваний договір посвідчений нотаріусом за ціною нижчою погодженої між іпотекодавцем та іпотекодержателем, а ТОВ "Девелоп Фінанс" не мало повноважень на укладення оспорюваного договору суд першої інстанції правильно не взяв до уваги, як безпідставні, і апеляційний суд погоджується з такими висновками суду. Суд першої інстанції правильно встановив фактичні обставини справи та характер спірних правовідносин, дійшов обґрунтованого висновку про відмову у задоволенні позову.

Аргументи учасників справи

06 грудня 2023 року ОСОБА_1 засобами поштового зв`язку подала касаційну скаргу на рішення Деснянського районного суду м. Києва від 06 червня 2023 року та постанову Київського апеляційного суду від 16 листопада 2023 року, в якій просила:

оскаржені судові рішення скасувати;

прийняти нове рішення, яким визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири, розташованої за адресою: АДРЕСА_1, що належить на праві приватної власності ОСОБА_1, укладений між ТОВ "Девелоп Фінанс" та ОСОБА_2, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Толочко Я. М. та зареєстрованого в реєстрі за № 694.

Касаційна скарга мотивована тим, що:

договором іпотеки від 28 вересня 2007 року не передбачена можливість набуття саме іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки. Відповідно до правової позиції, викладеної у висновку Великої Палати Верхового Суду у постанові від 14 лютого 2018 року у справі № 127/8068/16-ц (провадження № 61-5164св18), сама по собі умова договору іпотеки про можливість набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки не свідчить про волевиявлення іпотекодавця на вибуття майна з його володіння. Одним із способів звернення стягнення на предмет іпотеки є передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки (стаття 36 Закону України "Про іпотеку"). Відповідно до частин другої, третьої статті 37 Закону України "Про іпотеку" рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді. Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності;

як зазначено в рішенні суду від 06 червня 2023 року суддею першої інстанції, що нібито вимога була направлена адресатам листом з рекомендованим повідомленням, та відповідно вручена позичальнику та позивачу 26 вересня 2020 року та 29 вересня 2020 року, що підтверджується копією рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення з відбитком поштового штемпеля. Також зазначено, що нібито 06 липня 2021 року відповідачем 1 на адресу позивача та позичальника було надіслано повторно письмову вимогу з попередженням щодо наміру здійснити звернення стягнення на нерухоме майно, що є предметом іпотеки шляхом продажу квартири від свого імені третім особам, однак, матеріали справи не місять доказів сплати боргу за кредитним договором та виконання зобов`язання позивачем або позичальником. Однак прошу звернути увагу на той факт, що зазначені вище листи з рекомендованим повідомленням були направлені без опису вкладення, у зв`язку з чим вони не дають підстав для об`єктивного висновку суду, що надсилався саме лист-повідомлення та вимога щодо наміру здійснити звернення стягнення на нерухоме майно, що є предметом іпотеки шляхом продажу квартири від свого імені третім особам. Документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником письмової вимоги іпотекодержателя до суду іпотекодержателем не надано і судом не встановлено. З огляду на вищевказане, не має факту належного сповіщення Іпотекодавця про звернення стягнення на предмет іпотеки з посиланням на постанову Великої Палати Верховного суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17;

позивачем в своїх додаткових письмових поясненнях було звернуто увагу суду першої інстанції на той факт, що 07 червня 2014 року набрав чинності Закон України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" від 03 червня 2014 року № 1304-VІІ (1304-18) (який був чинним на час вчинення спірної реєстраційної дії)" підпунктом 1 пункту 1 якого (в редакції чинній на час вчинення спірної реєстраційної дії) передбачено, що не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно зі статтею 4 Закону України "Про заставу" та/або предметом іпотеки згідно зі статтею 5 Закону № 898-ІУ, якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті. Закон ввів тимчасовий мораторій на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодавця без згоди останнього на його відчуження. При цьому, відповідачем не надано доказів до суду про наявність у іпотекодавця іншого житла. Отже, у приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Толочко Я.М., як реєстратора, були наявні підстави для відмови у проведенні державної реєстрації права власності на вказану квартиру за Відповідачем 2. Відповідного правового висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду у постановах від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18 та від 20 листопада 2019 року у справі № 802/1340/18-а, підстав для відступу від цих висновків судом апеляційної інстанції не встановлено;

