761/22446/20 Про визнання договорів купівлі-продажу майнових прав недійсними та скасування державної реєстрації прав та їх обтяжень - 24.01.2024 Прийняття

У липні 2020 року Товариство з обмеженою відповідальністю "ДБК" (далі - ТОВ "ДБК") звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1, ОСОБА_4, ОСОБА_3, Комунального підприємства "Центр правової допомоги та реєстрації" (далі - КП "Центр правової допомоги та реєстрації"), Товариства з обмеженою відповідальністю "Яр" (далі - ТОВ "Яр") про визнання договорів купівлі-продажу майнових прав недійсними та скасування державної реєстрації прав та їх обтяжень.

Позов мотивований тим, що 02 вересня 2010 року між ТОВ "Яр" та ТОВ "ДБК" було укладено договір № 3 на будівництво житлово-офісного комплексу з підземним паркінгом по АДРЕСА_1 (далі - об`єкт будівництва). Умовами вказаного договору передбачено, що ТОВ "Яр" передає ТОВ "ДБК" майнові права на всі об`єкти інвестування та не має права відчужувати і обтяжувати будь-яким способом майнові права, передані ТОВ "ДБК" за цим договором. Крім того, ТОВ "Яр" без письмового погодження з ТОВ "ДБК" не має права підписувати чи виступати як сторонами за будь-якими договорами, укладеними на виконання цього договору.

15 грудня 2014 року об`єкт будівництва введено в експлуатацію та присвоєно поштову адресу: АДРЕСА_2 . Згідно з переліком інвесторів, затверджених директором ТОВ "ДБК" 19 січня 2016 року, ТОВ "ДБК" у об`єкті будівництва належить наступне нерухоме майно: квартира АДРЕСА_3, загальною площею 58, 2 кв.м. Вказане нерухоме майно згідно підписаного з ТОВ "ДБК" договору ТОВ "Яр" не мало права відчужувати. Проте, 24 липня 2019 року стало відомо, що право власності на зазначене нерухоме майно, всупереч умовам укладеного між товариствами договору, було відчужене відповідачем ТОВ "Яр" без згоди ТОВ "ДБК". Згідно з інформаційної довідки від 24 липня 2019 року № 175021393 вбачається, що 24 червня 2019 року державним реєстратором Мельником Д. С. здійснено державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_4 на підставі укладеного 04 квітня 2016 року між ним та ТОВ "Яр" договору купівлі-продажу, серія та номер 04/04/2016-220. У подальшому здійснено поділ вказаної квартири, внаслідок чого виникли дві окремі квартири: АДРЕСА_5 та АДРЕСА_5 . У зв`язку з чим 13 лютого 2020 року державним реєстратором зареєстровано право власності на вказані об`єкти нерухомого майна.

28 лютого 2020 відбувся наступний продаж квартири АДРЕСА_4, новим власником якої стала ОСОБА_5 .

Крім того, 24 червня 2019 року державним реєстратором КП "Центр правової допомоги та реєстрації" здійснено реєстрацію права власності за ОСОБА_1 на офісне приміщення НОМЕР_2, загальною площею 116,00 кв.м, по АДРЕСА_2, номер запису про право власності: 32156368. Підставою для виникнення права власності зазначено, у тому числі, договір купівлі-продажу, серія та номер 04/04/2016-26, укладений 04 квітня 2016 року між ТОВ "Яр" та ОСОБА_1 .

За ОСОБА_1 зареєстровано й право власності на офісне приміщення № НОМЕР_1, загальною площею 58,2 кв.м, по АДРЕСА_2, номер запису про право власності: 32156578. Підставою для виникнення права власності зазначено, у тому числі, договір купівлі-продажу, серія та номер 04/04/2016-16, виданий 04 квітня 2016 року, видавник ТОВ "Яр" та ОСОБА_1 . При цьому 26 жовтня 2019 року відбулась наступна реалізація вказаного, а саме укладено договір купівлі-продажу, відповідно до якого право власності на зазначене офісне приміщення набув ОСОБА_3 .

Вказує, що договори щодо спірних квартири та нежитлових приміщень слід вважати недійсними на підставі статей 203, 215 ЦК України, оскільки ТОВ "Яр" відчужило їх всупереч п.п. 2.5, 2.7 та 2.9 укладеного між ними договору від 02 вересня 2010 року. Крім того, дії сторін оспорюваних договорів були направлені на фіктивний перехід права власності на спірне нерухоме майно з метою приховати це майно від дійсного власника ? ТОВ "ДБК" та унеможливити реєстрацію за ним права власності на це майно. Крім того, ОСОБА_1 не було здійснено перерахування коштів за оспорюваними договорами, а отже відсутній факт набуття ним у власність спірного нерухомого майна.

