953/5325/21 Про визнання незаконним та скасування реєстрації права власності на квартиру, яка є предметом іпотеки - 31.01.2024 Прийняття

Посилалася на те, що будь-яких договорів з ТОВ "Фінансова компанія "Брайт-К" не укладала, вимог чи повідомлень про усунення порушень основного зобов`язання від іпотекодержателя не отримувала, згоду на відчуження квартири не надавала, у зв`язку із чим дії приватного нотаріуса вважала незаконними та такими, що порушують її права як законного власника квартири. Вказувала також, що протягом дії Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" (1304-18) іпотекодержатель зобов`язаний був надати державному реєстратору заяву, яка підтверджує згоду іпотекодавця на набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки.

Ураховуючи наведене, ОСОБА_1 просила суд:

- скасувати рішення приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Харченко І. А. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 56709119, від 19 лютого 2021 року, яким здійснено державну реєстрацію права власності ТОВ "Фінансова компанія "Брайт-К" на чотирикімнатну квартиру АДРЕСА_2 ;

- зобов`язати приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Харченко І. А. скасувати запис про реєстрацію за ТОВ "Фінансова компанія "Брайт-К" права власності на вказану квартиру та поновити відомості про об`єкт нерухомого майна, що передували скасованому запису.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Київського районного суду міста Харкова від 28 жовтня 2021 року позов задоволено:

- скасовано рішення приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Харченко І. А. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 56709119, від 19 лютого 2021 року, яким здійснено державну реєстрацію права власності ТОВ "Фінансова компанія "Брайт-К" на чотирикімнатну квартиру АДРЕСА_2 ;

- зобов`язано приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Харченко І. А. скасувати запис про реєстрацію за ТОВ "Фінансова компанія "Брайт-К" права власності на вказану квартиру та поновити відомості про об`єкт нерухомого майна, що передували скасованому запису.

Рішення суду мотивовано тим, що іпотечним договором № PLM-707/123/2008 від 04 липня 2008 року не передбачена можливість задоволення вимог іпотекодержателя в позасудовому порядку шляхом набуття права власності на предмет іпотеки.

Суд зауважив, що спірна квартира передана в іпотеку на забезпечення виконання зобов`язань ОСОБА_1 за кредитом, наданим в іноземній валюті, та використовується як місце постійного проживання позичальника, а тому підпадає під дію Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" (1304-18) . Зазначили, що квартира є єдиним житлом позивачки, а згоди на її відчуження ОСОБА_1 не давала.

Короткий зміст судового рішення суду апеляційної інстанції

Розпорядженням Голови Верховного Суду від 25 бредня 2022 року № 14/0/9-22 "Про зміну територіальної підсудності судових справ в умовах воєнного стану" змінено територіальну підсудність справ Харківського апеляційного суду - Полтавському апеляційному суду.

Постановою Полтавського апеляційного суду від 18 липня 2023 року апеляційну скаргу ТОВ "Фінансова компанія "Брайт-К" залишено без задоволення. Рішення Київського районного суду м. Харкова від 28 жовтня 2021 року залишено без змін.

Суд апеляційної інстанції погодився з висновками районного суду, вказавши, що 19 жовтня 2020 року, 23 листопада 2020 року та 29 грудня 2020 року на адресу ОСОБА_1 ТОВ "Фінансова компанія "Брайт-К" як правонаступник ЗАТ "ОТП Банк" направляло повідомлення про усунення порушень зобов`язання та виселення, за змістом якого товариство, визначивши суму боргу за договором кредиту в розмірі 1 132 179,86 грн, вимагало у тридцятиденний строк сплатити заборгованість. Вказане повідомлення містило застереження, що у разі невиконання вимоги протягом тридцятиденного строку, товариство як новий кредитор має намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому статтею 37 Закону України "Про іпотеку".

Проте, жодного повідомлення про вартість майна, за якою мало відбуватися зарахування вимог, з урахуванням того, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна, ОСОБА_1 не отримувала.

