487/7152/21 Про визнання майнових прав на об`єкт нерухомого майна побудованого на підставі інвестиційної угоди та зобов`язання вчинити певні дії - 24.01.2024 Прийняття

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу ОСОБА_1 на постанову Миколаївського апеляційного суду від 10 травня 2023 рокуу складі колегії суддів: Локтіонової О. В., Колосовського С. Ю., Самчишиної Н. В.,

1. Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

У жовтні 2021 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Телец-ВАК" (далі - ТОВ "Телец-ВАК") про визнання майнових прав на об`єкт нерухомого майна та зобов`язання вчинити певні дії.

Позовна заява мотивована тим, що 17 жовтня 2007 року вона уклала з ТОВ "Телец-ВАК" договір № 18-10/07, за умовами якого доручила товариству від свого імені та за рахунок її коштів здійснити будівництво двокімнатної квартири АДРЕСА_1 (2 черга).

За умовами договору загальна вартість об`єкта складала 275 204 грн, які були сплачені нею на користь ТОВ "Телец-ВАК" у період з 17 жовтня 2007 року до 15 січня 2008 року.

Відповідно до умов вищезазначеного договору, ТОВ "Телец-ВАК" зобов`язувалося завершити процедуру будівництва квартири у четвертому кварталі 2009 року та не пізніше двох місяців після введення об`єкту до експлуатації укласти з нею договір купівлі-продажу та підписати акт приймання-передачі за умови повного розрахунку.

Зазначала, що 30 грудня 2009 року ТОВ "Телец-ВАК" зареєструвало дозвіл на виконання будівельних робіт зі спорудження багатоповерхового будинку (2 черга) на АДРЕСА_2 .

Додатковою угодою від 29 вересня 2010 року № 2 сторони доповнили вищезазначений договір пунктом 1.8, в якому вказали, що ОСОБА_1 довіряє ТОВ "Телец-ВАК", діючи в її інтересах та за її кошти, здійснити будівництво гаражу № НОМЕР_1 розміром 7 метрів завдовжки та 3,6 м завширшки, орієнтовною загальною площею 25,2 кв. м, розташованого на території біля другої черги багатоповерхового будинку на АДРЕСА_2 . Орієнтовна вартість гаражу становила 66 700 грн. У 2010 році нею було сплачено 23 000 грн.

У подальшому відповідач відмовився від будівництва гаражу, однак погодився зарахувати сплачені за його спорудження кошти у вартість будівництва квартири.

ОСОБА_1 вказувала, що ТОВ "Телец-ВАК" протягом 12 років будівельних робіт не здійснювало та закінчило їх проведення лише у 2021 році.

07 квітня 2021 року ТОВ "Телец-ВАК" звернулося до неї з пропозицією ознайомитися із документацією та оглянути квартиру.

13 травня 2021 року сторони склали акт огляду, у якому вона висловила свої зауваження.

Наказом Департаменту архітектури та містобудування Миколаївської міської ради від 31 травня 2021 року об`єкту будівництва багатоповерхового житлового будинку (2 черга) по АДРЕСА_2 затверджено надання нової адреси, а саме будинок АДРЕСА_3 .

30 липня 2021 року ТОВ "Телец-ВАК" отримало сертифікат про прийняття до експлуатації багатоповерхового будинку.

Позивач зазначала, що після цього вона неодноразово зверталася до ТОВ "Телец-ВАК" із вимогою про виконання зобов`язань за договором щодо передачі їй у власність квартири. Однак відповідач наполягав на необхідності здійснення доплати у сумі 588 475,20 грн, а у разі не здійснення цього вказував на його право розірвати договір в односторонньому порядку у зв`язку з істотним порушенням його умов.

ОСОБА_1 вказувала, що нею у повному обсязі виконано взяті на себе зобов`язання з оплати вартості будівництва, у той час як відповідач завершив будівництво з порушенням встановлених договором строків.