Вважає, що державним реєстратором КП "Центр правової допомоги та реєстрації" Мельником Д.С. у порушення норм Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (1952-15) було прийнято рішення про проведення державної реєстрації права власності на спірні об`єкти нерухомого майна на підставі документів, поданих не у повному обсязі. Крім того, державний реєстратор не перевірив документи на наявність підстав для зупинення державної реєстрації, відмови в проведенні державної реєстрації.

ТОВ "ДБК" просило суд:

визнати недійсним договори купівлі-продажу майнових прав від 04 квітня 2016 року № № 04/04/2016-220, 04/04/2016-16, 04/04/2016-26, укладений між ТОВ "ЯР" та ОСОБА_1 ;

скасувати запис про проведену державну реєстрацію від 24 червня 2019 року (номер запису про право власності 32154509), рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 47521391 від 26 червня 2019 14:42:46, прийняте державним реєстратором КП "Центр правової допомоги та реєстрації" м. Київ Мельником Д. С. щодо державної реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_6 та інші (похідні) записи про проведену реєстрацію, а саме:

- запис про проведену державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 19 лютого 2020 року (номер запису про право власності: 35558457), рішення про державну реєстрацію та їх обтяжень, індексний номер 51207084 від 19 лютого 2020 року 10:34:01, прийняте приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу м. Києва Забавською Н. В.,

- запис про проведену державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 19 лютого 2020 року (номер запису про право власності: 35554219), рішення про державну реєстрацію та їх обтяжень, індексний номер 51206445 від 19 лютого 2020 року 10:34:01, прийняте приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу м. Києва Забавською Н. В.,

- запис про проведену державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 28 лютого 2020 року (номер запису про право власності: 35731309), рішення про державну реєстрацію та їх обтяжень, індексний номер 51395700 від 28 лютого 2020 року 10:34:01, прийняте приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу м. Києва Лахно Ю. В.;

скасувати запис про проведену державну реєстрацію від 24 червня 2019 року (номер запису про право власності 32156368), рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 47523305 від 26 червня 2019 року 15:26:41, прийняте державним реєстратором Мельником Д. С. КП "Центр правової допомоги та реєстрації" м. Київ щодо державної реєстрації права власності на офісне приміщення НОМЕР_2, загальною площею 116, 0 кв.м, яка розташована за адресою: АДРЕСА_2 ;

скасувати запис про проведену державну реєстрацію від 24 червня 2019 року (номер запису про право власності 32156578), рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 47523566 від 26 червня 2019 15:33:23, прийняте державним реєстратором Мельником Д. С. КП "Центр правової допомоги та реєстрації" м. Київ щодо державної реєстрації права власності на приміщення НОМЕР_1, загальною площею 58,2 кв.м, яка розташована за адресою: АДРЕСА_2 та інший (похідний) запис про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, а саме:

- запис про проведену державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 26 жовтня 2019 року (номер запису про право власності: 33860689), рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 49368937 від 26 жовтня 2019 року 16:06:36, прийняте приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу м. Києва Гладій М. О.

Короткий зміст рішення та ухвали суду першої інстанції

Рішенням Шевченківського районного суду міста Києва від 17 червня 2021 року позов задоволено частково.

Визнано недійсним договір купівлі-продажу майнових прав № 04/04/2016-220 від 04 квітня 2016 року на квартиру АДРЕСА_4, укладений між ТОВ "ЯР" та ОСОБА_1 .

Визнано недійсним договір купівлі-продажу майнових прав № 04/04/2016-16 від 04 квітня 2016 року на творчу майстерню АДРЕСА_7, укладений між ТОВ "ЯР" та ОСОБА_1 .

Визнано недійсним договір купівлі-продажу майнових прав № 04/04/2016-26 від 04 квітня 2016 року на офісне приміщення АДРЕСА_8, укладений між ТОВ "ЯР" та ОСОБА_1 .

У задоволенні іншої частини позовних вимог відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що на момент укладення оспорюваних договорів ТОВ "Яр" не мав необхідний обсяг повноважень для укладення оспорюваних договорів купівлі-продажу майнових прав та, відповідно, відчуження об`єктів інвестування, визначених переліком інвесторів від 19 січня 2016 року за позивачем. З матеріалів справи вбачається, що укладення таких договорів у будь-який спосіб не погоджувалось з позивачем, як то передбачено умовами договору № 3, укладеного 02 вересня 2010 року між ТОВ "ДБК" та ТОВ "Яр". За таких обставин права і законні інтереси ТОВ "ДБК" порушені оспорюваними договорами, а тому останнє має право на звернення до суду із позовом про визнання їх недійсними на підставі частини другої статті 215 ЦК України. При цьому позивач довів, що у результаті визнання оспорюваних договорів недійсними його права чи інтереси будуть відновлені.