Оскільки іпотекодержатель ухилився від виконання свого обов`язку щодо надіслання іпотекодавцю повідомлення про порушення забезпеченого обтяженням зобов`язання, зокрема вимоги про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності із зазначенням інформації про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог, що унеможливило встановлення державним реєстратором завершення тридцятиденного строку, сплив якого пов`язується з проведенням ним подальших дій зі звернення стягнення на предмет іпотеки, в тому числі й шляхом набуття права власності, то суди дійшли висновку про те, що державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за ТОВ "Фінансова компанія "Брайт-К" проведена з порушенням норм законодавства, що є підставою для задоволення позову.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

У липні 2023 року ТОВ "Фінансова компанія "Брайт-К" звернулося до Верховного Суду з касаційною скаргою на рішення Київського районного суду м. Харкова від 28 жовтня 2021 року та постанову Полтавського апеляційного суду від 18 липня 2023 року, в якій з посиланням на порушення судами норм матеріального та процесуального права просить скасувати оскаржувані судові рішення та ухвалити нове судове рішення про відмову в задоволенні позову ОСОБА_1 .

Аргументи учасників справи

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

Касаційна скарга мотивована тим, що у пункті 6.4.2 іпотечного договору передбачена можливість набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки в порядку позасудового врегулювання. Зазначає, що суди застосували норми Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, не звернувши увагу на те, що на момент прийняття державним реєстратором оспорюваного рішення Порядок викладено в новій редакції, яка передбачає можливість надання іпотекодержателем державному реєстратору засвідчених копій рекомендованих поштових відправлень, якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога про усунення порушень основного зобов`язання, незалежно від обставини її вручення іпотекодавцеві.

Посилається на те, що ОСОБА_1 не використовує спірну квартиру як місце постійного проживання, що підтверджується актом державного виконавця та поясненнями осіб, які винаймають цю квартиру, у зв`язку із чим Закон України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" (1304-18) застосуванню до спірних правовідносин не підлягає.

Зазначає також, що з 16 січня 2020 року закон не передбачає такого способу захисту, як скасування запису про проведену державну реєстрацію.

Відзиви на касаційну скаргу учасники справи не подали.

Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду від 09 серпня 2023 року у складі колегії: Ступак О. В., Гулейкова І. Ю., Погрібного С. О., відкрито касаційне провадження у цій справі та витребувано цивільну справу із суду першої інстанції.

06 вересня 2023 року справа надійшла до Верховного Суду.

Протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 11 сісня 2024 року у зв`язку з обранням судді-доповідача Ступак О. В. до Великої Палати Верховного Суду справу передано судді-доповідачу Лідовцю Р. А., судді, які входять до складу колегії: Гулейков І. Ю., Луспеник Д. Д.

Ухвалою Верховного Суду від 22 січня 2024 року справу призначено до судового розгляду.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

04 липня 2008 року між ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5 як продавцями та ОСОБА_1 як покупцем укладено договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 .

04 липня 2008 року ОСОБА_1 та ЗАТ "ОТП Банк" уклали кредитний договір № ML-707/123/2008, за умовами якого ЗАТ "ОТП Банк" надало ОСОБА_1 кредит у розмірі 121 420,28 дол. США до 04 липня 2023 року.

Того ж дня ОСОБА_1 та ЗАТ "ОТП Банк" уклали договір іпотеки № PLM-707/123/2008, за умовами якого позивачка передала банку в іпотеку придбану нею квартиру.

12 листопада 2010 року ТОВ "ОТП Факторинг Україна" та ПАТ "ОТП Банк" уклали договір про відступлення права вимоги за договорами іпотеки/застави, зокрема, кредитним договором № ML-707/123/2008 та договором іпотеки № PLM-707/123/2008 від 04 липня 2008 року.

01 вересня 2020 року ТОВ "ОТП Факторинг Україна" відступило, а ТОВ "Фінансова компанія "Брайт-К" прийняло право вимоги за договором іпотеки № PLM-707/123/2008 від 04 липня 2008 року.

19 жовтня 2020 року, 23 листопада 2020 року та 29 грудня 2020 року ТОВ "Фінансова компанія "Брайт-К" на адресу ОСОБА_1 направляло повідомлення про усунення порушень зобов`язання та виселення, за змістом якого товариство, визначивши суму боргу за договором кредиту в розмірі 1 132 179,86 грн, вимагало у тридцятиденний строк сплатити заборгованість. Вказане повідомлення містило застереження, що у разі невиконання вимоги протягом тридцятиденного строку, товариство як новий кредитор має намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому статтею 37 Закону України "Про іпотеку".

Згідно зі звітом про експертну оцінку ринкової вартості житлової нерухомості від 20 січня 2021 року ринкова вартість об`єкту оцінки, а саме квартири за адресою: АДРЕСА_3, становить 746 092,00 грн.