Ураховуючи наведене, ОСОБА_1 просила суд: визнати за нею майнові права на двокімнатну квартиру АДРЕСА_4 ; зобов`язати ТОВ "Телец-ВАК" передати їй вищезазначену квартиру із комплектом документів, необхідних для державної реєстрації речових прав на квартиру.

У подальшому, після отримання на запит суду інформації від відповідача, ОСОБА_1 змінила позовні вимоги у частині визначення об`єкта нерухомості, вказавши, що ним є двокімнатна квартира АДРЕСА_5 .

Короткий зміст судових рішень суду першої інстанції

Рішенням Заводського районного суду м. Миколаєва від 27 лютого 2023 року у складі судді Сухаревич З. М. позов ОСОБА_1 задоволено.

Визнано за ОСОБА_1 майнові права на об`єкт - двокімнатну квартиру АДРЕСА_6, загальною площею 82,1 кв. м, житловою площею 43,8 кв. м.

Зобов`язано ТОВ "Телец-ВАК" передати ОСОБА_1 об`єкт - двокімнатну квартиру АДРЕСА_7 .

Зобов`язано ТОВ "Телец-ВАК" передати ОСОБА_1 комплект документів, необхідний для державної реєстрації речових прав ОСОБА_1 на нерухоме майно - двокімнатну квартиру АДРЕСА_7, а саме: акт приймання-передачі нерухомого майна (квартири); довідку про повну сплату майнових прав; технічний паспорт на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове приміщення тощо); документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта; документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси.

Рішення районного суду мотивовано тим, що між сторонами було укладено договір, за яким ТОВ "Телец-ВАК" зобов`язувалося збудувати квартиру та передати її ОСОБА_1 . Позивач свої зобов`язання за договором виконала, сплативши обумовлену сторонами суму вартості квартири, та мала обґрунтовані законні сподівання щодо виконання відповідачем своїх зобов`язань з передачі їй новозбудованого майна.

Оскільки відповідач своїх зобов`язань за договором не виконав, а обраний ОСОБА_1 спосіб захисту її прав є належним, тому що спрямований на захист її майнових прав, позов є обґрунтованим.

Додатковим рішенням Заводського районного суду м. Миколаєва від 28 березня 2023 року стягнуто з ТОВ "Телец-ВАК" на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 1 954 грн.

Короткий зміст судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій

Постановою Миколаївського апеляційного суду від 10 травня 2023 року апеляційну скаргу ТОВ "Телец-ВАК" задоволено частково.

Рішення Заводського районного суду м. Миколаєва від 27 лютого 2023 року скасовано та ухвалено нове судове рішення.

У задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено.

Вирішено питання щодо розподілу судових витрат.

Судове рішення апеляційного суду мотивовано тим, що позивач обрала неналежний спосіб захисту своїх прав, оскільки будинок, в якому знаходиться спірна квартира, вже введено до експлуатації, тому ОСОБА_1, яка повністю сплатила інвестиційні кошти і повністю виконала умови договору, повинна була звертатися до суду з позовом про визнання права власності на спірне майно, а не про визнання майнових прав.

Суд послався на відповідну практику Великої Палати Верховного Суду.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

У касаційній скарзі, поданій у червні 2023 року до Верховного Суду, ОСОБА_1, посилаючись на неправильне застосування апеляційним судом норм матеріального права, порушення норм процесуального права, просить постанову Миколаївського апеляційного суду від 10 травня 2023 року скасувати та залишити в силі рішення Заводського районного суду м. Миколаєва від 27 лютого 2023 року.

Аргументи учасників справи

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

Касаційна скарга мотивована тим, що суд апеляційної інстанції безпідставно вказав на обрання неналежного способу захисту прав, оскільки районний суд правильно встановив, що вона сплатила повну вартість проінвестованої квартири, що надало їй майнові права на цей об`єкт нерухомості. При цьому, визнавши її майнові права на квартиру, суд першої інстанції захистив її порушені права.