Відмовляючи у задоволенні вимог про скасування записів про проведену державну реєстрацію прав на спірне нерухоме майно, суд виходив із того, що на відміну від положень частини другої статті 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" у попередній редакції, яка передбачала такі способи судового захисту порушених прав, як скасування записів про проведену державну реєстрацію прав та скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, нова редакція вказаної норми (чинна на момент звернення до суду з цим позовом) передбачає, що правомірними способами судового захисту порушених прав та інтересів особи є саме скасування рішення державного реєстратора щодо державної реєстрації прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав. Тобто до їх переліку не належить судове рішення про скасування запису про проведену державну реєстрацію права, тому починаючи з 16 січня 2020 року цей спосіб захисту вже не може призвести до настання реальних наслідків щодо скасування державної реєстрації прав за процедурою, визначеною у Законі України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (1952-15) . При цьому, з метою ефективного захисту порушених прав законодавець застеріг, що ухвалення зазначених судових рішень обов`язково має супроводжуватися одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

Відхиляючи вимоги ОСОБА_1 та ОСОБА_3 про застосування позовної давності, суд першої інстанції виходив із того, що про порушення свого права позивач дізнався 24 червня 2019 року, тобто після проведення державної реєстрації оспорюваних договорів. Оскільки оспорювані договори були укладені у письмовій формі, нотаріально не посвідчувались, державна реєстрація вказаних договорів раніше не проводилась, а тому позивач не мав змоги дізнатись про порушення своїх прав та законних інтересів раніше.

Короткий зміст постанови апеляційного суду

Постановою Київського апеляційного суду від 14 червня 2022 року апеляційні скарги ТОВ "Яр", ОСОБА_1 та ОСОБА_2 задоволено.

Рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 17 червня 2021 року в частині вирішення позовних вимог ТОВ "ДБК" про визнання недійсними договорів купівлі-продажу майнових прав від 04 квітня 2016 року, укладених між ТОВ "Яр" та ОСОБА_1, скасовано та постановлено нове рішення про відмову у задоволенні позову в цій частині.

Вирішено питання про розподіл судових витрат.

Постанова апеляційного суду мотивована тим, що в частині визнання недійсними договорів купівлі-продажу майнових прав позивач посилався на статті 203, 215 ЦК України. При цьому вважав, що укладені договори ТОВ "Яр" є недійсними з огляду на відсутність згоди позивача, яка була обов`язковою за умовами договірних зобов`язань між позивачем та ТОВ "Яр", оспорювані договори купівлі-продажу були фіктивними, укладеними без наміру створення юридичних наслідків, з метою перешкодити позивачу зареєструвати його право власності на новостворене ним майно.

Разом з тим, позивач не довів та не надав відповідних доказів на підтвердження того, що ОСОБА_1, який придбав спірні приміщення за вказаними договорами купівлі-продажу, не мав наміру отримати їх у власність. Перелік інвесторів від 19 січня 2016 року, складений і підписаний лише позивачем та не містить підпису представника забудовника - ТОВ "Яр", відтак такий доказ не може бути належним. Будь-яких інших документів на підтвердження фінансування спірних об`єктів нерухомості ТОВ "ДБК" не надало. Разом з тим, суду були надані докази, відповідно до яких саме ОСОБА_7 сплатив 1 158 583, 64 грн за нежитлове офісне приміщення НОМЕР_2 та 2 111 418, 81 грн за квартиру АДРЕСА_4 . Ні майнові права, ні право на новостворене майно з грудня 2014 року позивач в установленому законом порядку не зареєстрував, незважаючи на те, що будинок був прийнятий в експлуатацію в грудні 2014 року, а договори, які позивач просить визнати недійсними, укладені в 2016 році.

Щодо недійсності договорів з підстав відсутності згоди ТОВ "ДБК" на відчуження майна, то ураховуючи, що позивач не є стороною договорів, які він просить визнати недійсним, а також з огляду на те, що на час подачі позову майно вже було відчужено за іншими договорами купівлі-продажу новим власникам, за якими зареєстровано право власності, належним способом захисту прав позивача є витребування майна, а не визнання договорів недійсними. Крім того, застосування судом того чи іншого способу захисту має приводити до відновлення порушеного права позивача без необхідності повторного звернення до суду. Тому заявлені позивачем вимоги про визнання недійсним договорів не відповідають належному способу захисту. Не заявляючи вимоги про витребування майна до володіючих власників цього майна в порядку, передбаченому статтею 388 ЦК України, ТОВ "ДБК" позбавляє можливості добросовісних набувачів майна додаткових механізмів захисту їх прав, які надані статтею 388 ЦК України.