судом першої інстанції взагалі не було звернуто уваги на той факт, що жодного повідомлення від відповідача про вартість майна, за якою мало відбуватися зарахування вимог, з урахуванням того, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна, в матеріалах справи відсутні. Для того, щоб звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом реєстрації права власності іпотекодержатель повинен направити позичальнику та іпотекодавцю вимогу про порушення вимог кредитного договору та договору іпотеки. Самому реєстратору кредитор подає докази спливу тридцятиденного строку вручення такої вимоги. Якщо у іпотекодержателя відсутні докази отримання повідомлень та спливу зазначеного строку, то реєстратор не має права здійснити реєстрацію права власності за кредитором. До таких правових висновків прийшла Велика Палата Верховного Суду у постановах: № 638/20000/16-ц від 24 квітня 2019 року; № 521/18393/16ц від 24 квітня 2019 року; № 306/2053/16-ц від 20 березня 2019 року; № 306/1224/16-ц від 23 січня 2019 року.

10 квітня 2024 року ТОВ "Девелоп Фінанс" через адвоката Пушка С. В. направило засобами поштового зв`язку відзив на касаційну скаргу, в якому просило:

касаційну скаргу залишити без задоволення;

оскаржені судові рішення залишити без змін.

Відзив на касаційну скаргу мотивований тим, що:

у разі дотримання іпотекодержателем вимог частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку" щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання невиконання вимог статті 38 Закону України "Про іпотеку" щодо повідомлення іпотекодавця про конкретний спосіб задоволення вимог іпотекодаржателя шляхом укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві не має наслідком настання нікчемності такого правочину та не є підставою, за умови дотримання інших вимог закону щодо такого виду правочину, для визнання такого договору недійсним, однак може бути підставою для відшкодування іпотекодавцю завданих збитків. Наведена позиція узгоджується з практикою вирішення спорів у подібних правовідносинах сформованою у постанові Верховного Суду від 29 вересня 2020 року по справі № 757/13243/17;

в касаційній скарзі Іпотекодавця зазначено, що згідно Законом України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" (1304-18) , не могло бути примусово звернено стягнення (відчужене без згоди власника) на майно, що віднесене до об`єктів житлового фонду, об`єкт незавершеного житлового будівництва, майнові права на нього, що є предметом іпотеки згідно із статтею 5 Закону України "Про іпотеку", якщо таке майно/об`єкт незавершеного житлового будівництва/майнові права виступають як забезпечення виконання зобов`язань фізичної особи (позичальника або майнового поручителя) за кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті. Оскільки така підстава позову не була предметом розгляду у суді першої інстанції, то у відповідності до норми частини другої статті 400 ЦПК України, вона не може бути прийнятою та розглянутою судом касаційної інстанції. Крім того, зазначений аргумент не є доречним у зв`язку з тим, що Закон України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" (1304-18) втратив чинність 23 вересня 2021, що узгоджується із правовою позицією сформованою у постанові Верховного Суду від 06 вересня 2022 року по справі № 5011-2/12750-2012 (абз. 6.4.). В той час між ТОВ "ДЕВЕЛОП ФІНАНС" та ОСОБА_2 було укладено Договір купівлі-продажу 03 грудня 2021 року. Отже, дата укладення Договору купівлі-продажу припадає на той період, коли Закон України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" (1304-18) втратив свою чинність, а отже жодної встановленої законом заборони на звернення стягнення на іпотечне майно не існувало;

відповідно до частини шостої статті 38 Закону України "Про іпотеку" ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього. Тобто посилання Іпотекодавця на невідповідність реальної вартості реалізованого майна вартості його відчуження не є підставою недійсності оспорюваного договору купівлі-продажу. оскільки за змістом частини шостої статті 38 Закону України "Про іпотеку" ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед Іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього. З даним твердженням також погоджується позиція Великої Палати Верховного Суду викладена у постанові № 757/13243/17від 29 вересня 2020 року.