Такий спосіб захисту прав дозволить їй провести відповідну державну реєстрацію її права власності та не потребує повторного звернення до суду, що вказує на його ефективність.

Суд апеляційної інстанції не навів мотивів відмови у задоволенні позовних вимог про зобов`язання відповідача вчинити певні дії.

Відзив на касаційну скаргу відповідач до суду не подав.

Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду від 17 липня 2023 року відкрито касаційне провадження у цій справі та витребувано цивільну справу із суду першої інстанції.

31 липня 2023 року справа надійшла до Верховного Суду.

Ухвалою Верховного Суду від 15 січня 2024 року справу призначено до розгляду.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

17 жовтня 2007 року між ОСОБА_1 та ТОВ "Телец-ВАК" укладено договір № 18-10/07, за яким позивач, виступаючи в якості довірителя, доручила товариству, який виступав в якості виконавця, здійснення процедури будівництва двокімнатної квартири АДРЕСА_8 .

Положеннями пункту 1.3. вищезазначеного договору сторони обумовили, що для закріплення за ОСОБА_1 вказаної квартири вона має сплатити вартість не менше 40 відсотків від загальної кількості вимірних одиниць квартири за поточною ціною вимірної одиниці, яка встановлена на дату розрахунків. Вимірна одиниця житлових приміщень квартири становить 1,00 кв. м з урахуванням коефіцієнту поверху і комфортності.

Загальна вартість квартири на момент укладення договору становила 275 204,80 грн.

Відповідно до пунктів 1.6-1.7 договору на момент його укладення несплачена кількість вимірних одиниць становила 56,55 кв. м. Загальна вартість квартири не підлягала коригуванню з урахуванням вартості однієї одиниці на момент оплати.

У пункті 2.2.5 договору передбачено, що ОСОБА_1 зобов`язана не пізніше двох місяців після введення квартири в експлуатацію укласти з ТОВ "Телец-ВАК" договір купівлі-продажу квартири та скласти акт її приймання-передачі за умови повного розрахунку за договором.

Також, за цим договором ТОВ "Телец-ВАК" зобов`язувалося прийняти від ОСОБА_1 оплату вартості квартири та закріпити за позивачем цей об`єкт, після введення в експлуатацію якого укласти договір купівлі-продажу із складенням акту приймання-передачі.

17 жовтня 2007 року сторони уклали додаткову угоду №1, умовами якої визначено, що ОСОБА_1 оплатила вартість 38,32 кв. м (вимірні одиниці). Залишок несплачених вимірних одиниць становив 55,93 кв. м.

30 грудня 2009 року Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Миколаївській області зареєстровано дозвіл № 01017-09 на виконання ТОВ "Телец-ВАК" будівельних робіт по об`єкту "Будівництво багатоповерхового житлового будинку (2 черга) на АДРЕСА_2".

29 вересня 2010 року сторони уклали додаткову угоду № 2, якою внесли зміни до пункту 1.8 договору, зазначивши у ньому, що ОСОБА_1 доручає ТОВ "Телец-ВАК" від свого імені виконати певні дії в її інтересах та за рахунок її коштів щодо здійснення процедури будівництва гаражу № НОМЕР_1, вартістю 66 700 грн, розміром в чистому вигляді не менше 7 м завдовжки та 3,6 м завширшки, орієнтовною загальною площею 25,2 кв. м, розташованого на території біля 2 черги багатоповерхового житлового будинку на АДРЕСА_2 .

На виконання умов договору ОСОБА_1 17 жовтня 2007 року сплатила 125 785,45 грн, 08 січня 2008 року - 100 000 грн, 09 січня 2008 року - 45 000 грн, 15 січня 2008 року - 4 419,35 грн, 01 жовтня 2010 року - 15 000 грн, 29 вересня 2010 року - 8 000 грн.

14 листопада 2019 року ОСОБА_1 та ТОВ "Телец-ВАК" уклали додаткову угоду № 3, якою додаткову угоду № 2 від 29 вересня 2010 року вирішили вважати недійсною, а сплачені за нею грошові кошти у сумі 23 000 грн, вважали сплаченими за трикімнатну квартиру АДРЕСА_9 .