Встановлено, що ОСОБА_1, ОСОБА_8 та ОСОБА_3 є добросовісними набувачами спірного нерухомого майна, адже суду не було надано доказів, що вказані особи знали чи могли знати, що на відчуження цих приміщень була необхідна згода позивача відповідно до умов договору про будівництво від 02 вересня 2010 року, укладеного між ТОВ "ДБК" та ТОВ "Яр", стороною яких вони не були. Вказані особи за придбане ними майно сплатили ринкову вартість цього майна, а тому у таких осіб майно може бути витребувано лише у виняткових обставинах, які мають бути встановлені судом під час вирішення вимог про витребування майна.

З огляду на це, колегія суддів не знайшла й підстав для задоволення клопотання ТОВ "ДБК" про закриття провадження у справі за скаргою ОСОБА_2, оскільки визнанням недійсним договору купівлі-продажу, укладеного з ОСОБА_1, у якого вона придбала квартиру, суд порушив і її права.

Позивач, посилаючись на те, що спірні договори були укладені без його згоди, мав би також довести, що відповідач ОСОБА_1, який придбав спірні приміщення у ТОВ "Яр" знав чи повинен був у 2016 році знати про те, що така згода була обов`язковою на відчуження спірних приміщень ТОВ "Яр". З огляду на те, що таких доказів матеріали справи не містять, будинок зданий в експлуатацію в кінці 2014 року, ТОВ "ДБК" не вчиняло жодних дій для оформлення своїх прав на новостворене майно, ОСОБА_1 не був стороною договору від 02 вересня 2010 року, яким було передбачено, що ТОВ "Яр" не має права відчужувати об`єкти нерухомості без згоди позивача, у суду першої інстанції були відсутні підстави для задоволення позовних вимог про визнання недійсними договорів.

Аргументи учасників справи

01 липня 2022 рокуТОВ "ДБК" подало до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій просило скасувати постанову суду апеляційної інстанції, рішення суду першої інстанції залишити в силі.

Касаційну скаргу мотивовано тим, що судом апеляційної інстанції встановлено відсутність ознак фіктивності оспорюваних договорах, попри те, що вимоги про фіктивність договорів не були предметом позову та не досліджувались в суді першої інстанцій.

Судом апеляційної інстанції встановлено відсутність підстав для визнання недійсними договорів на підставі статей 203, 215 ЦК України, правомірність відчуження ТОВ "Яр" об`єктів нерухомості, правомірність набуття ОСОБА_1 права власності на спірне нерухоме майно, не зважаючи на наявний в матеріалах справи договір № 3 на будівництво житлово-офісного комплексу з підземним паркінгом по АДРЕСА_1, укладений 02 вересня 2010 року між ТОВ "Яр" та ТОВ "ДБК", додатки до нього, додаткові угоди, якими чітко передбачений розподіл об`єктів нерухомого майна. Згідно з укладеного договору, ТОВ "Яр" не має права відчужувати та обтяжувати будь-яким способом майнові права на вказані об`єкти інвестування та без письмового погодження з ТОВ "ДБК" підписувати та укладати договори з нерухомим майном.

Крім того, апеляційний суд вказував, що ОСОБА_1 не був стороною зазначеного договору № 3 від 02 вересня 2010 року, а тому позивач мав би довести, що ОСОБА_1 знав чи міг знати про необхідність отримання згоди ТОВ "ДБК" на розпорядження спірними приміщеннями. Разом з тим в оспорюваних договорах чітко зазначено договір № 3 від 02 вересня 2010 року, відтак такі висновки апеляційного суду є безпідставними.

У провадженні Шевченківського районного суду м. Києва знаходиться справа № 761/1401/22 за позовом ОСОБА_3 до ТОВ "ДБК" про витребування майна із чужого незаконного володіння, де предметом спору є приміщення НОМЕР_1, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_2 . Позивач у цій справі обґрунтовує свої позовні вимоги посиланням на обставини, встановлені у вказаній цивільній справі № 761/22446/20. Таким чином, за наявності правових висновків в оскарженій постанові апеляційного суду неможливо довести приналежність та право власності ТОВ "ДБК" на об`єкти нерухомості, а саме: квартиру АДРЕСА_9, а також заявляти вимоги до ТОВ "Яр" про відшкодування збитків; визнавати право власності чи витребувати майно з чужого незаконного володіння, оскільки в цій справі вже встановлені обставини щодо правомірності відчуження ТОВ "Яр" вказаних об`єктів нерухомості та правомірності набуття ОСОБА_1 права власності.