15 лютого 2021 року приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Харченко І. А. прийняла рішення № 40636946 про реєстрацію за ТОВ "Фінансова компанія "Брайт-К" прав іпотекодержателя за договором іпотеки № PLM-707/123/2008 від 04 липня 2008 року.

19 лютого 2021 року приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Харченко І. А. прийняла рішення № 56709119 про реєстрацію за ТОВ "Фінансова компанія "Брайт-К" права власності на квартиру АДРЕСА_1 .

2. Мотивувальна частина

Позиція Верховного Суду

Підстави касаційного оскарження судових рішень визначені у частині другій статті 389 ЦПК України.

У касаційній скарзі як на підставу касаційного оскарження судових рішень заявник посилається на пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України та зазначає, що суди в оскаржених судових рішеннях не врахували висновки щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, у постановах Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 352/1021/19, від 10 лютого 2021 року у справі № 755/17990/19, від 13 липня 2022 року у справі № 199/8324/19.

Також у касаційній скарзі як на підставу оскарження судових рішень міститься посилання на пункт 2 частини другої статті 389 ЦПК України (якщо заявник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні). Зокрема, у касаційній скарзі зазначено про необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, сформульованому у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19) та вказівки про відсутність необхідності зазначення вартості предмета іпотеки у вимозі, яка надсилається іпотекодавцеві.

Касаційна скарга ТОВ "Фінансова компанія "Брайт-К" підлягає частковому задоволенню.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

Відповідно до частини першої статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.

Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Зазначеним вимогам закону судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій не відповідають.

Відповідно до змісту статті 526 ЦК України зобов`язання повинно виконуватися належним чином згідно з умовами договору й вимогами ЦК України (435-15) . За статтею 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Згідно із частиною першою статті 625 ЦК України боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов`язання. Відповідно до статті 629 цього Кодексу договір є обов`язковим для виконання сторонами.

За кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти (стаття 1054 ЦК України).

Згідно зі статтею 12 Закону України "Про іпотеку" у разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки.

У статті 33 Закону України "Про іпотеку" передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Відповідно до частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку" у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Згідно зі статтею 36 Закону України "Про іпотеку" сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Відповідно до статті 37 Закону України "Про іпотеку" іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання. Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді. Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

За приписами пункту 1 частини першої статті 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (1127-2015-п) (далі - Порядок № 1127), визначено процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.

Згідно з пунктом 61 Порядку № 1127 (у редакції, чинній на час проведення реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем) для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно-телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами); 3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації; 4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Отже, у пункті 61 Порядку № 1127 визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і державний реєстратор під час її проведення приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

07 червня 2014 року набрав чинності Закон України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" (1304-18) , згідно з пунктом 1 якого не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно із статтею 4 Закону України "Про заставу" та/або предметом іпотеки згідно із статтею 5 Закону України "Про іпотеку", якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно; загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140, 00 м? для квартири та 250, 00 м? для житлового будинку.

Поняття "мораторій" у цивільному законодавстві визначається як відстрочення виконання зобов`язання (пункт 2 частини першої статті 263 ЦК України). Вочевидь, мораторій є відстроченням виконання зобов`язання, а не є звільненням від його виконання. Тому встановлений Законом України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" (1304-18) мораторій не передбачає втрату кредитором права на звернення стягнення на предмет іпотеки (застави) в разі невиконання боржником зобов`язань за договором, а лише тимчасово забороняє примусово стягувати його (відчужувати без згоди власника).

У пункті 4 Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" (1304-18) передбачено, що протягом дії цього Закону інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють з урахуванням його правових норм.

Згідно із частиною другою статті 24 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" за наявності підстав для відмови в державній реєстрації прав державний реєстратор приймає рішення про відмову в державній реєстрації прав. Рішення про відмову в державній реєстрації прав повинно містити вичерпний перелік обставин, що стали підставою для його прийняття.

Щодо виконання іпотекодержателем обов`язку повідомити іпотекодавця про необхідність усунення порушення основного зобов`язання

У разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.

За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку" іпотекодержатель не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.

Отже, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку" щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.

Однією з підстав для задоволення позову суди першої та апеляційної інстанцій визначили невиконання іпотекодержателем передбаченого статтею 35 Закону України "Про іпотеку" обов`язку повідомити боржника про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, а також визначеного в пункті 61 Порядку № 1127 обов`язку з надання державному реєстратору документа, який підтверджує вручення іпотекодавцеві вимоги про усунення порушення.