12 травня 2021 року видано сертифікат № IУ123201222278, який засвідчує введення в експлуатацію багатоповерхового будинку, класом СС3, на АДРЕСА_2 .

13 травня 2021 року ТОВ "Телец-ВАК" та ОСОБА_1 склали акт огляду двокімнатної квартири на восьмому поверсі у п`ятому під`їзді відповідно до умов договору від 17 жовтня 2007 року, який містить зауваження замовника.

Наказом Департамента архітектури та містобудування Миколаївської міської ради від 31 травня 2021 року № 7/445/12.01-45/21 об`єкту будівництва - багатоповерховому житловом у будинку (2 черга) на АДРЕСА_2 затверджено надання адреси: АДРЕСА_3 .

20 липня 2021 року ОСОБА_1 звернулась до ТОВ "Телец-ВАК" із листом, в якому просила передати їй у власність передбачену договором квартиру.

ТОВ "Телец-ВАК" 16 вересня 2021 року відмовило у цьому з посиланням на необхідність доплати вартості квартири у сумі 588 475,20 грн згідно з наказами Міністерства розвитку громад та територій України про показники опосередкованої вартості спорудженого житла за регіонами України та наказами генерального директора ТОВ "Телец-ВАК" про затвердження поточної ціни вимірної одиниці загальної площі квартир.

Згідно з інформацією ТОВ "Телец-ВАК", наданою за вимогою суду, квартира, яка будувалася за договором від 17 жовтня 2007 року № 18-10/07 має такі параметри: номер квартири АДРЕСА_6, загальна площа квартири - 82,1 кв. м, житлова площа квартири - 43,8 кв. м, номер під`їзду - 3, поверх - 8.

2. Мотивувальна частина

Позиція Верховного Суду

Підстави касаційного оскарження судових рішень визначені у частині другій статті 389 ЦПК України.

Підставою касаційного оскарження зазначеного судового рішення ОСОБА_1 вказує неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме застосування судом апеляційної інстанції норм права без урахування висновку щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18), від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32969/13-ц (провадження № 14-606цс18), від 03 квітня 2019 року у справі № 1609/6643/12 (провадження № 14-107цс19), від 15 травня 2019 року у справі № 522/102/13-ц (провадження № 14-38цс19), від 29 травня 2019 року у справі № 1609/6645/12 (провадження № 14-220цс19), від 26 червня 2019 року у справі № 761/3428/15-ц (провадження № 14-268цс19), від 22 вересня 2020 року у справі № 910/3009/18 (провадження № 12-204гс19), від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19 (провадження № 12-80гс20), від 16 лютого 2021 року у справі № 910/2861/18 (провадження № 12-140гс19) та від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17, що передбачено пунктом 1 частини другої статті 389 ЦПК України.

Касаційна скарга ОСОБА_1 задоволенню не підлягає.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

Відповідно до вимог частини першої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Згідно із частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.

Судове рішення суду апеляційної інстанції ухвалено з додержанням норм матеріального та процесуального права, а доводи касаційної скарги висновків суду не спростовують.

Частиною третьою статті 4 Закону України "Про інвестиційну діяльність" закріплено порядок інвестування та фінансування об`єктів житлового будівництва, зокрема, з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, недержавні пенсійні фонди, які створені та діють відповідно до законодавства, а також через випуск безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром виступає одиниця такої нерухомості.

Відповідно до положень статей 4, 7 Закону України "Про інвестиційну діяльність" інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктами та результатами інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права). Згідно з пунктом 6 статті 7 цього Закону інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою.

У статті 2 Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" (978-15) вказано, що об`єкт інвестування - це квартира або приміщення соціально-побутового призначення (вбудовані в житлові будинки або окремо розташовані нежитлові приміщення, гаражний бокс, машиномісце тощо) в об`єкті будівництва, яке після завершення будівництва стає окремим майном.