Суд апеляційної інстанції не врахував висновки Верховного Суду у постанові від 22 травня 2019 року у справі № 344/8030/16-ц, зокрема щодо обраного позивачем способу захисту про визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав. Верховний Суд зазначив про наявність підстави для визнання недійсним договору з огляду на ту обставину, що продавець (сторона оспорюваного правочину) не був власником оспорюваної квартири та майнових прав не неї, у зв`язку з чим вказаний правочин укладений з порушенням вимог законодавства, зокрема статті 658 ЦК України, а тому в силу приписів статей 203, 215 ЦК України є недійсним.

Київським апеляційним судом не було закрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою ОСОБА_9 всупереч тому, що оскаржити рішення в апеляційному порядку може особа за умови, що таким рішенням суд вирішив питання про їх права, свободи, інтереси та (або) обов`язки. В той же час, скаржник, звертаючись з апеляційною скаргою, зазначає, що його права та законні інтереси порушуються оскаржуваним рішенням з огляду на укладений 28 лютого 2020 року договір купівлі-продажу квартири, тоді як вказаний договір не був предметом оскарження в цій справі. Рішення суду першої інстанції стосується тільки ТОВ "Яр" та ОСОБА_1 .

З огляду на положення статті 16 ЦК України, належними пособами захисту цивільних прав та інтересів є визнання правочину недійсним та відновлення становища, яке існувало до порушення, а тому для досягнення цього було заявлено відповідні вимоги з огляду на судову практику.

У вересні 2023 року до Верховного Суду надійшов відзив ОСОБА_3, у якому просить закрити касаційне провадження.

Відзив мотивований тим, що фактично єдиною підставою для визнання недійсними вказаних оспорюваних договорів позивач зазначив те, що такі є фіктивними, тобто ТОВ "ДБК" вважав, що укладені договори не породжували ніяких правових наслідків, оплата за ними не здійснювалась, а відтак договори підлягали визнанню недійсними. Під час апеляційного провадження судом було встановлено, що будь-яких ознак фіктивності оспорювані договори не містять, оскільки вони були направлені на дійсне настання юридично значимих наслідків, були оплачені, а надані позивачем докази є недопустимими. Про відсутність будь-яких ознак фіктивності оспорюваних договорів свідчать, зокрема, дії самого скаржника, який вдався до явно незаконних дій, пов`язаних із перереєстрацію на ТОВ "ДБК" прав на майно на підставі рішення суду першої інстанції, яке не набрало законної сили, та здійснено державну реєстрацію речових прав на майно, належне йому. Через вказані обставини він був змушений звернутись до Шевченківського районного суду м. Києва з віндикаційним позовом.

Вчинення реєстраційних дій відносно спірного майна суперечить позиції скаржника, який за текстом апеляційної скарги наполягав на необхідності закриття апеляційного провадження, мотивуючи таку необхідність тим, що судове рішення у справі стосується тільки самого позивача, ТОВ "Яр" та ОСОБА_1, а до прав, свобод та інтересів інших учасників справи судове рішення відношення не має. Проте рішення суду у справі було у протиправний спосіб використано позивачем саме для того аби позбавити його належного йому майна. Крім того, суб`єктний склад учасників справи був визначений саме позивачем, а під час судового розгляду ТОВ "ДБК" не заявляв клопотань про закриття провадження або про залишення позову без розгляду відносно будь-кого із відповідачів.

При цьому, з урахуванням правових позицій Верховного Суду, належним способом судового захисту є витребування майна із чужого незаконного володіння (віндикація).

Рух справи, межі та підстави касаційного перегляду

Ухвалою Верховного Суду від 10 серпня 2022 року відкрито касаційне провадження у цій справі.

В ухвалі зазначено, щонаведені у касаційній скарзі доводи містять підстави, передбачені пунктами 1 частини другої статті 389 ЦПК України для відкриття касаційного провадження (суд апеляційної інстанції в оскарженому судовому рішенні порушив норми процесуального права та застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Великої Палати Верховного Суду від 11 вересня 2018 року у справі № 909/968/16, від 20 листопада 2019 року у справі № 802/1340/18-а, від 04 вересня 2018 року у справі № 915/127/18, у постанові Об`єднаної палати Верховного Суду у складі суддів Касаційного господарського суду від 07 грудня 2018 року у справі № 910/7547/17, у постановах Верховного Суду від 22 травня 2019 року у справі № 344/8030/16-ц, від 11 липня 2018 року у справі № 911/2635/17, від 28 лютого 2019 року у справі № 646/3972/16-ц, від 27 червня 2018 року у справі № 921/403/17).

Ухвалою Верховного Суду від 29 вересня 2022 року відзив ОСОБА_2 повернуто без розгляду.

Ухвалою Верховного Суду від 19 грудня 2023 року відмовлено у задоволенні заяви ТОВ "ДБК" про зупинення виконання (дії) постанови Київського апеляційного суду від 14 червня 2022 року.