Дійшовши такого висновку, суди не звернули увагу на те, що оспорюване рішення державного реєстратора ухвалене ним 19 лютого 2021 року, тобто вже після внесення змін до пункту 61 Порядку № 1127 постановою Кабінету Міністрів України № 189 від 26 лютого 2020 (189-2020-п) року.

У постанові Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 14 грудня 2020 року у справі № 210/2271/19 (провадження № 61-19033сво19) сформульовано правовий висновок щодо застосування актів цивільного законодавства у часі. Зокрема, Верховний Суд зазначив, що суд повинен застосувати той припис законодавства, що був чинним станом на момент настання факту, який став підставою для звернення до суду.

Отже, у справі, що переглядається, вирішуючи питання про правомірність оскаржуваного рішення державного реєстратора, суди повинні були керуватися Порядком № 1127 в редакції, яка діяла на момент виникнення спірних правовідносин, тобто станом на 19 лютого 2021 року.

Зазначена редакція Порядку № 1127, зокрема, передбачала, що для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель має подати державному реєстратору: 1) засвідчену копію письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) засвідчені копії рекомендованих поштових відправлень або поштового відправлення з оголошеною цінністю, якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення; 3) довідку іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації.

Згідно з пунктом 6.4.2 іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю іпотечне повідомлення цінним листом або листом з повідомленням про вручення за адресою, вказаною в цьому договорі, з вказівкою по загальну суму боргових зобов`язань та граничний строк їх погашення. У випадку непогашення іпотекодавцем заборгованості у строк, передбачений в іпотечному повідомленні, право власності на предмет іпотеки переходить до іпотекодержателя в день, наступний за останнім днем строку погашення боргових зобов`язань.

Суди встановили, що 19 жовтня 2020 року, 23 листопада 2020 року та 29 грудня 2020 року ТОВ "Фінансова компанія "Брайт-К" на адресу ОСОБА_1, зазначену в іпотечному договорі, направляло повідомлення про усунення порушень зобов`язання та виселення, за змістом якого товариство, визначивши суму боргу за договором кредиту в розмірі 1 132 179,86 грн, вимагало у тридцятиденний строк сплатити заборгованість. Вказане повідомлення містило застереження, що у разі невиконання вимоги протягом тридцятиденного строку, товариство як новий кредитор має намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому статтею 37 Закону України "Про іпотеку".

За встановлених судами обставин при зверненні до державного реєстратора ТОВ "Фінансова компанія "Брайт-К" надало йому завірені копії вказаних рекомендованих поштових відправлень, якими тричі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога на підставі статті 35 Закону України "Про іпотеку", які повернулися відправнику у зв`язку з закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, а також копію звіту про експертну оцінку ринкової вартості житлової нерухомості від 20 січня 2021 року, що в повній мірі відповідає вимогам пункту 61 Порядку № 1127 в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин.

Надання державному реєстратору документа, що підтверджує факт завершення тридцятиденного строку з моменту отримання іпотекодавцем письмової вимоги іпотекодержателя, чинним на момент прийняття державним реєстратором оспорюваного рішення законодавством не передбачено.

Висновки судів попередніх інстанцій про необхідність зазначення в письмовій вимозі про усунення порушень основного зобов`язання відомостей про оцінку предмета іпотеки є помилковими та такими, що ґрунтуються на неправильному тлумаченні висновків суду касаційної інстанції, зроблених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19).

Так, у частині першій статті 35 Закону України "Про іпотеку" зазначено, що письмова вимога про усунення порушень має містити стислий зміст порушених зобов`язань, вимогу про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Інших вимог, у тому числі в частині зазначення відомостей про оцінку предмета іпотеки, для такого документа законом не встановлено.

Подібний за змістом висновок зроблений у постанові Верховного Суду від 20 вересня 2023 рокуу справі № 713/1365/21.

У постанові від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19) Велика Палата Верховного Суду погодилася з висновками судів попередніх інстанцій про те, що у матеріалах справи відсутні відомості про отримання іпотекодавцем письмової вимоги від іпотекодержателя про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності, інформацію про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог, оскільки ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна, а оцінка майна предмету іпотеки на момент переходу права власності не проводилась.

За змістом положень частини шостої статті 38 Закону України "Про іпотеку" ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна.