Згідно зі статтею 177 ЦК України до об`єктів цивільних прав відносяться речі, майнові права та інше. Майном як особливим об`єктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки (частина перша статті 190 ЦК України).

За правилами статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування). Майнове право є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право є обмеженим речовим правом, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

За змістом положень статей 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Одним зі способів захисту особистих немайнових або майнових прав та інтересів, з якими особа має право звернутися до суду, є визнання права.

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

За положеннями статті 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Згідно із частиною першою статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникає, зокрема, з договорів та інших правочинів, має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно із частиною першою статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

За правилом статті 527 ЦК України боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

Відповідно до статті 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Верховний Суд неодноразово вказував, що у разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування.

За загальним правилом судове рішення не породжує право власності, а лише підтверджує наявне право власності, набуте раніше на законних підставах, у випадках, коли це право не визнається, заперечується та оспорюється.

Частиною першою статті 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів.

Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (частина друга статті 328 ЦК України).

Відповідно до частини другої статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Відповідно до частини першої статті 331 ЦК України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі.

Положенням пункту 78 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року (у редакції постанови Кабінету Міністрів України від 23 серпня 2016 року № 553 (553-2016-п) ), для державної реєстрації права власності на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартиру, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об`єкті нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, власником такого майна подаються такі документи: 1) документ, що підтверджує набуття у власність особою закріпленого за особою об`єкта інвестування, передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі-продажу майнових прав тощо; 2) технічний паспорт на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартиру, житлове, нежитлове приміщення тощо).

У разі коли державна реєстрація права власності здійснюється на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об`єкті нерухомого майна, будівництво якого завершено та який прийнято в експлуатацію після 01 січня 2013 року також обов`язково зазначаються у відповідній заяві відомості про реєстраційний номер документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, та подаються завірені особою, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб, копії:

документа, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси (крім випадків державної реєстрації права власності на реконструйований об`єкт нерухомого майна);

документа, що посвідчує право власності на об`єкт нерухомого майна до його реконструкції, - у разі державної реєстрації права власності на реконструйований об`єкт нерухомого майна (крім випадків, коли право власності на такий об`єкт вже зареєстровано в Державному реєстрі прав або коли законодавством не передбачено оформлення та видачу документа на такий об`єкт нерухомого майна).

У такому разі державний реєстратор відповідно до наданих заявником у відповідній заяві відомостей про реєстраційний номер документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, обов`язково перевіряє наявність реєстрації такого документа в Єдиному реєстрі документів, відсутність суперечностей між заявленими правами та відомостями, що містяться в цьому Реєстрі.

Відомості про реєстраційний номер документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, не зазначаються, а завірені особою, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб, копії документів, передбачені цим пунктом, не подаються у разі, коли такою особою відповідно до пункту 77 цього Порядку подано зазначені відомості та документи для долучення їх до Державного реєстру прав.

Зазначеними нормами встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб.

Таким чином, саме інвестор, як особа за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування.

Державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийнято в експлуатацію у встановленому порядку. В іншому випадку інвестор не зможе визнати право власності на квартиру до введення будинку в експлуатацію. Згідно із частиною четвертою статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (провадження № 12-187гс18), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц (провадження № 14-338цс18), від 01 жовтня 2019 року у справі № 910/3907/18 (провадження № 12-46гс19). Відтак застосування судом того чи іншого способу захисту має приводити до відновлення порушеного права позивача.

Відповідно до висновків Великої Палати Верховного Суду, викладених у постанові від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17, інвестор після виконання ним фінансових зобов`язань за укладеними договорами купівлі-продажу цінних паперів та резервування об`єкта нерухомості (чи аналогічними правочинами, що підтверджують здійснення інвестування) отримує документи, які підтверджують реальність такого правочину та встановлюють для нього його особисті майнові права на конкретний об`єкт нерухомого майна. Для отримання права власності на такий об`єкт нерухомості інвестор має трансформувати свої майнові права у власність шляхом державної реєстрації речових прав на цей об`єкт нерухомості, але виконати це можна лише за умов завершення будівництва новоствореного об`єкта нерухомості відповідно вимог чинного законодавства та прийняття такого нерухомого майна до експлуатації (статті 328, 331 ЦК України).