Ухвалою Верховного Суду від 26 березня 2024 року: відкрито касаційне провадження у справі; в задоволенні заяви ОСОБА_1 про зупинення виконання постанови Київського апеляційного суду від 16 листопада 2023 року відмовлено.

10 квітня 2024 року справа передана судді-доповідачу Крату В. І.

Ухвалою Верховного Суду від 15 квітня 2024 року справу призначено до судового розгляду.

Межі та підстави касаційного перегляду

Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України).

В ухвалі про відкриття касаційного провадження зазначаються підстава (підстави) відкриття касаційного провадження (частина восьма статті 394 ЦПК України).

В ухвалі Верховного Суду від 26 березня 2024 рокузазначено, що наведені у касаційній скарзі доводи містять підстави, передбачені частиною другою статті 389 ЦПК України для відкриття касаційного провадження: суд апеляційної інстанції в оскарженій постанові застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Верховного Суду: від 14 лютого 2018 року у справі № 127/8068/16-ц; від 24 квітня 2019 року у справі № 638/20000/16-ц; від 24 квітня 2019 року у справі № 521/18393/16-ц; від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц; від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц; від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17; від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18; від 20 листопада 2019 року у справі № 802/1340/18-а.

Фактичні обставини

Суди встановили, що 28 липня 2007 року між ВАТ КБ "Надра" та ОСОБА_4 укладено кредитний договір № 20/П/76/2007-840, відповідно до умов якого Банк надав Позичальнику кредит у розмірі 55 000 дол. США. Позичальник зобов`язався повернути до 28 вересня 2037 року кредитні кошти у розмірі 55 000 доларів США, сплатити відсотки за користування кредитними коштами із розрахунку 12,49 % річних, сплатити плату за управління кредитом, що сплачується щомісячно протягом всього терміну користування кредитними коштами із розрахунку 0.00 % від розміру фактичного залишку заборгованості за кредитом, а також сплатити можливі штрафні санкції (штраф, пеня). Порядок виконання зобов`язання визначається кредитним договором.

28 липня 2007 року між ВАТ КБ "Надра" та ОСОБА_1 з метою забезпечення виконання зобов`язання було укладено іпотечний договір за № 530, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пальорою Г. О. На підставі іпотечного договору було передано в іпотеку Банку 2-кімнатну квартиру загальною площею 55,60 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 .

У іпотечному договорі від 28 липня 2007 року сторони передбачили, що:

право іпотеки припиняється виконанням забезпечених іпотекою зобов`язань (пункт 4.3.);

у випадку невиконання або неналежного виконання зобов`язань в цілому або в тій чи іншій частині, а також у випадку порушення Іпотекодавцем будь-яких зобов`язань за цим договором або будь-яких гарантій та запевнень, наданих Іпотекодержателю за цим Договором, Іпотекодержатель має право реалізувати своє право іпотеки та звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому договором (пункт 4.4.);

Іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки у випадку невиконання або неналежного виконання Позичальником зобов`язань в цілому або в тій чи іншій частині, у випадку порушення Іпотекодавцем будь-яких зобов`язань за договором або якщо гарантії та запевнення, надані Іпотекодержателю не відповідають дійсності (пункт 5.1.);

звернення стягнення на предмет іпотеки відбувається на підставі: рішення суду; виконавчого напису нотаріуса; домовленості сторін про передачу Іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, передбаченому статтею 37 Закону України "Про іпотеку"; права Іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 Закону України "Про іпотеку" (пункт 5.3.);

18 травня 2020 року між ПАТ КБ "Надра" та відповідачем ТОВ "Девелоп Фінанас" укладено договір про відступлення прав вимоги, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Алейніковим М. В., згідно з яким право вимоги до ОСОБА_3 та ОСОБА_1 за кредитним договором № 20/П/76/2007-840 від 28 вересня 2007 року та іпотечним договором від 28 вересня 2007 року перейшло до ТОВ "Девелоп Фінанс".

Перехід прав підтверджується даними з Витягу з реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іпотеки від 27 травня 2020 року за № 210289998.