Висновки, викладені Великою Палатою Верховного Суду в постанові від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19), пов`язані з тим, що в тій справі ціна предмета іпотеки при зверненні стягнення на нього не була ані погоджена сторонами, ані визначена суб`єктом оціночної діяльності.

Натомість у справі, яка переглядається, суди встановили факт надання іпотекодержателем державному реєстратору копії звіту про оцінку нерухомого майна, чинного на момент проведення реєстраційної дії.

Застосувавши норми Порядку № 1127 в редакції, яка втратила чинність на момент прийняття державним реєстратором оспорюваного рішення, та нерелевантні до спірних правовідносин висновки Великої Палати Верховного Суду, суди першої та апеляційної інстанцій дійшли помилкового висновку про невиконання іпотекодержателем обов`язку з повідомлення іпотекодавця про необхідність усунення порушень, покладеного на відповідача статтею 35 Закону України "Про іпотеку".

Щодо застосування Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" (1304-18) до спірних правовідносин

Тлумачення приписів Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" (1304-18) дає підстави для висновку, що цей Закон застосовується виключно за одночасної наявності таких умов:

- нерухоме житлове майно (предмет іпотеки) використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці;

- у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно;

- загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140, 00 м? для квартири та 250, 00 м? для житлового будинку.

У справі, судові рішення у якій переглядаються, суди встановили, що загальна площа спірної квартири становить 87,9 м?. Також суди не встановили належності позивачу на праві власності іншого нерухомого житлового майна.

Водночас, заперечуючи проти застосування приписів Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" (1304-18) до спірних правовідносин, відповідач посилався на те,

що спірна квартира не є місцем постійного проживання позивача.

Відповідно до статей 12, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів) (стаття 89 ЦПК України).

Аргументуючи свою позицію, ТОВ "Фінансова компанія "Брайт-К" разом з відзивом на позовну заяву надало суду першої інстанції:

- копію акта державного виконавця від 15 червня 2020 року про те, що ОСОБА_1 у спірній квартирі не мешкає, а квартира здається в оренду;

- копію договору від 21 серпня 2019 року, укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_6, щодо врегулювання відносин з найму кімнати в спірній квартирі;

- копії заяв ОСОБА_6 та ОСОБА_7 як орендарів кімнат у спірній квартирі про те, що ОСОБА_1 у квартирі не проживає та про їх намір продовжити дію договорів оренди.

Дійшовши висновку про необхідність поширення на спірні правовідносини приписів Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" (1304-18) , суди попередніх інстанцій надані відповідачем документи взагалі не аналізували, мотивів на відхилення поданих відповідачем доказів непроживання ОСОБА_1 у спірній квартирі не навели, а тому ці докази заслуговують на увагу.

Не встановивши одночасної наявності всіх умов, які б давали можливість застосувати приписи Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" (1304-18) до спірних правовідносин, суди дійшли передчасного висновку про задоволення позову.

У касаційній скарзі відповідач посилався на неврахування судами висновків Верховного Суду, викладених, зокрема, у постанові від 10 лютого 2021 року у справі № 755/17990/19.

У справі № 755/17990/19 суд касаційної інстанції дійшов висновку, що Закон України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" (1304-18) застосовується виключно за одночасної наявності обставин використання предмета іпотеки як місця постійного проживання боржника, відсутності у боржника іншого житла та неперевищення визначених законом норм загальної площі об`єкта нерухомості. Верховний Суд у вказаній справі акцентував на тому, що, встановивши, що спірна квартира передана в оренду, в ній проживає інша сім`я, що підтверджується актом приватного виконавця, суди дійшли помилкового висновку про наявність правових підстав для застосування мораторію.

Суди попередніх інстанцій вказаних правових висновків не врахували та належно не перевірили відповідних обставин.

У цій справі суд касаційної інстанції в силу своїх процесуальних повноважень позбавлений можливості вирішити спір по суті та постановити остаточне рішення, оскільки суди не встановлювали обставини та, відповідно, не досліджували наявні у справі докази щодо використання (або невикористання) позивачкою спірної квартири як місця постійного проживання, проте такі обставини мають вирішальне значення для правильного вирішення цього спору, тому справа підлягає направленню на новий розгляд до суду першої інстанції.