Отже, саме інвестор є особою, яка первісно набуває право власності на об`єкт нерухомого майна, що споруджений за його кошти.

Разом з тим, у разі вчинення самочинного будівництва об`єкту нерухомого майна інвестор, рівно як і забудовник, не набуває права власності на об`єкт самочинного будівництва (стаття 376 ЦК України).

Інвестор наділений правами, тотожними правам власника нерухомого майна, пов`язаними зі створенням об`єкту нерухомого майна, а тому в разі порушення його речових прав він має право на звернення до суду за їх захистом шляхом пред`явлення позову про визнання за ним його майнових прав та витребування своєї власності з незаконного володіння іншої особи (статті 392, 388 ЦК України).

При цьому не вимагається визнання недійсними нікчемних правочинів, які спрямовані на незаконне заволодіння майном інвестора іншими особами (стаття 228 ЦК України).

Згідно з висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними у постанові від 14 грудня 2021 року у справі №344/16879/15-ц, укладаючи договір купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно, покупець отримує речове право, яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно в майбутньому.

Право власності на нерухоме майно виникає з моменту прийняття його в експлуатацію, якщо таке передбачено законом чи договором, а повноцінним об`єктом у розумінні ЦК України (435-15) такий об`єкт стає після його державної реєстрації, оскільки жодних виключень щодо необхідності державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухомі речі, як передбачено в частині першій статті 182 та частині другій статті 331 ЦК України для новоствореної речі, якою є квартира в новозбудованому будинку, цивільне законодавство не містить.

Захист прав на новостворене майно, прийняте в експлуатацію, в разі невизнання відповідачем прав позивача на спірне майно здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, то захист здійснюється на загальних засадах цивільного законодавства.

Відповідно до частин першої та другої статті 5 ЦПК України здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

Застосування будь-якого способу захисту цивільного права має бути об`єктивно виправданим та обґрунтованим, а саме: повинно реально відновлювати наявне порушене, оспорене або невизнане право, такий спосіб має відповідати характеру правопорушення та цілям судочинства та не може суперечити принципу верховенства права.

Визнання права як універсальний спосіб захисту абсолютних та виключних прав і охоронюваних законом інтересів передбачене у статті 16 ЦК України.

У статті 392 ЦК України вказано, що власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

Зі змісту статті 392 ЦК України вбачається, що вона містить дві диспозиції, за яких власник майна може звернутися з позовом про визнання права власності: 1) якщо таке право оспорюється або не визнається іншою особою; 2) у разі втрати власником документа, який засвідчує право власності.

Суб`єктом вимог про визнання права власності може будь-яка особа, яка вважає себе власником певного майна, однак не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв`язку з наявністю щодо цього права сумнівів у третіх осіб або претензіями третіх осіб чи необхідністю отримати правовстановлюючі документи.

Позов про визнання права власності на майно подається власником тоді, коли в інших осіб виникають сумніви щодо належності йому цього майна, коли створюється неможливість реалізації позивачем свого права власності через наявність таких сумнівів чи внаслідок втрати правовстановлюючих документів. Позивачем у позові про визнання права власності може бути будь-який учасник цивільних відносин, який вважає себе власником певного майна, однак не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв`язку з наявністю щодо цього права сумнівів або претензій з боку третіх осіб. Відповідачем у позові про визнання права власності виступає будь-яка особа, яка сумнівається в належності майна позивачеві, або не визнає за ним права здійснювати правомочності володіння, користування і розпорядження таким майном, або має власний інтерес у межах існуючих правовідносин.