Ухвалою Верховного Суду від 20 грудня 2023 року справу призначено до судового розгляду.

Рішення судів першої та апеляційної інстанцій оскаржуються в частині відмови у задоволенні позовних вимог ТОВ "ДБК" про визнання недійсними договорів купівлі-продажу майнових прав від 04 квітня 2016 року, укладених між ТОВ "Яр" та ОСОБА_1 . В іншій частині судові рішення не оскаржуються, а тому в касаційному порядку не переглядаються.

Фактичні обставини

Суди встановили, що 02 вересня 2010 року між ТОВ "ДБК" та ТОВ "Яр" укладено договір № 3 на будівництво житлово-офісного комплексу з підземним паркінгом по АДРЕСА_1 (далі - договір).

Відповідно до пункту 1.1. договору № 3 від 02 вересня 2010 року, з метою своєчасного спорудження об`єкта будівництва Сторона 1 (ТОВ "Яр") передає Стороні 2 (ТОВ "ДБК") частину прав і повноважень замовника будівництва об`єкта, а Сторона 2 приймає на себе частину прав і повноважень замовника, які їй передаються за цим договором. Під об`єктом будівництва розуміють житлово-офісний комплекс з підземним паркінгом і нежилими та творчими майстернями за адресою: АДРЕСА_1 . Під об`єктом інвестування сторони розуміють окреме приміщення в об`єкті будівництва, яке після закінчення будівництва може бути виділене і зареєстроване як окремий об`єкт нерухомості.

Згідно з пунктом 2.7 договору Сторона 1 не має права відчужувати та обтяжувати будь-яким способом майнові права, передані Стороні 2 за цим договором, а також об`єкти інвестування, зазначені у Переліку об`єктів інвестування.

Сторона 1 без письмового погодження зі Стороною 2 не має права підписувати чи виступати як сторона за будь-якими договорами, укладеними на виконання цього договору (пункт 2.9 договору).

Згідно переліку інвесторів, за кошти яких ТОВ "ДБК" збудувало будинок у АДРЕСА_1, затвердженого ТОВ "ДБК", позивачу належить наступне нерухоме майно: квартира АДРЕСА_3, загальною площею 58,2 кв.м.

15 грудня 2014 року визначений договором об`єкт будівництва було введено в експлуатацію та присвоєно поштову адресу: АДРЕСА_2 .

На підставі договору № 04/04/2016-220 купівлі-продажу майнових прав від 04 квітня 2016 року квартира АДРЕСА_5, загальна площа 211,4 кв.м, яка була об`єктом інвестування ТОВ "ДБК", відчужена ТОВ "Яр" на користь ОСОБА_1 .

Запис про проведену державну реєстрацію прав на вказане нерухоме майно було здійснено 24 червня 2019 року (номер запису про право власності 32154509), рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 47521391 від 26 червня 2019 року 14:42:46, прийняте державним реєстратором, КП "Центр правової допомоги та реєстрації" м. Київ Мельником Д. С.

У подальшому квартиру АДРЕСА_5 було поділено, внаслідок чого виникло дві квартири АДРЕСА_5 та АДРЕСА_5 .

28 лютого 2020 року здійснено продаж квартири АДРЕСА_5, новим власником якої стала ОСОБА_2 .

На підставі договору № 04/04/2016-26 купівлі-продажу майнових прав від 04 квітня 2016 року офісне приміщення НОМЕР_2, загальною площею 116,0 кв.м, яке було об`єктом інвестування ТОВ "ДБК", відчужена ТОВ "Яр" на користь ОСОБА_1 .

Запис про проведену державну реєстрацію права власності на вказане нерухоме майно було здійснено 24 червня 2019 року (номер запису про право власності 32156368), рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 47523305 від 26 червня 2019 року 15:26:41, прийняте державним реєстратором КП "Центр правової допомоги та реєстрації" м. Київ Мельником Д. С.

Творча майстерня НОМЕР_1, загальною площею 58,2 кв.м, яка була об`єктом інвестування ТОВ "ДБК", відчужена ТОВ "Яр" на користь ОСОБА_1 на підставі договору № 04/04/2016-16 купівлі-продажу майнових прав від 04 квітня 2016 року.

Державну реєстрацію зазначеного нерухомого майна було проведено 24 червня 2016 року (номер запису про право власності 32156578), рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 47523566 від 26 червня 2019 року 15:33:23, прийняте державним реєстратором КП "Центр правової допомоги та реєстрації" м. Київ Мельником Д. С.

26 жовтня 2019 року спірне приміщення НОМЕР_1 було відчужене на користь ОСОБА_3 на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гладій М.О. за реєстровим № 6020.