15 вересня 2020 року ТОВ "Девелоп Фінанс" направлено на адресу ОСОБА_1 та ОСОБА_4 письмову вимогу про усунення порушень виконання зобов`язання за кредитним договором від 28 вересня 2007 року, відповідно до якої ТОВ "Девелоп Фінанс" проінформувало позивача щодо відступлення прав вимоги за кредитним договором № 20/П/76/2007-840 від 28 вересня 2007року, а також вимагав протягом 30 днів з дня отримання вказаної вимоги сплатити наявну кредитну заборгованість. Зазначена вимога була направлена адресатам листом з рекомендованим повідомленням, та відповідно вручена позичальнику та позивачу 26 вересня 2020 року та 29 вересня 2020 року, що підтверджується копією рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення з відбитком поштового штемпеля.

На виконання ухвали суду першої інстанції від 24 січня 2023 року, від завідувача Київського державного нотаріального архіву Гуль Л. до суду надійшла відповідь, що станом на 16 травня 2023 року приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Толочко Я. М не передавав документи нотаріального діловодства та архіву на державне відповідальне зберігання.

Наказом Міністерства юстиції України Центрального міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Київ) про припинення нотаріальної діяльності припинено нотаріальну діяльність приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Толочко Я. М. з 05 квітня 2023 року.

Позиція Верховного Суду

Щодо відсутності підстав для недійсності договору купівлі-продажу

Для приватного права апріорі властивою є така засада, як розумність. Розумність характерна як для оцінки/врахування поведінки учасників цивільного обороту, тлумачення матеріальних приватно-правових норм, що здійснюється при вирішенні спорів, так і для тлумачення процесуальних норм (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 16 червня 2021 року у справі № 554/4741/19, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2022 року у справі № 520/1185/16-ц, постанову Великої Палати Верховного Суду від 08 лютого 2022 року у справі № 209/3085/20).

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).

Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду.

Відсутність порушеного, невизнаного або оспореного відповідачем приватного (цивільного) права (інтересу) позивача є самостійною підставою для відмови в позові (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 15 березня 2023 року в справі № 753/8671/21 (провадження № 61-550св22), постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 вересня 2023 року у справі № 582/18/21 (провадження № 61-20968 сво 21)).

Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року в справі № 638/2304/17 (провадження № 61-2417сво19)).

Спосіб захисту порушеного права повинен бути таким, що найефективніше захищає або відновляє порушене право позивача, тобто повинен бути належним. Належний спосіб захисту повинен гарантувати особі повне відновлення порушеного права та/або можливість отримання нею відповідного відшкодування (див. пункт 8.54 постанови Великої Палати Верховного Суду від 11 січня 2022 року всправі № 910/10784/16 (провадження № 12-30гс21)).

Приватно-правовими нормами визначене обмежене коло підстав відмови у судовому захисті цивільного права та інтересу особи, зокрема, до них належать: необґрунтованість позовних вимог (встановлена судом відсутність порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача); зловживання матеріальними правами; обрання позивачем неналежного способу захисту його порушеного права/інтересу; сплив позовної давності (див., зокрема, постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 листопада 2023 року в справі № 761/42030/21 (провадження № 61-12101св23), постанову Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 11 грудня 2023 року в справі № 607/20787/19 (провадження № 61-11625сво22)).

Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (стаття 204 ЦК України).

Презумпція правомірності правочину означає те, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що зумовлює набуття, зміну чи припинення породжує, змінює або припиняє цивільних прав та обов`язків, доки ця презумпція не буде спростована. Таким чином, до спростування презумпції правомірності правочину всі права, набуті сторонами за ним, можуть безперешкодно здійснюватися, а створені обов`язки підлягають виконанню. Спростування презумпції правомірності правочину відбувається тоді: коли недійсність правочину прямо встановлена законом (тобто має місце його нікчемність); якщо він визнаний судом недійсним, тобто існує рішення суду, яке набрало законної сили (тобто оспорюваний правочин визнаний судом недійсним) (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 28 липня 2021 року в справі № 759/24061/19 (провадження № 61-8593св21)).

У приватному праві недійсність (нікчемність чи оспорюваність) може стосуватися або "вражати" договір, правочин, акт органу юридичної особи, державну реєстрацію чи документ.