Спосіб захисту, передбачений статтею 392 ЦК України є різновидом загального способу захисту - визнання права, а тому його може бути використано в зобов`язальних відносинах за відсутності іншого, окрім судового, шляху відновлення порушеного права.

Тобто зазначений спосіб захисту як різновид загального способу захисту - визнання права може бути використаний не тільки в речово-правових відносинах, але й у зобов`язально-правових, так як сам по собі факт перебування осіб у тих чи інших відносинах, у тому числі договірних, не може перешкоджати застосуванню до цих відносин норм інститутів загальної частини цивільного права.

Способи захисту права, обрані позивачем та застосовані судом, повинні найбільш ефективно поновлювати порушені права, а специфіка інвестування в об`єкти будівництва та визначення новоствореного майна як об`єкта захисту права, відмінного від майнових прав на етапі укладення договорів про інвестування в будівництво, які мають різні назви, повинні тлумачитися на користь тієї особи, права якої порушено.

Практика визнання права власності на об`єкти нерухомості, розміщені у введених в експлуатацію будинках та спорудах, з огляду на відсутність у позивачів можливості оформити право власності в позасудовому порядку як ефективного способу захисту порушених прав підтримано Великою Палатою Верховного Суду у постановах: від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц (провадження № 14-606цс18), від 03 квітня 2019 року у справі № 1609/6643/12 (провадження № 14-107цс19), від 15 травня 2019 року у справі № 522/102/13-ц (провадження № 14-38цс19), від 29 травня 2019 року у справі № 1609/6645/12 (провадження № 14-220цс19), від 26 червня 2019 року у справі № 761/3428/15-ц (провадження № 14-268цс19).

Отже, у випадку оспорювання чи невизнання за інвестором, який виконав умови договору інвестування, первісного права власності на новостворений об`єкт інвестування, введений в експлуатацію, ефективним способом захисту такого права є визнання права власності на підставі статті 392 ЦК України.

Визнання права власності є ефективним і належним способом захисту прав сторони - покупця, який за договором купівлі-продажу майнових прав повністю сплатив узгоджену в договорі грошову суму, проте не може реалізувати свої права внаслідок недобросовісної поведінки продавця після введення будинку в експлуатацію, який не визнає права покупця на цю збудовану квартиру.

Велика Палата Верховного Суду у вказаних постановах доходила висновку, що положення статті 392 ЦК України підлягають застосуванню до правовідносин, що виникли між особою, яка відчужила майнові права на квартиру в багатоквартирній новобудові (Сторона 1) та особою, яка такі права придбала (Сторона 2) у випадку, коли об`єкт будівництва (багатоквартирна новобудова) зданий в експлуатацію, проте Сторона 1 не виконує умови зазначеного договору з передачі Стороні 2 усіх необхідних документів для оформлення права власності на квартиру, вартість якої Сторона 2 сплатила в повному обсязі, та не визнає права Сторони 2 на цю збудовану квартиру.

Велика Палата Верховного Суду вважала, що правозастосовчу практику у подібних спорах необхідно консолідувати, а відтак вказала, що коли об`єкт нерухомості вже збудований та прийнятий в експлуатацію, проте покупцем не отримані правовстановлюючі документи у зв`язку із порушенням продавцем за договором купівлі-продажу майнових прав на нерухоме майно взятих на себе договірних зобов`язань щодо передання всіх необхідних документів для оформлення права власності на квартиру, вартість якої сплачена покупцем в повному обсязі, та у разі невизнання продавцем права покупця на цю збудовану квартиру може мати місце звернення до суду з вимогою про визнання за покупцем права власності на проінвестоване (оплачене) ним майно відповідно до положень статті 392 ЦК України.

Отже, інвестор наділений правами, тотожними правам власника нерухомого майна, пов`язаними зі створенням об`єкту нерухомого майна, а тому в разі порушення його речових прав на стадії до введення об`єкту нерухомості в експлуатацію він має право на звернення до суду за їх захистом шляхом пред`явлення позову про визнання за ним його майнових прав та витребування своєї власності з незаконного володіння іншої особи (статті 392, 388 ЦК України). При цьому не вимагається визнання недійсними нікчемних правочинів, які спрямовані на незаконне заволодіння майном інвестора іншими особами (стаття 228 ЦК України).