Позиція Верховного Суду

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).

Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду (див., зокрема постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 вересня 2023 року у справа № 582/18/21 (провадження № 61-20968 сво 21)).

Приватно-правовими нормами визначене обмежене коло підстав відмови у судовому захисті цивільного права та інтересу особи, зокрема, до них належать: необґрунтованість позовних вимог (встановлена судом відсутність порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача); зловживання матеріальними правами; обрання позивачем неналежного способу захисту його порушеного права/інтересу; сплив позовної давності (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 листопада 2023 року у справі № 761/42030/21 (провадження № 61-12101св23)).

За змістом частини першої статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

У частині другій статті 331 ЦК України вказано, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою (стаття 392 ЦК України).

Відповідно до статті 387, частини першої статті 388 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним. Якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача, зокрема у разі, якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

Віндикаційний позов - це вимога про витребування власником свого майна з чужого незаконного володіння. Тобто позов неволодіючого власника до володіючого невласника. Віндикаційний позов заявляється власником при порушенні його правомочності володіння, тобто тоді, коли майно вибуло з володіння власника: (а) фізично - фізичне вибуття майна з володіння власника має місце у випадку, коли воно в нього викрадене, загублене ним тощо; (б) "юридично" - юридичне вибуття майна з володіння має місце, коли воно хоч і залишається у власника, але право на нього зареєстровано за іншим суб`єктом.

Якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 ЦК України майно не може бути витребуване у нього (частина перша статті 330 ЦК України).

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).

Касаційний суд враховує, що механізми забезпечення єдності судової практики полягають у застосуванні спеціальної процедури відступу від висновків щодо застосування норм права, викладених у раніше постановлених рішеннях Верховного Суду. Логіка побудови й мета існування цих процесуальних механізмів вказує на те, що висновки, які містяться в судових рішеннях судової палати Касаційного цивільного суду, мають перевагу над висновками колегії суддів, висновки Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду - над висновками палати чи колегії суддів цього суду, а висновки Великої Палати Верховного Суду - над висновками об`єднаної палати, палати й колегії суддів Касаційного цивільного суду (див., зокрема, постанови Верховного Суду від 13 лютого 2019 року у справі № 130/1001/17, від 18 січня 2021 року у справі № Б-23/75-02, від 29 вересня 2021 року у справі № 166/1222/20 (провадження № 61-9003св21)).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21) зазначено, що:

"13 травня 2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в межах справи № 760/17864/16-ц (провадження № 61-699св17) підтвердив раніше сформовану позицію, викладену в постановах від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц (провадження № 14-39цс19) та від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц (провадження № 14-606цс18), яка полягає в тому, що в разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування.

Інвестор після виконання ним фінансових зобов`язань за укладеними договорами купівлі-продажу цінних паперів та резервування об`єкта нерухомості (чи аналогічними правочинами, що підтверджують здійснення інвестування) отримує документи, які підтверджують реальність такого правочину та встановлюють для нього його особисті майнові права на конкретний об`єкт нерухомого майна. Для отримання права власності на такий об`єкт нерухомості інвестор має трансформувати свої майнові права у власність шляхом державної реєстрації речових прав на цей об`єкт нерухомості, але виконати це можна лише за умов завершення будівництва новоствореного об`єкта нерухомості відповідно вимог чинного законодавства та прийняття такого нерухомого майна до експлуатації (статті 328, 331 ЦК України). Отже саме інвестор є особою, яка первісно набуває право власності на об`єкт нерухомого майна, що споруджений за його кошти.

Інвестор наділений правами, тотожними правам власника нерухомого майна, пов`язаними зі створенням об`єкту нерухомого майна, а тому в разі порушення його речових прав він має право на звернення до суду за їх захистом шляхом пред`явлення позову про визнання за ним його майнових прав та витребування своєї власності з незаконного володіння іншої особи (статті 392, 388 ЦК України). При цьому не вимагається визнання недійсними нікчемних правочинів, які спрямовані на незаконне заволодіння майном інвестора іншими особами (стаття 228 ЦК України)".