Недійсність договору як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення приватних прав та інтересів або ж їх відновлювати. До правових наслідків недійсності правочину належить те, що він не створює юридичних наслідків. Тобто, правовим наслідком недійсності договору є по своїй суті "нівелювання" правового результату породженого таким договором (тобто вважається, що не відбулося переходу/набуття/зміни/встановлення/припинення прав взагалі) (див. постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду 21 грудня 2021 року в справі № 148/2112/19 (провадження № 61-18061св20)).

В ЦК України (435-15) закріплений підхід, при якому оспорюваність правочину конструюється як загальне правило. Навпаки, нікчемність правочину має місце тільки у разі, коли існує пряма вказівка закону про кваліфікацію того або іншого правочину як нікчемного. Оспорюваний правочин визнається недійсним судом, якщо одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом (частина третя статті 215 ЦК України). Правочин, недійсність якого не встановлена законом (оспорюваний правочин), породжує правові наслідки (набуття, зміну або припинення прав та обов`язків), на які він був направлений до моменту визнання його недійсним на підставі рішення суду. Оспорювання правочину відбувається тільки за ініціативою його сторони або іншої заінтересованої особи шляхом пред`явлення вимог про визнання правочину недійсним (позов про оспорювання правочину, ресцисорний позов).

Для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: пред`явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою; наявність підстав для оспорення правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. Як наявність підстав для визнання оспорюваного правочину недійсним, так і порушення суб`єктивного цивільного права або інтересу особи, яка звернулася до суду, має встановлюватися саме на момент вчинення оспорюваного правочину (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 17 червня 2021 року в справі № 761/12692/17 (провадження № 61-37390свп18)).

Під вимогами, яким не повинен суперечити правочин, мають розумітися ті правила, що містяться в імперативних приватно-правових нормах (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 18 травня 2022 року в справі № 613/1436/17 (провадження № 61-17583св20)).

Наявність підстав для визнання договору недійсним має встановлюватися судом на момент його укладення. Тобто, недійсність договору має існувати в момент його укладення, а не в результаті невиконання чи неналежного виконання зобов`язань, що виникли на підставі укладеного договору. Невиконання чи неналежне виконання зобов`язань, що виникли на підставі оспорюваного договору, не є підставою для його визнання недійсним (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 22 червня 2020 року в справі № 177/1942/16-ц (провадження № 61-2276св19)).

Тлумачення частини першої статті 203 ЦК України свідчить, що під змістом правочину розуміється сукупність умов, викладених в ньому. Зміст правочину, в першу чергу, має відповідати вимогам актів цивільного законодавства, перелічених в статті 4 ЦК України. Втім більшість законодавчих актів носять комплексний характер, і в них поряд із приватно-правовими можуть міститися норми різноманітної галузевої приналежності. За такої ситуації необхідно вести мову про те, що зміст правочину має не суперечити вимогам, встановленим у приватно-правовій нормі, хоча б вона містилася в будь-якому нормативно-правовому акті, а не лише акті цивільного законодавства. Під вимогами, яким не повинен суперечити правочин, мають розумітися ті правила, що містяться в імперативних приватно-правових нормах (див. постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 18 травня 2022 року в справі № 613/1436/17 (провадження № 61-17583св20)).

Якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків (частина перша статті 38 Закону України "Про іпотеку", в редакції чинній на момент вчинення оспорюваного договору).

Тлумачення частини першої статті 38 Закону України "Про іпотеку" свідчить, що правовим наслідком невиконання або неналежного виконання іпотекодержателем обов`язку за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір, є відшкодування збитків таким особам, а не недійсність договору купівлі-продажу укладеного іпотекодержателем про продаж предмета іпотеки (див. зокрема, постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 12 травня 2022 року в справі № 756/15123/18 (провадження № 61-976св22)).

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року в справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) зазначено, що:

"згідно із частиною першою статті 35 Закону України "Про іпотеку" у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Положення частини першої цієї статті не є перешкодою для реалізації права іпотекодержателя звернутись у будь-який час за захистом своїх порушених прав до суду у встановленому законом порядку (частина друга статті 35 зазначеного Закону).

Отже, за змістом частини першої статті 33 та частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку" реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання. І лише якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання відповідно до частини другої статті 35 Закону України "Про іпотеку".