Оскільки підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 1 частини другої статті 389 ЦПК України та наведена заявником у касаційній скарзі, знайшла своє підтвердження, а фактичні обставини, які мають вирішальне значення для правильного вирішення справи, судами повністю не встановлено, що призвело до неправильного застосування норм матеріального права, тому оскаржені судові рішення не відповідають вимогам статті 263 ЦПК України щодо законності й обґрунтованості, що в силу положень статті 411 ЦПК України є підставою для їх скасування з направленням справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

Під час нового розгляду судам належить врахувати викладене, розглянути справу в установлені законом розумні строки з додержанням вимог матеріального і процесуального права, встановити усі підстави заявленого позову та з урахуванням розподілу тягаря доказування дослідити й належно оцінити подані сторонами докази, зокрема щодо встановлення факту використання позивачкою спірної квартири як місця постійного проживання, дати правову оцінку доводам і запереченням сторін та ухвалити законне і справедливе судове рішення відповідно до встановлених обставин і вимог закону.

У залежності від установлених судами обставин щодо проживання або непроживання ОСОБА_1 у спірній квартирі та, відповідно, наявності або відсутності порушеного права позивачки, судам при новому розгляді справи слід звернути увагу на те, що з 16 січня 2020 року законодавець вже виключив такий спосіб захисту порушених речових прав як скасування запису про проведену державну реєстрацію права.

Щодо позовних вимог до нотаріуса

Сторонами в цивільному процесі є позивач і відповідач. Позивачем і відповідачем можуть бути фізичні і юридичні особи, а також держава (стаття 48 ЦПК України).

Відповідач - це особа, яка має безпосередній зв`язок зі спірними матеріальними правовідносинами, та, на думку позивача, порушила, не визнала або оспорила його права, свободи чи інтереси і тому притягується до участі у цивільній справі для відповіді за пред`явленими вимогами.

За результатами розгляду справи суд приймає рішення, в якому, серед іншого, робить висновок про задоволення позову чи відмову в задоволенні позову, вирішуючи питання про права та обов`язки сторін (позивача та відповідача).

Згідно зі статтею 51 ЦПК України суд першої інстанції має право за клопотанням позивача до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання залучити до участі у ній співвідповідача. Якщо позов подано не до тієї особи, яка повинна відповідати за позовом, суд до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання за клопотанням позивача замінює первісного відповідача належним відповідачем, не закриваючи провадження у справі.

У постанові від 17 квітня 2018 року у справі № 523/9076/16-ц (провадження № 14-61цс18) Велика Палата Верховного Суду зробила висновок про те, що за результатами розгляду справи суд відмовляє в позові до неналежного відповідача та постановляє рішення щодо суті заявлених вимог щодо належного відповідача. Тобто визначення відповідачів, предмета та підстав спору є правом позивача. Натомість встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову - обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи.

За змістом висновків, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 01 квітня 2020 року у справі № 520/13067/17 (провадження № 14-397цс19) та від 23 червня 2020 року у справі № 680/214/16-ц (провадження № 14-445цс19), спір про скасування рішення про державну реєстрацію речового права на нерухоме майно має розглядатися як спір, пов`язаний з порушенням цивільних прав позивача на нерухоме майно іншою особою, за якою зареєстроване аналогічне право щодо того ж нерухомого майна. Належним відповідачем у такому спорі є особа, речове право на майно якої оспорюється та стосовно якої здійснено запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

У справі, що переглядається, зміст і характер відносин між учасниками справи, встановлені судами попередніх інстанцій обставини справи підтверджують, що спір виник між ОСОБА_1 як іпотекодавцем та ТОВ "ФК "Брайт-К" як правонаступником іпотекодержателя та особою, за якою зареєстровано право власності на спірну квартиру.

Тому приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Харченко І. А. є неналежним відповідачем у справі, у зв`язку із чим у задоволенні позовних вимог, пред`явлених до неї, необхідно було відмовити, що не було враховано судами попередніх інстанцій.

Верховний Суд відхиляє клопотання ТОВ "Фінансова Компанія "Брайт-К" про необхідність відступу від висновків, зроблених Великою Палатою Верховного Суду в постанові від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19), оскільки не вбачає для цього підстав, так як фактичні обставини у справах встановлені різні.

Згідно з пунктами 1, 2 частини третьої статті 411 ЦПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо: суд не дослідив зібрані у справі докази; або суд необґрунтовано відхилив клопотання про витребування, дослідження або огляд доказів, або інше клопотання (заяву) учасника справи щодо встановлення обставин, які мають значення для правильного вирішення справи.