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 29 листопада 2023 року у справі № 204/5775/15-ц (провадження № 61-4218св23) зазначено, що "в тих випадках, коли об`єкт нерухомості вже збудований та прийнятий в експлуатацію, проте покупцем не отримані правовстановлюючі документи у зв`язку із порушенням продавцем за договором купівлі-продажу майнових прав на нерухоме майно взятих на себе договірних зобов`язань щодо передання всіх необхідних документів для оформлення права власності на об`єкт інвестування, вартість якого сплачена покупцем в повному обсязі, та у разі невизнання продавцем права покупця на цей збудований об`єкт може мати місце звернення до суду з вимогою про визнання за покупцем права власності на проінвестоване (оплачене) ним майно відповідно до положень статті 392 ЦК України. Зазначене відповідає правовим висновкам, викладеним у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 грудня 2021 року у справі № 344/16879/15-ц (провадження № 14-31цс20), за обставинами якої позивач виконала свої грошові зобов`язання за договорами купівлі-продажу майнових прав, повністю сплативши вартість, установлену вказаними договорами, тобто вчинила дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об`єкт будівництва (квартиру), який було введено в експлуатацію, проте відповідачі (забудовники) як продавці не визнавали такого права покупця на спірне майно, у зв`язку з чим відмовлялися передати позивачу необхідні документи для оформлення права власності на квартиру. Тобто, у справі № 344/16879/15-ц право власності на спірну квартиру не було зареєстроване за іншою особою, а тому Велика Палата виснувала, що віндикація не може бути застосована, а ефективним та належним способом захисту прав інвестора у такому випадку буде визнання права власності на індивідуально визначений об`єкт нерухомості на підставі статті 392 ЦК України".

Рішення суду про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння є таким рішенням і передбачає внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. У разі задоволення позовної вимоги про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння суд витребує таке майно на користь позивача, а не зобов`язує відповідача повернути це майно власникові. Таке рішення суду є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем. Задоволення вимоги про витребування нерухомого майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та призводить до ефективного захисту прав власника. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними. Власник з дотриманням вимог статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18)).

Відповідно до усталеної практики Великої Палати Верховного Суду якщо позивач вважає, що його право порушене тим, що право власності зареєстроване за відповідачем, то належним способом захисту є віндикаційний позов, оскільки його задоволення, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Натомість вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідним для ефективного відновлення його права. Задоволення віндикаційного позову є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Водночас такий запис вноситься виключно в разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою (див. пункти 84, 85 постанови Великої Палати Верховного Суду від 09 листопада 2021 року у справі № 466/8649/16-ц (провадження № 14-93цс20)).

Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд (частина перша та третя статті 13 ЦПК України).

Обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови в позові (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19 (провадження № 12-80гс20, пункт 6.21), від 02 лютого 2021 року у справі № 925/642/19 (провадження № 12-52гс20, пункт 54), від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 (провадження

№ 14-125цс20, пункт 76), від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (провадження № 14-2цс21, пункт 155), від 25 січня 2022 року у справі № 143/591/20 (провадження № 14-72 цс 21, пункт 8.46), від 01 березня 2023 року у справі № 522/22473/15-ц (провадження № 12-13гс22, пункт 127)).

У справі, що переглядається:

звертаючись до суду з позовом про визнання недійсними договорів купівлі-продажу, договору купівлі-продажу майнових прав, ТОВ "ДБК" посилалось на те, що спірні об`єкти інвестування, передані ТОВ "ДБК" за договором від 02 вересня 2010 року, ТОВ "Яр" не мав права відчужувати; суди встановили, що спірні об`єкти нерухомості відчужені на користь ОСОБА_1, ОСОБА_9, ОСОБА_3, за якими проведено державну реєстрацію прав власності на нерухоме майно;

відмовляючи у задоволенні позову в зазначеній частині, апеляційний суд зробив обґрунтований висновок, що належним способом захисту порушених прав ТОВ "ДБК" є вимога про витребування майна до його володільців у порядку, визначеному статтями 387, 388 ЦК України;

проте апеляційний суд не врахував, що спір підлягає вирішенню по суті лише за належною вимогою, тобто обрання позивачем неналежного способу захистусвоїх прав є самостійною підставою для відмови в позові.

Тому апеляційний суд зробив правильний висновок про відмову у задоволенні позову в частині визнання недійсними договорів купівлі-продажу майнових прав, проте помилково аналізував й обґрунтованість позовних вимог та одночасно послався і на таку підставу відмови у задоволенні позову. У зв`язку з цим оскаржену постанову апеляційного суду належить змінити в мотивувальній частині.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Відповідно до частини третьої статті 400 ЦПК України суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 411, частиною другою статті 414 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.

Доводи касаційної скарги, з урахуванням меж касаційного перегляду, а також необхідності врахування висновків щодо застосування норм права, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 01 березня 2023 року у справі № 522/22473/15-ц (провадження № 12-13гс22), Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 29 листопада 2023 року у справі № 204/5775/15-ц (провадження № 61-4218св23), дають підстави для висновку, що постанова апеляційного суду в оскарженій частині частково ухвалена без додержання норм процесуального права. У зв`язку з наведеним колегія суддів вважає, що касаційну скаргу слід задовольнити частково, постанову апеляційного суду в оскарженій частині змінити в мотивувальній частині, а в іншій оскарженій частині - залишити без змін.