Вимоги частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку" не перешкоджають іпотекодержателю здійснювати права, визначені цим Законом та/або іпотечним договором, без попереднього повідомлення іпотекодавця тільки тоді, якщо викликана таким повідомленням затримка може спричинити знищення, пошкодження чи втрату предмета іпотеки (частина третя зазначеної статті).

Умови договору іпотеки та вимоги частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку" пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання.

Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270 (270-2009-п) .

Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на те, що належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення слід вважати також таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.

Направлення такої вимоги іпотекодавцю про усунення порушень основного зобов`язання обґрунтовується саме тим, що іпотекодавець має право замість боржника усунути порушення основного зобов`язання і тим самим убезпечити себе від звернення стягнення на належний йому предмет іпотеки.

В разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.

За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку" іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання

При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання. У разі направлення іпотекодержателем іпотекодавцю вимоги про усунення порушення основного зобов`язання відповідно до частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку" з одночасним повідомленням про обраний спосіб задоволення вимог іпотекодержателя відповідно до частини першої статті 38 Закону України "Про іпотеку" (одним документом) слід виходити з пріоритету дотримання саме частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку".

"відповідно до частини першої статті 38 Закону України "Про іпотеку" якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Таким чином, у разі дотримання іпотекодержателем вимог частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку" щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання невиконання вимог частини першої статті 38 Закону України "Про іпотеку" щодо повідомлення іпотекодавця про конкретний спосіб задоволення вимог іпотекодаржателя шляхом укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві не має наслідком настання нікчемності такого правочину та не є підставою, за умови дотримання інших вимог закону щодо такого виду правочину, для визнання такого договору недійсним, однак може бути підставою для відшкодування іпотекодавцю завданих збитків

…Посилання позивача на невідповідність реальної вартості реалізованого майна вартості його відчуження не становить підставу недійсності вказаних правочинів, оскільки за змістом частини шостої статті 38 Закону України "Про іпотеку" ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього".

Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом (частина перша статті 81 ЦПК України).

Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів) (частини перша-третя статті 89 ЦПК України).

У справі, що переглядається:

при зверненні із позовом ОСОБА_1 посилалася на те, що всупереч нормам статті 37 Закону України "Про іпотеку" власнику не було направлено оцінку проданої квартири, зокрема не було погоджено оцінку житла з власником квартири, чим було порушено право власника, оскільки спірна квартира була продана по заниженій ціні. Приватним нотаріусом при посвідченні спірного договору було фактично встановлено факт наявності прав у іпотекодержателя здійснювати продаж третім особам майна, переданого в іпотеку, тобто за наявності заборгованості. У зв`язку із цим позивач просила визнати недійсним договорі купівлі-продажу квартири за адресою: АДРЕСА_1, що належить на праві власності ОСОБА_1, укладений між ТОВ "Девелоп Фінанс" та ОСОБА_2, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Толочко Я. М., зареєстрований в реєстрі правочинів № 694;

суди встановили, що ТОВ "Девелоп Фінанс" 15 вересня 2020 року направлено на адресу ОСОБА_5 та ОСОБА_1 письмову вимогу про усунення порушень виконання зобов`язання за кредитним договором від 28 вересня 2007 року, відповідно до якої товариство проінформувало позивачку щодо відступлення прав вимоги за кредитним договором № 20/П/76/2007-840 від 28 вересня 2007 року, а також вимагав протягом 30 днів з дня отримання вказаної вимоги сплатити наявну кредитну заборгованість. Зазначена вимога була направлена адресатам листом з рекомендованим повідомленням, та відповідно вручена позичальнику та позивачу 26 вересня 2020 року та 29 вересня 2020 року, що підтверджується копією рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення з відбитком поштового штемпеля (а. с. 53-60). Крім того, 06 липня 2021 року ТОВ "Девелоп Фінанс" на адресу ОСОБА_1 та позичальника було надіслано повторно письмову вимогу з попередженням щодо наміру здійснити звернення стягнення на нерухоме майно, що є предметом іпотеки шляхом продажу квартири від свого імені третім особам;

суди врахували, що належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. В разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодавця про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку;

суди встановили, що позивач не спростувала презумпцію належного повідомлення іпотекодавця про необхідність усунення порушень основного зобов`язання.