Однак, коли об`єкт нерухомості вже збудований та прийнятий в експлуатацію, проте покупцем не отримані правовстановлюючі документи у зв`язку із порушенням продавцем за договором купівлі-продажу майнових прав на нерухоме майно взятих на себе договірних зобов`язань щодо передання всіх необхідних документів для оформлення права власності на квартиру, вартість якої сплачена покупцем в повному обсязі, та у разі невизнання продавцем права покупця на цю збудовану квартиру може мати місце звернення до суду з вимогою про визнання за покупцем права власності на проінвестоване (оплачене) ним майно відповідно до положень статті 392 ЦК України.

Застосування судом того чи іншого способу захисту має приводити до відновлення порушеного права позивача без необхідності повторного звернення до суду. Судовий захист повинен бути повним та відповідати принципу процесуальної економії, тобто забезпечити відсутність необхідності звернення до суду для вжиття додаткових засобів захисту. Такі висновки сформульовані в постановах Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справі № 910/3009/18 (провадження № 12-204гс19, пункт 63), від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19 (провадження № 12-80гс20, пункт 6.13), від 16 лютого 2021 року у справі № 910/2861/18 (провадження № 12-140гс19, пункт 98).

Обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові. Такий висновок сформульований, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19 (провадження № 12-80гс20, пункт 6.21), від 02 лютого 2021 року у справі № 925/642/19 (провадження № 12-52гс20, пункт 52), від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 (провадження № 14-125цс20, пункт 76).

Встановивши, що будинок АДРЕСА_3, де розташована спірна квартира, введений в експлуатацію, суд апеляційної інстанції дійшов обґрунтованого висновку про те, що ОСОБА_1 обрала неналежний спосіб захисту своїх прав шляхом визнання за нею майнових прав на квартиру, а належним способом захисту права позивача у цьому випадку мало б бути визнання за нею права власності на квартиру.

Доводи касаційної скарги ОСОБА_1 про те, що апеляційний суд помилково вказав на обрання нею неналежного способу захисту, є необґрунтованими, оскільки суперечать наведеним вище та врахованим судом апеляційної інстанції правовим висновкам Великої Палати Верховного Суду щодо обрання належного способу захисту в подібних спорах виходячи з моменту введення будинку до експлуатації.

Посилання заявника на те, що районний суд правильно встановив, що вона сплатила повну вартість проінвестованої квартири, що надало їй майнові права на цей об`єкт нерухомості, не спростовують висновків апеляційного суду та необхідності їй звертатися до суду з позовними вимогами про визнання права власності на квартиру після введення багатоквартирного будинку до експлуатації.

Не заслуговують на увагу й доводи заявника про те, що суд апеляційної інстанції не навів мотивів відмови у задоволенні позовних вимог про зобов`язання відповідача вчинити певні дії, оскільки такі позовні вимоги є похідними від заявленої основної вимоги про визнання майнових прав на квартиру.

Отже, доводи касаційної скарги не можуть бути підставами для скасування судового рішення суду апеляційної інстанції, оскільки вони ґрунтуються на неправильному тлумаченні заявником норм матеріального права, не спростовують правових висновків Великої Палати Верховного Суду, які були враховані апеляційним судом при розгляді цієї справи, були предметом дослідження в апеляційному суді з наданням відповідної правової оцінки всім фактичним обставинам справи, яка ґрунтується на вимогах закону, і з якою погоджується суд касаційної інстанції.

Згідно із частиною першою статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Оскільки доводи касаційної скарги висновків суду апеляційної інстанції не спростовують, на законність та обґрунтованість його судового рішення не впливають, то колегія суддів вважає за необхідне залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржувану постанову - без змін.