За таких обставин, встановивши, що відсутні підстави для визнання недійсним договору купівлі-продажу, суди обґрунтовано відмовили у задоволенні позову.

Касаційний суд відхиляє доводи касаційної скарги про те, що договором іпотеки від 28 вересня 2007 року не передбачена можливість набуття саме іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки.

Відповідно до встановлених судами обставин у цій справі 03 грудня 2021 року між ТОВ "Девелоп Фінанс" та ОСОБА_2 укладено договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Толочко Я. М. за реєстровим номером 694. Договір купівлі-продажу квартири № 190 від 03 грудня 2021 року укладено ТОВ "Девелоп Фінанс" як іпотекодержателем на підставі договору іпотеки від 28 вересня 2007 року № 530 (а. с. 11-15). Тому необґрунтований аргумент ОСОБА_1 про набуття ТОВ "Девелоп Фінанс" права власності на предмет іпотеки.

Необґрунтований аргумент касаційної скарги про те, що жодного повідомлення від відповідача про вартість майна, яка повинна погоджуватися з власником майна, позивач не отримувала.

Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього (частина третя статті 38 Закону України "Про іпотеку").

У пункті 1.2. договору іпотеки від 28 вересня 2007 року № 530, укладеного міжВАТ КБ "Надра" та ОСОБА_1, сторони домовились, що визначена сторонами вартість предмету іпотеки складає 526 463 грн, що в еквіваленті при перерахуванні на долари США по офіційному курсу НБУ на день укладення цього договору складає 104 250 доларів США (а.с. 8).

Відповідно до абз. 4 пункту 2 договору купівлі-продажу від 03 грудня 2021 року між ТОВ "Девелоп Фінанс" та ОСОБА_2 згідно звіту про оцінку майна, складеного 01 листопада 2021 року ТОВ "Експертна оцінка майнових прав" ринкова вартість відчужуваної квартири становить 814 657 грн.

Необґрунтованими є посилання на необхідність застосування Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" (1304-18) .

Відповідно до абзацу 4 пункту 2 розділу "Прикінцеві та перехідні положення" Кодексу України з процедури банкрутства (2597-19) (у редакції Закону України від 16 вересня 2020 року № 895-IX (895-20) ) Закон України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" (1304-18) втрачає чинність через вісімнадцять місяців з дня введення в дію цього Кодексу, тобто 21 квітня 2021 року. 13 квітня 2021 року Верховна Рада України прийняла Закон України № 1381-IX "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо споживчих кредитів, наданих в іноземній валюті" (1381-20) , відповідно до пункту 2 розділу ІІ якого Закон України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" (1304-18) втрачає чинність через п`ять місяців з дня набрання чинності цим Законом. Також 13 квітня 2021 року Верховна Рада України прийняла Закон України № 1382-IX "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо реструктуризації зобов`язань за кредитами в іноземній валюті та адаптації процедур неплатоспроможності фізичних осіб" (1382-20) , яким внесла зміни до Кодексу України з процедур банкрутства (2597-19) у розділі "Прикінцеві та перехідні положення" та абзац четвертий пункту 2 виклала в такій редакції: " Закон України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" (1304-18) втрачає чинність через двадцять місяців з дня введення в дію цього Кодексу". Закони № 1381-IX (1381-20) та № 1382-IX (1382-20) Президент України 21 квітня 2021 року підписав, та 22 квітня 2021 року їх опубліковано в офіційному друкованому виданні - газеті "Голос України". Закони України від 13 квітня 2021 року № 1381-IX "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо споживчих кредитів, наданих в іноземній валюті" (1381-20) та № 1382-IX "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо реструктуризації зобов`язань за кредитами в іноземній валюті та адаптації процедур неплатоспроможності фізичних осіб" (1382-20) набрали чинності 23 квітня 2021 року. Відповідно до цих законів Закон України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" (1304-18) (який втратив чинність 21 квітня 2021 року) поновлює свою дію на п`ять місяців з дня набрання чинності Законом № 1381-IX (1381-20) , тобто діє з 23 квітня 2021 року до 23 вересня 2021 року (див. постанову Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 вересня 2023 року в справі № 363/2337/19 (провадження № 61-6787 сво 21)).